سال ۱۴۰۴ سال سختی برای بخش مسکن بود/ شاخص استطاعت در ایران برای خرید مسکن جزو بالاترین شاخص‌ها در دنیاست

اقتصاد۲۴- صنعت ساخت وساز در ایران در سال‌های اخیر، با مشکلات و مسائل متعددی مواجه شده است؛ از گرانی و کمبود مصالح تا شرایط ناامن برای شروع به ساخت و ساز به دلیل نگرانی از وقوع جنگ. اما از آنجایی که این صنعت همواره به عنوان یکی از ستون‌های اصلی اقتصاد کشور محسوب می‌شود و تقاضای روزافزون برای مسکن، توسعه شهری و زیرساخت‌ها وجود دارد، این صنعت کماکان در هر شرایطی مورد توجه ویژه قرار دارد. 

عدم دسترسی به مصالح با کیفیت و قیمت مناسب، تامین سرمایه، نیروی متخصص، مدیریت هزینه‌ها و... از عمده چالش‌های این حوزه است که باعث شده تا قیمت مسکن در ایران همواره به یکی از موضوعات قابل اهمیت برای مردم تبدیل شود. در همین خصوص به سراغ رسول قربان‌نژاد مدیرعامل شرکت مهندسی و ساختمانی «صبا نفت» رفتیم تا درباره حال و هوای این روزهای صنعت ساخت و ساز، صحبت کنیم.

در ادامه مشروح گفتگوی اقتصاد۲۴ با قربان‌نژاد را می‌خوانید: 

********

*جناب قربان‌نژاد، تمایل داریم تا در این گفت‌و‌گو به حوزه ساخت و ساز و چالش‌های آن ورود کنیم. کمی از چالش‌های این حوزه خصوصا در شرایط فعلی به ما بگویید... 

اگر بخواهیم درباره چالش‌های صنعت ساختمان در کشورمان صحبت کنیم، به نظر من اول باید نگاهی به شرایط کلی اقتصاد کشور داشته باشیم، زیرا صنعت ساختمان یک بخشی از GDP کلی کشور و تولید ناخالص داخل کشور را تشکیل می‌دهد. اقتصاد ما طبیعتا با مسائل و مشکلاتی به دلیل تحریم‌ها، دست و پنجه نرم می‌کند. از سوی دیگر رکود تورمی سال‌های سال گریبان‌گیر اقتصاد ما شده و نتوانسته خودش را از این چالش و بحرانی که با آن مواجه است، خارج کند. معتقدم اول باید شرایط اقتصادی کلان را در نظر بگیریم؛ موضوعاتی همچون بحث ناترازی بانکی، کاهش ارزش پول ملی، پارامتر‌هایی مثل رشد فزاینده و کاملاً صعودی نقدینگی، در کشور وجود دارد که طبعا تبعات متعددی را هم به همراه دارد. 

همچنین بالانس نبودن عرضه و تقاضا و اینکه ما نتوانستیم تولید خود را به متراژ‌ها متمرکز و آن را در مناطق جغرافیایی مختلف پراکنده کنیم که تقاضای مصرفی در آنجا بیشتر است، از چالش‎‌های دیگر این حوزه است. در واقع باید بتوانیم توازن را دراین صنعت ایجاد کنیم. باید بتوانیم تولید را به سمت بخش‌هایی هدایت کنیم که می‌تواند نقدشوندگی بازار را تقویت کند.

همانطور که می‌دانید، کشور ما به دلیل رشد پلکانی و سریع ارز، همواره دچار نوسان بوده و تورم در همه نهاد‌ها و بخش‌ها وجود دارد و نهاد‌های ساختمانی هم از این موضوع مستثنی نیستند. پیشران اصلی تورم در بخش ساختمان، نرخ ارز است و سایر پارامتر‌های دیگر، موضوعات ثانویه محسوب می‌شوند. ارز در یک بازه زمانی، یک جهشی را نشان می‌دهد و بازار مسکن به دلیل چسبندگی که دارد، زمان می‌برد تا بتواند خود را با قیمت‌های جدید آپدیت کند. همین شرایط است که اکنون شاخص استطاعت در کشور ما را نشان می‌دهد که فردی با درآمد متوسط، باید حدود ۴۵ الی ۵۰ سال کار کند تا بتواند یک خانه بخرد. واقعا این عدد جزو بالاترین شاخص‌ها در کل دنیا محسوب می‌شود.

متاسفانه ما نتوانستیم مسکن با کیفیت برای قشری که تقاضای مصرفی دارند، تامین کنیم. در واقع استاندارد‌های ساخت و ساز در کشور ما باید تقویت شود. البته در این حوزه موضوعات دیگری هم دخیل هستند.

*خب، در این شرایط مواجهه شما به عنوان مدیر یکی از شرکت‌های بزرگ ساختمانی، با این مسائل و چالش‌ها به چه صورت است؟

نگاه‌مان در این موضوع، نگاه پیشگیرانه است. یعنی ما در صنعت ساختمان، به خاطر اینکه اقتصاد کشور ما ذاتا اقتصادی است، باید بتوانیم پیش‌بینی‌اش کرده و پارامتر‌ها را در دوره‌های کوتاه، میان و بلندمدت پیش‌بینی کنیم و متناسب با آن سرمایه‌گذاری انجام دهیم. طبعا اقتصادمان به خاطر این عدم قطعیت‌ها، قابل پیش‌بینی نیست. نهایتاً باید برویم سراغ اینکه ریسک‌ها را شناسایی کنیم و بتوانیم در همه حوزه‌ها نگاه پیشگیرانه داشته باشیم.

سال ۱۴۰۴ یکی از سخت‌ترین سال‌ها برای اقتصاد کشور و خصوصاً بخش مسکن بود، هر مواجهه‌ای را مسکن در سال گذشته تجربه کرد؛ اتفاقات بسیار عجیبی که منتج به این شد که دچار رکود تورمی و این وضعیت نیمه تعطیل در بازار مسکن شویم. البته خب طبیعی هم است، وقتی جنگ اتفاق می‌افتد، اقتصاد، اقتصاد جنگ می‌شود و بعد از جنگ، اقتصاد اقتصاد پسا جنگ می‌شود.

اما اگر بخواهم مواجهه خودمان (صبا نفت) را به صورت موضوعی بگویم، از آنجایی که نگاهمان نگاه پیشگیرانه بود، این پیش‌بینی‌ها را انجام دادیم. مثلا در بحث تامین، ریسک‌های مربوط به زنجیره تامین را کامل شناسایی کردیم، نوسانات مختلف و آلترناتیو‌های مختلف را شناسایی کردیم و شرکت ما، آنهایی که محتمل‌تر بود را متناسب با شرایط اولویت بندی و برنامه‌ریزی انجام داد.

برنامه ریزی شرکت «صبا نفت» متناسب با ریسک‌ها بود و این موضوع به ما کمک زیادی کرد. بسیاری از شرکت‌های ساختمانی ممکن است در ماه‌های آینده دچار مشکلاتی همچون تعدیل نیرو شوند و به طبع پروژه‌هایشان هم دچار همین مشکلات و موضوعات شود. اما ما دو موضوع را برای این شرایط انجام دادیم: اول تمرکزمان را بردیم روی اینکه پروژه‌های نیمه‌فعال را به سرعت تمام کنیم و سپس برای پروژه‌هایی که شروع می‌کنیم، زنجیره تامین و خریدشان را سریعا انجام دهیم که بتوانیم در مقاطع اولیه پروژه حداقل برای چند ماه متریال داشته باشیم، که پروژه دچار مشکل نشود.

اتفاقی که الان در جنگ افتاد و باعث تخریب مجتمع‌های فولادی عظیم ما یعنی فولاد خوزستان و فولاد مبارکه شد، قطع به یقین زنجیره تامین در بخش ساختمان را دچار مشکل می‌کند و همین حالا هم تبعات آن را در بازار حس می‌کنیم که باعث یک چتر تورمی عظیم در صنعت ساختمان می‌شود. 

حدوداً فکر می‌کنم ۴۰-۵۰ درصد ظرفیت تولید فولاد در نگاه داخلی مربوط به صنعت ساختمان است، آن هم در مقاطع اولیه ساخت. بالاخره اسکلت که می‌خواهد ساخته شود، چه بتنی چه فولادی در مقاطع اولیه و حدوداً ۳۰-۳۵ درصد پیشرفت فیزیکی، بیشترین حجم آهن مصرفی و فولاد مصرفی را دارند. این نشان می‌دهد که بسیاری از پروژه‌هایی که برنامه‌ریزی داشتند در سال ۱۴۰۵ وارد فعالیت اجرایی شوند، دچار مشکل خواهند شد و هزینه و قیمت تمام‌شده آنها به شدت افزایش پیدا می‌کند.

از آنجایی که از قبل احتمال وقوع مجدد جنگ را می‌دادیم، برای همه پروژه‌هایی که می‌خواستیم شروع کنیم، تامین متریال را به صورت کامل انجام دادیم. یعنی اولویت‌بندی را بردیم روی اینکه فعلا بتوانیم تامین متریال انجام دهیم و بعد در سال ۱۴۰۵ وارد ادامه فعالیت اجرایی شویم. حتی در بحث ایمنی نیز همین پیش‌بینی را کرده بودیم. زمانی که عدم قطعیت‌ها بالا می‌رود، شما باید تا آنجایی که می‌توانید، مسائل و مشکلات را پیش‌بینی و برای آنها راه کار پیدا کنید.

خب در این شرایط، این وضعیت تاثیر کمتری روی ما می‌گذارد، ما پروژه‌هایمان را از مقاطع اولیه گذرانده‌ایم و تامین مصالح را انجام دادیم و می‌توانم بگویم اتفاقا سال ۱۴۰۵ سال پرکاری برای ما خواهد بود؛ چراکه اکنون ما وارد بخش بازسازی اماکن آسیب‌دیده هم شده‌ایم و در حال انعقاد قرارداد با چند نهاد و ارگان هستیم که بتوانیم در این زمینه کمک کنیم. به معنای دیگر، امسال برای ما سال پر تقاضایی خواهد بود.

بیشتر بخوانید:  صبا نفت بازوی تخصصی صندوق‌ها در حوزه مسکن و ساخت‌وساز/امضای سه تفاهم نامه جدید در بخش مسکن برای بازنشستگان نفت

باید در نظر داشته باشید که در این شرایط سرمایه‌گذاران بسیار محتاط‌تر می‌شوند تا بتوانند آلترناتیو‌ها را ببینند و طبعا مدت زمانی طول می‌کشد تا آن اعتماد مجدد به چرخه اقتصاد برگردد. نکته بعدی مربوط به هزینه دستمزد نیروی انسانی است. در سال جدید ۶۰ درصد حقوق پایه افزایش پیدا کرد؛ این۶۰ درصد افزایشی که در بحث دستمزد‌ها اتفاق افتاد، ممکن است تبعاتی را سال ۱۴۰۵ به وجود بیاورد. در واقع شروع این موضوع از همان جنگ ۱۲ روزه و ریسک‌هایی است که در آن مقطع، بازار‌ها با آن مواجه شدند. در آن دوره بسیاری از پروژه‌ها یا متوقف شدند یا سرعت پیشبردشان به شدت کاهش پیدا کرد. 

البته این مشکلات در همه حوزه‌ها وجود داشت و یک تعدیل در بخش نیروی انسانی شکل گرفت. این تعدیل در کنار افزایش دستمزد، باعث شد تا هزینه تمام شده ساختمان افزایش پیدا کند. به نظر من یک تورم حداقل ۵۰ درصدی را در بخش مسکن خواهیم داشت. معتقدم بازار حرکت می‌کند و این تورم کم کم خودش را در بخش مسکن و در بخش قیمت تمام شده مسکن نشان می‌دهد.

*به نظر شما نقدینگی مردم برای خرید مسکن کم نیست؟ منظورم این است زمانی که نقدینگی کم است، در بخش مسکن هم نمی‌رود و همین باعث رکود مسکن شود...

نه به نظر من نقدینگی مردم کم نیست. مردم یکسری گزینه‌هایی در بازار موازی گرفتند و توانستند یکسری سود به دست بیاورند. مثل طلا، دلار و نقره که فکر می‌کنم امسال این لاین‌ها چندان رشدی نخواهند داشت و روند سرمایه‌گذاری در این بخش کاهشی خواهد بود. زمانی که عدم قطعیت‌های ژئوپولیتیکی خود را به یک آرامشی می‌رساند، در این مرحله مسکن وارد یک جهش و نوسان می‌شود. علاوه بر آن، از سال ۱۴۰۵ما تولید هم در بخش مسکن نداشتیم. نکته شما درست است؛، تقاضا کاهش پیدا می‌کند، اما تقاضا با یک تورم سرکوب شده مواجه شده است؛ این تورم در بازاری بوده که معامله‌ای انجام نشده است. جالب است بدانید در بهار سال گذشته، فقط ۲۳ هزار پروانه ساختمانی صادر شده و این رقم نسبت به سال‌های قبل، یک کاهش حدودا ۴۰ درصدی را نشان می‌دهد. 

۴۰ درصد سرمایه‌گذاری ما قبل از این اتفاقات در بخش مسکن کم شده است! این یک هشدار است که باید مشوق‌های لازم در بازار مسکن از سمت نهاد‌های مربوطه مثل شهرداری، وزارت راه و ... ایجاد شود. بخش مسکن بزرگترین بخش اقتصاد ما است و بیشترین سرمایه غیر مولد در این بخش نهفته است. ما باید بتوانیم این پول‌ها را به بخش مولد هدایت کنیم. متاسفانه نتوانستیم تسهیلات بانکی مناسبی در بخش مسکن به مردم ارائه کنیم. از یک سو تولید کننده با مشکل مواجه است و از سوی دیگر سرمایه‌گذار و از یک سو خریدار. به معنای واقعی کلمه، همه این زنجیره با مشکل روبه رو هستند.

*پس با توجه به صحبت‌هایی شما، امسال با اینکه مشکلاتی در این حوزه وجود دارد، اما سال پرکار و پرتقاضایی برای شرکت شما یعنی صبا نفت خواهد بود...

بله؛ البته قطعا افزایش قیمت داریم. دلیل آن هم رشد قیمت نهاده‌ها و مصالح پایه مثل سیمان و فولاد است. احتمالا در تابستان دوباره قطعی برق بخش سیمان را داشته باشیم و با توجه به آسیبی که به زیرساخت‌ها وارد شده، حتی ممکن است با تعطیلی این بخش مواجه شویم.

این مشکل را سال قبل هم داشتیم، هم یک جهش ۷۰ درصدی به خاطر ناترازی و هم قطعی برق در بخش سیمان را داشتیم. حالا در سال ۱۴۰۵ باید چه کاری انجام دهیم؟ ما باید اولویت‌بندی کنیم و مصرفمان را کاملا هدفمند کنیم و نباید تصمیم‌های هیجانی بگیریم؛ باید بتوانیم کاملا و با آگاهی مشکلات را شناسایی کنیم و برای آنها راه‌کار پیدا کنیم.

نکته بعدی این است که باید در بخش واردات خیلی خوب و خیلی سریع عمل کنیم. کشور‌های منطقه تولید کننده هستند و می‌توانیم از این کشور‌ها واردات انجام دهیم. پایان سال قبل و پیش از این جنگ رمضان، اتفاقی که افتاد یک تورم افسارگسیخته را در بخش مسکن داشتیم و به صورت هفتگی قیمت آپارتمان افزایش پیدا می‌کرد.

*در همه استان‌ها یا فقط تهران؟

نه طبعا تهران همیشه پیشران است، ولی می‌توانیم این را با یک ضریبی به کل کشور تعمیم دهیم. شهر‌های اصلی و بزرگ بیشتر و شهر‌های کوچک به نسبت کمتر. در واقع در نگاه کلی، شهر‌های مختلف نگاه‌های متفاوت تورمی و سطح متفاوت تورم را تجربه می‌‎کنند. این پارامتر‌ها به همه نوید شرایطی را می‌دهد که در بخش مسکن شاهد تغییراتی خواهیم بود. اعتقاد دارم حاکمیت و دولت باید سراغ این موضوع برود که بتواند این موضوع را کنترل کند، چرا که حدود ۱۰۰ صنعت اکنون به حوزه مسکن وابسته هستند. ما متاسفانه دو کارخانه فولاد را در این جنگ از دست دادیم و حالا باید بدانیم که قرار است چکار کنیم و چه جایگزینی برای آن داشته باشیم.

*جناب قربان نژاد، ما یک تفاوت شاخص در شرکت شما با سایر شرکت‌ها می‌بینیم، چه به لحاظ نما چه کیفیت و ... به ما توضیح دهید که چطور به این سمت حرکت کردید؟ اساسا نوآوری برای شما چطور معنا پیدا می‌کند؟

ما سه هدف اصلی در استراتژی کلان کشور داریم. بهره‌وری، هوش مصنوعی و ساخت مسکن با کیفیت. بهره‌وری به این شکل که فرایندهایمان باید اصلاح شود. یک سازمان در نگاه اولیه سه منبع اصلی دارد که آن سازمان و مجموعه را اداره می‌کند. بخش دوم فرایند سازمان و بخش سوم، ارزش‌های سازمان است. منابع سازمان، سرمایه، تجهیزات و نیروی انسانی آن است. فرایند سازمانی که ارتباط بین این افراد را شکل می‌دهد و آخرین مورد هم به نظرم ارزش‌ها است. یکی از ارزش‌های اصلی صنعت که می‌توانم بگویم حتی از موارد دیگر، پررنگ تر است، ساخت مسکن باکیفیت است. «صبا نفت» در پروژه‌هایی که در سال‌های اخیر ساخته، سعی کرده تا به سراغ پروژه‌هایی برود که در آن منطقه بتواند تاثیرگذار باشد و هم در بخش کیفیت و طراحی، حرفی برای گفتن داشته باشد. خداراشکر ما ساخت مسکن به هر قیمتی را بلد نیستیم.

از سوی دیگر، در بخش بهره‌وری سعی کردیم به سمتی برویم که سازمان را اصلاح کنیم تا سیستم چابک‌تر شود. ما تلاش داریم تا از هوش مصنوعی در همه بخش‌ها استفاده کنیم تا یکی از شرکت‌های اولیه در این حوزه باشیم که نگاه عملیاتی دارد نه صرفا یک نگاه تئوریک. ما چه در بخش طراحی چه معماری، چه سازه و ... همواره تلاش داریم تا از بهترین متریال‌ها استفاده کنیم. برای همین است که می‌‍ بینید بسیاری از نهاد‌ها که در جنگ رمضان دچار آسیب شدند، برای بازسازی به شرکت ما مراجعه می‌کنند.

*چگونه متوجه می‌شوید که یک پروژه ارزش ساخت دارد؟

خب اول به این توجه می‌کنیم که واقعا ارزش سرمایه گذاری و شاخص سرمایه گذاری در آن منطقه به چه شکلی است، آیا تقاضای موثری وجود دارد؟ و ما چه اندازه می‌توانیم تأثیرگذار باشیم و توسعه پایدار و طراحی پایدار در آنجا ایجاد کنیم. حتی یک مجتمع مسکونی ممکن است با نمایی که طراحی می‌کند، بتواند یک تأثیری را در منظر و محیط آن منطقه داشته باشد.

به طور مثال، ما در پروژه کیش، خیلی خوب به این سمت حرکت کردیم. یک نمایی طراحی شده بود که این نما هیچ جذابیتی در آن منطقه نداشت و هیچ ارتباطی هم با محیط نداشت. وقتی شما در یک منطقه کار می‌کنید باید طراحی‌ها هم مطابق با آداب و رسوم آن منطقه ومردم باشد. ممکن است در تهران یک طرحی ترند باشد، اما در منطقه دیگر اصلا معنا و مفهومی نداشته باشد و به جای جذب، دافعه هم داشته باشد. مثلاً شما نمی‌توانید در یک منطقه خیلی بومی نشین، یک نمای رومی طراحی کنید و بگویید همه خوششان می‌آید.

نکته بعدی این است که ما دقت می‌کنیم که واقعا «صبا نفت» چقدر می‌تواند در آن منطقه تاثیرگذار باشد؛ چقدر می‌تواند این نگاه تخصصی و دانش تخصصی خود را در آن منطقه پویا و فعال کند. مثلاً ما الان جز اولین شرکت‌های ساختمانی هستیم که در عسلویه داریم به صورت جدی ورود می‌کنیم و در واقع برنامه این است که در سال ۱۴۰۵ هم حتما یک مجتمع رفاهی و اقامتی بسیار مناسب بسازیم. یک مجتمع چند منظوره که بتواند همه امکانات را به مردم منطقه ارائه دهد.

* قدری درباره برنامه شرکت صبا نفت در حوزه حفاظت از محیط زیست توضیح دهید. مسئولیت اجتماعی صبا نفت در قبال محیط زیست چیست و چه برنامه‌ای برای این موضوع دارید؟

همه صنایع در دنیا نسبت به تاثیری که روی محیط خودشان می‌گذارند، یکسری سیاست و الگو‌های مشخص و تعریف شده دارند. مثلا ما تلاش داریم تا حداقل کربن را تولید کنیم و یا در بخش نما، از متریال‌هایی استفاده کنیم که بیشترین سیوینگ انرژی را داشته باشد تا هدر رفت انرژی را کم کند.

ما از متریال دانش بنیان استفاده می‌کنیم که نمونه آن پروژه نیایش مال است. در صبا نفت همه تلاش‌مان را می‌کنیم تا از موادی استفاده کنیم که سازگار با محیط باشد. مثلا در پروژه‌ای که اکنون در اهواز کار می‌کنیم به نام «کیان پارس اهواز»، همین موضوع را پیاده کرده و از سیستم‌هایی استفاده کردیم که به دلیل گرمایی که آنجا وجود دارد، بتواند سیوینگ انرژی و توسعه پایدار را انجام دهد و ارتباط حرارتی را به حداقل برسانیم.

اما در حقیقت این نگاه‌ها در کشور ما فعلا به شکل کاملا عملیاتی و واقعی نمود پیدا نکرده است و در آینده می‌تواند بسیار بهتر و پررنگ‌تر باشد. برخی از نهاد‌های بین المللی ساختمان را چک می‌کنند که آیا ساختمان، یک ساختمان سبز است یا خیر. آیا ارتباط با محیط زیست حفظ شده یا نه؟ که در کشور ما در حال حاضر این موضوع هنوز وجود ندارد؛ اما همکاران ما در بخش توسعه صبانفت، مطالعات دراین خصوص را انجام می‌‍دهند.