چالش طرح‌های دولتی در بازار ملک برای کنترل قیمت‌ها

اقتصاد۲۴ - مسکن ۲۵‌متری، فروش متری مسکن در بورس، مسکن دولتی با زمین رایگان و مسکن اجتماعی چهار برنامه دولت برای دست‌کم ۱۵ سال گذشته بوده است که همگی به نتیجه دلخواه نرسیده یا تکرار تجربه‌های شکست‌خورده هستند. حالا بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نرخ فقر مسکن به عدد تکان‌دهنده ۵۵ درصد جمعیت کشور رسیده و شمار آلونک‌نشین‌ها سیر صعودی به خود گرفته است. کارشناسان مسکن می‌گویند که راهکار اصلی جلوگیری از سقوط قدرت خرید در بازار مسکن، مهار تورم افسارگسیخته است و طرح‌هایی که دولت‌های جهان برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر می‌دهند، معمولا بخش کوچکی از جامعه را در برمی‌گیرد و بار مضاعف هزینه‌ای بر دوش دولت‌ها نمی‌شود، اما در ایران با ریزش مداوم ارزش ریال و رشد تورم، بخش بزرگی از مردم نیازمند حمایت در بازار مسکن شده‌اند که عملا برای دولت‌ها امکان‌پذیر نیست.

مسکن ۲۵ متری منتفی شد

پروژه ساخت خانه‌های ۲۵‌متری در سال ۱۳۹۸ از سوی شهرداری تهران مطرح شد، اما با مخالفت جدی وزارت راه‌و‌شهرسازی مواجه شد. مدیران وقت وزارت راه‌و‌شهرسازی معتقد بودند که خانه‌های ریزقواره در سایر کشور‌ها برای افراد مجرد و دانشجو‌ها ساخته می‌شود و به عنوان خوابگاه‌های کارگری مورد استفاده قرار می‌گیرند و این خانه‌ها برای زندگی خانوادگی و ساختار فرهنگی خانواده‌های ایرانی مناسب نیستند. با‌این‌حال شهرداری زیر بار نرفته و توضیح داد که در طرح تفصیلی شهر تهران حداقل متراژ در نظر گرفته‌شده برای خانواده‌های مسکونی ۳۵ متر است که این متراژ می‌تواند تا
۲۵ متر تقلیل داشته باشد و با معماری مناسب کیفیت مورد نیاز برای زندگی در این خانه‌ها فراهم شود.

مجادله شهرداری و وزارت راه‌و‌شهرسازی درباره خانه‌های ۲۵‌متری در شرایطی ادامه داشت که وزارت کشور وارد گود شد و در سال ۱۳۹۹ بنا شد وزارت کشور این طرح را بررسی کند.

در تابستان سال ۱۳۹۹ وزارت کشور طرحی با عنوان «ساخت واحد‌های مسکونی کوچک اندازه» را به هیئت دولت داده و توضیح داد که این طرح بر مبنای زیرساخت قانونی مصوبه سال ۹۵ دولت درباره مسکن اجتماعی تهیه شده است، اما در این طرح مساحت و متراژ واحد مسکونی کوچک‌اندازه تعیین نشد و قرار شد که متراژ واحد‌های کوچک‌اندازه هر شهر را شهرداری همان شهر تعیین کند و با دو روش اجاره‌داری و فروش عرضه شوند. وزارت کشور در طرح «ساخت واحد‌های مسکونی کوچک‌اندازه» دو وزارتخانه راه‌و‌شهرسازی و رفاه به همراه سازمان ثبت اسناد را مکلف کرده بود که با ارسال اطلاعات خانوار‌های مشمول به شهرداری ها، خانه‌های کوچک‌متراژ را به آن‌ها عرضه کند.

در این طرح همچنین تأکید شده بود برای جلوگیری از جداسازی ساکنان این واحد‌ها از سایر اقشار جامعه، شهرداری موظف است در هر مجموعه مسکونی تنها ۴۰ درصد واحد‌ها را به اقشار آسیب‌پذیر واگذار کرده و بقیه را به سایر اقشار بفروشد. همچنین در پروژه وزارت کشور توضیح داده شده بود که خانه‌های کوچک‌اندازه اجاره‌ای حداکثر تا پنج سال به خانوار‌های مشمول اجاره داده می‌شود و خانه‌های کوچک‌اندازه اجاره‌ای باید با وساطت مؤسسات اجاره‌داری حرفه‌ای به خانوار‌های مشمول واگذار شود.

جدال‌های رسانه‌ای درباره خانه‌های ۲۵‌متری ناگهان خاموش شد و حالا با گذشت حدود سه سال از آن روزها، این سکوت همچنان ادامه دارد. غلامرضا شریعتی‌اندراتی، عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم، درباره سرانجام طرح ساخت خانه‌های ۲۵‌متری به «شرق» می‌گوید این طرح به کلی منتفی و از دستور کار مجلس کنار گذاشته شد. او توضیح می‌دهد که از نظر نمایندگان مجلس خانه‌های ۲۵‌متری با فرهنگ زندگی خانوادگی در ایران سازگاری ندارد و بیشتر مناسب مجردهاست تا متأهل‌ها؛ بنابراین این طرح منتفی شده است.

فروش متری مسکن در بورس؛ عملیات ناممکن

فروش متری مسکن در بورس، طرح دیگری است که از سال ۱۳۹۹ مطرح شد. طرحی که از آن به عنوان راه‌اندازی بورس املاک و فروش اوراق موازی سلف مسکن در بورس کالا هم یاد شد. بر اساس این طرح سازندگان مسکن پروژه‌های ساخت‌وساز خود را در بورس کالا عرضه کرده و با این شیوه برای آن تأمین سرمایه می‌کنند و متقاضیان می‌توانند از حداقل یک متر تا چند متر از یک واحد مسکونی را خریداری کنند.

طرحی که از سال ۱۳۹۹ تا الان مسکوت ماند و حالا مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران اعلام کرده است مصوبه فقهی فروش متری مسکن در بورس یا فروش اوراق موازی سلف اسلامی اخذ شده و این موضوع در هیئت‌مدیره بورس در حال پیگیری است و به محض ابلاغ دستورالعمل آن، شهرداری تهران جزء اولین مجموعه‌هایی است که اولین پروژه فروش متری مسکن را کلید می‌زند.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران همچنین توضیح داده که در فروش متری زمین سه هدف دنبال می‌شود که کنترل تورم مسکن و جذب نقدینگی، رشد تولید مسکن و حفظ قدرت خرید مسکن از اهداف این طرح هستند. هدایت در ادامه گفته است اولین پروژه در محله هلال‌احمر نواب تهران را برای این موضوع در نظر گرفته‌اند و تعداد واحد‌های این پروژه ۲۰۰ واحد است. به گفته این مقام مسئول، بر اساس پژوهش صورت‌گرفته در سازمان نوسازی شهر تهران، قیمت تمام‌شده یک مترمربع مسکن با احتساب هزینه‌های زیربنایی و روبنایی (خطوط انتقال آب، آماده‌سازی، درمانگاه، مدرسه و...) برای دولت حدود ۵۰ میلیون تومان است.

با‌این‌حال حسن محتشم، کارشناس اقتصاد مسکن به «شرق» می‌گوید این طرح پیش از این در دهه ۷۰ اجرا شده و شکست خورده است. او توضیح می‌دهد که تعداد محدودی شرکت ساخت‌وساز حاضر شدند پروژه‌های خود را در بورس عرضه کنند و از آن سمت، زمان تحویل پروژه مشکلات حقوقی ایجاد شد؛ چراکه ممکن بود یک واحد آپارتمان چندین مالک داشته باشد. در نهایت پیمانکار تصمیم گرفت مجتمع ساختمانی را فروخته و معادل سهم هرکس پول آن را پرداخت کند.

بیشتر بخوانید: قیمت‌های نجومی رهن و اجاره در این محله از تهران

به گفته این کارشناس، طرح فروش متری مسکن اگرچه می‌تواند سرمایه‌های خرد را برای ساخت‌وساز تجمیع کند، اما راهکار اصلی حفظ قدرت خرید مردم در بازار مسکن، مهار تورم افسارگسیخته است تا مسکن و سایر انواع کالا از حالت سرمایه‌ای خارج شوند. در غیر این صورت احتمال نفوذ واسطه‌گران به معاملات اوراق موازی سلف مسکن هم وجود دارد. بیت‌الله ستاریان، دیگر کارشناس اقتصاد مسکن هم معتقد است که این طرح نمی‌تواند کمک خاصی به حفظ قدرت خرید افراد در بازار مسکن کند.

او به «شرق» توضیح می‌دهد که تقریبا ۹۰ درصد سازندگان مسکن در ایران سازندگان خرد هستند و سرمایه اندکی دارند؛ بنابراین امکان عرضه پروژه‌های بزرگ در بورس کالا وجود ندارد و نمی‌توان روی تأثیرگذاری این طرح بر بازار مسکن حساب چندانی باز کرد. برخی دیگر از کارشناسان هم معتقد هستند که بورس کالا در سراسر جهان محل عرضه مواد اولیه است و امکان عرضه کالای نهایی در آن وجود ندارد.

این کارشناسان توضیح می‌دهند که مسکن کالای همگن نیست که بتوان برای هر یونیت یا هر واحد آن اوراق فروخت. این به آن معناست که قیمت هر مترمربع پروژه‌های مسکن متفاوت است و به مکان ساخت آن، کیفیت ساخت و حتی موقعیت هر واحد نسبت به واحد دیگر بستگی دارد و این موضوع معامله اوراق و تعیین سود را محدود و دشوار می‌کند. این در حالی است که مواد اولیه کالا‌هایی همگن هستند و به‌راحتی می‌توان آن را با اوراق خرید و فروش کرد.

۴ میلیون مسکن در کما

ورود دولت به ساخت‌وساز هم به همان میزان طرح‌های گفته شده ناموفق بوده است. ساخت مسکن دولتی با پروژه بزرگ و جنجالی مسکن مهر در سال ۱۳۸۶ کلید خورد و آن زمان محمود احمدی‌نژاد، رئیس‌جمهوری وقت، وعده داد که چهار میلیون مسکن برای اقشار کم‌درآمد می‌سازد، اما در نهایت تنها حدود دو‌میلیون‌و ۲۰۰ هزار واحد ساخته شد و البته تحویل این تعداد مسکن با گذشت حدود ۱۵ سال هنوز به پایان نرسیده و تحویل ۲۰۰ هزار واحد به دولت سیزدهم رسید.

مهم‌ترین ایراد‌هایی که به مسکن مهر گرفته شد، حجم بالای تأمین مالی آن از بانک‌ها به‌صورت تسهیلات بود که بسیاری آن را عامل رشد تورم دانستند. نکته دیگر کمبود زمین شهری و مکان‌یابی نادرست سایت‌های احداث مسکن مهر بود که باعث رشد افقی شهر‌ها شد. به‌جز این، واحد‌های مسکن مهر در مناطقی ساخته شدند که هیچ‌گونه زیرساخت شهری نداشتند و دولت در شرایط کمبود بودجه ناچار شد که واحد‌های خدماتی مانند بیمارستان، مدرسه، کلانتری و‌... را در این مناطق احداث کند. گذشته از این تورم بالای مواد اولیه و نهاده‌های ساخت‌وساز سبب شد که قیمت تمام‌شده این واحد‌ها نسبتا بالا باشد و قشر هدف یعنی دهک‌های اول تا سوم چندان از عهده خرید این واحد‌ها برنیامده و مسکن مهر نصیب دهک‌های درآمدی برخوردارتر شود.

با‌این‌حال ابراهیم رئیسی، رئیس دولت سیزدهم، دوباره پروژه شکست‌خورده مسکن مهر را روی میز آورد و از زمان مناظرات انتخاباتی خود وعده ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال را مطرح کرد؛ وعده‌ای که با رسیدن عمر دولت سیزدهم به نیمه، همچنان عملیاتی نشده و دچار گره‌های کور است. یکی از مهم‌ترین این گرفتاری‌ها تأمین زمین کافی برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی است و دولت هنوز که هنوز است، نتوانسته زمین مورد نیاز را به‌صورت کامل مهیا کند. از سوی دیگر نوسان مداوم قیمت ارز و مواد اولیه سبب شده سازندگان برای قیمت نهایی با دولت به توافق نرسند.

ایرج رهبر، نایب‌رئیس کانون انبوه‌سازان تهران، به «شرق» می‌گوید آخرین توافق‌ها برای قیمت ساخت واحد‌های طرح نهضت ملی مسکن، متری ۱۰ میلیون تومان است، اما با تغییر مداوم قیمت‌ها ممکن است این برآورد‌ها دوباره به هم بریزد.

گذشته از این قیمت ساخت و اقساط بالای واحد‌های طرح نهضت ملی مسکن برای بسیاری از مستأجران چالش‌برانگیز شده و شماری از متقاضیان از این طرح انصراف داده‌اند.
نکته دیگر اینکه بانک‌ها زیر بار پرداخت تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن نمی‌روند. بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در سال برای ساخت مسکن حمایتی اختصاص دهند، اما میزان تسهیلات پرداخت‌شده این طرح، بر اساس گزارش‌های رسمی به ۱۰ درصد نمی‌رسد.

مسکن اجتماعی در بن‌بست

مسکن اجتماعی دیگر طرحی است که در ابتدای دولت یازدهم یعنی چیزی نزدیک به یک دهه پیش مطرح شد، اما هرگز راه به جایی نبرد. مسکن اجتماعی که با عنوان مسکن عمومی در کشور‌های توسعه‌یافته شناخته می‌شود، الگو‌گرفته از همان کشورهاست.
بر اساس این طرح دولت واحد‌های مسکونی در تملک خود را با اجاره‌هایی که در حد نگهداری و تعمیر این خانه‌هاست، به افراد بی‌خانمان و فقیر اجاره می‌دهد. منطق این دولت‌ها برای اجاره‌خانه به افراد کم‌درآمد این است که چنانچه دولت بخواهد مالکیت این واحد‌های مسکونی را به افراد کم‌درآمد منتقل کند، آن‌ها مسکن را فروخته و هزینه مایحتاج ضروری‌تر خود مانند درمان و غذا می‌کنند و دوباره به جمعیت بی‌خانمان‌ها برمی‌گردند. علیرضا پاک‌فطرت، نماینده مجلس یازدهم و عضو سابق کمیسیون عمران مجلس که سابقه شهرداری شیراز را هم در کارنامه دارد، پیش از این درباره مسکن اجتماعی به «شرق» گفته بود که شخصا طرح ساخت مسکن اجتماعی یا مسکن استیجاری را قبلا به مجلس ارائه کرده و به در بسته خورده است. او گفته بود «بیشتر زمین‌های شهری در تملک دولت و شهرداری‌هاست و شهرداری‌ها به دلیل اینکه هم زمین را در اختیار دارند و هم مجوز‌ها و پروانه‌های ساخت مسکن را عرضه می‌کنند، هم اینکه نیروی انسانی و مهندسان مشاور و حتی کارخانه‌های شن و ماسه دارند، می‌توانند با نرخ بسیار ارزان مسکن استیجاری را بسازند و در اختیار افراد کم‌درآمد قرار دهند و البته با دریافت اجاره به حدود یک‌سوم نرخ بازار آزاد، منابع پایدار درآمدی برای خود ایجاد کنند؛ اما نه دولت، نه مجلس و نه شهرداری‌ها دنبال چنین راه‌هایی برای خانه‌دار‌شدن اقشار کم‌درآمد نیستند».

با‌این‌حال غلامرضا شریعتی‌اندراتی، عضو کمیسیون عمران مجلس یازدهم به «شرق» می‌گوید با کاهش قابل‌ملاحظه قدرت خرید مردم در بازار مسکن، دوباره طرح مسکن اجتماعی در دستور کار مجلس قرار گرفته و نمایندگان تلاش می‌کنند آن را در برنامه هفتم توسعه بگنجانند. هرچند مشخص نیست با این اقدام مسکن اجتماعی چقدر جدی گرفته شود و آیا این طرح سرانجام در بازار مسکن اجرائی می‌شود یا خیر؟