منع فروش آپارتمان‌ بی‌سند

اقتصاد۲۴- در حال حاضر امکان تنظیم قرارداد خرید و فروش آپارتمان در مبایعه‌نامه الکترونیکی وجود ندارد و مشاوران املاک باید در سامانه «کاتب» که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد شده است، به جای مبایعه‌نامه، «پیش‌نویس قرارداد» تنظیم کنند. تا اینجا، سه ضلع معاملات ملک رضایت دارند؛ اما مالکان آپارتمان‌های بی‌سند، فعلا «بازنده» این تغییر هستند. تنظیم قرارداد برای ملک فاقد سند تک‌برگ در سامانه جدید غیرممکن است.

مبایعه‌نامه‌های الکترونیک دارای کد رهگیری منقضی شدند؛ این موضوع ذیل قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و در پی راه اندازی ثبت الکترونیک اسناد در سامانه کاتب انجام شد. البته در شرایط کنونی سامانه کاتب امکان ثبت قرارداد تنها برای املاک و زمین‌های دارای سند رسمی را دارد و این موضوع خرید و فروش املاک فاقد سند رسمی را بیش از گذشته دچار چالش کرده است. قانون گذار به دنبال راه اندازی سامانه‌ای جدید برای ثبت داده‌های املاک فاقد سند رسمی و صدور سند برای این املاک پس از طی مراحل قانونی است و شاید در آینده نه چندان دور نیز از ظرفیت سامانه کاتب برای ثبت معاملات اسناد عادی استفاده کند؛ اما حذف مبایعه‌نامه الکترونیک دارای کد رهگیری، پیش از ارائه گزینه دیگر برای ثبت این نوع قراردادها، می‌تواند بر چالش معاملات با اسناد عادی بیفزاید.

سامانه کاتب ذیل قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تبدیل به مرجع اصلی ثبت قرارداد‌های خرید و فروش در کشور شده است. طی ۲ دهه اخیر فرآیند ثبت معاملات املاک دستخوش تغییرات متعددی شده و درواقع سامانه کاتب سومین سامانه‌ای است که سیاستگذار در این بازه زمانی برای ثبت معاملات فروش و اجاره از آن استفاده می‌کند. در اواخر دهه ۸۰، سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» راه اندازی شد و تمامی مشاوران املاک ملزم به ثبت قرارداد‌های اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع شدند. از سال ۸۸ که قرارداد‌های اجاره مجهز به کد رهگیری شدند، قرارداد الکترونیک و پرینت آن جایگزین قرارداد‌های سه رنگ معمولی شد و این رویه توانست تا حدی به افزایش اطمینان معامله گران این بازار و کمک به کاهش نسبی سوءاستفاده از معاملات ملکی منجر شود.

در ادامه و در سال ۱۴۰۱، سامانه خودنویس از سوی دولت راه اندازی شد و ثبت قرارداد‌های اجاره و دریافت کدرهگیری و در ادامه ثبت قرارداد خرید و فروش ملک نیز به این سامانه جدید منتقل شد. سامانه خودنویس امکان ثبت قرارداد اجاره و فروش را به طرفین معامله بدون استفاده از واسطه‌ای نظیر بنگاه‌های معاملات ملکی را می‌داد. سامانه خودنویس در ذیل قانون ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور سال ۱۴۰۰ تاسیس شد. مطابق این قانون باید سامانه املاک و مستغلات کشور از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت مسکن منتقل و تمامی معاملات در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و برای آن کد رهگیری صادر می‌شد.

در حالی که زمان زیادی از عمر سامانه خودنویس نمی‌گذرد؛ با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راه اندازی سامانه کاتب، روش جدیدی برای ثبت معاملات خرید و اجاره ملک در کشور از سوی سیاستگذار ارائه شده است. البته در این سامانه جدید برخلاف سامانه خودنویس افراد حقیقی امکان ثبت سند را ندارند و بنگاه‌های معاملات ملک و دفاتر ثبت اسناد رسمی نسبت به ثبت سند در این سامانه جدید اقدام می‌کنند. با وجود این موجر و مستاجران همچنان امکان ثبت قانونی قرارداد اجاره در سامانه خودنویس را برای قرارداد‌های با عمر کم‌تر از ۲ سال دارند.

به این ترتیب کار مبایعه‌نامه الکترونیک با کد رهگیری به پایان رسید و به جای آن بنگاه‌های معاملات املاک نسبت به تهیه پیش نویس قرارداد اقدام کرده و پیش نویس تهیه شده را در سامانه کاتب درج می‌کنند. اگرچه تجمیع معاملات در یک سامانه واحد انتخابی مناسب برای افزایش شفافیت شمرده می‌شود؛ اما در شرایط کنونی سامانه کاتب امکان ثبت اسناد عادی را ندارد. در واقع از طریق این سامانه نمی‌توان املاک و مستغلات دارای سند قولنامه‌ای را معامله کرد؛ این موضوع زنگ خطر جدی برای گسترش معاملات کاغذی فاقد کد رهگیری است.

مرجع جدید ثبت معاملات رسمی

علی خندانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور در توضیح شرح وظایف سامانه کاتب گفت: سامانه کاتب درگاه ورودی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و بنابراین هر خدمتی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه می‌کند، باید از طریق این سامانه انجام شود. این سامانه از ۲۲ بهمن سال گذشته به شکل رسمی از سوی رئیس قوه قضائیه افتتاح شد و آغاز به کار کرد؛ البته خدمات مختلف این سامانه برای متقاضیان در حال افزایش است. طی هفته‌های اخیر امکان ثبت معاملات املاک در سامانه کاتب فراهم شد.

بیشتر بخوانید: تحلیل داغ از بازار مسکن تهران در تابستان ۱۴۰۳

به استناد قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» سامانه ثبت معاملات املاک در سامانه کاتب الزامی شده است. خندانی می‌گوید: در شرایط کنونی تنهامعاملات دارای سند رسمی قابل ثبت در سامانه کاتب هستند و سند‌هایی که از تاریخ سوم تیر ماه امسال به بعد صادر شده‌اند (سند سبز یا حدنگار) ملزم به ثبت هر گونه معامله در این سامانه رسمی هستند. رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور معتقد است ثبت تمامی اسناد در سامانه‌ای واحد که مرجع صدور سند رسمی نیز هست، می‌تواند به شفافیت معاملات در بخش املاک کمک کند.

وی ادامه می‌د‌هد: در شرایط کنونی سند‌های رسمی قابل ثبت در سامانه کاتب هستند؛ اسناد به شکل کلی به سند رسمی و عادی قابل تقسیم است. هر سندی غیر از سند رسمی صادر‌شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سند عادی است. در ماده ۱۰ قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» سازمان ثبت اسناد رسمی مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعا راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعا‌های خود در سامانه مذکور اقدام کنند؛ ادعا‌های ثبت شده مطابق روال قانونی در این سامانه مورد بررسی قرار می‌گیرد و در صورت نبود معارض و طی مراحل قانونی، سند رسمی صادر می‌شود. خندان می‌گوید: در شرایط کنونی امکان ثبت معاملات برای زمین و املاک فاقد سند رسمی در سامانه کاتب مهیا نیست. وی در خصوص حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمی می‌گوید: حق‌الزحمه دفاتر اسناد رسمی به شکل سامانه‌ای و مطابق فرمولی دقیق تعیین می‌شود.

اسناد عادی در حاشیه شفاف سازی

کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌و‌گو با «دنیای‌اقتصاد» از انحلال سامانه موسوم به کد رهگیری در ثبت قرارداد‌های خرید و فروش زمین و ملک در کشور خبر داد و گفت: قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تعدد سامانه برای ثبت اسناد را حل کرده و سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) را جایگزین سایر سامانه‌ها در تنظیم قرارداد‌ها کرده است. وجود چند سامانه برای ثبت اسناد و معاملات املاک مشکلاتی را برای طرفین معامله ایجاد می‌کرد؛ با تجمیع سامانه‌ها در یک سامانه جامع می‌توان به افزایش شفافیت معاملات کمک کرد.

وی ادامه داد: با راه اندازی سامانه کاتب، دیگر امکان ثبت مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری وجود ندارد؛ بنگاه‌های معاملات املاک پیش نویس قرارداد را برای اسناد دارای سند رسمی تنظیم کرده و در سامانه کاتب درج می‌کنند؛ ثبت این پیش نویس در سامانه در اختیار دفاتر ثبت اسناد رسمی است و حداکثر ۵ روز پس از درج در سامانه با طی شدن مراحل اداری انجام می‌شود.

گودرزی در خصوص ثبت قرارداد اجاره نیز گفت: مطابق قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» قرارداد اجاره با زمان بیش از ۲ سال ملزم به ثبت در سامانه کاتب است؛ در شرایط کنونی موجر و مستاجران همچنان این امکان را دارند تا قرارداد اجاره خود را در سامانه خودنویس ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند. ثبت قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر باعث می‌شود تا قانون‌گذار نتواند بر سقف قیمت ۲۵ درصدی نظارت داشته باشد. وی ادامه داد: سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور امکان ثبت قرارداد برای سند‌های عادی یا املاک و اسناد فاقد سند رسمی را نیز داشت؛ این موضوع مانع از آن می‌شد که زمین و املاک قولنامه‌ای به چند نفر فروخته شود. اما در شرایط کنونی با حذف این سامانه و عدم‌امکان ثبت سند عادی در سامانه کاتب، متقاضیان معامله برای اسناد عادی به معامله غیررسمی یا درواقع ثبت قرارداد به شکل دستی روی آورده‌اند. این موضوع باعث کاهش شفافیت در معاملات زمین و املاک فاقد سند رسمی شده و امکان سوءاستفاده در این معاملات را فراهم می‌کند.

آیین نامه‌های تکمیلی در حال تدوین هستند

در حالی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با راه اندازی سامانه کاتب لازم‌الاجرا شده است، که بخش‌هایی از این قانون همچنان در دست بررسی و تدوین آیین نامه نهایی است. در شرایط کنونی وضعیت تعرفه بنگاه‌های معاملات ملکی در این نحوه فروش مشخص نیست. در این قانون آمده است که تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیار‌های تعیین‌شده ظرف سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و تصویب هیات وزیران تعیین شود.

تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم تعیین شود. میانگین سالانه حجم پیش نویس قرارداد‌های به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد. مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود. قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده، ممنوع است و با متخلف برخورد خواهد شد.

ضوابط تعیین‌شده برای تعیین حق‌الزحمه بنگاه‌های معاملات ملکی منطقی و کارشناسی است؛ با وجود این، این تعرفه هنوز مشخص نشده است و همین موضوع می‌تواند چالش ساز باشد. همچنین در شرایطی که سامانه کاتب امکان ثبت اسناد عادی را ندارد در ماده ۱۰ قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» آمده است که سازمان مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعا‌های راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعا‌های خود در سامانه مذکور اقدام کنند و پس از بررسی ادعا‌ها و ادله و طی شدن مراحل قانونی برای املاک و مستغلات، اسناد رسمی صادر خواهد شد. با توجه به زمان‌بر بودن اجرای این ماده قانونی انتظار می‌رفت که قانون‌گذار راهی رسمی برای ثبت معاملات عادی باز کند.