پشت پرده جهش ۱۲ گانه قیمت مسکن

اقتصاد۲۴- حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به‌طور متوسط در سال‌ها و در دهه‌های قبل از سال ۱۳۹۰ تقریباً ۲۰ درصد از پروانه ساختمانی کشور بود، اما یک فراوانی ۳۰ درصدی پیدا کرد. یعنی شاید ۵۰ درصد به حجم پروانه‌های ساختمانی تهران افزوده شد. این مساله باعث شد با یک هجوم برای اخذ پروانه ساختمانی مواجه شویم. بعد از آن در پروانه‌های ساختمانی وارد سراشیبی شدیم به خصوص در تهران. علاوه بر این نظام سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هم دچار یک سری اختلالات شد و بعد از آن فرایند سراشیبی تداوم یافت. بعد از ۱۴۰۰ هم حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به ۱۰ درصد پروانه‌های ساختمانی کل کشور کاهش پیدا کرده است. فرهاد بیضایی کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در یک میزگرد تخصصی در خبرگزاری تسنیم، با بیان این مطلب، از بخشی از علل رکود مسکن در دهه ۱۳۹۰ پرده برداشت.

بیضایی در این میزگرد که با حضور داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد، در ارزیابی خود از عملکرد مسکنی دولت‌ها طی دهه ۱۳۹۰ اظهار کرد: برای بحث سال ۹۰ تا ۹۹ دوره‌های مختلف و عوامل اثرگذار متعددی را در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری، در خصوص سیاست‌های شهرسازی کشور و... داشتیم که در بخش مسکن اثرگذار بودند. این کارشناس مسکن در پاسخ به اینکه این اثرگذاری مثبت بوده یا منفی؟ اظهار کرد: هم مثبت بود هم منفی. اگر بخواهیم از سال ۹۰ شروع کنیم؛ یکی از عوامل اصلی اثرگذار در بخش مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود.

طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصیلی به تبع آن در حال تهیه بود. تا قبل از آن شهرداری یک فضایی را ایجاد کرد که صدور پروانه‌های ساختمانی رشد چشمگیری داشت. تقریباً حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به‌طور متوسط در سال‌های گذشته و دهه‌های قبل از آن تقریباً ۲۰ درصد از پروانه ساختمانی کشور یک فراوانی ۳۰ درصدی پیدا کرد. یعنی شاید ۵۰ درصد به حجم پروانه‌های ساختمانی تهران افزوده شد. او افزود: این تا حدی نظام یک سیاست مدیریت شهری که در آن مقطع مغفول هم ماند یعنی کسی باید و شاید به آن نپرداخت که حجم پرواز‌های ساختمانی تهران مثلاً حجم و فراوانی ۲۰ درصد از پروانه‌های ساختمانی کل کشور به ۳۰ درصد از پروانه‌های ساختمانی کشور افزایش پیدا کرد.

تا فرصت دارید، پروانه ساختمانی بگیرید

بیضایی در پاسخ به اینکه دلیل بروز این اتفاق چه بود؟ گفت: اعلام شد؛ «می‌خواهیم ضوابط جدید بگذاریم و فروش تراکم به صورت سابق نخواهد بود.»، و به مردم اعلام شد؛ «تا فرصت دارید برای دریافت پروانه‌های ساختمانی مراجعه کنید.»، این مساله باعث شد با یک هجوم برای اخذ پروانه ساختمانی مواجه شویم. بعد از آن در پروانه‌های ساختمانی وارد سراشیبی شدیم به خصوص در تهران. علاوه بر این نظام سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هم دچار یک سری اختلالات شد و بعد از آن فرایند سراشیبی تداوم یافت. بعد از ۱۴۰۰ هم حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به ۱۰ درصد پروانه‌های ساختمانی کل کشور کاهش پیدا کرده است.

اثر سیاست‌های پولی و بانکی

او اظهار کرد: اینکه شما یک عامل اساسی می‌بینید که مثلاً در تهران [شاهد بروز]بحث قیمت مسکن، و فشار اجاره‌بها [هستیم]؛ قیمت و ناتوانی خانوار‌ها و عدم استطاعت آن‌ها برای تأمین مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد که نباید آن را فقط در سیاست‌های حوزه وزارت راه و شهرسازی بررسی کنیم. شاید ما سیاست‌هایی که در حوزه شهرسازی سیاست‌های حوزه اقتصاد کلان کشور، حوزه پولی بانکی کشور و حوزه مدیریت شهری می‌تواند اثرات به مراتب بیشتری در بحث بازار مسکن داشته باشد نسبت به آن سیاست‌هایی که وزارت راه و شهرسازی انجام می‌دهد.

بیشتر بخوانید: ارقام نجومی اجاره ملک برای ستاد‌های انتخابات

این کارشناس مسکن تصریح کرد: در ادامه دهه ۹۰ وارد یک فضای جدیدی از حوزه سیاست‌گذاری به نسبت قبل از آن شدیم. در دولت یازدهم به دنبال کاهش حداقلی دخالت دولت در بازار مسکن بود. این رویه عمدتاً این مورد این انتقاد قرار می‌گرفت که تقریباً یک جور بی عملی را انجام می‌دهد. حتی سیاست‌گذاری مناسبی را هم برای بازار مسکن انجام نمی‌داد و این بی عملی را خیلی گسترش داد. این رویکرد تا سال‌هایی سال ۹۶ و ۹۷ وجود داشت. بعد از سال ۹۲ که این اتفاق افتاد و این تغییر ریل در حوزه مسکن کشور هم به وجود آمد و خیلی آن موقع حواشی و چالش‌های را هم به وجود آورده بود، ولی ما یکی از با ثبات‌ترین دوره‌های مسکن کشور را در آن بازه زمانی و در آن زمان اقتصاد کشور شاهد بودیم. یعنی تقریباً می‌شود گفت که وضعیت قیمت مسکن یک ثبات نسبی را تجربه می‌کرد و فشار سطح استطاعت خانواده‌ها بهبود یافت. ضمن اینکه شاخص دسترسی به مسکن کاهش پیدا کرد و استطاعت خانواده‌ها برای تأمین مسکن افزایش یافت. ضمن اینکه شرایط بهتری را هم مستأجرین در آن سال‌ها شاهد بودند.

علت کاهش قیمت دلاری مسکن در ۳ ماهه اخیر

بیضایی در تشریح علت این شرایط گفت: اجرای سیاست‌های پولی بانکی دولت طی سال‌های ۹۲ تا ۹۷ باعث شد تا بازار مسکن به ثبات برسد. یعنی سیاست‌های وزارت اقتصاد و سیاست‌های بانک مرکزی در آن مقطع باعث شد که وضعیت مسکن ایران یک ثبات نسبی داشته باشد، نه سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی. مثل همین الان. مثلاً از ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۲ به خاطر نوع سیاست‌هایی که وجود دارد، همچنین با توجه به رشد نقدینگی و اختلاف بین نرخ سود سپرده و تورم، سیاست‌های بانکی که بانک مرکزی عملیاتی اجرایی می‌کند موجب یک رشد فزاینده حتی قیمت دلاری مسکن می‌شود. او تصریح کرد: یعنی فقط قیمت ریالی آن نیست که در حال رشد است، بلکه قیمت دلاری آن هم رکورد می‌زند و خیلی افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که از نیمه سال گذشته و سه ماه امسال، قیمت دلاری مسکن کاهش پیدا کرده و حباب مسکن تخلیه می‌شود. آیا از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی تغییر کرده است؟ خیر این سیاست‌ها تغییر نکرده است، اما سیاست‌های بانک مرکزی تغییر کرده به سمت کنترل نقدینگی رفته است. سیاست‌های بانک مرکزی به سمت کنترل ترازنامه بانک‌ها رفته است. اثرات این سیاست در بخش مسکن از آن همه تلاش یا حتی
بی عملی در وزارت راه و شهرسازی به مراتب بیشتر است.

۱۲ بار جهش قیمت در دهه ۱۳۹۰

بیگی‌نژاد نیز در بخشی از این میزگرد اظهار کرد: در دهه ۹۰ که ۱۲ بار افزایش افزایش قیمت مسکن داشتیم و میانگین قیمت مسکن از ۱،۶ میلیون تومان اوایل دهه ۹۰ در نهایت با چیزی در حدود ۲۰ میلیون تومان در هر مترمربع بسته شد. وی تصریح کرد:، اما اتفاقاتی که در دهه ۹۰ افتاد خیلی متفاوت بود. به خاطر اینکه یک افزایش جمعیت را در دهه ۶۰ داشتیم، نیاز این جمعیت به مسکن در میانه دهه ۹۰ به مرحله‌ای رسید که باعث این شد که دو بار ما افزایش قیمت را در یکی از دولت‌ها تجربه کنیم. زمانی که این اتفاق افتاد پروژه مسکن مهر کلید خورده بود و بیش از نیمی از پول‌های چاپ شده تا آن تاریخ را مسکن مهر در خودش هزینه کرد. بر این اساس، پروژه‌های مسکن مهر در سراسر کشور ساخته و این طرح انگیزه ملی برای به چرخش درآوردن اقتصاد در آن تاریخ شد.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن از نظر قالیباف و آمار اشتباهی که می دهد

اگر ببینیم که این سیاست درست بوده یا نبوده در آن زمان با توجه به انتقاداتی که به آن وارد بود در نهایت چه اتفاقی افتاد؛ در نهایت ما امروز می‌بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش جا داده است. بیگی نژاد در پاسخ به اینکه منظور شما این است که مسکن مهر اشتباه بود؟ اظهار کرد: الان دیگر نمی‌توانیم بگوییم مسکن مهر اشتباه بود. شاید در آن مقطع زمانی انتقاداتی به نحوه اجراء طرح مذکور وارد بود، ولی امروز ما می‌بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش سکنا داده و یک بار بسیار بزرگی از تقاضا را در خودش مرتفع کرده است. اما اینکه ما بیاییم هر دولتی برای خودش یک سیاستی را دنبال کند شاید که این لطمه بزند به سبد هزینه خانواده و نتوانیم قیمت‌های مسکن را کنترل کنیم.

دولت روحانی مسکن مهر را تمام کرد

او تصریح کرد: دولت‌های یازدهم و دوازدهم مسکن مهر را رها نکرد، تمام کرد. ۱۵ سال طول کشید از زمانی که کلید بخورد تا تمام شود. دولت آقای روحانی ادامه‌دهنده راه دولت آقای احمدی‌نژاد در جهت تکمیل و تحویل شد. او افزود: دولت روحانی مسکن را تکمیل و تحویل داد، اما آن را ادامه نداد. مسکن بحثی نیست که در یک دولتی به وجود بیاید؛ یک فرآیندی نیست که در دولت بعدی از بین برود؛ یک فرآیند همیشگی است. نظرم این است که می‌بایست حاکمیت یک سندی را در جهت تولید و بخش مسکن داشته باشد که تمام دولت‌ها پیرامون آن سند حرکت کنند. همین الان در دولت سیزدهم یا طرح‌های قبلی را ادامه می‌دهد یا اینکه می‌خواهد طرح و برنامه‌ای داشته باشد. در دولت آقای روحانی همه می‌گویند باید هر سال یک تا ۱/۲ میلیون مسکن ساخته می‌شد در صورتی که این اتفاق نیفتاد. باید به سمتی برویم که یک سند ملی را داشته باشیم که دولت‌های مختلف تابعی از آن سند باشند و آن را انجام بدهند. در بخش مسکن دو نوع تقاضا داریم؛ مصرفی و سرمایه‌ای. در کشور بازار‌های موازی نداریم که بخواهیم پیشنهاد بدهیم که مردم از مسکن دست بکشند و در آن بازار‌ها سرمایه‌گذاری کنند؛ به تناسب این تحمل وزنی که دارد ما باید به آن سند توجه داشته باشیم.