ساخت مسکن در کما

اقتصاد۲۴- چشم‌انداز مبهم اقتصاد ایران باعث مهاجرت بسیاری از سازندگان مسکن به ترکیه و امارات شد. این موضوعی است که رامین گوران، عضو هیئت‌رئیسه کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور، گفته است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، هم به «شرق» می‌گوید که فعالیت‌های ساختمانی بلاتکلیف هستند و بسیاری از پروژه‌های ساخت‌وساز متوقف شده است.

او توضیح می‌دهد که سردرگمی فعالان ساخت‌وساز نسبت به آینده اقتصاد کشور و همچنین رشد خیره‌کننده هزینه تولید در مقابل سقوط قدرت خریداران باعث شده که ساخت‌وساز مسکن در ایران به کما برود و احتمالا در‌این‌میان عده‌ای از فعالان این بازار به کشور‌های همسایه مراجعت کرده‌اند. چندی پیش هم محمد مرتضوی، رئیس کانون انبوه‌سازان، گفته بود که تولید مسکن در شهر تهران به حدود دو هزار واحد در ماه رسیده که کمترین میزان در ۱۸ سال اخیر محسوب می‌شود.

قفل بازار مسکن

فعالان بازار مسکن می‌گویند که بازار مسکن با وضعیت پیچیده و کم‌سابقه‌ای مواجه شده است. آن‌ها می‌گویند که هزینه‌های تولید مسکن رشد خیره‌کننده داشته و در مقابل قدرت خرید مردم سقوط کرده است. از آن سمت فعالان این بازار هیچ چشم‌انداز و تصوری نسبت به آینده اقتصاد کشور ندارند و سردرگم هستند. بنا به گفته سازندگان مسکن قیمت نهاده‌های ساختمانی امسال حدود ۵۵ درصد رشد داشته و دستمزد کارگران که حدود ۳۰ درصد هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز را تشکیل می‌دهد، با رشد بی‌سابقه ۵۷ درصدی روبه‌رو بوده است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، به «شرق» می‌گوید که نرخ عوارض شهرداری در بخش ساخت‌وساز صعود وحشتناکی داشته و در برخی استان‌ها تا ۲۰۰ درصد افزایش گزارش شده است.

او تأکید می‌کند که ۶۰ درصد درآمد شهرداری‌های کشور از محل عوارض ساخت‌وساز تأمین می‌شود و به جای آنکه ساختار پرهزینه شهرداری با آن‌همه نیرو‌های مازاد، اصلاح شود، هزینه‌های آن به بازار مسکن تحمیل شده است. او ادامه می‌دهد که بلاتکلیفی عجیبی در بازار مسکن ایران حاکم شده و نبود چشم‌انداز نسبت به آینده اقتصاد کشور بسیاری از پروژه‌های ساخت‌وساز را متوقف کرده است.

رامین گوران، کارشناس بازار مسکن، هم با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز افت داشته، به ایسنا گفت: هم در بخش ساخت و هم در بخش سفته‌بازی، سرمایه‌گذاری به‌شدت کاهش یافته است. در همه جای دنیا پول معمولا هفت تا هشت بار در سال گردش دارد؛ اما در ایران شاید کمتر از دو بار این اتفاق بیفتد که این مسئله باعث رکود می‌شود. گوران تأکید کرد: پیش‌از‌این وقتی سازندگان مسکن، پروژه‌ای را به ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی می‌رساندند، پروژه بعدی را شروع می‌کردند؛ اما در‌حال‌حاضر به دلیل نبود مشتری، امکان تعریف طرح‌های جدید وجود ندارد. این کارشناس همچنین توضیح می‌دهد که «دو سال پیش قیمت پیش‌فروش در مناطق متوسط و پایین شهر تهران، متری هفت تا هشت میلیون تومان بود. در‌حال‌حاضر از ۴۰ میلیون تومان عبور کرده است. از آن طرف توان خرید متقاضیان متناسب با قیمت‌ها رشد نکرده و بخش مسکن وارد رکود شده است».

سقوط ساخت‌وساز

کاهش شدید ساخت‌وساز مسکن، موضوعی است که پیش‌از‌این و در تیر ماه امسال محمد مرتضوی، رئیس کانون انبوه‌سازان، به آن اشاره کرده و به ایسنا گفته است که تولید مسکن در شهر تهران به حدود دو هزار واحد در ماه رسیده که کمترین میزان در ۱۸ سال اخیر محسوب می‌شود.

او تأکید کرده است که از دلایل اصلی این مسئله افزایش قیمت تمام‌شده، نبود سیاست‌های تشویقی، رشد هزینه صدور پروانه، مالیات و دستمزد است و اوضاع به گونه‌ای شده که در بازار مسکنِ بسیاری از مناطق کشور با نرخ‌های کمتر از قیمت‌های تمام‌شده ساخت مواجه شده‌ایم.

مرتضوی همچنین توضیح داده است: در عمده مناطق کشور اقشاری که متقاضی مسکن هستند، توانایی پرداخت هزینه‌های مسکن متناسب با تورم نهاده‌های ساختمانی و رشد قیمت تمام‌شده را ندارند؛ بنابراین بازار محدود می‌شود و تولیدکنندگان مسکن خواه‌ناخواه از ساخت‌وساز امتناع می‌کنند؛ زیرا سازندگان نگران این هستند که نتوانند واحد‌های خود را با یک سود متعارف به فروش برسانند.

بر‌اساس گفته مرتضوی طبق آمار بهار امسال در شهر تهران ماهانه حدود دو هزار واحد مسکونی تولید شده است؛ در‌حالی‌که سال ۱۳۹۱ این رقم بیش از ۲۰ هزار واحد در ماه بود و ساخت‌وساز در پایتخت نسبت به سال گذشته هم ۴۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین آخرین نتایج نظرسنجی‌های رسمی از فعالان ساختمانی از کاهش فعالیت سازنده‌های مسکن در خرداد و تیر امسال خبر می‌دهد.

بر‌اساس‌ این اتاق تعاون ایران در تازه‌ترین گزارش خود از وضعیت بازار ساخت‌وساز، از کاهش نسبی فعالیت‌های ساختمانی با استناد به عدد شامخ کل ساختمانی خبر داد. اتاق تعاون ایران هر ماه با انجام نظرسنجی از فعالان ساختمانی و سازنده‌ها، وضعیت ساخت‌و‌ساز در ماه قبل و همچنین چشم‌انداز سازنده‌ها برای ماه پیش‌رو را منتشر می‌کند.

براساس این گزارش که با عنوان طرح شاخص مدیران خرید ساختمان موسوم به گزارش شامخ ساختمان به صورت ماهانه منتشر می‌شود، عدد شامخ کل در خرداد ۱۴۰۱ معادل ۵۲.۷۷ بوده است که این میزان نسبت به ماه قبل که ۵۶.۳۱ بوده، کاهش نشان می‌دهد. همچنین به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی اتاق تعاون ایران، بررسی‌های آماری نشان می‌دهد عدد شامخ کل در تیرماه به میزان ۴۶.۷، بوده که نسبت به ماه قبل کاهشی درخور‌توجه داشته که نشان‌دهنده کاهش فعالیت در حوزه صنعت ساختمان در تیر ماه نسبت به خرداد ماه است.

براساس‌ این مؤلفه‌های موجودی محصول نهایی در انبار یا کار‌های معوق و ناتمام، قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز، میزان فروش کالا‌ها و خدمات، قیمت محصولات تولید‌شده و خدمات ارائه‌شده و موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری‌شده نسبت به ماه قبل کاهش درخورتوجهی داشتند. همچنین افزایش حجم تعداد واحد‌های مسکونی ناتمام در این گزارش‌ها اعلام شده است.

مهاجرت سازندگان مسکن

بنا بر گفته فعالان بازار مسکن، بلاتکلیفی در بازار مسکن و رشد خیره‌کننده هزینه‌ها سبب مهاجرت بخشی از سازندگان مسکن به امارات و ترکیه شده است. رامین گوران، عضو هیئت‌رئیسه کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با بیان اینکه بسیاری از سازندگان واحد‌های لوکس از شمال تهران کوچ کرده‌اند، به ایسنا گفت: برخی از فعالان صنعت ساختمان به مناطق متوسط شهر و بسیاری هم به ترکیه و کشور‌های عربی رفته‌اند و در آنجا اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند. گوران، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در ایران را دارای موانعی دانست و افزود: تقریبا یک سال طول می‌کشد تا شهرداری جواز بدهد. این خواب سرمایه باعث لطمه به سازندگان می‌شود.

در نهضت ملی مسکن نیز منافع اصلی به سازمان‌ها و ارگان‌ها مثل شهرداری، سازمان ثبت، نظام مهندسی و... می‌رسد. به طور مثال سازمان ثبت برای ثبت وام ۴۵۰ میلیون تومانی ۴.۵ میلیون تومان حق ثبت دریافت می‌کند. او درباره پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری گفت: معتقدم در شش‌ماهه دوم سال، تورم چندانی در بازار مسکن رخ نمی‌دهد؛ زیرا اتفاقاتی که می‌توانست منجر به رشد قیمت‌ها شود، مثل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و دستمزد‌ها اتفاق افتاده است. تنها مؤلفه‌ای که می‌تواند در بازار مسکن تأثیر بگذارد، هجوم یکباره بورس‌بازان و دلالان است که با توجه به رکود معاملات مصرفی بعید به نظر می‌رسد.

بر‌اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در مرداد سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه­‌های معاملات ملکی شهر تهران به حدود ۴۲‌میلیون‌و ۷۲۹ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل (تیرماه ۱۴۰۱) و ماه مشابه سال قبل (مردادماه ۱۴۰۰) به ترتیب معادل ۲.۵ و ۳۸.۰ درصد افزایش داشته است.