آیا کنترل اجاره با سقف ۲۵ درصدی بازار مسکن را نجات میدهد؟
اقتصاد۲۴- سران سه قوه به تازگی در مصوبهای سقف افزایش اجارهبهای مسکن را ۲۵ درصد اعلام کردهاند. وزیر راه و شهرسازی از تصویب تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ توسط سران قوا خبر داده و گفته: «بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره در صورت تمایل مستأجر در سال ۱۴۰۵ به مدت یک سال و به صورت خودکار تمدید خواهد شد، همچنین سقف افزایش اجارهبها در این مصوبه در کل کشور ۲۵ درصد اعلام شده است». وزیر راه و شهرسازی اضافه کرده که: «در مصوبه سران قوا تأکید شده است که مراجع قضایی باید از صدور دستور تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره، به درخواست موجر خودداری کنند».
اما پرسش اساسی این است که تعیین سقف قیمتی برای اجارهبها مشکل بازار اجاره را حل میکند؟ تجربهی اجرای سیاست تعیین سقف قیمت اجاره در کشورهای دیگر چه درسی برای ما دارد؟
بحران بازار اجاره در آرژانتین
اقتصاد آرژانتین نمونه جالب توجهی از بحران در بازار اجاره و به تبع آن سیاستگذاری دولتها برای حل این بحران است. آرژانتین در دهههای گذشته همواره با ابرتورم و بحرانهای مالی مداوم دستوپنجه نرم کرده است، اما در سال ۲۰۲۰ و همزمان با همهگیری کووید ۱۹، دولت پرونیست وقت تصمیمی اتخاذ کرد که بازار مسکن را به یک بنبست کامل کشاند؛ وضع قانون کنترل اجارهبها با هدف حمایت از مستأجران.
این سیاست که حداقل مدت قراردادها را به سه سال افزایش داد و سقف تمدید سالانه را به شاخصهای رسمی بانک وابسته کرد، در کشوری که تورم سالانه آن از ۳۶ درصد در سال ۲۰۲۰ به نرخ سرسامآور ۲۱۱ درصد در سال ۲۰۲۳ رسید، عملاً به یک فاجعه اقتصادی تبدیل شد.
در شرایط ابرتورمی، الزام به دریافت اجاره به پول ملی (پزو) و ممنوعیت تعدیل قیمتها بیش از یک بار در سال، ریسک بزرگی را به مالکان تحمیل کرد؛ چرا که ارزش واقعی درآمد آنها ماه به ماه ذوب میشد. در نتیجه، مالکان به طور گسترده از بازار رسمی فرار کردند؛ عرضه آپارتمانهای اجارهای بلندمدت در پلتفرمهای رسمی تا ۵۳ درصد کاهش یافت و در مقابل، تعداد املاک عرضه شده برای فروش ۶۳ درصد جهش کرد. پدیده واحدهای خالی به حدی بحرانی شد که طبق دادههای انرژی، مصرف برق در یکهفتم آپارتمانهای بوئنوس آیرس به صفر یا نزدیک به آن رسید که نشاندهنده خالی ماندن مسکن بود.
مالکان برای نجات سرمایه خود به قراردادهای کوتاهمدت غیررسمی یا پلتفرمهایی مثل ایربیانبی (پلتفرم بینالمللی اجاره اقامتگاه) روی آوردند که تعداد املاک آن از ۱۰ هزار واحد به نزدیک ۳۰ هزار واحد رسید تا بتوانند اجاره را به دلار دریافت کنند. این وضعیت، یافتن مسکن را برای مستأجران، بهویژه جوانان و اقشار کمدرآمد، به یک کابوس تبدیل کرد، به طوری که در اواخر سال ۲۰۲۳ در کل پرجمعیتترین محله (پالرمو) با ۲۵۰ هزار نفر جمعیت، تنها ۱۲ واحد آپارتمان برای اجاره رسمی یافت میشد. به دلیل کمبود شدید عرضه، اجارهبهای واقعی در سال ۲۰۲۳ حدود ۵۰ درصد جهش کرد و میانگین قیمت اجاره یک آپارتمان دو خوابه از ۱۸ هزار پزو در سال ۲۰۱۹ به ۳۴۴ هزار پزو در اوایل ۲۰۲۴ رسید؛ رقمی که بسیار بالاتر از نرخ تورم ساختاری بود و مسکن را به کالایی لوکس تبدیل کرد.
بیشتر بخوانید:قیمت آپارتمان در ولیعصر، یوسفآباد و سهروردی؛ آخرین تغییرات بازار مسکن تهران
با انتخاب خاویر میلی به عنوان رئیسجمهور آرژانتین در اواخر سال ۲۰۲۳، او با صدور یک فرمان فوری به نام «مگادکرتو»، قانون «کنترل اجارهبها» را به طور کامل لغو کرد و بازار مسکن را به مکانیزم طبیعی عرضه و تقاضای بازار سپرد. ویژگی اصلی این اصلاحات ساختاری، حذف کامل دخالت دولت و عدم جایگزینی آن با هیچ قانون محدودکننده دیگری بود؛ به طوری که مستأجر و مالک کاملاً آزاد شدند تا درباره نوع ارز (پزو، دلار یا هر ارز دیگر)، مدت قرارداد، دفعات بازبینی قیمت و نوع ضمانتها به صورت داوطلبانه توافق کنند.
نتایج این مقرراتزدایی رادیکال بلافاصله و با سرعتی شگفتانگیز خود را نشان داد و به نمونهای موفق در کلاسهای آموزش اقتصاد تبدیل شد. با حذف ریسکهای تورمی و امن شدن فضای قانونی، موجرانی که پیش از این املاک خود را خالی نگه داشته یا در بازار سیاه اجاره میدادند، به بازار رسمی بازگشتند.
دادههای رسمی نشان میدهد که تا ژوئن سال ۲۰۲۴، عرضه واحدهای مسکونی اجارهای در منطقه کلانشهری پایتخت (بوئنوس آیرس) نسبت به زمان پیش از اصلاحات، ۲۱۲ درصد افزایش یافته است و در یکی از پلتفرمهای رسمی تعداد آگهیهای اجاره سنتی از ۵۵۰۰ مورد به بیش از ۱۵ هزار و ۳۰۰ مورد جهش کرد که نشاندهنده یک رشد ۱۸۰ درصدی است. افزایش چشمگیر عرضه، بلافاصله اهرم فشار را از روی مستأجران برداشت و رقابت را در سمت مالکان ایجاد کرد. این رشد عرضه منجر به افت ملموس قیمتها شد؛ به طوری که در هفت ماه نخست پس از لغو قانون کنترل اجارهبها، نرخ اجاره واقعی حدود ۲۷ درصد کاهش یافت و حتی رشد اسمی قیمتها در طول سال ۲۰۲۴ حدود ۶۱ درصد بود که این رقم نصف نرخ رشد تورم عمومی در همان بازه زمانی به شمار میرفت.
مستأجرانی که پیش از این ناچار بودند هر سه ماه یکبار قراردادهای موقت صوری و استرسزا امضا کنند، اکنون به راحتی به قراردادهای پایدار یکساله و بلندمدت دسترسی دارند و حذف قیمتگذاریهای اولیه نجومی که مالکان سابقاً برای پیشبینی تورم آینده اعمال میکردند، ثبات را به بازار برگردانده است. تجربه موفق آرژانتین اثبات کرد که کاهش دخالت دولت در معاملات داوطلبانه، چگونه میتواند بر خلاف تصورات سنتی و چپگرایانه، همزمان به نفع موجر و مستاجر تمام شود و مقررات زدایی از بازار مسکن نه تنها باعث بیخانمانی نشد، بلکه با بازگرداندن رونق و پویایی به شهرها، حق انتخاب و امنیت واقعی را به جامعه بازگرداند؛ درسی بزرگ برای کشورهای اروپایی که کماکان به دنبال آزمودن سیاستهای شکستخورده کنترل قیمت هستند.
