مهاجرت معکوس در فصل اجاره / تعدیل نیروی کار مستاجران را به سمت حومه شهرها کوچ میدهد
اقتصاد۲۴- با توجه به روند فزاینده نرخ تورم، هر ساله در فصل اجاره، مستاجران با افزایش هزینههای تمدید قرارداد یا جابجایی روبرو هستند. این نگرانی اما امسال رنگ دیگری به خود گرفته است. همزمان با حملات آمریکا و رژیم صهیونیستی به ایران، برخی از کسبوکارها متحمل زیان شدیدی شدند و بسیاری از نیروهای خود را تعدیل کردند. اکنون این موج گسترده تعدیل نیرو، نگرانیهای زیادی را درباره افزایش فشار بر مستاجران ایجاد کرده است.
از سوی دیگر، تورم به شدت بالا رفته انتظارات تورمی نیز به شکل فزایندهای صعودی هستند. این روند اثر خود را به بازار مسکن نیز منتقل کرده و در آغاز فصل اجاره، نگرانی مستاجران را افزایش داده است. بر همین اساس، پیشبینی میشود، روند مهاجرت معکوس از شهرها به سمت حومه، شدت یابد. همچنین، امسال نیز بازار مسکن شاهد کوچ مستاجران از مناطق شمالی به متوسط و از متوسط به جنوب و حومه تهران خواهد بود.
تعدیل نیروها برای بخشی از کارکنانی که مستاجر هستند، چالشهایی را ایجاد کرده است
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با تجارتنیوز اظهار کرد: «بخشی از شرکتها در ماههای اخیر ناچار به تعدیل نیرو شدند و حتی بعضی از مجموعههایی که تعدیل نکردند هم الان بیش از دو ماه و بعضا نزدیک سه ماه است که حقوق نیروهایشان را پرداخت نکردهاند.»
او افزود: «شرایط اقتصادی بهگونهای پیش رفته که بسیاری از کسبوکارها متضرر شدند و دیگر امکان پرداخت حقوق کارکنان خود را ندارند. این وضعیت برای بخشی از کارکنانی که مستاجر هستند، چالشهایی را ایجاد کرده است.»
تعدادی از مالکان در زمان جنگ از مستاجران اجاره نگرفتند
ایلاتی با اشاره به شرایط برخی مستاجران در ماههای اخیر گفت: «در کنار این مشکلات، بعضی از مالکان هم همکاری کردند؛ چه در تمدید قراردادها و چه حتی در دریافت اجاره. حتی مواردی بود که برخی مالکان برای یکی دو ماهی که درگیر جنگ بودیم، از مستاجران اجاره نگرفتند. اینها استثنائاتی بود که به هر حال باید به آن اشاره کرد.»
وقتی درآمد خانوارها کاهش پیدا کند، اولین اثر خود را در بازار اجاره نشان میدهد
ایلاتی درباره اثر کاهش درآمد خانوارها بر بازار اجاره و فصل نقلوانتقال مستاجران توضیح داد: «وقتی درآمد خانوارها کاهش پیدا کند، اولین جایی که اثرش را نشان میدهد بازار اجاره است. بهنظر من از همین ماههایی که وارد فصل جابهجایی مستاجران، یعنی خردادماه میشویم، این اثر بیشتر خودش را نشان خواهد داد.»
احتمال دارد بخشی از تقاضای سکونت از تهران و کلانشهرها خارج شود و به سمت حومه شهرها، شهرهای جدید و شهرکها برود
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «عملا از خردادماه وارد دورهای میشویم که جابهجاییها شدت میگیرد و ممکن است بخشی از این فشار به شکل خروج از تهران، جابهجایی بین مناطق یا تبدیل واحدهای بزرگتر به واحدهای کوچکتر خودش را نشان دهد.»
او اضافه کرد: «همچنین احتمال دارد بخشی از تقاضای سکونت از تهران و کلانشهرها خارج شود و به سمت حومه شهرها، شهرهای جدید و شهرکها برود. بخشی از آثار شرایط جنگی که الان با آن مواجه هستیم، میتواند خودش را به این شکل در بازار اجاره نشان دهد.»
دولت و مردم برای عبور از بحرانها باید در کنار هم قرار بگیرند
این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر ضرورت همبستگی میان دولت و مردم در شرایط فعلی، بیان کرد: «در حال حاضر، بیش از هر زمان دیگری نیاز به اتحاد ملی و همراهی دولت و مردم وجود دارد. اتفاقاتی که در منطقه رخ داده، شرایط متفاوتی را ایجاد کرده است. فارغ از اینکه درباره درست یا غلط بودن برخی مسائل چه نظری وجود دارد، واقعیت این است که شرایط فعلی میتواند در دل همین بحران جنگی، به یک فرصت هم تبدیل شود؛ البته اگر دولت و مردم در کنار هم قرار بگیرند.»
اگر دولت بتواند حداقل نیازهای معیشتی مردم را پوشش دهد، تابآوری مردم بیشتر میشود
او افزود: «اگر دولت بتواند حداقل نیازهای معیشتی مردم را از طریق ابزارهای رفاهی، تامین کالاهای اساسی و حمایتهای اجتماعی پوشش دهد، تابآوری مردم بیشتر میشود. حتی پیشنهادهایی مطرح شده بود که حداقل برای سه ماه، تسهیلات قرضالحسنه یا حمایتهای مشابه در اختیار خانوادهها قرار بگیرد تا فشار اقتصادی کمتر شود.»
ایلاتی ادامه داد: «اگر این حداقل نیازها برای خانوادهها تامین شود، همین مساله میتواند بزرگترین پشتوانه برای دولت و نیروهای مسلح باشد. این فرصتی است که نباید از دست برود و نباید کار را نیمهتمام رها کرد. اگر بتوانیم از این شرایط درست استفاده کنیم و آن اعمال قدرتی که امروز در تنگه شکل گرفته را حفظ کنیم، عملا میتوان گفت بخشی از نظام تحریمها از هم بپاشد.»
ایلاتی با اشاره به تاثیر تحولات منطقهای بر شرایط اقتصادی کشور گفت: «اگر کشوری بخواهد کاملا تابع تحریمها حرکت کند، دیگر نمیتواند از منافع خلیج فارس و منطقه بهرهمند شود. همین مساله قدرت چانهزنی بالاتری برای ایران ایجاد میکند و میتواند در آینده شرایط اقتصادی بهتری برای مردم و کشور فراهم کند.»
او در ادامه بیان کرد: «البته همه اینها به شرطی است که دولت پای کار باشد و نظام رفاه و خدمات اجتماعی را تقویت کند تا مردم و مستاجران بتوانند در همراهی با دولت و نیروهای مسلح، از این پنجره فرصتی که باز شده، بهترین استفاده را ببرند. اگر این فضا را خوب مدیریت کنیم، منافع اقتصادی خوبی در آینده خواهیم داشت که میتواند ضررها، تعدیل نیروها و خسارتهای کسب و کارها را جبران کند.»
دولت نتوانسته است خانههای خالی را وارد بازار کند
ایلاتی در پاسخ به این پرسش که آیا مهاجرت معکوس باعث نمیشود تعداد خانههای خالی در تهران بیشتر شود و تعادل عرضه و تقاضا به هم بخورد، گفت: «فارغ از بحث جنگ، تعداد زیادی خانه خالی وجود دارد که دولت نتوانسته با سیاستهایی مانند مالیات بر خانههای خالی، آنها را وارد بازار کند.»
دولت با عرضه خانههای خالی به بازار میتواند بخش مهمی از نوسانات بازار اجاره را کنترل کند
ایلاتی بیان کرد: «اگر دولت تمرکز خود را روی عرضه این واحدها بگذارد، میتواند بخش مهمی از نوسانات بازار اجاره را کنترل کند. مخصوصا در حال حاضر که شرایط خاصی در کشور وجود دارد، شاید بتواند کمی اعمال قدرت هم بکند. سامانه املاک و اسکان هم امروز اطلاعات نسبتا کاملی در اختیار دارد و اگر دولت بتواند این واحدها را عرضه کند، میتواند روندی که ممکن است در ماه آینده در بازار شکل بگیرد را کنترل کند.»
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تعداد خانههای خالی در تهران اظهار کرد: «اگر در کلانشهری مثل تهران فقط ۱۰۰ هزار تا ۲۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در بازار عرضه شود، میتواند نوسانات بازار اجاره را تا حد زیادی کنترل کند و فضای خوبی برای آن قشری که دچار آسیب شده یا درآمدشان با مشکل مواجه شده، فراهم سازد.»
بازار مسکن یک بازار به هم پیوسته و یکپارچه است و اثر دومینویی دارد
ایلاتی به ضرورت اعمال فشار دولت بر مالکان واحدهای خالی جهت عرضه واحدهای خود به بازار اشاره کرد و گفت: «در کلانشهری مثل تهران، برخی استدلال میکنند که املاک خالی، املاک با متراژ بزرگ در مناطق خاص هستند، اما بازار مسکن یک بازار به هم پیوسته و یکپارچه است.»
او افزود: «فرض کنید یک واحد ۴۰۰ متری در منطقهای از تهران خالی مانده و هیچکس آن را نمیخرد. کسی هم حاضر نیست در این شرایط آن واحد را با قیمت بالایی اجاره کند. در نهایت مالک ناچار میشود قیمت را پایین بیاورد تا به سطح اجاره یک واحد ۲۰۰ متری برسد. در این شرایط، خانوادهای که الان در واحد ۲۰۰ متری زندگی میکند، به آن خانه ۴۰۰ متری میرود.»
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «همچنین، کسی که در خانه ۱۰۰ متری سکونت دارد، یک خانه ۲۰۰ متری اجاره میکند و کسی که در خانه ۵۰ متری است، به خانه ۱۰۰ متری در منطقهای بهتر میرود. این یک اثر دومینویی در بازار مسکن دارد.»
عرضه خانههای خالی به بازار شوک وارد میکند و تبعات منفی بازار اجاره را پوشش میدهد
ایلاتی با تاکید بر اینکه عرضه این ۲۰۰ هزار واحد خالی مستلزم فشار دولت است، اظهار کرد: «دولت اگر لازم است میتواند پلیسی هم برخورد کند. بهویژه حالا که شرایط کشور هم جنگی است میتواند تا حدودی اعمال قدرت کند تا این واحدها به بازار عرضه شوند.»
او در ادامه بیان کرد: «در صورتی که خانههای خالی وارد بازار شوند، یک شوک عرضه در بازار مسکن ایجاد میشود و این اتقاق بسیاری از تبعات منفی موجود را پوشش میدهد.»
دولت و شهرداریها باید برای عرضه خانههای خالی همکاری کنند
ایلاتی به نقش دولت و شهرداری در فرآیند فشار بر عرضه خانههای خالی اشاره و بیان کرد: «شهرداری باید کمک کند تا این خانهها اجاره داده شوند. این روند باعث میشود مهاجرت به شهرها اتفاق بیفتد. یعنی کسی که به حومه شهر رفته، وقتی یک خانه خالی در شهر عرضه میشود، دوباره برمیگردد.»
ایلاتی در ادامه درباره راهکار کنترل بازار اجاره اظهار کرد: «دولت و شهرداری باید با یکدیگر همکاری کنند تا خانههای خالی به هر شکلی که ممکن است وارد بازار اجاره شوند. این اتفاق حتی میتواند باعث مهاجرت معکوس شود؛ یعنی کسی که امروز مثلا در پرند زندگی میکند، وقتی یک واحد خالی در شهر وارد بازار شود، میتواند به آنجا نقل مکان کند.»
دولت نباید صرفا دنبال مالیات گرفتن باشد، بلکه باید فشار بیاورد تا واحدهای خالی به بازار عرضه شوند
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از تمرکز دولت بر مالیاتستانی از خانههای خالی گفت: «دولت نباید صرفا دنبال مالیات گرفتن باشد، بلکه باید فشار بیاورد تا این واحدها به بازار عرضه شوند. در حال حاضر شرایط خرید و فروش در بازار چندان فراهم نیست و واقعا نمیتوان این واحدها را فروخت، اما قطعا میتوان آنها را اجاره داد و حتی با اجارههای پایینتر هم وارد بازار کرد.»
او افزود: «وقتی این واحدها وارد بازار اجاره شوند، شرایط بازار خیلی بهتر میشود؛ تا جایی که حتی میتواند باعث شود بخشی از مهاجرت از حومه به داخل شهر برگردد.»
ایلاتی با تاکید بر اینکه عرضه خانههای خالی میتواند جلوی مهاجرت معکوس را بگیرد، اظهار کرد: «این فرآیند نیازمند همکاری جدی همه دستگاههاست. هر ۲۲ منطقه شهرداری تهران باید درگیر این موضوع شوند و وزارت راه و شهرسازی هم حتی در صورت نیاز باید برای هر پلاک و هر واحد خالی یک پروژه تعریف کند که ظرف دو یا سه ماه آینده وارد بازار اجاره شود.»
او درباره دشواری اجرای چنین طرحی در کوتاهمدت گفت: «دادههای این کار وجود دارد و اطلاعات خانههای خالی تا حد زیادی در دسترس است، اما مساله اینجاست که تمرکز دولت بیشتر روی مالیاتستانی بوده، نه اجاره دادن این واحدها.»
مالیات بر خانههای خالی باید نگاه تنظیمگری داشته باشد، نه درآمدی
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: «نگاه به مالیات بر خانههای خالی باید نگاه تنظیمگری باشد، نه نگاه درآمدی. قرار نیست خانههای خالی تبدیل به منبع درآمد برای دولت یا اداره مالیات شوند؛ مهم این است که این خانهها وارد بازار اجاره شوند.»
ایلاتی در ادامه افزود: «در حال حاضر چون تمرکز بیشتر روی اخذ مالیات است، مدام گفته میشود باید صبر کنیم تا دورههای زمانی مالیات تکمیل شود؛ در حالی که اگر بخواهیم با این روند پیش برویم، ممکن است یک سال زمان از دست برود.»
باید نظارت بر عرضه خانههای خالی وجود داشته باشد تا از خالی شدن دوباره آنها جلوگیری شود
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: «باید یک طرح ضربتی برای شناسایی و عرضه خانههای خالی با همکاری مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران اجرا شود، حتی خود مردم هم میتوانند در شناسایی این واحدها کمک کنند تا سریعتر وارد بازار شوند.»
ایلاتی در پایان خاطرنشان کرد: «در کنار عرضه این واحدها، باید نظارت هم وجود داشته باشد تا قیمتها آنقدر بالا تعیین نشود که واحد دوباره خالی بماند. وقتی یک واحد ۴۰۰ متری متقاضی ندارد، مالک ناچار است قیمت را آنقدر پایین بیاورد تا به سطح اجاره یک واحد ۲۰۰ متری برسد و امکان اجاره دادن آن فراهم شود.»
