چرا بازار مسکن همیشه رشد می‌کند؟ / تحلیل دلایل بلندمدت رشد مسکن

اقتصاد۲۴- محمد آیتی: بازار مسکن همواره نمادی از ثبات اقتصادی محسوب شده است. آمار‌های چندین دهه اخیر در سراسر جهان نشان می‌دهد که قیمت‌ها، علیرغم تحرکات دوره‌ای، در افق بلندمدت روندی صعودی داشته‌اند. این پدیده صرفاً ناشی از یک عامل نیست؛ ترکیبی پیچیده از نیرو‌های دموگرافیک، اقتصادی و اجتماعی سال‌هاست که این بازار را در مسیر رشد پایدار نگه داشته است. درک این مکانیسم‌ها نه تنها برای سرمایه‌گذاران، بلکه برای سیاست‌گذاران و خانوار‌ها حیاتی است.

دلایل تاریخی رشد قیمت مسکن

رشد قیمت مسکن در دهه‌های اخیر، بازتابی از تحولات عمیق اقتصادی، اجتماعی و ساختاری است که از دوران صنعتی‌شدن تا امروز، الگو‌های تقاضا و عرضه را دگرگون کرده‌اند. این روند نه‌تنها در پاسخ به نیاز‌های فیزیکی، بلکه تحت تأثیر سیاست‌های کلان، تحولات فرهنگی و تحولات جهانی شکل گرفته است.

•    صنعتی‌شدن و مهاجرت به شهر‌ها

پس از انقلاب صنعتی، شهرنشینی به‌صورت گسترده آغاز شد. کارخانه‌ها و مراکز اقتصادی، موجی از مهاجران را به کلانشهر‌ها کشاند و فشار بر مسکن را دوچندان کرد. در ایران نیز دوران پس از جنگ جهانی دوم و رشد نفتی، مهاجرت روستاییان به شهر‌ها را تسریع کرده و کمبود مسکن را در کلانشهر‌هایی مانند تهران و اصفهان تشدید کرد.

•    سیاست‌های مالی پس از بحران‌ها

بحران‌های اقتصادی مانند رکود بزرگ ۱۹۲۹ یا بحران مالی ۲۰۰۸، دولت‌ها را به تسهیل دسترسی به وام‌های مسکن سوق داد. در دهه ۱۹۵۰، آمریکا با ارائه وام‌های بلندمدت با نرخ پایین، مالکیت مسکن را برای طبقه متوسط تسهیل کرد. در ایران نیز سیاست‌های حمایتی پس از جنگ ایران و عراق، همراه با یارانه‌های ساخت‌وساز، تقاضا را در حوزه مسکن فعال نگه داشت.

•    تورم و تبدیل ملک به دارایی امن

در دوران تورم‌های تاریخی مانند دهه ۱۹۷۰ در آمریکا یا تورم دو رقمی سال‌های اخیر در کشور‌های در حال توسعه، مسکن به پناهگاهی برای حفظ ارزش پول تبدیل شد. مردم، در مقابل کاهش ارزش پس‌انداز نقدی، به خرید ملک روی آوردند و این رفتار جمعی، قیمت‌ها را در بلندمدت افزایش داد.

•    کمبود زمین در هسته‌های شهری

توسعه شهر‌ها به‌صورت افقی با محدودیت‌های جغرافیایی و قوانین محیط‌زیستی مواجه شد. در تهران، تغییر کاربری زمین‌های حاشیه‌ای و ممنوعیت ساخت در مناطق شمالی، فشار را بر مناطق مرکزی افزایش داد. این کمبود مصنوعی، قیمت متر مربع را در مناطق مرفه‌نشین چندبرابر کرد.

•    تحولات قانونی و مالیاتی

قانون‌گذاری‌هایی مانند معافیت مالیاتی بر درآمد حاصل از فروش مسکن اول در بسیاری از کشورها، انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری در این حوزه ایجاد کرد. در ایران نیز حذف مالیات بر افزایش ارزش ملک در سال‌های مختلف، تقاضای سرمایه‌گذاران را برای مسکن تقویت کرد.

این عوامل، با همپوشانی در طول زمان، بازار مسکن را به بخشی پویا، اما پایدار تبدیل کرده‌اند، جایی که حتی در بحران‌ها، ریشه‌های تاریخی آن، روند رشد را در بلندمدت حفظ می‌کند.

نقش تورم و نقدینگی در رشد قیمت مسکن

تورم و نقدینگی همواره دو موتور محرکه رشد قیمت‌های مسکن بوده‌اند. زمانی که سطح عمومی قیمت‌ها افزایش می‌یابد، ارزش پول کاهش یافته و افراد برای حفظ ثروت خود، به سمت دارایی‌های ملموس مانند ملک روی می‌آورند. این رفتار، تقاضا را در بازار مسکن تقویت می‌کند. 

از سوی دیگر، افزایش نقدینگی در اقتصاد ناشی از سیاست‌های پولی انبساطی یا تزریق منابع توسط بانک‌های مرکزی با کاهش نرخ‌های بهره، دسترسی به وام‌های مسکن را آسان‌تر می‌سازد و خریداران را ترغیب به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌کند. ترکیب این دو پدیده، فشار تقاضا را بر بازار مضاعف کرده و حتی در دوره‌های رکود نسبی، باعث می‌شود که قیمت‌ها در بلندمدت روند صعودی خود را حفظ کنند. این مکانیسم، مسکن را نه‌تنها به نیازی ضروری، بلکه به ابزاری مقاوم در برابر نوسانات اقتصادی تبدیل کرده است.

کمبود عرضه و تقاضای بالا و تاثیر آن بر رشد قیمت مسکن

بازار مسکن همواره درگیر چرخه‌ای از عدم تعادل بین عرضه و تقاضا بوده است. جمعیت رو به رشد، گسترش خانوار‌ها و تمرکز مهاجران در کلانشهرها، تقاضا را به‌صورت پیوسته افزایش می‌دهد، در حالی که عرضه با موانع ساختاری روبه‌روست. محدودیت زمین در مناطق مطلوب شهری، هزینه‌های بالای ساخت‌وساز ناشی از گرانی مصالح و نیروی کار و فرآیند‌های طولانی اخذ مجوز‌های ساختمانی، سرعت ورود واحد‌های جدید به بازار را کند کرده است. 

این شکاف، به‌ویژه در مناطق با جذابیت اقتصادی و اجتماعی، قیمت‌ها را تحت فشار قرار داده و خریداران را به رقابت برای دسترسی به مسکن محدود وادار می‌کند. حتی در دوره‌هایی که رکود موقت تقاضا را کاهش می‌دهد، بازگشت اقتصاد به تعادل، تقاضای خفته‌شده را فعال کرده و فشار بر عرضه را دوباره تشدید می‌کند. این پویایی، مسکن را نه‌تنها به نیازی حیاتی، بلکه به کالایی رقابتی تبدیل کرده که در آن کمبود برنامه‌ریزی‌های بلندمدت، رشد قیمت‌ها را به چالشی اجتناب‌ناپذیر بدل ساخته است.

مسکن به‌عنوان سرمایه امن 

مسکن همواره به‌عنوان یکی از معتبرترین ابزار‌های حفظ ارزش در ادوار مختلف اقتصادی شناخته شده است. دارایی‌ای ملموس که در برابر نوسانات پولی و بحران‌های مالی، توانایی حفظ سرمایه را داراست. برخلاف سرمایه‌گذاری‌های کاغذی که با ریسک ناپدید شدن ناگهانی مواجه‌اند، ملک مسکونی با گذشت زمان ارزش ذاتی خود را حفظ کرده و حتی در شرایط تورمی، به‌عنوان سدی در برابر کاهش قدرت خرید عمل می‌کند. 

این ویژگی، همراه با امکان کسب درآمد پایدار از طریق اجاره و پشتیبانی غیرمستقیم سیاست‌های دولتی در بسیاری از کشورها، مسکن را به گزینه‌ای استراتژیک برای خانوار‌ها و سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است. تجربه تاریخی نشان می‌دهد که حتی در دوره‌های رکود، افت قیمت‌ها موقتی بوده و بازگشت به روند صعودی پس از بهبود اوضاع، اعتقاد عمومی به جایگاه امن این بخش را تقویت کرده است.

نقش دولت و سیاست‌های اقتصادی در کنترل قیمت مسکن

دولت‌ها با ابزار‌های کلان اقتصادی، سرنوشت بازار مسکن را رقم می‌زنند. سیاست‌های پولی مانند تعدیل نرخ بهره، دسترسی به وام‌های مسکونی را کنترل کرده و تقاضا را هدایت می‌کنند. مشوق‌هایی نظیر معافیت‌های مالیاتی برای خرید مسکن اول یا حمایت از پروژه‌های ارزان‌قیمت، هم تقاضای خانوار‌ها را تقویت و هم عرضه را در بخش‌های حیاتی افزایش می‌دهند. سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های شهری مانند مترو و بزرگراه‌ها نیز ارزش زمین‌های اطراف را بالا برده و توسعه متعادل را تسهیل می‌کند. 

در دوره‌های بحران، مداخلاتی همچون تعیین سقف قیمت یا ارائه وام‌های فوری، تعادل موقت ایجاد کرده، اما درازمدت، سیاست‌های پایدار مبتنی بر افزایش عرضه و شفافیت قراردادها، رشد هدفمند را تضمین می‌کنند. تجربه کشور‌های پیشرو نشان می‌دهد که هماهنگی بین سیاست‌های مالی، شهرسازی و حمایت از آسایش اجتماعی، بازار مسکن را در مسیری مقاوم در برابر نوسانات قرار می‌دهد.

آیا همیشه رشد قیمت مسکن ادامه دارد؟

رشد تاریخی بازار مسکن لزوماً تضمین‌کننده ادامه همین روند در آینده نیست. تحولات دموگرافیک، مانند کاهش نرخ باروری در کشور‌های توسعه‌یافته و جوان‌تر شدن جمعیت در مناطق در حال توسعه، الگو‌های تقاضا را دگرگون می‌کند. پیشرفت‌های فناوری نیز با گسترش کار از راه دور، فشار بر کلانشهر‌ها را کاهش داده و تقاضا برای مسکن در حومه یا مناطق کمتر توسعه‌یافته را افزایش می‌دهد. 
سیاست‌های محیط‌زیستی سختگیرانه و محدودیت‌های ساخت در بسیاری از کلانشهرها، عرضه را محدود کرده، اما هزینه‌های ساخت پایدار می‌تواند تعادل جدیدی ایجاد کند. با این وجود، مسکن به‌عنوان نیازی اساسی و دارایی‌ای برای ذخیره ارزش، همواره جایگاه خود را حفظ خواهد کرد، اما رشد آینده احتمالاً با نرخی کندتر و الگو‌های نامنظم‌تر، تحت تأثیر چالش‌های ساختاری و تحولات جهانی، شکل خواهد گرفت.