پشت پرده امکان کاهش قیمت مسکن چیست؟

اقتصاد۲۴- بر اساس گزارش‌های رسمی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی ماه‌های اخیر بیش از ۵ درصد کاهش یافته است. یعنی به صورت تقریبی در هر ماه شاهد کاهش قیمت مسکن با رقمی حدود یک‌درصد بوده ایم. اگرچه به گفته بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن، این میزان کاهش بسیار نامحسوس است و در کل بودجه خرید یک واحد مسکونی فعلا تغییر قابل‌توجهی قلمداد نمی‌شود، اما می‌تواند امیدوار‌کننده باشد.
به گزارش دنیای اقتصاد، به اعتقاد فعالان حوزه ساخت‌وساز نتیجه این مبحث را می‌توان برای هر کدام از بخش‌ها شامل تولیدکننده مصالح ساختمانی، سازنده و خریدار متفاوت دید. چرا که روند اصلاح قیمت مسکن برای هر کدام از فعالان در بازه‌های زمانی متفاوت رخ خواهد داد. بر این اساس به گفته این عده ادامه روند کاهشی قیمت مسکن سه اثرگذاری کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت برای هر کدام از این رسته‌های صنعت ساخت و ساز به همراه خواهد داشت.

نارضایتی از تورم تولید مسکن

از دیدگاه این فعالان اولین و سریع‌ترین اثر این روند کاهشی مشخصا برای دو بخش عرضه‌کننده و خریدار است. در این بین با ادامه روند کاهشی، قدرت چانه زنی خریدار بیشتر شده و در میان مدت عرضه کننده مسکن برای دستیابی سریع به نقدینگی مجبور به ارائه تخفیف‌های متعدد خواهد شد. اما این فعالان این اثر گذاری را منوط به ادامه روند کاهش دانسته و تاکید می‌کنند بازار مسکن به دلیل کمبود در تقاضای موثر مجبور به عقب‌نشینی از قیمت‌های فعلی خواهد بود. در این بین، سازندگان نظر متفاوت‌تری از عرضه‌کنندگان و خریداران دارند و در این باره اظهار می‌کنند در بخش ساخت و ساز و قیمت مصالح ساختمانی این کاهش قابل مشاهده نیست و همچنان با تورم تولید روبه‌رو هستیم.

به گفته این عده اگرچه آمار‌های بانک مرکزی و مرکز آمار گویای کاهش هزینه‌های ساخت است، اما در حقیقت کف بازار تطابقی با این قیمت‌ها ندارد. همچنین تولید کنندگان مصالح پایه همچون بتن، سیمان و مصنوعات فلزی این کاهش را نمایشی می‌دانند و تاکید می‌کنند هزینه‌های ساخت رابطه مستقیمی با وضعیت اقتصادی دارد.

با تمامی این اوصاف، حال سوال این است که با توجه به اینکه در دو فصل پیاپی قیمت مسکن در حد یک‌درصد در ماه کاهش پیدا کرده و بازار کنونی آرام شده و جو سفته‌بازی نیز متوقف شده این موضوع چه تاثیری می‌تواند بر فعالیت ساختمانی و فروش واحد‌ها داشته باشد؟
بازار مسکن تنها دستخوش تورم و رکود نیست

میلاد باری‌پور فعال صنعت ساخت، اعلام کرد: یکی از مهم‌ترین معضلات در بخش مسکن، به عنوان یکی از نیاز‌های اساسی و اولیه جوامع بشری، همواره نگاه سرمایه‌ای به مسکن بوده که موجب شده مسکن از یک کالای اساسی مصرفی به یک کالای لوکس و سرمایه‌ای مبدل شود که خود همواره دلیلی بر افزایش قیمت مسکن فارغ از مسائل تاثیر‌گذار همچون تورم، قیمت مصالح و هزینه ساخت بوده است. از سوی دیگر کاهش ارزش پول منجر به کاهش چشمگیر توان غالب مردم در خرید و تامین مسکن شده که این مهم منتج به حضور دائمی رکود، در اشکال گوناگون در بازار مسکن شده است.
وی ادامه داد: داده‌ها نشان‌دهنده کاهش حجم ساخت‌وساز (تقاضای صدور پروانه ساختمانی) به‌ویژه در پایتخت بوده است. کاهش تقاضا در این بخش دلایل زیادی دارد که باید به دقت واکاوی شود؛ کاهش تقاضا و کاهش توان خرید آحاد مردم جامعه از یکسو و از سوی دیگر، تورم غیر‌قابل انکار و افزایش قیمت لحظه‌ای مصالح و مواد اولیه در کنار افزایش دستمزد کارگر و افزایش قیمت تمام‌شده، باعث شده تا مدت زمان بازگشت سرمایه برای سازندگان طولانی‌تر شود، از این رو برخی فعالان تصمیم به خروج از این بازار گرفته که این می‌تواند دلیلی بر کاهش آمار تقاضای صدور پروانه ساختمانی شود.

باری‌پور ادامه داد: گروهی دیگر از فعالان ساختمانی نیز برای تامین نقدینگی و سرمایه پروژه‌های در دست احداث مجبور به فروش واحد‌ها با قیمت‌های کمتر از قیمت بازار هستند که در نهایت ممکن است دلیلی بر کاهشی شدن قیمت مسکن بوده باشد.

از سوی دیگر در سال‌های اخیر شاهد افزایش اجرایی شدن ضوابط، قوانین و مقررات مرتبط با ساخت‌وساز برای ارتقای سطح کیفی ساختمان‌های کشور و عدم‌همکاری شهرداری‌ها در صدور پایان‌کار برای ساختمان‌های خلاف دار بوده‌ایم که در نهایت منجر به خروج سرمایه از این بازار و در نهایت کاهش درخواست صدور پروانه ساختمانی شده است.

دو نظریه متفاوت در مورد کاهش قیمت مسکن

همچنین سعید وزیری از اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران گفت: دولت معتقد است این روند کاهشی دستاورد وی بوده و در راستای هدف گذاری‌ها و برنامه ریزی‌های تولید مسکن شکل گرفته است و حتی در این راستا دولت معتقد است با اتمام بخشی از واحد‌های طرح‌های ملی روند کاهشی در پایان سال خود را پررنگ‌تر نشان خواهد داد.

به گفته وی از طرف دیگر بخش خصوصی و کارشناسان خلاف نظر دولت را دارند و معتقد هستند رکود خرید ملک، دلیل کاهش محسوس قیمت‌ها بوده و تولیدات مسکن ملی نمی‌تواند عامل اصلی کاهش قیمت‌ها تلقی شود.
وی با بیان اینکه متاسفانه طی سال‌های اخیر بخش خصوصی نیز دستاورد قابل قبولی در ساخت مسکن نداشته است گفت: چرا که با قیمت بالای زمین و هزینه‌های سنگین ساخت، حوزه ساخت‌وساز مانند گذشته مورد توجه نبوده و بخشی از انبوه‌سازان این بازار را ترک کرده یا در حالت کما هستند تا با بهبود شرایط به این عرصه بازگردند و حتی در این برهه سخت خود را راضی به حضور در طرح مسکن ملی نمی‌کنند چرا که در بخشنامه‌های این طرح موانع اجرایی به چشم می‌خورد.

به گفته وزیری به هر روی دولت هم اکنون ادعا‌هایی در مورد ساخت یک میلیون و ۹۰۰ واحد مسکونی دارد که ضروری است این سوءبرداشت تصریح شود، چرا که در حال حاضر فقط ۲۰۰‌هزار واحد در دست ساخت است و مابقی در مرحله تخصیص زمین و اخذ مجوز هستند. در این میان باید متذکر شد بازار اجاره نیز به سه دلیل عدم‌تطابق عرضه با تقاضا، سهم بالای اجاره از سبد هزینه خانوار و کاهش شدید ساخت‌وساز وضعیت مطلوبی ندارد.

آسیب‌های مسکن از نوسانات سینوسی

همچنین حسین محمودی‌اصل، تحلیلگر اقتصادی مسکن در این باره گفت: نوسانات سینوسی قیمت در حوزه مسکن با رشد چند‌ساله و رکود بعد آن آسیب‌های فراوانی دارد. در شرایط التهاب شدید قیمت‌ها به دلیل عدم‌عرضه ناشی از انتظارات تورمی و نه عرضه و تقاضای واقعی رشد شارپی می‌کند.
به گفته وی البته عدم‌توجیه اقتصادی بخش تولیدات صنعتی، کشاورزی و معدنی و همچنین صادرات به جهت قیمت‌گذاری دستوری و سیاست‌های غلط ارزی، بخش مهمی از منابع و نقدینگی به سمت دلالی در بخش مسکن هدایت شده است به گونه‌ای که حتی تولیدکنندگان مسکن را نیز به دلال تبدیل کرده است.

محمودی‌اصل خاطرنشان کرد: دولت و مجلس نتوانسته‌اند پس از ۴۰ سال قانون مالیات بر سوداگری را مصوب و اجرایی کنند بنابراین هیچ تنظیم‌گری مالیاتی نیز بر بازار مسکن حاکم نیست. در حالی که اغلب کشور‌های جهان در حوزه مسکن با قوانین مالیاتی و سیاستگذاری درست، چالشی را تجربه نمی‌کنند، با وجود نزدیک به ۲میلیون مسکن خالی، مردم همچنان قدرت خرید ندارند.

وی با بیان اینکه جو روانی تقاضای مسکن میلیونی در التهاب موثر بوده است گفت: نیاز به مسکن با تقاضای واقعی، قدرت خرید و آماده خرید تفاوت بسیار دارد. چرا که سالانه به کمتر از یک میلیون مسکن نیاز داریم، اما تقاضای واقعی با قدرت خرید و آماده خرید بسیار کمتر است.
محمودی‌اصل با بیان اینکه هم‌اکنون بسیاری از خانوار‌ها حتی از پیش‌پرداخت مسکن ملی و اقساط آن ناتوان هستند تاکید کرد: در ۱۵ سال گذشته از حدود ۱۰ میلیون مسکن ساخته‌شده بیش از ۵۰‌درصد برای اهداف غیر‌مصرفی خریداری شده است و بر آمار چندخانه ای‌ها افزوده شده است.

به گفته وی البته باید خاطرنشان کرد سیاست‌های انقباضی بانک مرکزی نیز در رکود ذکر‌شده موثر بوده است. رکود در بازار مسکن زنجیره‌ای از کسب و کار‌ها و واحد‌های تولیدی را درگیر می‌کند و بر سایر بازار‌ها به دلیل عدم‌گردش نقدینگی بین‌بازاری موثر است.
این کارشناس مسکن در نهایت گفت‌: به هر روی به نظر می‌رسد با توجه به سقف قیمت دلاری مسکن، کاهش شدید قدرت خرید رکود در بازار مسکن طولانی باشد. اما در این بین رکود باعث کاهش ساخت‌وساز و کاهش عرضه در دور‌های بعدی تورمی خواهد شد چرا که مسکن به اصلاح زمانی نیاز دارد تا خریدار به قدرت خرید برسد و به تدریج بر تقاضا افزوده شود.

نجات با رونق ساخت‌وساز

در این بین مهدی بستانچی مدیرعامل گروه صنعتی بستانچی نظر متفاوتی با دیگر فعالان دارد و رکود حاصل را تنها در بخش تقاضا می‌داند. وی برای توجیه سخنان خود گفت: در واقع این بخش تقاضاست که توانایی خرید را ندارند و این موضوع ناشی از عدم‌ارائه بسته‌های حمایتی در این بخش است.
وی ادامه داد: در حال حاضر بازار مسکن خالی از واحد‌های مناسب برای اقشار کم‌درآمد است و این موضوع باعث شده این اقشار مجبور به ترک بازار شوند.

بستانچی با بیان اینکه برخی معتقد هستند بازار کنونی بازار مناسب خرید است گفت: این موضوع کاملا اشتباه است چرا که دست اقشار میان‌درآمد هم از بازار کنونی کوتاه شده است.
وی گفت: بازار ساخت‌وساز جزو بازار‌های مادر محسوب می‌شود و بی‌رونقی در این صنعت تمام بازار‌های جانبی را هم به چالش کشانده است.
بازار کنونی بازاری مساعد برای مصرف‌کننده است
در همین زمینه حسن بختیاری، مدیرعامل شرکت تعاونی مروارید شرق فاخر نیز گفت‌: این رکود فعلا هیچ تاثیری بر بازار نهاده‌ها و مصالح ساختمانی به‌خصوص مصنوعات فلزی و سیمان نداشته و همچنان هر از گاهی این بازار با تنش‌های قیمتی روبه‌رو می‌شود. اما در این میان نباید فراموش شود طرح مسکن ملی به صورت فراگیر در حال انجام است و به تبع تقاضای مصالح ساختمانی روند افزایشی داشته است.

چالش اصلی حوزه ساخت‌وساز

همچنین آلاصباغان مدیرعامل برند رام دیز با بیان اینکه در حال حاضر چالش اصلی حوزه ساخت‌وساز بخش نقدینگی است گفت: در چند سال اخیر با توجه به شرایطی که برای بازار موازی مانند بازار سرمایه رخ داده عملا پول‌های خرد جمع شده و تولید کنندگان مصالح ساختمانی و سازندگان بخش زیادی از معاملات خود را به روش تهاتر انجام می‌دهند.

وی گفت: بازار کنونی، بازار تهاتر است و بازار خرید و فروش به سمت خاموشی رفته، این موضوع باعث شده ما با کاهش تعداد اخذ مجوز و پروانه‌های شهرداری روبه‌رو شویم.