وضعیت اجاره بهای مسکن با تم پاییزی در تهران + جدول قیمت‌ها

اقتصاد۲۴- صحنه بازار معاملات اجاره مسکن در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در مهر ماه حاکی از غالب شدن تم پاییزی بر بازار اجاره تهران است. فایل‌های ارائه شده در بازار اجاره تهران نشان می‌دهد نبض اجاره بها -بر اساس ارقام پیشنهادی موجرها- در ماه اول پاییز روندی کاهشی نسبت به میانه تابستان را تجربه کرده؛ تعدیل اجاره بها و کاهش تمدیدی‌ها نسبت به قرارداد‌های جدید اجاره دو اتفاق مهم بازار اجاره مسکن مهرماه است.

به گزارش دنیای اقتصاد، بر اساس تحقیقات میدانی از فایل‌های ارائه‌شده در بازار اجاره، میانگین «اجاره بهای پیشنهادی» در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در مهرماه به صورت ۴۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۱۶ میلیون تومان اجاره بهای ماهانه برای واحد‌های مسکونی میان‌متراژ با میانگین ۸۱.۵ مترمربع و میانگین عمربنای ۵ تا ۱۰ سال است. اما این ارقام پیشنهادی در مقایسه با نیمه تابستان با تغییراتی همراه بوده است. داده‌های مهر ماه باتوجه به ماحصل تبدیل کامل «پول پیش به اجاره بهای ماهانه» حاکی از اجاره آپارتمان با میانگین اجاره بهای ماهانه مترمربعی حدود ۳۷۰ هزار تومان است. این رقم کاهش ۴ درصدی در مقایسه با داده‌های مرداد ماه را نشان می‌دهد.

بررسی‌ها بر اساس داده‌های فایل‌های ارائه‌شده و اطلاعات به دست آمده از واسطه‌های بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد، سه علت تاثیرگذار در بازار اجاره مسکن عامل تعدیل اجاره بهای پیشنهادی نسبت به میانه تابستان بوده است. کاهش میل به فروش آپارتمان در مهرماه تحت‌تاثیر بروز ریسک غیراقتصادی و در نتیجه عرضه نسبی به بازار اجاره را باید علت اول این تعدیل دانست و پس از آن، این روند کاهشی مربوط به اثر فصلی انتقال از تابستان به پاییز است که همواره جابه‌جایی‌ها در این بازه زمانی کاهش پیدا می‌کند. سومین دلیل تعدیل اجاره بهای پیشنهادی نیز به «اثر نسبی ثبات قیمت مسکن» در ماه‌های اخیر بازمی‌گردد. با این حال تغییر جنس فایل‌ها در این فاصله نیز می‌تواند در تغییر نبض اجاره بها تاثیرگذار باشد.

آمار‌های ارائه‌شده از وزن اجاره بهای ماهانه در فرمول اجاره بها حاکی از آن است که ۵۵ درصد از کل رقم اجاره بها در مهر به اجاره بها اختصاص دارد و مابقی «پول پیش» است. در واقع، مقایسه ارقام اجاره بها با درآمد ماهانه نشان می‌دهد، میزان اجاره بهای ماهانه صرف نظر از پول پیش، ۱.۵ برابر بیشتر از دستمزد حداقلی است. فایل‌های «اجاره بهای پیشنهادی» در بازار اجاره نشان می‌دهد در صورت تبدیل پول پیش به اجاره بها، کل رقم اجاره بها در فایل‌های مهرماه، به صورت میانگین حدود ۲۸ میلیون تومان در ماه است. البته اگرچه ارقام پیشنهادی اجاره بها در مهر کاهش ۴ درصدی در مقایسه با مرداد را نشان می‌دهد اما، بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»، میانگین اجاره بهای پیشنهادی در مهر نسبت به شهریور تغییر محسوسی نشان نمی‌دهد. به نظر می‌رسد تعدیل اجاره بهای پیشنهادی، به یکباره با شروع پاییز تحقق نیافت بلکه از شهریور ماه این روند کاهشی آغاز شده بود.

باتوجه به تغییرات بازار در شرایط فعلی، این تم پاییزی حاکم بر بازار اجاره دو پیام مهم را به همراه دارد. پیام اول که همان کاهش سطح اجاره بهای پیشنهادی نسبت به میانه تابستان است، اما دیگر پیام مهم بازار اجاره حکایت از کمتر بودن میزان تمدیدی‌ها نسبت به قرارداد‌های جدید اجاره دارد که این موضوع را می‌توان در دو علت مورد بررسی قرار داد. علت اول به فرار از نرخ دستوری رشداجاره‌بها توسط موجر‌ها برمی گردد و علت دوم مربوط به اجاره «آپارتمان پایین تر» از سوی مستاجرهاست که با هدف کاستن از بهای اجاره نشینی به سمت محله‌ها یا مناطق ضعیف حرکت می‌کنند. شاهد این موضوع، «رسوب نسبی» فایل آپارتمان اجاره در محله‌هایی از منطقه ۵ و منطقه ۴ است.

علت رسوب فایل اجاره آپارتمان در مناطق متوسط شهر را باید در فاصله اجاره بها بین مناطق پایین و متوسط شهر تهران جست‌وجو کرد که ارقام پیشنهادی ارائه‌شده نشان می‌دهد، این تفاوت در حدود ۶۰ تا ۷۰‌درصد است و این امر باتوجه به عدم‌تطابق درآمد-هزینه، باعث حرکت برخی از اجاره نشینان از محله‌های متوسط به سمت مناطق ضعیف‌تر (با اجاره بهای پایین تر) با اجاره بهای کمتر شده است. داده‌های ارائه‌شده از سوی واسطه‌های بازار اجاره حاکی از آن است که در مناطق متوسط شهر تهران، آپارتمان‌هایی که قرارداد اجاره آن‌ها در پایان تابستان به اتمام رسید و مستاجر از آن خارج شد، به شکل موردی، هنوز خالی است.

از طرفی، عامل «تحریک موجر‌ها به امضای قرارداد جدید (با مستاجر جدید) به جای تمدید با مستاجر قبلی» به «سقف قانونی رشد اجاره بها در ۱۴۰۳» برمی گردد. موجر‌ها مکلفند قرارداد‌های ۱۴۰۲ را با حداکثر ۲۵‌درصد افزایش در مبلغ اجاره برای ۱۴۰۳ تمدید کنند. رشد هزینه‌های زندگی طی این فاصله، اما برای صاحب خانه‌ها بیشتر از این نرخ است. به همین خاطر، سمت عرضه در بازار اجاره به دنبال نرخ بالاتر است. پیش‌تر تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان داده بود در تابستان امسال، عمده موجر‌ها به دنبال امضای قرارداد با نرخ رشد ۳۰ تا ۳۵‌درصد بودند. به نظر می‌رسد آن نرخ در ماه گذشته نیز مدنظر موجر‌ها بوده است.