چرخ اقتصاد مسکن نمی‌چرخد

اقتصاد۲۴- قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ در مجلس شورای اسلامی به دلیل برخی ایرادات قبلی به تصویب رسید. در همان روز‌های نخست تصویب انبوه سازان و فعالان بازار مسکن نسبت به این قانون اعتراضات و انتقاداتی مطرح کردند. اما به نظر می‌رسید که این قصه سر درازی دارد.

برخی از فعالان و انبوه سازان بر این اعتقاد بودند که این قانون کاملا یکطرفه تدوین و تصویب شده است و در حقیقت حقوق سازندگان در آن دیده نشده و بیشتر به سمت خریداران و به نفع پیش خریداران است.

همین نکته ریز و اتفاقا بسیار حیاتی باعث شد تا نقدینگی سازندگان به شکل قابل توجهی کاهش یابد. چرا که بیشترین حمایت مالی سازندگان همانا وجوهی بود که پیش خریداران به سازندگان مسکن پرداخت می‌کردند. اما همین قانون باعث شد تا اکثر سازندگان بنا به دلایل مختلف از پیش فروش خودداری و عملا یکی از روش‌های تامین منابع مالی بخش مسکن که همانا وجوه پیش خریداران بود از میان برود.

هر چند هنوز بسیاری از پرونده‌های پیش فروش ساختمان که در دهه ۷۰ و ۸۰ بسیاری از خانوار‌ها را که به امید خانه دار شدن، دارایی‌های خود را فروخته و به انبوه سازانی دادند که آن‌ها را صاحب مسکن کنند نباید از یاد برد چرا که هنوز با گذشت سال‌ها از این پرونده‌ها و رفت و آمد در دادگاه‌ها نه تنها به واحد‌های مسکونی خود نرسیده اند بلکه هنوز این پرونده‌ها حل نشده باقی مانده است.

«داوود بیگی نژاد» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفتگویی در پاسخ به این پرسش که نبود گردش سرمایه این روز‌ها یکی از چالش‌های اساسی بخش مسکن است؟ می‌گوید: پیش فروش مسکن یکی از گزینه‌های مناسب برای تأمین نقدینگی انبوه سازان و سازندگان خُرد بود، اما متأسفانه سال‌های سال است که قانون پیش فروش مسکن باعث شده تا سازندگان مسکن نتوانند وارد عرصه ساخت و ساز شوند.

او با تاکید بر اینکه نبود گردش سرمایه باعث شده تا بازار مسکن و ساخت و ساز قفل شود معتقد است که سازندگان مسکن وقتی نتوانند واحد مسکونی خود را به فروش برساند به همان نسبت هم نمی‌تواند تولید و ساخت و ساز کنند؛ بنابراین این عدم تولید مسکن در نهایت قیمت مسکن را افزایش و به ضرر قشر مستأجر تمام خواهد شد.

مشاوران املاک سرمایه ولو اندک در پیش فروش مسکن را به سمت تولیدکننده‌ها و سازندگان هدایت می‌کردند

او تاکید دارد که از زمانی که پیش فروش مسکن توسط مشاوران املاک ممنوع و به دفاتر ثبت اسناد و املاک محول شد پیش فروش مسکن افت کرد. قطعا مشاوران املاک سرمایه ولو اندک در پیش فروش مسکن را به سمت تولیدکننده‌ها و سازندگان هدایت می‌کردند. مشاوران املاک می‌توانند با جذب سرمایه‌های خُرد این امکان را فراهم کنند که سرمایه گذاران قوی و یا افرادی که نوظهور هستند وارد بخش مسکن شده و به تولید مسکن کمک کنند.

اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان ساختمان در پاسخ به این پرسش که اوضاع ساخت و ساز به نظر می‌رسد چندان مناسب نباشد؟ آیا پیش فروش مسکن و موانع آن می‌تواند دلیل این رکود حاکم بر ساخت و ساز باشد به «اقتصاد آنلاین» گفت: این روز‌ها ساخت و ساز در شرایط رکودی قرار دارد. شاید یکی از دلایل آن نامناسب بودن پیش فروش مسکن و شرایط بد آن باشد. پیش فروش مسکن کارآیی خود را از دست داده است و چرخ اقتصاد مسکن دیگر مثل سابق نمی‌چرخد.

بیشتر بخوانید: جدیدترین قیمت آپارتمان‌های غرب تهران + جدول

پیش فروش مسکن کارآیی خود را از دست داده و چرخ اقتصاد مسکن دیگر مثل سابق نمی‌چرخد

وی ادامه داد: وقتی تسهیلات مسکن از سوی بانک‌ها شرایط خوبی ندارد و وقتی نتوانیم پیش فروش مسکن را انجام دهیم و بازگشت سرمایه هم که به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن سخت شده است نمی‌توان انتظار داشت که بازار ساخت و ساز در رونق باشد.

پیش فروش مسکن ابزاری موفق در صنعت ساختمان است

دبیر کانون سراسری انبوه سازان ساختمان ادامه داد: پیش فروش مسکن یک ابزار موفقی در صنعت ساختمان است و کمک خوبی به متقاضیان مصرفی در بازار مسکن می‌کند. چرا که عملا با پرداخت بخشی از هزینه‌های ساخت، تورم آینده را کنترل می‌کند.

وی تاکید کرد: دولت و مجلس شورای اسلامی باید به بخش خصوصی کمک کنند تا پیش فروش مسکن تسهیل شود. درخواست انبوه سازان سال‌های سال از قوه قضاییه و مجلس این بوده است که قانون پیش فروش مسکن را بازنگری کنند. متاسفانه از دوره قبل مرکز پژوهش‌های مجلس در نظر داشته است که قانون پیش فروش مسکن که با قوانین بالا دستی همخوانی نداشت را بازنگری کند و این موضوع نیز در دستور کار بود، اما هنوز به نتیجه نرسیده است.

شاید «حسین معصوم» نماینده سابق تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال از جمله افرادی باشد که قانون کنونی پیش فروش مسکن را شفاف و کامل می‌داند و اعلام می‌کند که تمامی موارد مربوط به حفظ حقوق خریداران و فروشندگان در این قانون لحاظ شده است.

به گفته مشاور و نماینده سابق تام‌الاختیار وزیر راه و شهرسازی در شورای عالی حفظ حقوق بیت‌المال، ابلاغ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان گام بلند دولت در رونق مسکن است و اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، اعتماد را به بازار معاملات مسکن خواهد آورد.

معصوم معتقد است که قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که باید به درستی به اجرا درآید و این قانون می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش موثری را ایفا کند.

این مقام مسوول تاکید می‌کند: قانون پیش‌فروش ساختمان حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تامین کرده و خلأیی را که سال‌های سال در این زمینه محسوس بود و در نبود آن شاهد تضییع حقوق شهروندان و گاهی شاهد کلاه برداری در این زمینه بودیم تا حد قابل ملاحظه‌ای کاهش خواهد داد.

ایرادات و مشکلاتی که در قانون پیش فروش ساختمان وجود دارد باعث شده تا به گفته اکثر انبوه سازان مسکن و سازندگان با تجربه، تعداد پیش فروش‌ها به حداقل ممکن برسد و شاید تعداد آن‌ها در سال در شهر بزرگی مثل تهران به انگشتان دو دست هم نرسد. اما به واقع چرا هنوز این قانون مشکل دار نیز به صورت کامل اجرا نمی‌شود سوالی است که باید مجلس شورای اسلامی و دولت به آن پاسخ داده و مشکلات آن را برطرف و اگر نیاز است آنرا بازنگری کنند.