رانت و سفته بازی؛ مشکل مسکن تهران

اقتصاد۲۴- بر اساس گزارش اخیر بانک مرکزی، شهرتهران، شاهد افزایش متوسط قیمت هر مترمربع مسکن به ۸۸ میلیون تومان است. این گزارش بر اساس تحولات بازار مسکن در مرداد ماه سال ۱۴۰۳ منتشر شده است.

نگاهی به اطلاعات بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران به نسبت ماه مشابه سال قبل، ۱۶.۸درصد رشد دارد و این در حالی است که بیش از نیمی از جمعیت شهر تهران مستاجرند و با تورم اجاره بها که ۴۵ درصدی است دست و پنجه نرم می‌کنند. همچنین سهم هزینه‌های مسکن در شهر تهران به ۵۰.۸ درصد رسیده است.

با توجه به این شرایط پرسش‌هایی درباره چگونگی حل مشکل مسکن در شهر تهران و تاثیر اقدامات دولت در این زمینه مطرح است. مهدی پازوکی، اقتصاددان و تحلیلگر امور اقتصادی در گفتگو با فرارو به این پرسش‌ها پاسخ داده است:

مسکن‌های تعاونی تقاضای سفته بازی دارند

تا زمانی که رانت و سفته بازی هست، مشکل مسکن تهران حل نمی‌شودمهدی پازوکی به فرارو گفت: «به نظر می‌رسد آمار مستاجران در تهران، بیش از ۵۰ درصد باشد، اما با فرض این که این آمار را ملاک قرار دهیم، باز هم با وضعت بغرنج مسکن در تهران رو به رو هستیم. یکی از دلایلی که قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است، تقاضای سفته بازی در بازار مسکن است. همچنین بسیاری از خانواده‌هایی که بیش از یک ملک دارند، برای این که بتوانند در برابر تورم، قدرت خرید و ارزش دارایی خود را حفظ کنند، تقاضای سفته بازی برای مسکن را افزایش داده اند. تقاضای واقعی با تقاضای سفته بازی متفاوت است. هم اکنون گزارش‌هایی منتشر می‌شود که بیش از صد‌ها هزار آپارتمان خالی در تهران داریم. دولت باید روی آپارتمان‌های خالی، مالیات ببندد؛ بنابراین انتظار می‌رود دولت مالکان را ملزم کند که ملک را عرضه کنند، نه این که برای گران شدن، خالی از سکنه نگه دارند.»

بیشتر بخوانید: ارزان‌ترین آپارتمان‌های تهران کجا هستند؟ + جدول

وی افزود: «مسکن‌هایی که تقاضای سفته بازی دارند و برای افزایش قیمت نگهداری می‌شود باید وارد بازار شوند. از طرفی دیگر، دولت باید سعی کند در دیگر شهرها، مسکن را با سیاست گذاری بخردانه و عرضه زمین ارزان قیمت زمینه ساخت آپارتمان‌های کم متراژ با محدود ۴۰ الی ۵۰ متر، گسترش دهد. در کشوری مثل ژاپن، بیش از نیمی از آپارتمان‌های شهر توکیو، بین ۴۰ تا ۶۰ متر است و فراموش نکنیم، ژاپن، چهارمین قدرت اقتصادی جهان است؛ بنابراین دولت باید سیاست گذاری بخردانه انجام دهد که عرضه مسکن در شهر‌های بزرگ، با برنامه باشد. در حال حاضر نه فقط مسکن عادی، بلکه حتی مسکن مهر هم به مسکن سفته بازی تبدیل شده است. بسیاری از افرادی که به عنوان مسکن مهر، مسکن دریافت کرده اند، نیازمند نبوده اند، بلکه در تلاش بودند از رانت دولت استفاده کنند. دولت باید سعی کند، تعاونی‌های مسکن، مسکن مهر را با استفاده از تکنولوژی و بررسی اطلاعات دقیق، رصد کند و از آن‌هایی که مسکن را گرفته و فروخته اند، مالیات دریافت کند.»

مسکن مهر سودی به حال بازار مسکن تهران نداشت

این کارشناس اقتصادی در ادامه گفت: «تعاونی‌های مسکن در کشور ما نه تنها باعث تعدیل توزیع درآمد نشده اند، بلکه تعاونی‌های مسکن، خود، عامل نابرابری شده اند. اکثر تعاونی‌های مسکن به محلی برای توزیع رانت تبدیل شده اند. این تعاونی‌ها که ریالی به دولت مالیات نمی‌دهند، تبدیل به مراکز بساز و بفروشی شده اند. آن‌ها همچنین از امکانات ویژه تعاونی‌ها از جمله زمین‌های ارزان، استفاده می‌کنند. یکی از راهکار‌های مهم دولت برای حل این مشکلات، رسیدن به ثبات اقتصادی است که همین ثبات اقتصادی می‌تواند تورم را کنترل کند، در نهایت با کنترل تورم می‌توانیم مشکلات مسکن را هم حل کنیم. علت این که من با تعاونی مسکن وزارتخانه‌ها مشکل دارم این است که بدون پرداخت مالیات در حال توزیع رانت هستند. این شیوه، سراسر اشکال است. اگر بتوانیم در اقتصاد ایران، مانع از رانت شویم و سلامت اقتصادی را به کشور برگردانیم، بسیاری از مشکلات را پشت سر خواهیم گذاشت. تعاونی ها، نابرابری را افزایش می‌دهند. طبق بررسی میدانی خود من در مسکن مهر منطقه پاکدشت، ۳۰ درصد افرادی که مسکن مهر گرفته بودند، فورا مسکن را فروخته بودند، ۳۰ درصد آنان خانه را اجاره داده بودند و ۳۰ درصد واقعا نیازمند بودند و در خانه ساکن شده بودند و ۱۰ درصد هم خانه‌ها را خالی نگهداری می‌کردند. این اطلاعات به کمتر از ۱۰ سال پیش مرتبط است.»

وی افزود: «بنابراین سیستم مسکن مهر هم سودی به حال بازار مسکن نداشته است. یکی از دلایلی که مردم روی خودرو و اتوموبیل سرمایه گذاری می‌کنند تورم است. بسیاری از خانواده‌هایی که خودرو و مسکن می‌خرند نیاز واقعی ندارند، بلکه با هدف کسب سود این کار را می‌کنند. ما یک تقاضای واقعی داریم، یک تقاضای سفته بازی. همانطور که تاکید کردم اکنون مسکن در کشور ما تماما درگیر سفته بازی است. دولت باید سیاست گذاری‌های اقتصادی را اصلاح کرده و انتظارات تورمی را کاهش دهد. این اقدامات انجام نمی‌شود به جز با کنترل افکار تندرو و افزایش تعاملات با جهان غرب. یکی از دلایلی که تورم در سال ۱۳۹۵ در ایران یک رقمی شد، به علت کاهش انتظارات تورمی ناشی از برجام بود. احساس مردم این بود که شرکت‌های خارجی در کشور سرمایه گذاری خواهند کرد و در نتیجه تا ۵۰ درصد از کاهش تورم کشور ناشی از همین موضوع بود نه سیاست‌های تورم و تمهیدات دولت ها. همچنین باید سیاست‌های پولی و مالی توسط بانک مرکزی در کشور اجرا شود. بانک مرکزی باید بدهی‌های بخش خصوصی و نقدینگی را کاهش دهد. کاهش همه این‌ها در کنترل تورم موثر است، همچنین با افزایش انضباط مالی می‌توانیم به ثبات اقتصادی امیدوار باشیم.»