چرا تعداد «نساز‏ و نفروش‏‌ها» در پایتخت رو به افزایش است؟

اقتصاد۲۴ - تعداد «نساز و نفروش»‌ها در بازار مسکن رو به افزایش گذاشته، چون علاوه بر ۷مانع مقابل ساخت‌وساز، شوک «برق» هم بر قیمت تمام شده ساختمان بار شده است. افت سفارش «مشارکت در ساخت» و سقوط «حاشیه‌سود» به زیر ۱۵ درصد در کنار «کمبود نقدینگی» به بازنشستگی اجباری بساز و بفروش‌ها منجر شده و اکنون بی‌برقی کارخانه‌ها، تورم مصالح‌ساختمانی را افزایش داده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، شوک برق و رشد هزینه تولید مسکن تبدیل به مانعی جدی در مسیر ساخت خانه در کشور شده است. در شرایط کنونی تورم هزینه تولید از تورم قیمت فروش مسکن پیشی گرفته و این موضوع باعث شده تا بخشی از سازندگان با چالش تامین نقدینگی مواجه باشند.

بروز چنین وضعیتی در حالی که امکان تامین مالی ساخت مسکن از طریق پیش فروش وجود ندارد و قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای مسکن نیز کاهش داشته به بروز رکود در صنعت ساختمان انجامیده است. شاخص انتظارات برای شروع فعالیت ساخت مسکن در ماه‌های آتی از ۶۷ واحد در خرداد ماه به ۴۳ واحد در تیر رسید؛ این موضوع بیانگر غلبه شوک قطع برق و رشد هزینه تولید به امیدواری نسبت به بروز پایداری در اقتصاد کشور است.

اتاق تعاون شاخص مدیران خرید (شامخ) تعدیل‌شده بخش ساختمان برای تیر ماه امسال را برابر ۴۱.۱۴ واحد اعلام کرد؛ این شامخ به شکل تعدیل نشده فصلی نیز برابر ۴۵.۳۴ واحد اعلام شد. در حالی که سطح ۵۰ واحدی معیار سنجش رکود و رونق است؛ اعلام شاخص مدیران خرید صنعت ساختمان کمتر از این سطح، نشان داد که بخش ساخت و ساز کشور در اولین ماه از تابستان با رکود مواجه بوده است.

این در حالی بود که شامخ تعدیل‌نشده بخش ساختمان برای خرداد ماه برابر ۵۲.۶۹ و شامخ تعدیل شده فصلی آن نیز برابر ۴۸.۳۹ اعلام شده بود. به این ترتیب باید اذعان کرد که این شاخص در بازه ماهانه با کاهش چشمگیر همراه بوده است. صنعت ساخت وساز در کشور با رکود مواجه است و به نظر می‌رسد که این رکود هر روز شدت بیشتری به خود می‌گیرد. بررسی‌های گزارش شامخ اتاق تعاون و همچنین صحبت با سازندگان و فعالان صنعت ساختمان از آن حکایت دارد که «۱+۷» عامل در بروز این رکود نقش اساسی داشته است.

عدم‌رغبت مالکان زمین یا ساختمان کلنگی برای ساخت مسکن از جمله دلایل مهم بروز رکود در بخش ساخت وساز است. در شرایطی که سرعت رشد قیمت مسکن ظرف ماه‌های اخیر کاهش داشته، مالکان خانه‌های کلنگی ترجیح می‌دهند تا هر گونه مشارکت را به امید افزایش بیشتر قیمت در آینده به تعویق بیندازند.

در شرایط ناپایداری قیمت امر مشارکت در ساخت و تخریب خانه‌های کلنگی با ریسک مواجه است. این عدم‌رغبت مالکان برای تخریب و ساخت خانه در زیرشاخه میزان سفارش‌های جدید مشتریان به وضوح نمایان است. در حالی که شاخص بیانگر وضعیت میزان سفارش‌های جدید در گزارش شامخ برای خرداد ماه برابر ۴۷.۸۵ اعلام شده بود؛ این شاخص برای تیر ماه برابر ۳۸.۶۶ اعلام شد.

دومین عامل فرار سازندگان از ساختمان سازی را باید در کاهش حاشیه سود این فعالیت دنبال کرد. بررسی‌های میدانی از آن حکایت دارد که حاشیه سود ساختمان سازی در برخی محلات تهران کمتر از سود بانکی است. همین موضوع باعث شده تا سازندگان رغبتی برای اجرای پروژه‌های ساخت وساز نداشته باشند.

به عنوان مثال در برخی محله‌های منطقه ۵ تهران خانه نوساز کلید نخورده با متوسط قیمت ۱۳۰ تا ۱۳۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع به فروش می‌رسد؛ این در حالی است که هزینه تمام شده ساخت هر مترمربع خانه در این مناطق حدود ۱۲۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان است؛ بنابراین حداکثر حاشیه سود ساختمان سازی در این منطقه حدود ۹‌ درصد است. افزایش تورم تولیدکننده عامل اصلی کاهش حاشیه سود ساختمان سازی است.

تورم ساخت مسکن سومین عامل عقبگرد سازندگان خانه از این فعالیت تولیدی است. برخی مصالح ساختمانی پرمصرف ظرف یک سال اخیر صعود قیمتی قابل‌توجه را تجربه کردند. در بازه سالانه منتهی به ابتدای تابستان امسال قیمت آهن رشدی ۲۵ درصدی، قیمت سیمان جهشی ۱۰۰ درصدی، بهای گچ رشدی ۴۰ درصدی، قیمت شیرآلات رشدی ۱۰ تا ۲۰ درصدی و قیمت کابینت افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی داشت. این در حالی بود که میانگین عوارض ساخت خانه در تهران نیز ۲۵‌ درصد زیاد شد. این رشد قیمت‌های تولید خود را در شاخص بیانگر قیمت خرید مواد اولیه در شامخ صنعت ساختمان تیر ماه منعکس کرد. این شاخص برای تیر ماه برابر ۷۲.۲ واحد اعلام شد.

در حالی که اعلام شامخ کل کمتر از ۵۰ واحد بیانگر بروز بحران یعنی رکود است؛ اعلام شاخص‌های قیمتی بالاتر از ۵۰ واحد بیانگر شرایط بحران است. درواقع اعلام شاخص‌های قیمتی بالاتر از سطح ۵۰ واحدی نشان از آن دارد که هزینه‌ها رو به افزایش گذاشته و این موضوع مانعی در مقابل تولید خواهد بود.

عدم‌تطابق تورم تولید مسکن و تورم فروش مسکن عامل چهارم عقب نشینی سازندگان از صنعت ساخت وساز است. در حالی که متوسط قیمت مصالح ساختمانی در بازه سالانه رشدی ۳۰ تا ۴۰ درصدی را به ثبت رساند؛ قیمت نقطه‌ای مسکن در خرداد ماه امسال ۹‌ درصد زیاد شد. به این ترتیب این نامعادله میان تورم تولید مسکن و تورم فروش مسکن، چالش ساز شده است.

پنجمین عامل بازدارنده ساخت وساز قیمت زمین است. سهم قیمت زمین از کل قیمت تمام شده تولید مسکن در محله‌های مورد بررسی، حدود ۸۰‌ درصد است. این سهم قابل‌توجه ۸۰ درصدی تبدیل به مانعی بزرگ در مسیر آغاز فعالیت ساخت خانه شده است. قیمت زمین در بازه سالانه رشدی ۵۰ درصدی داشته و در شرایط کنونی هر مترمربع خانه با میانگین قیمت ۱۶۰ میلیون تومان معامله می‌شود. قیمت بالای زمین و سهم زیاد آن در قیمت تمام شده ساختمان، بر بازدهی سرمایه‌گذاری اثر منفی دارد.

کمبود نقدینگی برای شروع به ساخت خانه ششمین عامل بازدارنده ساخت وساز است. یک سازنده ارزش دارایی خود را بر اساس املاک خود می‌سنجد؛ بنابراین به ازای فروش یک خانه باید این امکان را داشته باشد تا یک واحد دیگر ساخته و جایگزین آن کند. در شرایطی که قیمت ساخت مسکن در شرایط کنونی ۲۵ تا ۳۰‌درصد بالاتر از قیمت فروش خانه است، طبیعتا فروش خانه برای سازندگان صرفه ندارد.

به این ترتیب سازندگان ترجیح می‌دهند تا فعلا از خرید خانه اجتناب کنند و این موضوع آن‌ها را با چالش تامین نقدینگی مواجه کرده است. در این شرایط ممنوعیت پیش فروش هفتمین عامل بازدارنده فعالیت ساخت مسکن است. این رویه باعث شده تا سازندگان نتوانند برای تامین نقدینگی به سراغ پیش فروش رفته و در بن بست کسری نقدینگی به دام بیفتند.

بررسی دلایل بروز رکود در صنعت ساختمان حاکی از آن است که عامل «۱+۷» بروز رکود در این صنعت را باید در شوک برق به بازار مواد اولیه رصد کرد. عدم‌تعادل تولید و تقاضا برای برق در کشور باعث شده تا سازندگان برخی مصالح ساختمانی همچون واحد‌های فولادی و سیمانی با حداکثر ۵۰‌درصد ظرفیت خود به تولید محصول بپردازند.

در این شرایط کاهش اجباری تولید نسبت به ظرفیت اسمی باعث رشد هزینه تولید و افزایش قیمت مصالح ساختمانی در بازار شده است. درواقع بی برقی در رشد تورم تولیدکننده موثر بوده است. رشد تورم تولید می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت بر قیمت مسکن اثرگذار شود و درواقع انعکاس تورم تولید مسکن می‌تواند عامل رشد تورم قیمت فروش مسکن باشد.

شامخ انتظار بهبود را محقق نکرد

شامخ کل بخش مسکن به شکل تعدیل نشده فصلی برای تیر ماه امسال برابر ۴۵.۳۴ واحد اعلام شد؛ اعلام این شاخص کمتر از ۵۰ واحد بیانگر بروز رکود در بخش ساخت مسکن بود. این در حالی است که شاخص بیانگر وضعیت میزان سفارش‌های جدید مشتریان نیز برای تیر ماه برابر ۳۸.۶۶ واحد اعلام شد، که این موضوع بیانگر عقبگرد مشتریان جدید از بازار ساخت مسکن است. همچنین شاخص بیانگر وضعیت قیمت خرید مواد اولیه از ۶۸.۸ واحد در خرداد ماه به ۷۲.۲ واحد در تیر ماه افزایش یافت و این موضوع نشان داد که تورم در بخش تولید به شکل مستمر ادامه‌دار شده است.

شاخص بیانگر میزان فروش کالا و خدمات نیز از ۴۷ واحد در خرداد ماه به ۳۹.۵ در تیر ماه رسید. این موضوع بیانگر عقبگرد تمایل به خرید خانه در این بازه زمانی است. شاخص بیانگر انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده از ۶۷ به ۴۳.۷ واحد عقب نشینی کرد. در حالی که تغییر دولت و امیدواری به بهبود سیاست‌های اقتصادی باعث شده بود تا فعالان این صنعت به بهبود شرایط امیدوار شوند، اما غلبه سیگنال‌های منفی در بازار نظیر رشد هزینه تولید باعث شد تا این شاخص عقب نشینی محسوسی داشته باشد.