چه عواملی سرمایه گذاری در مسکن را کساد کرد؟

اقتصاد۲۴- آمار‌های مربوط به ساخت و ساز در سال‌های اخیر نشان‌دهنده کاهش تولید و عمیق‌شدن رکود مسکن است. بر این اساس، ساخت و ساز در استان تهران نیز کاهش چشمگیری را بین مناطق شهری کشور تجربه کرده است.

سهم استان تهران از کل ساخت و ساز کشور بین سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۲، حدود ۳۲ تا ۳۸ درصد بوده که تا سال ۱۳۹۷ به ۲۷ درصد کاهش یافته است. این آمار طی سه سال اخیر نیز به ۱۷ درصد نزول کرده است.

رکود ساخت و ساز، بین سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۱، افت چشمگیرتری را تجربه کرده، به طوری‌که وضعیت ساخت مسکن در استان تهران طی این مدت کاهشی ۷۰ درصدی و شهر تهران افتی معادل ۷۷ درصد را پشت سر گذاشته است.

از سوی دیگر، مشاهدات میدانی نیز تاییدی بر همین امر است. سازندگان و فعالان حوزه ساخت و ساز معتقدند رغبت به ساخت و خرید خانه تا حد زیادی پایین آمده است. اما بی‌میلی به ساخت مسکن از کجا نشات می‌گیرد و دلایل رکود ساخت و ساز در کشور چیست؟

تورم، دو سوی عرضه و تقاضا را از هم دور کرد

کارشناسان اقتصاد مسکن، ریشه اصلی مشکلات ساخت و ساز در کشور را مسائل کلان اقتصادی می‌دانند. تورم در سال‌های اخیر رشد بالایی را تجربه کرده و همین مسئله باعث کاهش توان اقتصادی در جامعه شده است.

از سوی دیگر، مردم مجبورند برای دیگر کالا‌های اساسی هزینه زیادی را متقبل شوند و در نهایت، دیگر سرمایه و پس‌اندازی در دست آن‌ها نیست تا آن را برای کالای گرانی مثل مسکن هزینه کنند.

البته کاهش توان اقتصادی تنها دلیل کوتاه‌شدن دست مردم از خرید یک خانه حداقلی نیست، بلکه تورم و دیگر بحران‌های اقتصادی در طرف دیگر ماجرا باعث شده قیمت مسکن هم رشد بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده و هر سال بیش از سال گذشته از دسترس مردم خارج شود. همین امر سمت تقاضا را در بازار مسکن را در یکی از سیاه‌ترین دوره‌های خود فرو برده است.

انبوه‌سازان از ساخت مسکن کنار کشیده‌اند

در نتیجه رشد شتابان تورم، سمت تقاضا از خرید ناتوان شده و به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، سمت عرضه یعنی سازندگان، تحت فشار قرار گرفته‌اند که باعث بی‌علاقگی انبوه‌سازان و سازندگان مسکن برای فعالیت در این حوزه شده است.

به بیان دیگر انبوه‌سازان اکنون نه‌تن‌ها با کمبود مشتری برای واحد‌های آماده‌شده خود مواجه هستند، بلکه افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دیگر موارد مربوط به ساخت و ساز نیز باعث شده حاشیه سود آن‌ها به‌شدت افت کند و در نتیجه عده زیادی از آن‌ها تصمیم بگیرند منبع جدیدی برای درآمدزایی پیدا کنند و از این عرصه کنار بکشند؛ این مسئله می‌تواند دلیلی بنیادی برای کاهش عرضه واحد‌های مسکونی در کشور محسوب شود.

بیشتر بخوانید:  قیمت آپارتمان‌های شرق تهران چند؟

دولت، رقیب انبوه‌سازان شده است

رویکرد دیگری که در حوزه ساخت و ساز، شرایط انبوه‌سازان را تحت تاثیر قرار داده، موضع دولت در قبال ساختمان‌سازی است که عملا مانع ورود آن‌ها به این عرصه شده است.

واقعیت آن است که دولت در جایگاه رقیب انبوه‌سازان قرار گرفته و به‌جای برون‌سپاری و تسهیل شرایط برای سازندگان، پروژه تعریف می‌کند و مسئولیت ساخت آن را بر عهده می‌گیرد. ابرپروژه‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن از این جمله هستند که البته نمونه مناسبی برای شناخت نتیجه سیاست‌های اشتباه دولت در حوزه مسکن هستند.

کندشدن نرخ رشد جمعیت، تقاضای مسکن را کاهش می‌دهد

مسئله دیگری که می‌توان اثر آن را در بلندمدت بررسی کرد، روند رشد جمعیت در کشور است. طی سال‌های اخیر، فاکتور‌های اقتصادی و فرهنگی باعث شده است رشد جمعیت روندی نزولی را در پیش بگیرد. در صورتی‌که تعداد خانه‌اولی‌ها طی ۱۰ تا ۲۰ سال آینده کاهش داشته باشد، میزان تقاضا نیز به همان نسبت رو به کاهش خواهد رفت؛ بنابراین اگر دولت نتواند برای مسئله تقاضا و عرضه در بستر بازار مسکن و ساخت و ساز آن فکری کند، پیامد‌های اصلی رکودی که اکنون دامن‌گیر این صنعت شده در بازه دو تا پنج سال آینده خود را نشان خواهد داد.

از آنجا که ساخت مسکن، مسئله‌ای زمان‌بر محسوب می‌شود مدت زیادی طول می‌کشد تا بتوان بر این رکود غلبه کرد و آرامش را به مردم و بازار املاک بازگرداند.