سونامی اجاره بها در تهران

اقتصاد۲۴- اخیرا هشدار‌هایی نسبت به احتمال بروز سونامی در بازار اجاره مسکن در روز‌های منتهی به فصل جابه جایی مستأجران از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن و فعالان این بازار به گوش می‌رسد.

شهردار تهران: بیش از نیمی از تهرانی‌ها مستأجرند

علیرضا زاکانی شهردار تهران چندی پیش در مراسم امضای تفاهم نامه ساخت ۱۲ هزار واحد مسکونی از سوی سازمان ملی زمین و مسکن در اراضی ۵۵ هکتاری تهرانسر از اجاره نشینی ۵۱ درصد تهرانی‌ها خبر داده است.

معاون سابق مسکن وزارت راه: بیش از ۴۳ درصد تهرانی‌ها مستأجرند

این در حالی است که پیش از این محمود محمودزاده معاون سابق مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفته بود: براساس آخرین آمار نفوس و مسکن سال ۹۵، ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور وجود دارد که از این تعداد حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۳۰.۷ در صد مستاجر هستند.

محمودزاده افزود: بر اساس آمار سال ۹۵ در شهر تهران ۴۳.۶ درصد از افراد مستاجر هستند البته برخی افراد به دلیل اعلام نکردن و یا سکونت در خانه‌های سازمانی لحاظ نشده‌اند.

معاون شهردار تهران: ۶۵ درصد درآمد تهرانی‌ها صرف اجاره مسکن می‌شود

محمدرضا صارمی معاون شهرسازی شهرداری تهران نیز اخیرا اعلام کرده: سهم مسکن در سبد هزینه خانوار تهرانی از سال ۹۶ به بعد به ۶۵ درصد رسیده است.

وی افزود: به این معنا که اگر متوسط درآمد یک خانواده تهرانی ۱۰ میلیون تومان باشد ۶ و نیم میلیون تومان آن به اجاره مسکن اختصاص داده میشود.

وی با بیان این که بُعد خانوار یک نفره درتهران ۱۱ درصد، ۲ نفره ۲۳ درصد و ۳ نفره ۳۰ درصد است گفت: ۳۴ درصد جامعه تهران را خانوار‌های ۱ و ۲ نفره تشکیل می‌دهد و این در حالی است که ۴۳ درصد تهرانی‌ها مستاجرند، ولی متوسط نرخ اجاره‌نشینی خانوار‌های کشور ۲۵ درصد است؛ ضمن اینکه میزان اجاره‌نشینی خانواده‌ها در مناطق ۴ و ۱۵ تهران بیشتر است.

هشدار کارشناسان: سونامی بازار اجاره مسکن در راه است

گذشته از آنکه بالا بودن هزینه‌های خرید مسکن برای خانوار‌های تهرانی که امکان خرید یک واحد مسکونی حتی ۴۰ تا ۵۰ متری را هم از آن‌ها سلب کرده، اجاره مسکن هم در هفته‌های اخیر با رشد نجومی مواجه شده و کارشناسان و فعالان بازار مسکن، با توجه به اینکه در ابتدای بهار و ماه رمضان قرار داریم که سبب شده تا تقاضای اجاره مسکن رشد چندانی نداشته باشد، نسبت به احتمال بروز سونامی قیمت‌ها در این بازار طی روز‌ها و هفته‌های آینده و همزمان با افزایش تقاضای جابه جایی خانوار‌های مستأجر هشدار می‌دهند.

مالیات بر خانه‌های خالی کمکی به کمبود عرضه مسکن استیجاری نکرد

اگرچه قرار بود اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در دو سال گذشته به افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن کمک کند، اما تا کنون خبری از افزایش عرضه‌ها نیست ضمن آنکه بخش مهمی از خانه‌های خالی در مناطق گران قیمت پایتخت قرار دارند که عرضه آن‌ها کمکی به خانوار‌های اجاره نشین و اقشار دهک‌های درآمدی یک تا ۸ جامعه نمی‌کند.

نگاهی به آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن

بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این اعتقادند که بازار اجاره مسکن تابعی از بازار خرید و فروش مسکن است که درنتیجه‌ی رشدِ قیمت‌ها در بازار خرید و فروش مسکن، اجاره بها نیز افزایش خواهد یافت که به آن نسبت P به R گفته می‌شود؛ این نسبت یک شاخص جهانی است که به عنوان حباب سنج در بازار مسکن به کار می‌رود.

نسبت P به R با محاسبه نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان (با کسر یک دهم) به دست می‌آید که مقدار آن نشان می‌دهد آیا بازار مسکن دچار جهش بیش از حد قیمتی شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟

بیشتر بخوانید: علت حال بد بازار اجاره مسکن از چیست؟

هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک شود می‌توان این طور نتیجه گیری کرد که به زودی قیمت مسکن دچار جهش خواهد شد. اما عدد متعارف این نسبت که نشان‌دهنده شرایط نرمال در بازار معاملات مسکن است همواره بین ۱۵ تا ۲۵ در نوسان است. ولی در شرایط جهش قیمت مسکن، این نرخ از ۲۵ بالاتر می‌رود.

در حال حاضر با توجه به حبس آمار مسکن اعم از تعداد معاملات و نیز متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از سوی نهاد‌های ارائه دهنده آمار‌های اقتصادی (بانک مرکزی و مرکز آمار ایران) نمی‌توان رقم دقیقی از نسبت P به R ارائه داد، اما بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در آذر ماه ۱۴۰۱ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران کمی بیش از ۴۸ میلیون تومان و متوسط اجاره بهای هر متر مربع مسکن در پایان پاییز سال گذشته در تهران با توجه به رشد ۴۳ درصدی نسبت به پاییز سال قبل از آن (۱۴۰۰) حول و حوش ۱۵۰ هزار تومان بوده است؛ بنابراین نسبت P به R تا پایان پاییز سال قبل ۳۲ بود که از رشد بیش از حد قیمت مسکن حکایت دارد هرچند که همواره اجاره بها با فاصله‌ای چند ماهه، خود را به قیمت مسکن می‌رساند که در هفته‌های اخیر شاهد افزایش اجاره بها پس از رشد جهش گونه قیمت مسکن در دو ماه پایانی سال گذشته هستیم.

افزایش متوسط اجاره بهای هر متر مسکن در تهران به ۲۵۰ هزار تومان؟

با این حساب ممکن است نسبت P به R در هفته‌های آتی باز هم کاهش یافته که نتیجه توقف رشد قیمت مسکن و در مقابل رشد اجاره بهاست. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد که در حال حاضر این نسبت با احتساب هر متر مربع ۶۰ هزار تومان به عنوان متوسط قیمت مسکن در تهران و ۲۵۰ هزار تومان به عنوان متوسط اجاره بهای هر متر مربع واحد مسکونی در رقم ۲۴ قرار دارد.

برخی مناطق متوسط تهران برای واحد مسکونی بالای ۱۰۰ متری بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه و ۲۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه مسکن از سوی مالکان مطالبه می‌شود.

در مناطق معمولی نیز اجاره ماهانه یک واحد ۴۰ تا ۵۰ متری به ۷ تا ۹ میلیون تومان و ودیعه مسکن نیز به ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

مسکن استیجاری ساخته می‌شود

این در حالی است که حق مسکن کارگران برای سال جاری ۹۰۰ هزار تومان است که عملا کمکی به تأمین سبد هزینه مسکن خانوار‌های کارگری نخواهد کرد.

برخی آمار‌ها نیز از خروج خانواده‌ها از پایتخت و کوچ آن‌ها به شهر‌های حاشیه‌ای و مناطق پیرامونی تهران حکایت دارد اگرچه وضعیت بازار اجاره مسکن در این مناطق نیز تفاوت چندانی با پایتخت ندارد.

به نظر می‌رسد در چنین شرایطی مداخله دولت‌ها (اعم از دولت‌های ملی یا محلی و شهرداری‌ها) برای رفع معضل کمبود مسکن استیجاری لازم است؛ زاکانی شهردار تهران نیز اخیرا از برنامه ساخت مسکن استیجاری در پایتخت خبر داده است.

سال گذشته هم محمود شایان مدیرعامل سابق بانک عامل بخش مسکن از همکاری این بانک برای تولید مسکن استیجاری خبر داده بود.