اوراق مسکن در خدمت رونق مسکن یا مصارف غیر؟

اقتصاد۲۴- روایت سازندگان نشان می‌دهد، برنامه‌ریزی «تولید مسکن به پشتوانه وام بانکی»، بسیار پرریسک است و می‌تواند موجب باخت سرمایه‌گذار شود. تعریف دو منظوره برای حساب مربوط به «اوراق مسکن»، به مسیر تخصصی تسهیلات‌دهی آسیب زده است.

پیامد استفاده دو منظوره از حساب مخصوص وام مسکن، در عمل به تعهد متعارف برای ارائه وام ساخت به سازنده‌ها ایجاد مانع کرده است. روایت یک انبوه ساز از واقعیت تامین مالی بخش ساختمان با استفاده از رایج‌ترین مدل پرداخت وام بانکی ساخت مسکن یک سوال مهم ایجاد می‌کند مبنی بر اینکه اوراق وام مسکن هم اکنون در خدمت رونق مسکن قرار دارد یا صرف مصارف دیگری همچون جذب منابع به بانک وام دهنده می‌شود؟

روایت یک سازنده نشان می‌دهد، برخی از انبوه ساز‌ها و سازنده‌های مسکن در شهر‌های مختلف این روز‌ها در مراجعه به بانک برای دریافت وام ساخت با جمله «وام مسکن نداریم» و اعلام اینکه فعلا برای پرداخت وام ساخت اعتبار وجود ندارد روبه‌رو شده اند. این ماجرا وقتی شکل بغرنج تری به خود می‌گیرد که بعضی از این سازنده‌ها برای ماه ها، مبلغی قابل‌توجه در حساب پشتوانه صدور اوراق وام مسکن پس انداز کرده و بعد از سپری شدن طول دوره اعلام شده از سوی بانک برای اختصاص اوراق وام، نه اوراقی به آن‌ها تعلق گرفته، نه وام و نه ریالی سود!

ریشه یابی این معضل به استفاده دو منظوره از حساب وام مسکن برمی گردد. حسابی که مختص تامین مالی مسکن در دو حوزه ساخت و خرید واحد‌های مسکونی است هم اکنون نه تنها برای خریداران خانه اول دردسر‌ساز شده که به شکل باورنکردنی برای سازنده‌ها هم شوک آفرین شده است.

ماجرا به حساب ممتاز مسکن برمی گردد که با مدل «تحویل اوراق مسکن به سپرده گذار به شرط سپرده گذاری در مدتی مشخص و معادل مبلغی از وام موردنیاز متقاضیان»، سال‌هاست در بخش مسکن وساختمان کنترل تامین مالی این بخش را در دست دارد. در قالب این حساب یک متقاضی ساخت مسکن اگر بخواهد وام ساخت دریافت کند باید برای مدتی سپرده گذاری کند. با این مدل که هر میزان وام مدنظرش باشد باید نزدیک به ۳۰ تا ۵۰‌درصد از مبلغ موردنیازش را سپرده گذاری کند.

بیشتر بخوانید: پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده

در قالب وام اوراق مسکن، برای سازنده‌ها وامی تحت عنوان مجتمع سازی تعریف شده است که در این روش، شیوه سپرده گذاری متفاوت از روش گفته شده است. در این روش اگر تنها معادل ۱۰‌درصد وام موردنیاز در حساب سپرده گذاری (رسوب) شود، این وام بعد از طی دوره سپرده گذاری به او پرداخت می‌شود. اطلاعات مربوط به این وام در بخش تسهیلات ساخت سایت بانک عامل و پرداخت‌کننده وام مسکن، درج شده است.

اما این همه ماجرا نیست؛ در روز‌های اخیر یک انبوه ساز و سازنده مسکن از یکی از استان‌های کشور، در تماس با «دنیای‌اقتصاد» از ماجرای شوکه شدن در موعد مقرر برای دریافت وام ساخت مسکن خبر داد. به روایت این سازنده، وی از سال گذشته به مدت یک‌سال با متوسط موجودی یک میلیارد تومانی، با راهنمایی بانک، اقدام به سپرده گذاری در حساب ممتاز کرده است. با این هدف که در نهایت و بعد از اتمام دوره سپرده گذاری، مشمول اوراق وام مسکن (بدون پرداخت هزینه)، برای دریافت وام ساخت ۸ واحد مسکونی شود. او به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در طول دوره یکساله سپرده گذاری بار‌ها به بانک مراجعه کرده و در هر مرحله از امتیاز خود برای دریافت اوراق مطلع شدم و به من اعلام شد صد‌درصد اوراق و وام ساخت از این محل به من تعلق خواهد گرفت. اما زمانی که مطلع شدم بعد از چند ماه خواب سپرده، امتیاز من برای دریافت اوراق به ازای وام ۸ واحد تکمیل شده و باید اوراق و وام به من پرداخت شود، اعلام شد بودجه نداریم و نمی‌توانیم نه وام بدهیم و نه اوراق. حتی ریالی سود بابت یک‌سال سپرده گذاری با متوسط موجودی یک میلیارد تومانی به من پرداخت نشد و در نهایت بعد از چند ماه مراجعه، ناامید شده و مبلغ سپرده را از این بانک خارج کردم. ابعاد آنچه این انبوه ساز به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد نشان‌دهنده تبعات و پیامد استفاده دو منظوره از حساب پرداخت‌کننده وام مسکن است. این ماجرا در شرایطی رخ داده است که بانک تخصصی پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن باید حتی بدون نیاز به سپرده گذاری بتواند در لحظه وام موردنیاز سازنده‌ها برای ساخت مسکن را تامین و به آن‌ها پرداخت کند؛ چه برسد به اینکه در برابر سازنده‌ای که یک‌سال سپرده‌گذاری قابل‌توجه در این بانک کرده بگوید اعتبار نداریم!

بررسی‌ها نشان می‌دهد وقتی این حساب از یکسو حسابی برای جذب سپرده و منابع و پرداخت سود به سپرده گذاران در ازای سپرده گذاری و در واقع منبعی برای تامین منابع بانک است و از سوی دیگر حسابی است که باید به پشتوانه آن اوراق وام در اختیار سازنده‌ها و خریداران مسکن قرار بگیرد مشخص است که در نهایت نوعی تداخل یا نارسایی در عملکرد آن ایجاد خواهد شد. در واقع عملکرد یک حساب به صورت همزمان از یک طرف برای جذب منابع و از طرف دیگر به عنوان حساب پشتوانه وام مسکن، قابل جمع نیست.

این حساب از یکسو ماموریت دارد با ارسال سیگنال سود به سپرده گذارها، سپرده‌های آن‌ها را با هدف تجهیز منابع جمع‌آوری کند و از سوی دیگر اوراق وام مسکن نیز به پشتوانه آن در اختیار سازنده‌ها و خریداران قرار می‌گیرد؛ بنابراین دو ماموریت در دو نقطه مقابل بر عهده یک حساب است. در چنین شرایطی مشخص است که جذب سپرده نسبت به منافع سازنده‌ها و پرداخت تسهیلات به آن‌ها در اولویت قرار می‌گیرد و سازنده در زمان مراجعه برای دریافت اوراق و وام ساخت، با این جمله مواجه می‌شود که منابع نداریم! در واقع مدل بهتر یا مدل ترجیحی آن است که یک حساب مامور جذب منابع از طریق مدل‌های جذاب برای سپرده گذار‌ها باشد و حساب دیگری ماموریت پرداخت وام به متقاضیان خرید و ساخت مسکن را داشته باشد. نمی‌توان انتظار داشت یک حساب با دو ماموریت متفاوت، بتواند هر دو ماموریت را به بهترین شکل انجام دهد و اختلالی در وظایف آن ایجاد نشود.

در واقع این حساب هم اکنون با نوعی تعارض منافع روبه روست. نتیجه این تعارض منافع نیز آن است که در نهایت تعهد متعارف بانکی به یک سازنده برای ارائه اوراق و وام ساخت اتفاق نمی‌افتد. آن هم در شرایطی که بازار ساخت مسکن در رکود عمیق قرار دارد. آمار اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی در خصوص عملکرد ۷ ماهه اول ۱۴۰۲ در حوزه پرداخت تسهیلات بانکی هم نشان می‌دهد وامی که در این مدت برای ساخت مسکن به سازنده‌ها پرداخت شده است برای کل کشور تنها معادل کمتر از ۲۴۰‌هزار واحد مسکونی را پوشش می‌دهد؛ این در حالی است که با توجه به نیاز ساخت سالانه ۹۰۰‌هزار واحد مسکونی در کشور باید در ۷ ماه اول امسال، خیلی بیشتر از دو برابر این میزان وامی که پرداخت شده است به ساخت‌وساز‌ها اختصاص می‌یافت و به سازنده‌ها پرداخت می‌شد.