شدت گرفتن رکود تورمی در بازار مسکن تهران

اقتصاد۲۴- بر اساس داده‌های اخیر بانک مرکزی میزان تورم مسکن صعودی شده و رکورد‌های تازه‌ای را نیز در تابستان امسال به ثبت رسانده، به گونه‌ای که سمت تقاضا و میزان معاملات نیز در این مقطع زمانی تغییرات قابل توجهی داشته است. بر اساس این گزارش نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران پس از روند نزولی ماه‌های گذشته در تیر ماه مجددا صعودی شده و تعداد معاملات نیز در این مقطع رکورد جدیدی را به ثبت رسانده است. بر اساس این گزارش رشد قیمت مسکن در اردیبهشت و خرداد ماه امسال به پایین‌ترین میزان خود در طول ۷ سال گذشته رسیده بود و این روند کاهشی که از اردیبهشت ماه ۱۴۰۲ آغاز شده بود، در تیرماه امسال مجددا افزایشی شده، این در حالی است که تعداد معاملات مسکن با یک رکود جدی مواجه شده است. در واقع همزمان با رکود شدیدی که در بازار مسکن وجود دارد؛ قیمت‌ها در حال رشد است. آن‌گونه که آمار‌ها می‌گوید با وجود آنکه متوسط قیمت مسکن در تیر ماه و در شهر تهران ۱.۸ درصد نسبت به خرداد ماه رشد داشته، اما معاملات مسکن بیش از ۸ درصد افت پیدا کرده است و متوسط قیمت مسکن در ۱۴ منطقه تهران با رشد همراه شد و در ۸ منطقه پایتخت قیمت‌ها کاهشی شدند.

بیشترین و کمترین رشد قیمتی مربوط به کدام مناطق است؟

بر اساس این گزارش بیشترین رشد قیمت مسکن در منطقه ۶ تهران با ۵.۸ درصد افزایش و بیشترین افت قیمتی هم در منطقه ۵ تهران با منفی ۴.۶ درصد رخ داده است و دربخش معاملات مسکن نیز منطقه ۱ با ۱۷ درصد افزایش، بیشترین نرخ رشد و منطقه ۱۸ با ۳۰ درصد کاهش بیشترین افت در معاملات را تجربه کرده است. در بخش اجاره مسکن نیز در تیر ماه متوسط قیمت‌ها در مناطق شهری با افزایش ۵۰ درصدی همراه بود و تقریبا با روندی نزولی به سطح معاملات در پاییز ۱۴۰۱ نزدیک شده و متوسط رشد اجاره ملک در تهران نیز پایین‌تر از مناطق شهری شده و به محدوده ۴۶ درصد نزدیک شده، اتفاقی که نشان از شکست سیاست تعیین سقف اجاره‌بها در تهران داشته است. در مقایسه رشد ماهانه اجاره‌بهای تهران و مناطق شهری نیز در تابستان ۱۴۰۳ رشد ماهانه اجاره‌بها در شهر تهران و سایر مناطق شهری کمتر از قبل شده است، به گونه‌ای که در تیر ماه ۱۴۰۳ این رشد از ۶ درصد به ۵ درصد رسید و رشد ماهانه اجاره مسکن نیز کاهشی شده، اما همچنان این قیمت‌ها از سطح نرخ‌های سال ۱۴۰۱ بالاتر است.

نگاه به بازار مسكن سرمايه‌اي شده است

مسعود فراهاني، كارشناس بازار مسكن در خصوص چرايي افت معاملات و رشد قيمت مسكن در اولين ماه تابستان به «اعتماد» گفت: در گزارش‌هاي مركز آمار ايران و مركز بانك مركزي همواره با يك عدم تقارن در اطلاعات مواجه هستيم البته اين موضوع اصلا غيرطبيعي هم نيست، چراكه عوامل گوناگوني در آن اثرگذار است به عنوان مثال ظرفيت‌هاي ساخت و ساز در مناطق محدود هستند و اگر شهرداري از طريق كميسيون ماده پنج يا بازبيني طرح تفصيلي حقوق مالكانه جديدي را توزيع نكند معمولا ساخت و سازها در مناطق با تغيير خاصي روبه‌رو نمي‌شوند و پس از يك مدت ظرفيت‌ها ثابت مي‌مانند. فراهاني در ادامه افزود: موضوع بعدي كه حايز اهميت است، اين است كه تعداد معاملات كه معياري براي رونق بازار مسكن قرار دارد نشان‌دهنده يك بحران در مورد ماهيت بازار است به اين معني كه نگاه‌مان به موضوع مسكن كاملا سرمايه‌اي شده است.

چرا ميان مسكن اولي‌ها و سوداگران هيچ تمايزي وجود ندارد؟

اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اهميت اين مساله در اين است كه بايد زماني كه معاملات را مورد بررسي قرار مي‌دهيم، متوجه شويم كه چه افرادي و از چه طبقه‌اي اين خانه‌ها را خريد و فروش مي‌كنند كه البته ممكن است اين معاملات كاملا به صورت سوداگرانه هم باشد.

بیشتر بخوانید: قیمت خانه در محبوب‌ترین منطقه تهران + جدول

او ادامه داد: ضمن آنكه ميان مسكن اولي‌ها و سوداگران هيچ تمايزي وجود ندارد و براي همين اگر بخواهيم معاملات مسكن را معياري براي رونق بازار در نظر بگيريم اصلا ملاك درستي نيست و اين موضوع خود يك خطا در سياستگذاري محسوب مي‌شود. فراهاني با اشاره به افت معاملات مسكن در تهران نيز خاطرنشان كرد: مولفه‌هاي گوناگوني در اين افت دخيل هستند و اينكه اغلب افرادي كه دارايي و ملكي دارند ميلي به جابه‌جايي آن ندارند كه يكي از مهم‌ترين آنها بحث مربوط به دريافت ماليات است.

اغلب محدوديت‌ها در عرضه ملك مصنوعي هستند

او افزود: در بازاري كه با تورم همراه است زماني كه ماليات بر عايدي سرمايه وجود نداشته باشد افرادي هم كه مالكيت دارايي‌هاي‌شان را در اختيار داشته باشند، مي‌توانند بدون خريد و فروش واحدشان هم صاحب سود شوند. اين كارشناس بازار مسكن گفت: در حال حاضر بازار مسكن به اين شكل شده كه پس از خريد مسكن بدون اينكه دغدغه‌اي در خصوص سودآوري داشته باشيد تنها با نگهداري ملك هم سود مي‌كنيد كه آن هم به دليل تورم است پس افراد لزومي به نقل و انتقال ملك‌شان نمي‌بينند.

فراهاني در ادامه با اشاره به كميابي مصنوعي مسكن افزود: اين امكان وجود دارد بين افرادي كه دارايي‌هايي را در اختيار دارند تباني صورت گيرد كه همين مساله باعث اختلال در بازار مسكن مي‌شود كه به يك‌باره هيچ‌گونه معاملاتي نمي‌شود كه البته بيشتر اين موضوع به صاحبان دارايي‌ها و بزرگ مالكان برمي‌گردد.

تعداد زیادی از واحد‌های مسکونی در اختیار ۵ تا ۱۰ مالک سرشناسند

او ادامه داد: معمولا افرادی که در حال ساخت و ساز ساختمانی هستند با یکدیگر ارتباطاتی هم می‌گیرند، برای مثال این افراد می‌توانند در منطقه ۱ تهران یا در منطقه ۸ واحد‌های نوساز خودشان را نفروشند و با یکدیگر هم دست شوند. او تصریح کرد: این کمیابی مصنوعی باعث کم شدن معاملات و عرضه مسکن در بازار می‌شود و قیمت‌ها رشد می‌کنند و این کمیابی مصنوعی ایجاد می‌شود. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: به عنوان مثال اگر یک مدت روی فایل‌های فروش ملک در منطقه ۱ کار کنید، متوجه می‌شوید که تعداد زیادی از واحد‌های مسکونی در اختیار ۵ تا ۱۰ مالک سرشناس است.

دولت هنوز اقدام موثري در بازار ملك انجام نداده است

او ادامه داد: اگر فردی مالک ۳۰۰ واحد مسکونی در منطقه ۱ تهران است این فرد می‌تواند با این تعداد از واحدی که در اختیار دارد بازار ملک را هم دستکاری کند.
فراهانی در مورد وضعیت کنونی بازار مسکن پس از روی کار آمدن دولت جدید نیز گفت: با توجه به شرایط کنونی و اینکه دولت هنوز اقدام موثری در بازار مسکن انجام نداده است همچنان با احتکار در بازار ملک و عدم کنترل بازار اجاره و تعداد بالای پروانه‌های تخریب و نوسازی مواجه هستیم.
این کارشناس بازار مسکن افزود: در حال حاضر شاهد آنیم که بسیاری از واحد‌ها پیش از موعد تخریب می‌شوند و ساکنان آن‌ها به عنوان مستاجران جدید به بازار اضافه می‌شوند که این امر باعث شده تا سیگنال‌های مختلفی از افزایش قیمت ملک در بازار ملک به وجود بیاید و همچنان با تورم ماهانه و سالانه هم مواجه خواهیم بود که اغلب تورم سالانه بین ۲۰ تا ۳۵ درصد است و نمی‌توان امیدی به افت قیمت‌ها داشت.