پول سرگردان سوار بر تورم مسکن

اقتصاد۲۴- در حالی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به متری ۵۰ میلیون تومان رسیده و قدرت خرید وام مسکن به چند متر می‌رسد؛ حالا شهردار تهران از جدیدترین مکانیزم خرید و فروش مسکن خبر داده: «فروش متری مسکن». جدای از اینکه موضوع فروش متری مسکن در بورس چه ارتباطی با شهردار تهران دارد، سوال اصلی این است که براساس کدام آیین‌نامه و قوانینی این اتفاق قرار است بیفتد؟ طرح فروش متری مسکن که در قالب فروش اوراق متری از نیمه شهریور ماه سال ۱۳۸۲ و به صورت آزمایشی آغاز و در چندین مرحله اجرایی شد در آن زمان با شکست روبه‌رو شد.

در آبان ماه ۱۳۸۲ اعلام شد در مرحله نخست این طرح اوراق فروش آزمایشی متری مسکن با قیمت اولیه هر متر مربع دو میلیون و پانصد هزار ریال در شهر جدید پردیس در استان تهران (۴۸۰ واحد مسکونی) و در مرحله دوم این اوراق با قیمت هر متر مربع ۱۹۵ هزار تومان در شهر جدید پرند و در شهر هشتگرد ۲۲۰ هزار تومان به فروش می‌رسد. براساس این طرح مقرر شده بود که تا ۵۰ درصد قیمت مسکن از طریق خرید اوراق فروش و مابقی از طریق تسهیلات بانکی پرداخت شود.

وزیر مسکن و شهرسازی در دولت احمدی‌نژاد نیز در مصاحبه‌ای مطبوعاتی با خبرنگاران اعلام کرد؛ طرح فروش متری مسکن برای جذب سرمایه به بخش مسکن بوده و نه حل مشکل مسکن و براساس سیاست‌های جدید این وزارتخانه، دیگر طرح فروش متری مسکن تعقیب نخواهد شد.

پس از آن در دولت نهم طرح فروش متری مسکن به صورت کامل متوقف شد و در دولت‌های دهم، یازدهم و دوازدهم نیز هر چند بحث‌هایی درخصوص فروش متری مسکن در بورس کالا مطرح می‌شد، اما هیچ کدام به فاز عملیاتی نرسید. حال به نظر می‌رسد این‌بار و در دولت سیزدهم قرار است طرحی که هیچ‌گاه مشخص نبوده سر و ته آن چیست دوباره اجرا شود. در این راستا مهدی هدایت، رییس سازمان نوسازی شهر تهران در مهر ماه امسال مجددا از فروش متری مسکن در بورس کالا از اواخر آبان ماه خبر داد و حال پس از دو ماه از به تعویق افتادن اجرای این طرح در بورس کالا روز گذشته علیرضا زاکانی، شهردار تهران اعلام کرده است؛ طرح فروش متری مسکن به زودی در بورس کالا آغاز می‌شود. آن‌گونه که مسئولین در چند سال گذشته اعلام کرده‌اند فروش متری مسکن در بورس کالا در جهت جذب سرمایه‌های خرد است تا سرمایه‌ها به سمت مسکن حرکت کنند، اما اینکه افراد با خرید متری مسکن می‌توانند خانه‌دار شوند یا خیر هنوز مشخص نیست.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص فروش متری مسکن بر این باور است که مشکل اساسی در این بخش این است که سازندگان ما در کشور اغلب خرده‌ساز هستند. از ۹۵ درصد مسکنی که دراختیار بخش خصوصی است حدود ۷ تا ۸ درصد آن دراختیار بانک‌ها، موسسات و خصولتی‌هاست و ۵ درصد از کل هم که دراختیار دولت است و این تنها دولتی‌ها هستند که امکان حضور در بورس کالا را دارند. اگر بانک‌ها و خصولتی‌ها هم به آن اضافه شوند در مجموع ۱۰ تا ۱۲ درصد از کل این میزان می‌تواند وارد بورس کالا شود.

ستاریان در ادامه گفت: غیر از این بخش خصوصی امکان حضور در بورس کالا را ندارد. علت آن هم این است که بخش خصوصی عموما خرده‌ساز است و به صورت متشکل از موسسات و شرکت‌های کلان تولید مسکن به شمار نمی‌رود و در زمره انبوه‌سازان مسکن نیست و این سازندگان جزو افرادی هستند که شاید قادر به ساخت ۱۰ تا ۲۰ واحد مسکونی هستند. این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: مشکل بعدی ساختار و قوانین و مقررات بورس کالا است. باوجود این ساختار اصلا تولیدکنندگان انبوه امکان حضور در این مجموعه را ندارند، زیرا اصلا شرایط‌شان با ضوابط بورس کالا همخوانی ندارد و با وجود مقرراتی که بورس کالا برای سازندگان می‌گذارد این افراد نمی‌توانند آن را پاس کنند.

ستاریان در پاسخ به این پرسش که آیا افراد با خرید متری مسکن می‌توانند امیدی برای خانه‌دار شدن داشته باشند، تصریح کرد: زمانی که تنها ۱۰ درصد از کل مسکن کشور به عنوان مثال حدود ۵۰ هزار مسکن وارد بورس می‌شود با این میزان اندک چطور می‌توان این امید را به مردم داد؟

ستاریان در مورد میزان اندک وام مسکن که تنها ۳ متر از خرید مسکن را در تهران پوشش می‌دهد نیز افزود: این وام شاید در شهر‌های بسیار کوچک کارگشا باشد، اما هیچ کسی هم روی این وام به عنوان مبلغ کل خرید مسکن حسابی باز نمی‌کند. اگر فرد برای خرید ملک کسری اندکی دارد به سوی این وام می‌رود. این در حالی است که ارایه تسهیلات در دیگر کشور‌های دنیا این‌گونه است که وام مسکن ۹۰ تا ۹۵ درصد از مبلغ کل مسکن را پوشش می‌دهد، اما در ایران شاید تنها ۳ تا ۵ درصد از قیمت مسکن را پوشش دهد، ضمن آنکه پرداخت تسهیلات نیز در ایران دارای محدودیت‌های زیادی است.

فروش متری مسکن تورم‌زاست؟

از طرف دیگر، ورود مسکن به بورس، جایی که قیمت‌ها روزانه و با تحولات خاصی بالا و پایین می‌شوند، اثرات شدیدی بر بازار مسکن خواهد داشت. ستاریان در مورد احتمال ایجاد تورم با اجرای این طرح در بازار مسکن نیز گفت: موضوع اصلی نوع سرمایه‌گذاری در بورس است. تعداد ارایه مسکن در بورس کالا هم چندان بالا نیست و افراد با سهامی که در بورس خریده‌اند نمی‌توانند این سهام را در بازار آزاد معامله کنند و باید این معاملات را در ساختار خود بورس انجام دهند.

بیشتر بخوانید: فروش متری مسکن برای پر کردن خزانه

اما محمود اولاد کارشناس مسکن در این باره نظر دیگری دارد و معتقد است: تنها پشتوانه‌ای که این برگه‌ها برای خرید متری مسکن دارد این است که متناسب با میزان تورم مسکن در کشور این برگه‌ها نیز با رشد قیمتی مواجه می‌شوند. اما این قضیه نیز دارای پیچیدگی‌های مربوط به خود است، چراکه این سوال مطرح می‌شود که در زمانی که این برگه‌ها به اندازه خرید یک ملک رسید آیا معادل این میزان خانه‌ای موجود هست یا هنوز خانه‌ای ساخته نشده است.

هدف اصلی حفظ ارزش پول مردم است

اما اگر فروش متری مسکن قرار نیست کسی را خانه‌دار کند؛ پس هدف از به کار بردن این سیاست چیست؟ محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال می‌گوید: هدف اصلی از فروش متری مسکن در شرایط کنونی حفظ ارزش پول مردم است. یکی از راه‌ها برای حفظ ارزش پول مردم در این شرایط خرید متری مسکن یا زمین می‌تواند باشد. ضمن آنکه اغلب افراد این روز‌ها منابع مالی کافی برای خرید مسکن دراختیارشان نیست و می‌توانند با خرید متری مسکن به تدریج سرمایه خود را افزایش دهند تا اینکه کم‌کم به متراژ لازم برای خرید ملک نزدیک شوند.

راه‌حل مشکل بازار مسکن این نیست

دولت پس از گذشت دو سال تازه اعلام کرده که منابع مورد نیاز برای تحقق وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکن را ندارد. بانک مرکزی نیز در بودجه سال آینده، سقف تسهیلات تکلیفی تعیین کرده و بنابراین روی منابع بانکی نمی‌توان حساب کرد. آیا طرح جدید که احتمالا در روز‌های منتهی به راه‌اندازی آن با سر و صدای فراوانی نیز همراه خواهد بود راهکار عبور از وضعیت بحرانی مسکن است؟ محمود اولاد در این باره می‌گوید: فروش متری مسکن راه‌حلی برای مشکل بازار مسکن نیست و صرفا راه‌حلی برای کاهش هیجان در بازار مسکن است. با این کار منابع اندک افراد به نوعی سوار بر تورم بخش مسکن شود.

او در مورد مبالغ اندک وام خرید مسکن نیز تصریح کرد: در صورتی که بخواهند میزان این وام را افزایش دهند به جز محدودیت‌ها در ارایه تسهیلات بانکی مردم هم قدرت بازپرداخت این اقساط را ندارند. در نظام بانکی این‌گونه است که میزان اقساط باید نصف درآمد افراد باشد و در صورتی که مبلغ وام افزایش یابد میزان اقساط آن هم بالا می‌رود و در نتیجه توان بازپرداختی هم نیست و مساله اصلی افت درآمد مردم است و اینکه توان خرید کمتر از قبل شده است.