خانه‌های خالی؛ فرصتی برای بازار مسکن یا تهدیدی که هست؟

اقتصاد۲۴- در شرایطی که افزایش قیمت مسکن طی چند ساله شدیدترین دوره تورمی دهه‌های گذشته اقتصاد ایران را تجربه کرده، سیاستگذاران سعی دارند که راهکاری برای کاهش قیمت مسکن پیدا کنند؛ یکی از راهکار‌هایی که طی چند وقت گذشته بار‌ها شنیده شده، شناسایی خانه‌های خالی و عرضه آن به بازار است.
هر چند سیاستگذار بر این باور است که با عرضه خانه‌های خالی قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند، اما در خصوص این موضوع میان کارشناسان اتفاق نظر وجود ندارد.

هیچ لزومی ندارد همه خانه‌ها پر شوند

مرتضی عزتی، در گفتگو با جهان صنعت نیوز در خصوص تاثیر خانه‌های خالی در افزایش قیمت مسکن اظهار داشت: درباره قیمت، قائده کلی با این مضمون داریم که عرضه و تقاضا قیمت را تعیین می‌کند. یعنی اگر ما بتوانیم عرضه را زیاد یا تقاضا را کم کنیم، قیمت پایین می‌آید. مشکل خانه‌های خالی مسالهِ اصلِ اقتصاد است. در واقع علت خانه‌های خالی این است که گروهی که اندوخته مالی دارند، نمی‌توانند بروند جای مناسبی سرمایه گذاری کنند و به ناچار دارایی شان را وارد بازار ملک می‌کنند تا لااقل ارزش روز پول شان کم نشود. حالا اگر بخواهیم فشار بیاوریم و مشکلاتی برای صاحبان خالی ایجاد کنیم تا خانه‌های شان را به بازار عرضه کنند، سازندگان با کسادی مواجه شده و مشتری آنچنانی‌ای نخواهند داشت و باطبع ساخت و ساز تعطیل شده و در نتیجه مشکل تولید و مشکل رشد اقتصادی را موجب می‌شود.

تحلیلگر مسائل اقتصادی در ادامه گفت: ما یک مجموعه‌ای از عوامل ناکارآمدی در اقتصاد داریم که اگر بخواهیم یک طرفش را اصلاح کنیم، طرف دیگر مشکل دار می‌شود. همچنین به این شکل نیست که به راحتی بتوانیم مشکل یا مساله خانه‌های خالی را حل کنیم یا به تعبیری خانه‌های خالی را از چرخه اقتصاد حذف کنیم. در خیلی از کشور‌ها خانه‌های خالی وجود دارد. در واقع هیچ لزومی ندارد همه خانه‌ها پر شوند. چرا که عده‌ای می‌خواهند خانه خود را خالی بگذارند. چرا باید آن‌ها را اذیت کرده و برای شان مشکل به وجود بیاوریم؟ اگر برای حل اصولی مشکلات توان داریم، باید وضعیت اقتصاد را طوری درست کنیم که سرمایه دار‌ها بروند و جای دیگری سرمایه گذاری کنند.

او افزود: واقعیت این است، اقتصاد ما به قدری به هم ریخته است که سرمایه دار برای حفظ ارزش دارایی اش جایی ندارد، پس بهتر است به جای روی آوردن به دلالی به خرید ملک اقدام کند تا ارزش پول اش حفظ شود. با این توضیح که این روش تولید مسکن را رونق می‌بخشد و تولید مسکن هم به رونق اقتصادی منجر می‌شود. این برای اقتصاد نه تنها مشکلی بزرگ نیست که بخواهیم ممانعت کنیم، بلکه کمک کار اقتصاد به شمار می‌رود.

عزتی در پایان گفت: البته شاید مقابله با خانه‌های خالی کمی از افزایش قیمت مسکن را کاهش بدهد، اما مشکل این است که مشکل بزرگتری ایجاد می‌شود. اما خانه‌های خالی را وارد بازار مسکن کنیم، تولید دچار مشکل می‌شود و باطبع آن بسیاری از صنایع وابسته به مسکن را تحت تاثیر قرار داده و در نتیجه موجب رشد منفی در تولید می‌شود.

خانه‌های خالی مسکن را گران می‌کنند

مجید گودرزی در گفتگو با جهان صنعت نیوز در این رابطه اظهار داشت: این سخن که «افزایش قیمت مسکن ناشی از احتکار خانه و خانه‌های خالی است» برداشت صحیحی از شلختگی موجود در بازار مسکن است. بر اساس سر شماری سال ۱۳۹۵ کل خانوار ایرانی حدود ۲۶ میلیون بود و کل واحد‌های مسکونی به رقم حدود ۲۹ میلیون می‌رسید. یعنی ۳ میلیون خانه خالی از سکنه بود. حالا این آمار جزیی از بافت فرسوده بود یا اینکه با انگیز‌های کسب سود خریداری و نگهداری شده بودند تا بعد‌ها با قیمتی به مراتب بالاتر به فروش برسند.

کارشناس حوزه مسکن در ادامه گفت: وقتی به آمار قیمت مسکن نگاه می‌اندازیم، می‌بینیم که در ۱۰۰ سال گذشته این بازار مسکن بوده که گرانی را تجربه کرده است. با این توضیح که در این چند سال اخیر جهش رشدی غیرقابل انتظار را شاهد بودی تا محتکران انگیزه زیادی ایجاد می‌کند تا بخش بزرگی از سرمایه‌های کشور را به احتکار خانه‌های خالی اختصاص بدهند. به همین دلیل در حالی که در بیشتر کشور‌های پیشرفته سهم مسکن از سرمایه گذاری حدود ۱۰ درصد است، این رقم در ایران به آمار خیره کننده ۴۰ درصد رسیده است! یعنی تقریباً نیمی از سرمایه عمومی در بخش مسکن دپو شده است. در واقع شاهد جذابیتی ویرانگر در بازار مسکن هستیم. در حال حاضر ارزش افزوده سرمایه گذاری در این حوزه متاسفانه «صفر» است. یعنی سود ناشی از تورم و همچنین ناشی از قیمت گذاری مسکن بخش بزرگی از سرمایه از بخش‌های مفید اقتصاد جذب بازار مسکن شوند.

بیشتر بخوانید: با ۵۰۰ میلیون کجای تهران می‌توانیم خانه رهن کنیم؟ +جدول

او با تاکید بر هزینه ساز بودن خالی ماندن مسکن افزود: یکی از چالش‌های اساسی در اقتصاد ایران چالش ارزش افزوده صفر است که بخش بزرگی از ارزش افزوده صفر به مسکن ارتباط پیدا می‌کند. همچنین به دلیل کاهش نرخ رشد جمعیت، افزایش تروم، کاهش ازدواج که حدوداً بیش از ۱۲ میلیون جوان ایرانی موفق به تشکیل خانواده نشده اند و «جذابیت مالی ساخت و ساز» که حتی جامعه پزشکی را هم به این سمت کشانده است و البته سیاست‌های غلط دولت ها، به ویژه دولت‌های نهم و دهم باعث شده تا مسکن هر روز گران‌تر شوند. به طوریکه بانک‌ها هم به جای پرداخت وام با سود ۲۳ درصدی، ترجیح شان به ورود به حوزه ساخت و ساز مسکن است تا از این طریق سود ۸۰ درصدی داشته باشند. این در حالی است که ریشه بودجه بانک‌ها سرمایه‌های مردمی است. البته با وجود سیاست گذاری‌های اشتباه و ناقص در بخش مسکن، بانک‌ها به جای ارائه وام شروع به ساخت و ساز کنند و به همین راحتی «طرح ملی مسکن» با چالشی جدی مواجه شود.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: در طول سالیان گذشته قانون‌های زیادی برای ترمیم مسکن وضع شده است. مثلاً در سال ۱۳۵۲ اولین قانون برای خانه‌های خالی تصویب شد که طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، خانه‌هایی که در طول سال بیش از ۱۲۰ روز خالی بودند، مکلف به پرداخت مالیات به اندازه ۳۰ درصد ارزش اجاره بها می‌شدند. یک قانون دیگر هم در سال ۱۳۶۶ اجرایی شد و خانه‌هایی که بیشتر از ۶ ماه در سال خالی باشند را مکلف به پرداخت دو در هزار ارزش ملک کرد. همچنین در سال ۱۳۹۹ قانونی وضع شد، اما به این دلیل که کارشناسی شده نبود، دولت نتوانست سود لازم را داشته باشد، به طوریکه هزینه تصویب این قانون از عایدی دولت در آن زمان بیشتر شد و در نهایت به دلیل عدم برخورداری از زیرساخت‌های لازم مغفول ماند.

گودرزی در پایان گفت: تعدد خانه‌های خالی در شرایطی است که بخش عظیمی از جامعه که حدود ۳۰ میلیون نفر را شامل می‌شود، نه تنها شانسی برای خانه دار شدن ندارند بلکه در این یکی دو سال گذشته بحث تمدید سالانه اجاره هم به مساله‌ای لاینحل تبدیل شده است. این در حالی است که حلقه مفقوده و کلید اساسی در این بخش، بخش قیمت گذاری مسکن و همچنین بخش واحد‌های خالی است. البته نباید از تاًثیر منفی قرارداد‌های رسمی هم به سادگی عبور کنیم. در واقع ما نیاز داریم بخشی از خدمات عمومی منوط به ثبت سامانه ملکی باشد تا سیاست‌های دولت در بخش مسکن اثرگذار باشد. چرا که دولت جمهوری اسلامی به دلیل این نقیصه قادر نیست درآمد کافی‌ای از این بازار داشته باشد.

منبع: جهان صنعت