قیمت‌های نجومی تقاضای مصرفی را از بازار مسکن فراری داده‌اند!

اقتصاد۲۴- بازار مسکن طی ماه‌های اخیر در شرایط پیچیده‌ای قرار گرفته است. از یک سو، افزایش قیمت دلار و جذابیت بازار‌های موازی مانند بورس، نگاه‌ها را از این بازار دور کرده و از سوی دیگر، کاهش تنش‌های منطقه‌ای برخی از کارشناسان را به بهبود معاملات امیدوار کرده است.

با این حال، عده دیگری از کارشناسان معتقدند که رکود حاکم بر بازار مسکن چنان عمیق است که حتی این عوامل نیز نمی‌توانند تغییری در بازار ایجاد کنند. در چنین شرایطی، این سوال مطرح می‌شود که آیا سال آینده باید منتظر جهش قیمت‌ها در بازار مسکن بود یا رکود همچنان ادامه خواهد داشت؟

تورم مسکن در دولت روحانی ۴۷۷ درصد از تورم عمومی را پیش‌خور کرد

مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن  مطرح کرد: «در دوره دولت آقای روحانی، شاهد جهش قابل توجهی در قیمت مسکن بودیم. به‌طوری‌که متاسفانه طی هشت سال، قیمت مسکن به میزان ۷۲۵ درصد رشد کرد، در حالی که رشد تورم عمومی حدود ۴۸ درصد بود.»

او افزود: «این موضوع نشان می‌دهد که تورم مسکن تقریبا ۴۷۷ درصد از تورم عمومی را پیش‌خور کرده است. به عبارت دیگر، ممکن است زمان زیادی طول بکشد تا تورم عمومی به تورم مسکن برسد.»

بازار مسکن به محل امنی برای رسوب سرمایه سوداگران تبدیل شده است

این کارشناس بازار مسکن به نبود مدیریت در بازار مسکن اشاره و اضافه کرد: «متاسفانه در این بخش رهاشدگی داشتیم؛ ما شاهد بودیم که مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد و بدون پرداخت مالیات و مشکلات قانونی، محل امنی برای رسوب سرمایه‌های سوداگران شد.»

او افزود: «این وضعیت آفت‌های زیادی را به اقتصاد ایران، به‌ویژه بخش مولد آن، تحمیل کرد. به‌طوری‌که بسیاری از کارگاه‌های مولد، به نقدینگی تبدیل شدند و در این بازار رسوب کردند.»

۸ میلیون مهاجر غیرقانونی بازار مسکن ایران را تصرف کرده‌اند

گودرزی با بیان اینکه در حال حاضر، دو تهدید عمده در حوزه مسکن وجود دارد، گفت: «تهدید اول، موضوع مهاجران است؛ متاسفانه حدود هشت میلیون مهاجر غیرقانونی، مسکن ایرانی‌ها را تصرف کرده‌اند. این خانه‌ها می‌توانستند در تنظیم بازار کمک بسیار خوبی برای پایین آمدن قیمت مسکن باشند.»

بیشتر بخوانید:قانون جهش مسکن شکست خورده است

او افزود: «از سوی دیگر، موضوع مهم، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی است که این موضوع ممکن است در بلندمدت مشکلاتی از نظر عرضه ایجاد کند.»

اگر بازار مسکن کنترل نشود، مهارم تورم بیهوده خواهد بود

این کارشناس بازار مسکن در ادامه بیان کرد: «به هر حال، به عقیده من اگر آمار‌ها واقعی شوند و الزام به ثبت قرارداد‌های رسمی و محل سکونت افراد با الزامات بیشتری مانند صدور چک همراه باشد، می‌توان گفت که واحد‌های خالی زیادی وجود دارد که می‌تواند تعادل را به بازار برگرداند.»

او افزود: «در حال حاضر، با توجه به اینکه بازار مسکن به شدت متورم است، اگر کنترل نشود، مهار تورم بی‌فایده و بیهوده خواهد بود.»

گودرزی اضافه کرد: «همچنین با توجه به اینکه نیاز به مسکن یک نیاز ضروری است و یک مافیای قدرتمند تاریخی در این بخش وجود دارد، تلاش‌هایی که انجام می‌شود باید مضاعف شود. با این حال شاهدیم که تلاش چندانی از سوی دولت برای اجرای قوانین انجام نمی‌شود.»

دولت باید دست به تنظیم‌گری بزند تا خرید و فروش رونق گیرد

این کارشناس بازار مسکن در ادامه اظهار کرد: «به هر حال مجموع این عوامل، باعث ادامه نابسامانی در بازار مسکن می‌شود. از طرفی، قفل شدن این بازار می‌تواند به ضرر اقتصاد کشور باشد و به جامعه آسیب بزند.»

او افزود: «دولت حتما باید بر حسب وظیفه ذاتی خود، دست به تنظیم‌گری بزند و قیمت‌ها را در حدی تنظیم کند که خرید و فروش رونق بگیرد.»

این کارشناس بازار مسکن به نبود رونق در بازار اشاره کرد و توضیح داد: «اما در قیمت‌های فعلی این کار عملا ممکن نیست؛ مگر اینکه ایرانیان خارج‌نشین که با دلار درآمد دارند، بتوانند در این بازار خرید و فروش کنند که اتفاقا این کار را هم می‌کنند.»

بازار مسکن ایران به دلیل جهش‌های قیمتی برای خارج‌نشینان جذاب است

گودرزی ادامه داد: «به‌دلیل اینکه تورم مسکن در ایران بسیار بیشتر از اروپا و آمریکاست، بسیاری از ایرانیان مهاجر، ترجیح می‌دهند در بازار مسکن ایران سرمایه‌گذاری کنند. زیرا هم با قیمت کمتری می‌توانند خریداری کنند و هم جهش قیمت ده‌ها و صد‌ها برابر اروپا و آمریکا است.»

وی افزود: «برای مثال، در طول ۴۰ سال، ما شاهد رشد ۴۰۶ درصدی قیمت مسکن در آمریکا بوده‌ایم، در حالی که در ایران، در طول ۳۰ سال یعنی از سال ۱۳۷۲ تا سال ۱۴۰۲ این رشد ۱۵۳۴ برابر بوده است. طبیعتا مهاجران ایرانی و خارج‌نشینان ترجیح می‌دهند در بازار ایران خرید کنند، زیرا این بازار جهش‌های خوبی دارد.»

اقدامات دولت‌ها به بازار مسکن آسیب زده است

گودرزی بیان کرد: «به اعتقاد من، بخشی که بیشترین تاثیر را بر بازار مسکن دارد، مطرح شدن موضوع جابجایی تهران است. زیرا متاسفانه بیشترین سوداگری‌ها را در بازار مسکن تهران در حال انجام است. از طرفی نیز، تهران از شرایط زیستی فاصله بسیار زیادی گرفته و شهروندان این شهر به اجبار در آن زندگی می‌کنند. زیرا استاندارد‌های زندگی به‌شدت تغییر پیدا کرده است.»

وی افزود: «از طرف دیگر، حوزه مسکن بیشتر به اقدامات دولت مربوط می‌شود، به‌ویژه باید موضوع طرح جهش مسکن، جدی‌تر دنبال شود. همچنین بحث فرزندآوری و طرح جوانی جمعیت، بحث واگذاری زمین رایگان و به خصوص بند هفت قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره که تاکید می‌کند دولت باید در بحث قیمت‌گذاری ورود کند، نیازمند توجه بیشتری است. متاسفانه، این اقدامات تا کنون به‌خوبی انجام نشده و این موضوع به بازار مسکن کشور آسیب زده است.»

گودرزی در ادامه بیان کرد: «در حال حاضر شاهدیم، بازار به دلیل بی‌خیالی دولت‌ها، تا حدود زیادی قفل شده و تمام ذی‌نفعان در حال ضرر کردن هستند. از سوی دیگر بازار‌های موازی نیز بسیار مهم هستند و جذابیت بیشتری پیدا کرده‌اند. به‌طوری‌که در حال حاضر شاهدیم بورس رشد خوبی داشته و بازار ارز متاسفانه نیز جهش کرد.»

احتمال رشد قیمت مسکن در آینده بسیار ضعیف است

این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: «با این حال بازار مسکن درجا زده و احتمال اینکه در آینده جهش کند بسیار ضعیف است. به این دلیل که کسی حاضر نیست سرمایه خود را در بازار قفل کند و تقاضای سرمایه‌ای به‌شدت نتزل پیدا کرده است.»

گودرزی گفت: «از طرفی، به علت قیمت‌های نجومی، تقاضای مصرفی نیز در بازار وجود ندارد. عملا دوره انتظار خرید خانه به بیش از ۱۰۰ سال رسیده است و کسی قادر نیست در این قیمت‌ها مسکنی خریداری کند.»

او اضافه کرد: «بنابراین احتمال اینکه سال آینده قیمت مسکن رشد کند بسیار کم است؛ مگر اینکه شرایط خاصی اتفاق بیافتد؛ از طرفی بازار‌های موازی بسیار جذاب شده‌اند و به‌ویژه بازار‌های رمزارز نقدشوندگی بسیار بالاتری نسبت به بازار مسکن دارند.»

گودرزی بیان کرد: «بنابراین کسانی که مسکن خریدند، عملا هزینه فرصت را از دست دادند و احتمال اینکه سال آینده کسی بخواهد در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند بسیار کم است. زیرا به هر حال نوعی حبس شدن سرمایه در بازار اتفاق می‌افتد.»