«تب‌بر» اجاره‌بها در بازار مسکن چیست؟

اقتصاد۲۴-  هر چند سرعت رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن به میزان خفیف کاهش پیدا کرده، اما روند افزایشی آن از «تثبیت تب تورم اجاره» حکایت دارد؛ چراکه برای بازگشت اوضاع بازار اجاره‌نشین‌ها به «وضعیت نرمال» باید نرخ‌های رشد موجود، دست‌کم نصف شود. در اتفاقی تقریبا نادر، ماه گذشته «تورم نقطه‌ای اجاره مسکن» نه تنها از نرخ تورم عمومی، فاصله زیاد گرفت که تورم خوراکی‌ها را هم جا گذاشت و از این منظر، داغ‌ترین فاکتور غیرقابل جایگزین در سبد هزینه خانوار‌ها شد. یک صاحب‌نظر ارشد در بخش مسکن در گفتگو با «دنیای‌اقتصاد» راه بازگشت نبض اجاره به سطح نرمال را تشریح کرد.
اجاره بهای مسکن، نیمه زمستان امسال، به داغ‌ترین فاکتور سبد هزینه خانوار‌ها تبدیل شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، نرخ رشد نقطه‌ای اجاره بهای مسکن که پیش‌تر از تورم خوراکی‌ها همواره کمتر بود، در بهمن ماه جلو زد. این در حالی است که فاصله تورم اجاره از تورم عمومی در بهمن به بیشترین مقدار تاریخی خودش رسید. این فاصله در میانه زمستان امسال ۱.۱۵ برابر شد.

تازه‌ترین آمار‌های رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، از ۴ تغییر در مسیر رشد هزینه مسکن در شهر‌ها خبر می‌دهد و اجاره بها را به عنوان فاکتور داغ سبد هزینه‌ای خانوار‌ها معرفی می‌کند.

براساس تازه‌ترین گزارش رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، درباره تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، تورم ماهانه اجاره مسکن شهر‌ها در بهمن ماه امسال برای سومین ماه متوالی کاهش یافت و به زیر ۳‌درصد یعنی ۲.۸‌درصد رسید. این میزان تورم ماهانه اجاره نسبت به نرخ دی (۳.۱ درصد) و نسبت به میانگین آن در سال‌جاری (۳ درصد) به میزان بسیار خفیف کمتر است؛ هر چند این میزان سرعت رشد ماهانه، همچنان تورم بالا در این بازار را نشان می‌دهد و بیانگر شرایط تب تورمی اجاره مسکن است.

با این حال، به دلیل آنکه اکثر قریب به اتفاق قرارداد‌های اجاره مسکن در کشور یکساله است، بررسی تغییرات نقطه به نقطه اجاره بها (تورم نقطه به نقطه)، از اهمیت بیشتری در مقایسه با تورم ماهانه برخوردار است. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن کشور در بهمن ماه، افزایش یافت و در حالی که این میزان در دی ۴۰.۹‌درصد بود در بهمن به ۴۱.۴‌درصد رسید. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن بهمن ماه، از میانگین آن در سال‌جاری (۳۹ درصد) هم بالاتر است. بررسی‌های دنیای اقتصاد از بروز ۴ تغییر یا چهار ویژگی مهم در مسیر رشد هزینه مسکن از ناحیه هزینه اجاره واحد‌های مسکونی خبر می‌دهد.

تب اجاره همچنان بالا

اولین تغییر مربوط به «پایداری وضعیت تب بالا در بازار اجاره به لحاظ تغییرات ماهانه سطح اجاره بها در شهر‌های کشور» است. در حالی که میانگین رشد ماهانه اجاره بهای مسکن از ابتدای سال‌جاری معادل ۳‌درصد بود، این میزان در بهمن ماه به ۲.۸‌درصد رسید و به میزانی بسیار خفیف کاهش یافت. اما نکته مهم آن است که تب اجاره بها همچنان بالاست. برای نزدیک شدن به شرایط نرمال باید تورم ماهانه اجاره مسکن کشور از سطح ۲.۸‌درصد به حدود ۱.۶ تا ۱.۷‌درصد برسد تا در یکسال شاهد افزایش زیر ۲۵‌درصد اجاره بها در کشور باشیم. تثبیت تب بالای تورمی در بازار اجاره مسکن کشور دست کم در یکسال اخیر، اولین تغییر یا ویژگی مهم این بازار است که در بررسی‌های دنیای اقتصاد رصد شد. تغییر دوم مربوط به «رکورد جدید تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ماه امسال» است. در حالی که تغییرات نقطه به نقطه ملاک اصلی مستاجر‌ها و موجر‌ها برای تعیین اجاره بها در قرارداد‌های جدید است، بررسی وضعیت تورم نقطه به نقطه اجاره بهمن از ثبت بالاترین نرخ رشد نقطه‌ای اجاره بها در بهمن ماه امسال نسبت به همه ماه‌های سپری شده از سال‌جاری خبر می‌دهد. تورم نقطه به نقطه ۴۱.۴ درصدی اجاره مسکن در بهمن ماه امسال، علاوه بر آنکه بالاترین تورم نقطه به نقطه از ابتدای سال تاکنون است، دو برابر نرخ رشد نقطه‌ای اجاره بها در وضعیت نرمال است. این سطح تورمی نشان می‌دهد، نرخ رشد اجاره بها در پایان امسال می‌تواند بالاتر از سال قبل رقم بخورد.

تب بالای تورمی در بازار اجاره مسکن کشور ۱۴۰۲ در حالی تثبیت شده است که علاوه بر تبعیت اجاره بها از تورم مسکن و تورم عمومی، مسائل مهم دیگری نیز در این زمینه مداخله دارد. از سال ۹۷ به دلیل جهش شدید قیمت، بخش زیادی از تقاضای خرید آپارتمان به اجبار و به دلیل ضعف بنیه مالی و عدم‌کفایت قدرت خرید به بازار اجاره تحمیل شد. در واقع در سال‌های اخیر بازار اجاره بخشی از بار بازار خرید را متحمل شده است و همین افزایش اجباری تقاضا برای اجاره نشینی فشار تورمی بر این بازار را افزایش داده است. ضمن اینکه بازار اجاره هم اکنون از تورم مصرف صاحب‌خانه‌ها نیز تاثیرپذیری قابل‌توجهی دارد.

بیشتر بخوانید: پازل پیچیده بازار مسکن در ۵۰ روز آینده

سومین تغییر مربوط به «افزایش محسوس فاصله تورم اجاره از تورم عمومی» است. در حالی که در سال‌های قبل از جهش قیمت مسکن و اجاره بها، همواره تورم اجاره عقب‌تر و کمتر از تورم عمومی بود، اما بعد از جهش، این فاصله کم و کمتر شد تا جایی که در ماه‌های اخیر تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت و در این سبقت افزایش سرعت هم داشت. هم اکنون فاصله تورم اجاره از تورم عمومی به ۱.۱۵ برابر رسیده است که بیشترین مقدار تاریخی آن محسوب می‌شود. این افزایش تاریخی فاصله تورم اجاره با تورم عمومی را می‌توان به یک ویژگی مهم بازار مسکن نسبت داد. در حالی که سیاستگذار می‌تواند با اقدامات مختلف از جمله استفاده از روش واردات، افزایش عرضه و... سرعت رشد قیمت برخی کالا‌ها را مدیریت کند و آن را کاهش دهد، اما تورم اجاره به دلیل ماهیت خاص بازار مسکن نه از طریق واردات ونه هیچ اقدام دیگری در کوتاه مدت قابل کنترل نیست. به همین علت است که در ماهی که سرعت رشد بهای کالا‌ها و خدمات از ۳۸.۵‌درصد در دی ماه سه واحد‌درصد کاهش یافته و به ۳۵.۸‌درصد (در بهمن) رسیده است، اما تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در این ماه روند صعودی داشته است.

بهمن ماه امسال، همچنین «تورم اجاره»، «تورم خوراکی» را جا گذاشت و از آن سبقت گرفت. این موضوع را می‌توان به عنوان چهارمین تغییر زمستانی در این بازار مورد بررسی قرار داد. به شکلی تقریبا تاریخی، لااقل در حدود دو سال گذشته، رشد هزینه خوراکی‌ها با فاصله زیادی بالاتر از رشد اجاره‌بها قرار داشت. اما در بهمن ماه، تورم اجاره از تورم خوراکی‌ها سبقت گرفت. تا جایی که می‌توان داغ‌ترین فاکتور در سبد هزینه بهمن ماه خانوار‌ها را «اجاره بها» معرفی کرد. بهمن سال گذشته، تورم نقطه به نقطه خوراکی‌ها ۷۱‌درصد اعلام شد و در اسفند نیز این میزان ۷۷‌درصد بود. در هر دو ماه، اما تورم نقطه به نقطه اجاره ۴۲‌درصد بود. هم اکنون تورم اجاره مسکن کشور براساس تغییرات شاخص اجاره بها در حالی ۴۱.۴‌درصد گزارش شده است که تورم خوراکی‌ها ۳۲‌درصد است.

نجات اجاره با احیای قدرت خرید

بررسی‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد آنچه می‌تواند در کوتاه مدت و میان مدت تورم اجاره بالای ۴۰ درصدی را به شکل چشمگیری کاهش دهد، «افت تقاضای اجاره از طریق احیای قدرت خرید مسکن» است. اگر در ماه‌های آینده انتظارات تورمی در بیرون بازار مسکن کاهش یابد و مسکن در مسیر کاهش قیمت حرکت کند می‌توان امیدوار بود که بخشی از تقاضای مصرفی منتظر در حاشیه بازار از بازار اجاره خارج شده و اقدام به خرید آپارتمان با انگیزه سکونت کنند. این رخداد می‌تواند بخشی از فشار مضاعف بر بازار اجاره را کاهش داده و بر سرعت رشد اجاره‌بها نیز اثر کاهنده داشته باشد. در بلند‌مدت، اما لازم است برنامه افزایش عرضه مسکن دنبال شود. در کشور به طور متوسط در هر سال حدود ۵۰۰‌هزار ازدواج و تشکیل خانواده جدید رخ می‌دهد که به دلیل ضعف قدرت خرید خانه اولی ها، جهش قیمت مسکن و نبود عرضه کافی، بخش عمده این خانوار‌های جدید به بازار اجاره روانه می‌شوند. افزایش عرضه مسکن می‌تواند سرعت ورود تقاضای جدید به این بازار را کاهش داده و موجودی مسکن اجاره‌ای را هم افزایش دهد.

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصادی و تحلیلگر ارشد بازار مسکن درباره روند رشد اجاره بها و رخداد بهمن معتقد است، تب بالای اجاره از یکسو به «افزایش مداوم تقاضا در بازار اجاره نشین ها» و از سوی دیگر به «افت عرضه آپارتمان اجاره‌ای از دو محل» مربوط می‌شود.

این صاحب‌نظر در گفتگو با «دنیای‌اقتصاد» در تحلیل عامل سمت تقاضا اعلام کرد، طی سال‌های اخیر و به‌ویژه از زمان جهش قیمت مسکن یعنی از سال ۹۷ به بعد، بخش قابل‌توجهی از زوج‌های جدید مستاجر شدند در حالی که پیش‌تر، معمولا گروهی از خانوار‌های جدید در هر سال، قدرت خرید خانه داشتند و حجم ورودی به بازار تقاضای اجاره یا همان مستاجراولی هیچ زمان شبیه دو سه سال گذشته نبود. بنابراین، بازار اجاره نشین‌ها نه تنها در تهران که در همه شهر‌های کشور در این سال‌ها و همچنین سال‌جاری شاهد «رشد چشمگیر تقاضای جدید» بوده است. این عامل اگر نتواند از سمت مقابل یعنی عرضه جدید واحد مسکونی اجاره‌ای به تعادل برسد، نتیجه اش رشد سنگین اجاره بهای مسکن و رکوردزنی تورم اجاره خواهد بود؛ اتفاقی که الان در آمار رسمی مرکز آمار خود را به صورت ثبت سطح جدید نرخ رشد شاخص اجاره بها نشان داده است.

سلامی در تحلیل دو عاملی که در سمت عرضه باعث شده تب بالای تورم اجاره مسکن تثبیت شود نیز چنین گفت: در سال‌های اخیر بازار مسکن شاهد رکود نسبی ساخت وساز و کم سازی سازنده‌ها به دلایل مختلف بود. سازنده‌ها با رشد هزینه ساخت و تولید مسکن در این سال‌ها روبه‌رو بودند و در نتیجه آمار صدور پروانه ساختمانی و حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی کاهش پیدا کرد؛ به تبع، کاهش ساخت‌وساز یعنی کاهش عرضه مسکن جدید هم در بازار فروش و هم در بازار اجاره. از طرفی، یکسال پس از شیوع کرونا، مقرراتی از سمت دولت برای به اصطلاح تنظیم بازار اجاره مسکن وضع شد که امکان پایان دادن به قرارداد یکساله اجاره مسکن برای موجر‌ها را سلب کرد. ردپای آن مصوبه هنوز در بازار اجاره مسکن باعث ترس کسانی شده است که آپارتمان برای اجاره دادن در مالکیت خود دارند، اما ریسک اجاره داری را بالا می‌دانند و از عرضه واحد خود به بازار اجاره پرهیز می‌کنند. در نتیجه، بازار امروز اجاره مسکن شاهد کاهش نسبی عرضه است.

بیشتر بخوانید: ریسک چینی در بازار مسکن ایران

سلامی در عین حال نسبت به اوضاع بازار اجاره مسکن در ۱۴۰۳ هم هشدار داد و گفت، براساس لایحه‌ای که برای اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم تدوین شده، صحبت از لغو کامل معافیت مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای از مالیات اجاره است در حالی که فعلا براساس متراژ آپارتمان‌های اجاره ای، بخشی از صاحب خانه‌ها معاف از مالیات اجاره هستند. ممکن است سیاستگذار این‌طور برای خود تحلیل کند که «رقم مالیات اجاره» عددی نیست که موجر نتواند از پس آن بربیاید، اما درآمد آن برای دولت می‌تواند قابل‌توجه باشد و سپس با همین دست فرمان معافیت مالیات اجاره را لغو کند، اما خطر این تصمیم آن خواهد بود که همان اندک موجر‌های موجود در بازار اجاره مسکن نیز به خاطر «دردسر‌های خاص مواجهه با مالیات ستانی» و مراجعات سنتی و صدور مفاصاحساب، مشکلات احتمالی رویه جدید در ۱۴۰۳ را با «خروج از بازار اجاره داری» برای خود حل کنند که در این صورت پیامد منفی آن، «تشدید کمبود عرضه» در بازار اجاره مسکن خواهد بود.

سلامی در پاسخ به «دنیای‌اقتصاد» درباره اینکه شرط اول افت تب تورم اجاره مسکن چه خواهد بود؟ نیز گفت: باید قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و به‌ویژه خانه اولی‌ها احیا شود تا «تب تقاضای اجاره نشینی» ابتدا کم شود و بعد از آن بتوان انتظار داشت «تورم اجاره مسکن به سطح تورم عمومی مثل گذشته برسد و حتی پایین‌تر از آن قرار بگیرد.» البته در این مسیر، افزایش چشمگیر عرضه مسکن اجاره‌ای اثر مثبتی در کاهش تورم اجاره خواهد گذاشت، اما نکته مهم آن است که «رونق ساخت مسکن با تاخیر دو تا سه ساله» خود را به شکل افزایش عرضه مسکن جدید در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن نشان می‌دهد و ملک مثل خوراکی نیست که دولت در زمان کم بتواند با واردات، عرضه آن را در برابر تقاضا برای مدتی تنظیم کند.