بازار سوزان رهن و اجاره مسکن مهر پردیس

اقتصاد۲۴ - رفتار احتیاطی تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن حومه تهران طی ماه‌های اخیر باعث شده است «نسبت قیمت آپارتمان‌های پایتخت به شهر‌های جدید» از روند ۲ سال قبل خارج و بار دیگر صعودی شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، نتایج تحقیقات میدانی از نبض قیمت مسکن در دو شهر اطراف تهران حاکی است، سطح قیمت‌ها به دو دلیل نسبت به ابتدای سال کاهش یافته است. این در حالی است که در تهران تغییرات نسبت به فروردین مثبت بوده است. تابستان پارسال هم کاهش نسبی محرک‌های تورم مسکن، اثر بیشتری روی حومه گذاشت.

قیمت مسکن در حومه تهران با سرعتی به مراتب بالاتر از قیمت در شهر تهران عقب‌نشینی کرد. بررسی‌ها از روند معاملات فروش خانه در ۲ شهر پردیس و پرند از کاهش قیمت طی یک ماه اخیر حکایت دارد، به نحوی که در شرایط کنونی بهای هر متر‌مربع خانه در این مناطق کمتر از بهای هر متر مربع خانه در پایان فروردین ماه است. تعدیل محرک‌های تورمی در بازار مسکن و فروکش انتظارات تورمی باعث شده تا از سویی سرعت رشد بهای مسکن در کلان شهر‌ها کاهش یابد و در عین حال از قیمت خانه در شهر‌های حومه تهران کاسته شود.

بررسی‌ها از آن حکایت دارد که بازار حومه به پارامتر‌های کاهنده قیمت بیش از بازار شهر تهران واکنش نشان داده است. متقاضیان سرمایه‌ای مسکن در مناطق حومه، به امید کاهش بیشتر قیمت‌ها در میان و بلندمدت از خرید فوری خانه اجتناب می‌کنند.

در پی انتخاب دولت چهاردهم و امیدواری نسبت به بهبود روابط سیاسی و اقتصادی ایران با دنیا، ترمز انتظارات تورمی در کشور کشیده شد؛ این موضوع به سرعت بر روند معاملات بازار مسکن که طی ۹۶ ماه گذشته با جهش پی در پی قیمتی مواجه بود اثرگذار شد و در حالی که از شتاب رشد قیمت مسکن در تهران کاسته شد، قیمت خانه در حومه تهران کاهش یافت.

بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ به بعد دچار جهش‌های مکرر قیمتی شد، به نحوی که متوسط هر متر مربع خانه در شهر تهران از ۴ میلیون تومان در این سال به مرز ۸۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در شرایط کنونی رسید؛ این موضوع باعث شد تا بخشی از متقاضیان خرید خانه در تهران دیگر توان حضور در این بازار را نداشته باشند و لاجرم به حومه تهران مهاجرت کنند.

به این ترتیب در شرایطی که ظرف ماه‌ها و حتی سال‌های ابتدایی بروز تورم در بازار مسکن؛ سرعت رشد قیمت مسکن در تهران بالاتر بود، در برهه‌ای سرعت رشد قیمت مسکن در حومه از سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران پیشی گرفت. ظرف سال ۱۴۰۲ با جهش قیمت مسکن در شهر‌های حومه، نسبت قیمت مسکن تهران به قیمت مسکن در پردیس به رکورد تاریخی ۱.۸ نسبت قیمت مسکن تهران به پرند نیز به رکورد تاریخی ۲.۷ رسید.

این در حالی است که در پی عقبگرد قیمت مسکن در شهر‌های حومه ای، ظرف ماه‌های اخیر این نسبت مجددا رو به افزایش گذاشته است. درواقع رفتار احتیاطی خریداران سرمایه‌ای بر قیمت مسکن در شهر‌های حومه‌ای به مراتب تاثیر بیشتری برجای گذاشته است.

سرمایه گذاران، خریداران اصلی مسکن مهر پردیس

بررسی فایل‌های فروش مسکن مهر در پردیس و راستی آزمایی این داده‌ها با صحبت‌های مشاوران املاک نشان می‌دهد که در ماه ابتدایی تابستان امسال، هر متر مربع مسکن مهر در برج‌های به نام منطقه پردیس با متوسط قیمت ۳۱ میلیون تومان معامله می‌شود.

این در حالی است که طی فروردین ماه بهای هر متر مربع خانه در این منطقه در بازه ۳۳ تا ۳۴ میلیون تومان نوسان داشت و به این ترتیب قیمت خانه در این منطقه در نیمه تابستان نسبت به ماه ابتدایی سال کاهشی ۷‌ درصدی را به ثبت رسانده است. اگر چه تورم مسکن در شهر‌های اطراف تهران در نیمه تابستان نسبت به ابتدای سال کاهش داشته، اما متوسط قیمت هر متر مربع خانه در این منطقه نسبت به زمان مشابه در سال قبل جهشی ۲۴ درصدی را به ثبت رسانده است.

در عین حال بررسی ما نشان می‌دهد که عمده متقاضیان خرید خانه در شهری نظیر پردیس به دنبال سرمایه گذاری هستند؛ به گفته مشاوران املاک فعال در این منطقه ۹۰ درصد مراجعان برای خرید خانه در این منطقه درصدد خرید خانه با هدف سرمایه گذاری هستند و تنها ۱۰ درصد پس از خرید خانه در آن ساکن می‌شوند.

به این ترتیب بازار رهن و اجاره نیز در مسکن مهر پردیس داغ است؛ بسیاری از خریداران سرمایه‌ای خانه در این منطقه، بخشی از سرمایه مورد نیاز برای خرید را از طریق رهن، واحد مسکونی تامین می‌کنند. این در حالی است که متقاضیان فراوانی برای اجاره نیز در این بازار حضور دارند؛ بخش عمده‌ای از متقاضیان اجاره خانه در این منطقه شاغلان در شهر تهران هستند که از پس اجاره خانه در داخل شهر بر نمی‌آیند و به این ترتیب به کوچ اجباری به حومه شهر روی آورده‌اند.

ظرف سال‌های اخیر و در پی جهش‌های متوالی قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران بر تعداد مهاجران خواهان اجاره مسکن در حومه شهر تهران افزوده شده است و به این ترتیب متقاضیان سرمایه‌ای خرید مسکن در حومه شهر این فرصت را دارند تا بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را از طریق رهن خانه تامین کنند.

در شرایطی که عمده متقاضیان خرید مسکن در منطقه پردیس را متقاضیان سرمایه‌ای تشکیل می‌دهند، فروکش تورم در بازار مسکن باعث شده تا فعلا خریداران عقب نشینی کنند؛ بخشی از این متقاضیان به این امیدند که استمرار فروکش تورم در این بازار فرصتی را فراهم کند تا این افرد بتوانند نسبت به خرید خانه در شهر تهران اقدام کنند.

البته عقب نشینی متقاضیان خرید مسکن از شهر‌های حومه، یک روی سکه این بازار است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد که این افت قیمت باعث شده تا از فایل‌های فروش با کیفیت نیز کاسته شود. در واقع دارندگان خانه می‌دانند که در شرایط کنونی برای یافتن مشتری باید نسبت به ارائه تخفیف اقدام کنند، بنابراین در صورتی که ضرورتی برای فروش نداشته باشند، ترجیح می‌دهند تا فعلا از فروش اجتناب کنند.

پرند از سکه افتاد

بررسی بازار مسکن مهر پرند و راستی آزمایی این داده‌ها با صحبت‌های مشاورین املاک نیز حاکی از آن است که تابستان امسال از قیمت مسکن در این منطقه نسبت به فروردین ماه کاسته شد؛ در حالی که ظرف فروردین امسال هر متر مربع مسکن مهر در منطقه پرند از سازنده‌ای بنام به قیمت ۱۹ میلیون تومان به فروش می‌رفت، این قیمت با ثبت کاهش حدود ۵ درصدی تا نیمه تابستان به ۱۸ میلیون تومان به ازای هر متر مربع در روز‌های اخیر رسیده است.

با وجود این بهای مسکن در این منطقه در بازه سالانه تغییر محسوسی نداشته است؛ در واقع تابستان سال گذشته نیز خانه در این منطقه با همین قیمت معامله می‌شده است، اما در پی جهش نرخ ارز ظرف فروردین ماه و افزایش انتظارات تورمی، بازار مسکن پرند نیز تا حدی رونق گرفت و این رونق به رشد قیمت در این بازار پس از ماه‌ها ثبات و رکود انجامید. با وجود این در پی تغییر دولت و امیدواری فعالان بازار به بازگشت اقتصاد به مسیر ثبات از مسیر بهبود تعامل کشور با دنیا، ظرف هفته‌های اخیر مجدد قیمت مسکن در منطقه پرند نیز با کاهش قیمت مواجه شده است.

بررسی بازار مسکن مهر پرند حکایت از آن دارد که تقریبا ۵۰ درصد متقاضیان خرید خانه در این منطقه سرمایه گذارانی هستند که با هدف تبدیل نقدینگی به دارایی وارد این بازار می‌شوند و ۵۰ درصد نیز کسانی هستند که پس از خرید خانه در آن سکونت می‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، بخشی از افرادی که برای کار به شهر تهران مهاجرت می‌کنند، به دلیل گرانی قیمت خرید و اجاره مسکن در داخل شهر تهران سراغ مسکن مهر پرند می‌آیند و به این ترتیب این شهر حومه‌ای با ازدیاد مهاجرین طی سال‌های اخیر مواجه است. اجاره‌بها در این منطقه کمتر از شهر‌های دیگر حومه‌ای نظیر پردیس است و همین موضوع باعث می‌شود که این منطقه با درخواست سکونت بالایی به خصوص از سوی قشر کم درآمدتر مواجه باشد.

عدم رشد قیمت مسکن مهر در شهر پرند در بازه سالانه باعث شده تا از ورود متقاضی سرمایه‌ای به این بازار کاسته شود؛ چرا که متقاضیان سرمایه‌ای امید خود را به حفظ ارزش دارایی خود در پی خرید ملک در این منطقه از دست داده‌اند.