۴۴۵ میلیون هزینه خرید اوراق و ۵۱.۵ میلیون قسط برای ۱۲ متر خانه!/ وام مسکن برای خانه دار شدن است یا بدهکار شدن؟
اقتصاد۲۴- سیاستگذاران پولی و مسئولان بخش مسکن بار دیگر با اتکا به فرمول قدیمی و آزمودهشده «افزایش سقف اسمی تسهیلات»، تلاش کردهاند تا گره کور کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن در کلانشهرها را بگشایند. بر اساس تازهترین تصمیمات و مصوبهای که از ۲۷ مرداد صادر و پرداخت آن آغاز شد، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم (تسه) برای زوجین در شهر تهران به دو میلیارد تومان، در مراکز استانها به ۱.۶ میلیارد تومان و وام جعاله یا همان تعمیرات مسکن به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
در نگاه نخست، دسترسی به یک وام ۲.۴ میلیارد تومانی ممکن است برای بسیاری از خانوارهای مستأجر یا متقاضیان خانه اولی، خبری امیدوارکننده و گامی مثبت در جهت خانهدار شدن به نظر برسد. اما بررسی دقیق، شکافتن لایههای پنهان محاسباتی، تحلیل نرخ سود، هزینههای اولیه ورود به این فرآیند و در نهایت مقایسه آن با تورم افسارگسیخته و میانگین قیمتهای جاری در بازار مسکن پایتخت، تصویر کاملاً متفاوتی را ترسیم میکند. واقعیت ملموس این است که این مبلغ پرداختی به دلیل ساختار معیوب و هزینههای حاشیهای سنگین، عملاً اثربخشی کارآمد خود را برای دهکهای هدف و طبقه متوسط جامعه از دست داده است.
وامی که پیش از دریافت، ۴۴۵ میلیون تومان خرد میشود!
بزرگترین پارادوکس و ایراد تسهیلات جدید مسکن، هزینههای کمرشکن و ابتدایی برای نقد کردن و دسترسی به اصل پول است. بر اساس مقررات نظام بانکی، متقاضیانی که قصد دارند از سقف کامل وام ۲.۴ میلیارد تومانی (شامل دو میلیارد تومان وام خرید زوجین و ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله) استفاده کنند، ملزم به خرید اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در بازار سرمایه هستند. از آنجا که هر برگ اوراق نماینده ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است، متقاضی برای دریافت دو میلیارد تومان وام خرید به ۴۰۰۰ برگ و برای ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله به ۸۰۰ برگ دیگر نیاز دارد که در مجموع مستلزم خرید ۴۸۰۰ برگ اوراق «تسه» است.
نگاهی به دادههای اخیر بازار سرمایه و معامله اوراق تسهیلات مسکن نشان میدهد که قیمت هر برگ از این اوراق با رشد متوالی به محدوده ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان رسیده است. این بدان معناست که یک زوج متقاضی خانه اولی پیش از آنکه موفق به اخذ تسهیلات شوند و حتی یک ریال از بانک دریافت کنند، باید مبادلات اولیه خود را با پرداخت رقمی سنگین در حدود ۴۴۵ میلیون تومان تنها بابت تهیه ۴۸۰۰ برگ اوراق آغاز نمایند. به زبان سادهتر، بخش قابل توجهی از حجم کلی کارکرد اسمی این وام، پیش از آنکه پولی به دست خریدار برسد، صرف هزینه خرید اوراق امتیاز میشود. در نتیجه از رقم ۲.۴ میلیارد تومانی اسمی، در عمل و در بهترین حالت حدود ۱.۹۵ میلیارد تومان دست متقاضی را میگیرد. نکته مهمتر اینکه هزینه اوراق، عملاً معادل یک پیشپرداخت سنگین و غیرقابل بازگشت برای ورود به فرآیند تسهیلاتگیری است که در همین گام نخست، بسیاری از خانوارهای متقاضی را از گردونه رقابت خارج میسازد.
قدرت خرید وام جدید در پایتخت چقدر است؟
در گام بعدی باید دید که رقم خالص دریافتی وام، چه سهم واقعی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را در کلانشهری مانند تهران پوشش میدهد؟ تحلیل واقعیتهای میدانی، آمارهای رسمی و اظهارات فعالان صنف مشاوران املاک، تصویر عمیقاً نگرانکننده و تأملبرانگیزی را از ناکارآمدی این تسهیلات ارائه میدهد. طبق تازهترین اظهارات رسمی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، میانگین قیمت مسکن در پایتخت مدتی است که از مرز ۱۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع عبور کرده است؛ این در حالی است که بررسیهای میدانی در مناطق میانی و متوسطنشین تهران نشان میدهد قیمتهای معاملهشده واقعی تحت تأثیر تورم و نوسانات بازار به محدوده ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع نیز رسیده است.
با در نظر گرفتن خالص دریافتی واقعی وام (حدود ۱.۹۵ میلیارد تومان) و میانگین قیمتهای واقعی مسکن در مناطق متوسط و پرتقاضای شهری، این تسهیلات عظیم اسمی، در عمل تنها توان پوشش حدود ۱۰ تا ۱۲ متر مربع از یک آپارتمان بسیار معمولی و استاندارد را دارد. حال اگر فرض کنیم که خریدار مسکن سراغ محلههای ارزانتر رفته و متوسط هزینه هر متر مسکن را تا ۷۰ میلیون تومان کاهش دهد، باز هم تسهیلات ارائه شده به خرید بیش از ۲۰ متر مربع نمیرسد!
بیشتر بخوانید: وام مسکن ۲.۴ میلیاردی هم حریف قیمت خانه نشد؛ سهم تهران فقط ۱۲ متر
این رقم در مقایسه با استانداردهای تاریخی بازار مسکن ایران یک فاجعه اقتصادی محسوب میشود. تا حدود یک دهه پیش، وامهای مسکن پرداختی توسط شبکه بانکی بخش قابل توجهی از قیمت کل یک واحد مسکونی را در کلانشهرها پوشش میدادند و محرک اصلی خریداران برای خانهدار شدن بودند. اما امروز، در سایه جهشهای متوالی قیمت ملک و تورم ساختاری، این وام حتی هزینه خرید یک اتاق خواب از یک خانه را هم پوشش نمیدهد و خریدار باید برای تأمین ۵۰ یا ۶۰ متر مابقی، متکی به آورده شخصی چند میلیاردی باشد؛ رقمی که فراهم کردن آن برای قاطبه طبقه کارمندی و مزدبگیر غیرممکن شده است.
مانع بعدی؛ قسط ۵۱.۵ میلیون تومانی
چالش و شوک اصلی این مدل از تسهیلات پولی، نه فقط در مرحله اولیه خرید اوراق، یا حتی تهیه مابقی مبلغی که برای خرید یک آپارتمان کوچک لازم است؛ بلکه در جدول بازپرداختهای کمرشکن و سنگین اقساط ماهانه نهفته است. نرخ سود مصوب برای هر دو بخش این تسهیلات (وام خرید و وام جعاله) ۲۲.۵ درصد تعیین شده است. این نرخ سود پایه، ترکیبی از بازپرداخت ۱۲ ساله وام اصلی دو میلیاردی و بازپرداخت ۵ ساله وام ۴۰۰ میلیونی جعاله را روی دوش خانوار متقاضی قرار میدهد.
بررسی دقیق جزئیات این اعداد محاسباتی نشان میدهد که قسط ماهانه وام دو میلیارد تومانی خرید مسکن به تنهایی حدود ۴۰.۳ میلیون تومان در ماه تعیین شده است. از سوی دیگر، قسط ماهانه تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی جعاله که مهلت بازپرداخت ۵ ساله دارد، بالغ بر ۱۱.۶ میلیون تومان در ماه میشود. به این ترتیب، قسط ترکیبی پرداختی برای زوجینی که سقف ۲.۴ میلیارد تومانی را دریافت میکنند، در پنج سال نخست بازپرداخت، به رقم سرسامآور حدود ۵۱.۵ میلیون تومان در ماه میرسد! این درحالی است که هر کدام از آنها یک حقوق حداقلی مصوب امسال - حداقل حقوق کارگر متاهل (بدون فرزند): حدود ۲۲ میلیون و ۳۲۵ هزار و ۵۵۰ تومان - را دریافت کنند، جمعا حدود ۴۵ میلیون تومان درآمد دارند که تقریبا ۶ میلیون کمتر از اقساط مورد بحث است.
در کنار این قسط ماهیانه سنگین، نباید از مجموع سود پرداختی به نظام بانکی غافل شد؛ متقاضی این وام در طول دوره ۱۲ ساله بازپرداخت، در مجموع باید حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان فقط بابت سود به بانک مسکن بپردازد! پرداخت قسط ماهانه ۵۱.۵ میلیون تومانی نیازمند آن است که یک خانوار پس از کسر تمامی هزینههای متعارف و سرسامآور زندگی در پایتخت، درآمد ماهانهای بسیار بالا داشته باشد. این در حالی است که میانگین حقوق پرداختی در نظام اداری، کارگری و بخش خصوصی کشور فاصلهای کهکشانی با این ارقام دارد. بدین ترتیب، این سوال مطرح میشود که سیاستگذاران بانک مرکزی این تسهیلات را دقیقاً برای کدام گروه از دهکهای جامعه طراحی کردهاند؟
جهش تورمی، نوسانات بازار داراییها و تعمیق رکود در بازار مسکن
برای درک بهتر چرایی ناکارآمدی سیاستهای تسهیلاتی، باید به بستر اقتصاد کلان کشور نیز نگاهی انداخته شود. بازار مسکن ایران که از نیمه دوم سال گذشته وارد دورهای از سکون و رکود شده بود، تحت تأثیر جهشهای اخیر نرخ ارز، انتظارات تورمی، نوسانات بازارهای طلا و ارز و آسیب به زیرساختها، مجدداً با موج تازهای از افزایش قیمتها مواجه شد. در شرایطی که تورم کلان کشور در سطوح بالایی سیر میکند و قیمت کالاها و خدمات به شکل روزانه تغییر مییابد، بازار مسکن نیز بهعنوان یک دارایی فیزیکی امن، شوکهای تورمی را به سرعت در خود جذب میکند.
در این میان، اتکا به سیاست افزایش ارقام وام بدون مهار تورم، نتیجهای جز تشدید کسادی بازار و ناتوانی خریداران واقعی ندارد. تجربه سالهای اخیر به روشنی ثابت کرده است که هرگاه سقف وام مسکن افزایش مییابد، در غیاب کنترل تورم، قیمت ملک نیز به سرعت واکنش نشان داده و همان افزایش اسمی وام را میبلعد. علاوه بر این، تقاضا برای خرید اوراق «تسه» به یکباره افزایش یافته و قیمت خود اوراق نیز در فرابورس بالا میرود؛ اتفاقی که دقیقاً هزینه اولیه ورود متقاضی را افزایش داده و اثر مثبت افزایش سقف وام را بهسرعت خنثی میسازد.
ناکارآمدی فرمولهای قدیمی و لزوم بازنگری در الگوی تامین مالی مسکن
تسهیلات جدید ۲.۴ میلیارد تومانی مسکن اگرچه در عنوان و بر روی کاغذ، رقمی قابل توجه و دهانپُرکن دارد، اما به دلیل هزینه اولیه ۴۴۵ میلیون تومانی خرید اوراق، پوشش ناچیز از قیمت یک خانه در پایتخت و اقساط ماهانه ۵۱.۵ میلیون تومانی، عملاً از دسترس طبقه متوسط و دهکهای پایین جامعه خارج شده است. این وام نه تنها نتوانسته قدرت خرید خانوارها را ترمیم کند، بلکه با تحمیل اقساط خارج از توان، به ابزاری غیرقابلاستفاده برای خانه اولیها بدل شده است.
ادامه این رویکرد انفعالی در بخش سیاستگذاری پولی مسکن، خروجی جز تعمیق رکود ساختوساز، صعود اجارهبها و ماندگاری بحران سرپناه نخواهد داشت. حل مشکل مسکن در کلانشهرها نیازمند اصلاح ساختاری اقتصاد کلان، مهار تورم، ایجاد ابزارهای نوین و بلندمدت تأمین مالی، و مهمتر از همه ارائه تسهیلات ارزانقیمت با اقساط متناسب با سطح درآمدهای واقعی جامعه است. تا زمانی که این اصلاحات اساسی رخ ندهد، دستکاری ارقام روی کاغذ و رونمایی از وامهای چند میلیاردی، گرهی از مشکل مسکن مردم باز نخواهد کرد.
