دو چالش اساسی بازار مسکن کدام است؟

اقتصاد۲۴- قیمت مسکن شهر به شهر افزایش پیدا کرده است و دیگر کسی توان خرید خانه ندارد؛ اگر تا دیروز با تسهیلات بانکی خریدن خانه میسر بود امروز خیلی‌ها وام می‌گیرند تا بتوانند ودیعه مسکن و اجاره‌بها را بپردازند. اگر از پس آن برنیایند، رفتن را به ماندن ترجیح می‌دهند، خانه کوچکتر اجاره می‌کنند، محله زندگی‌شان را تغییر می‌دهند یا حتی از شهری به شهر دیگر مهاجرت می‌کنند.

افزایش قیمت مسکن در پی جهش قیمت در بازار‌های موازی

بغزیان در گفتگو با تجارت‌نیوز اظهار کرد: «در کنار افزایش قیمت تمام‌شده مسکن و افزایش قیمت زمین، گرانی مسکن دلایل زیادی دارد که در هر دوره‌ای یکی از آن دلایل سهم بیشتری ایفا می‌کند؛ وقتی بازار‌های مختلف به شکل موازی در افزایش قیمت با یکدیگر رقابت می‌کنند قیمت مسکن هم افزایش پیدا می‌کند. مثلا یک روز قیمت مسکن متری ۵۰ میلیون بوده در همان موقع دلار هم پنج هزار تومان بوده است؛ حالا این خانه که همچنان متری ۵۰ میلیون تومان ارزش دارد به افزایش نرخ دلار نگاه می‌اندازد که ۵۰ هزار تومان شده است، لذا بازار مسکن متقاضی افزایش قیمت می‌شود.»

او ادامه داد: «یک موقع است که دلار ثابت می‌ماند و در عوض قیمت خودرو افزایش پیدا می‌کند؛ مالک به خود می‌گوید من خانه‌ای دارم که دو میلیارد ارزش دارد، اما الان قیمت خودروی لکسوز دو میلیارد شده است، مالک فکر می‌کند اگر کسی یک لکسوز بفروشد می‌تواند خانه من را خریداری کند، در مقابل من هم قیمت خانه را افزایش می‌دهم؛ در مقابل خودرو‌دار در این وضعیت می‌گوید من تا دیروز با فروش خودرو می‌توانستم خانه بخرم پس امروز هم باید با فروش همان خودرو خانه بخرم بنابراین قیمت خودرو را افزایش می‌دهد و مانند یک چرخه ادامه دارد! وقتی خودرو گران شود، لوازم یدکی هم گران می‌شود، چون آن لوازم‌یدکی‌فروش معتقد است وقتی خودرو گران شده من نباید آینه بغل را ارزان بفروشم، یعنی یک ماراتنی راه می‌افتد که کسی نمی‌خواهد جنس خودش را ارزان بفروشد.»

کاهش قیمت دلار قیمت مسکن را پایین نمی‌آورد

این استاد دانشگاه همچنین بیان کرد: «جالب اینکه وقتی قیمت ارز پایین می‌آید نه خودرو ارزان می‌شود نه لوازم یدکی و نه مسکن و متاسفانه همه چیز به هم وصل شده است! این وصل شدن به این دلیل بوده است که دولت خیلی خوش خیال بود و بعضا افرادی که در این بازار‌ها سودجو هستند در دولت آدم دارند؛ مگر می‌شود یک وزیر یا رئیس سازمانی تعیین شود که این امپراطوری‌ها را به هم بریزد؟ البته در همه دنیا تقریبا همین است و این گروه‌ها تلاش می‌کنند در قوای مختلف آدم داشته باشند که حافظ منافعشان باشد. در اینجا نظارت دولت مهم است؛ آن‌ها بروند تجربه آلمان، فرانسه و آمریکا را مطالعه کنند، آنجا مسئله حل شده است.»

بغزیان در ادامه اظهار کرد: «آن‌ها توانستند به کمک نظام مالیاتی و بدون اینکه دولت زمینی بفروشد یعنی به جای اینکه مالکیت را اصطلاحا به مسکن مهری‌ها بدهد، گفت من مسکن می‌سازم و تو بنشین و اجاره پرداخت کن؛ وقتی دولت مالکیت زمین و خانه را به فرد و گروهی داد، او بعداً آن مسکن را به قیمت بازار می‌فروشد و مجدد قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند.»

افزایش اجاره‌بها با صعود قیمت مسکن

بغزیان درباره ارتباط اجاره‌بها با قیمت مسکن بیان کرد: «اجاره‌بهای خانه با قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، وقتی قیمت خانه صعودی باشد و فروش نرود، مالک دنبال اجاره دادن است، آن‌هایی هم که به دلیل افزایش قیمت‌ها نمی‌توانند خانه بخرند، دنبال اجاره کردن خانه هستند، لذا اجاره‌های روبه بالا نشانه این است که افراد دیگر قدرت خرید خانه ندارند و فروشنده‌ها هم تمایل به فروش خانه ندارند.»

بیشتر بخوانید: قیمت تمام شده هر خانه در نهضت ملی مسکن

و‌ی افزود: «در دنیا بر این موارد نظارت می‌کنند، طوری سیاست‌گذاری می‌کنند که قیمت اجاره خانه مشخص باشد؛ کسی که خانه اجاره کرد مالک به راحتی نمی‌تواند قرارداد را بهم بزند و کسی هم که خانه خالی داشته باشد به همان اندازه مالیات به آن تعلق می‌گیرد که باید اجاره می‌داد، لذا مالک تلاش می‌کند خانه ساکن داشته باشد و دنبال خریدن خانه سوم و چهارم نمی‌رود؛ وجود خانه‌های خالی که مالک آن را نه اجاره می‌دهد و نه می‌فروشد یک‌جور احتکار است.»

بغزیان اظهار کرد: «بازار‌های موازی به جای اینکه یکدیگر را قطع کنند با هم پیش می‌روند، یعنی نمی‌شود قیمت ارز بالا برود قیمت خانه افزایش پیدا نکند، بعد از آن قیمت گوشت و مرغ افزایشی نباشد، این وضعیت را باید دولت کنترل کند؛ زمانی که عده‌ای گفتند قیمت دلار باید نوسان کند یعنی ارز شناور شود و اجازه بدهیم قیمت آن را بازار تعیین کند خیانتی بود که به بقیه بازار‌ها و مردم شد، چراکه با افزایش قیمت ارز قیمت محصولات دلاری افزایش پیدا کرد و قیمت آن کالا‌هایی هم که مانند مسکن منقول نیستند افزایش پیدا کرد چراکه می‌خواهد ارزش خود را حفظ کند؛ بنابراین تا حالا مسئله مسکن حل نشده است.»

نقش سکو‌های آنلاین در قیمت مسکن

این استاد دانشگاه درباره اینکه سکو‌ها و پلتفرم‌ها چقدر در قیمت بازار مسکن نقش دارند گفت: «پلتفرم‌ها در هر بازاری برای این ایجاد شد که اطلاع‌رسانی شفاف‌تر شود؛ این بستر هم برای کسی که متقاضی فروش است کم‌هزینه است و هم خریدار‌ها به نیاز خود دسترسی آسان‌تر دارند؛ بنابراین مکان‌های فیزیکی مانند بنگاه‌ها و ویترین‌ها کنار گذاشته شدند، لذا دلالی میان خریدار و فروشنده از میان رفت و هزینه‌ها کم شد.»

او ادامه می‌دهد: «زمانی این پلتفرم‌ها خطرناک می‌شوند که عده‌ای در آن لیدر باشند، این لیدر‌ها هم کسی نیستند جز همان بنگاهی‌ها، یا کسانی که تعداد بالایی خانه دارند و از اعتماد ایجادشده در این بستر‌های خرید و فروش سوء‌استفاده می‌کنند؛ آن‌ها با درج قیمت‌های نامعقول سبب می‌شوند افرادی که می‌خواهند قیمت معقولی روی مسکن یا خودروی خود برای فروش بگذارند تحت تاثیر آن قیمت‌های نامعقول قرار می‌گیرند و بنابراین قیمت محصول خود را بیشتر از ارزش واقعی درج می‌کنند.»