رفتار جدید تهرانیها در بازار مسکن؛ خرید خانه دوم جای مهاجرت را گرفت؟
اقتصاد۲۴- فاصله قیمت مسکن تهران با بسیاری از مراکز استانها به اندازهای رسیده که مقایسه قدرت خرید خانوار در پایتخت و سایر شهرها، تصویر متفاوتی از بازار مسکن کشور ارائه میدهد.
دادههای این گزارش که بر پایه بررسیها از بازار واحدهای نوساز مراکز استانها به دست آمده، نشان میدهد با بودجه خرید یک واحد کوچک در تهران، در برخی شهرها امکان خرید خانهای با متراژ بهمراتب بالاتر وجود دارد.
با این حال، این اختلاف قیمت لزوماً به معنای رفاه بیشتر نیست و عواملی مانند فرصتهای شغلی، دسترسی به خدمات، حملونقل و کیفیت زیرساختها نیز در تصمیم خانوار برای جابهجایی اهمیت دارند. در این بررسی، تهران همچنان در بالاترین سطح قیمتی قرار دارد، اما شهرهایی مانند کرج، شیراز، قزوین و مشهد فاصله کمتری با پایتخت دارند. در مقابل، برخی مراکز استانها در سطوح پایینتری از قیمت مسکن قرار گرفتهاند.
برای بررسی ابعاد این شکاف قیمتی و پیامدهای احتمالی جابهجایی خانوارها، اقتصادنیوز با هوشنگ فروغمند اعرابی، معمار و پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، گفتوگو کرده است.
*آقای فروغمند! آیا بحران مسکن در تهران از نظر سطح قیمت، نسبت قیمت مسکن به درآمد و سهم اجاره از درآمد با سایر مراکز استانها قابل مقایسه است؟
از نظر شدت بحران، تهران همچنان وضعیت حادتری نسبت به سایر مراکز استانها دارد. بهخصوص در سال ۱۴۰۳، آماری که ما داشتیم نشان میداد سهم هزینه مسکن از هزینه خانوار مستأجر در استان تهران حدود ۶۰ درصد بوده است. این سهم در استان البرز حدود ۵۰ درصد، در قزوین ۴۵ درصد و در فارس ۴۲ درصد بود. این ارقام نشان میداد که بحران مسکن در تهران وضعیت جدیتری دارد.
این فشار همچنان وجود دارد و ادامهدار است و به نظر نمیرسد شرایط تغییر کرده باشد؛ چراکه تهران شهری است که تقاضای مسکن در آن، چه در بازار خرید و چه در بازار اجاره، بسیار بالاست. به علتهای مختلف، از جمله پایتخت بودن، ارزشهای همجواری، فرصتهای اشتغال و شرایط اجتماعی موجود در تهران، این شهر همچنان با یک وضعیت بحرانی در بازار مسکن مواجه است.
*چرا با وجود فاصله زیاد قیمت مسکن تهران با سایر شهرها، در بعضی مراکز استانها مثل کرج، شیراز، قزوین و مشهد فاصله با تهران کمتر شده است؟
دو اتفاق بهطور همزمان افتاده است. یکی اینکه قیمت مسکن در تهران به قدری افزایش پیدا کرده که میتوان گفت شبیه یک سقف و یک مقاومت عمل کرده است. اگر از نظر نموداری به موضوع نگاه کنیم، این مسئله باعث شده ظرفیت جهش قیمت در تهران کمتر شود و قیمتها در مقطعی به یک حالت مقاومت برسند.
مسئله دوم این است که تقاضا و سرمایه به بخشهای دیگر نیز منتقل شده است. این موضوع نشان میدهد که شهرهای دیگر یک نوع عقبماندگی داشتهاند و شرایط بهگونهای بوده که افراد به شهرهای دیگری مانند کرج و قزوین و شهرهایی که ممکن است دسترسی و امکانات مناسبی داشته باشند، از جمله شیراز و مشهد، برای خرید مسکن تمایل پیدا کردهاند.
افزایش قیمت مسکن قطعاً به شهرهای دیگر نیز خواهد رسید
*می توان گفت گرانی مسکن در تهران در حال سرریز شدن به شهرهای دیگر است؟
بله، این اتفاق میافتد، اما با تأخیر و با شدت متفاوت. شواهد نشان میدهد که حرکت قیمت مسکن در تهران معمولاً به نوعی سیگنال برای سایر شهرهاست، اما یک تأخیر اتفاق افتاده که میتواند به دلیل ریسکهای سیستماتیک موجود باشد.
این روند قطعاً به شهرهای دیگر نیز خواهد رسید و انتظار وجود دارد که بازار مسکن سایر شهرها نیز با افزایش قیمت مواجه شود. همانطور که عرض کردم، مصالح ساختمانی یکی از عوامل مؤثر است و غیر از آن، این موضوع نیز میتواند چنین انتظاری را در بازار ایجاد کند.
فعلاً افزایش تمایل به اقامتگاه دوم بیشتر از مهاجرت دائمی دیده میشود
*با توجه به افزایش تمایل برخی خانوارهای تهرانی به خروج از پایتخت، آیا این جابهجایی میتواند به افزایش تقاضای خرید و اجاره مسکن در مراکز استانها منجر شود؟ این تقاضا بیشتر در کدام شهرها شکل خواهد گرفت؟
اگر منظور از این جابهجایی، مهاجرت بخشی از جمعیت از تهران به مراکز استانها و سایر شهرها باشد، قاعدتاً میتواند اتفاق بیفتد؛ اما هنوز مشخص نیست که این جابهجایی چه ابعادی خواهد داشت و از چه جنسی خواهد بود.
بیشتر بخوانید:سقف ۲۷ درصدی افزایش اجارهبها برای برخی مناطق زیاد و برخی کم است
برای مثال، هنوز نمیتوان با قطعیت گفت که آیا با یک موج مهاجرت دائمی مواجه خواهیم شد یا جابهجاییها بیشتر موقت و کوتاهمدت خواهند بود. در این زمینه داده کافی برای پیشبینی دقیق وجود ندارد و برای ارزیابی آن باید متغیرهایی مانند وضعیت اشتغال، فرصتهای شغلی و امکانات و فرصتهای اجتماعی، از جمله تحصیل، و سایر عوامل مؤثر بر مهاجرت را در نظر گرفت.
آنچه در حال حاضر بیشتر مشاهده میشود، افزایش تمایل به داشتن اقامتگاه دوم است. بنابراین، ممکن است با شکلهای متفاوتی از جابهجایی جمعیت مواجه شویم؛ از مهاجرتهای موقت و قهری گرفته تا جابهجاییهای بلندمدتتر.
برای بررسی اثر خروج از پایتخت بر بازار مسکن نیز باید در نظر گرفت که این جابهجایی در چه بازه زمانی اتفاق میافتد. ممکن است با یک مهاجرت بسیار موقت و چند هفتهای مواجه باشیم، یا جابهجایی برای چند ماه و حتی نزدیک به یک سال ادامه پیدا کند و یا در نهایت به مهاجرت بلندمدتتری تبدیل شود.
طبیعی است که در جابهجاییهای کوتاهمدت، بازار اجاره سریعتر واکنش نشان دهد و پس از آن، در صورت تداوم این روند، بازار خرید مسکن نیز تحت تأثیر قرار بگیرد. بنابراین، نوع و مدت زمان این جابهجایی تعیین میکند که اثر آن بر بازار مسکن شهرهای مقصد چگونه و با چه شدتی ظاهر شود.
در این میان، شهرها و مراکز استانی نزدیک به تهران، مانند کرج، قزوین و رشت، میتوانند مقاصد محتملتری باشند. این شهرها از یکسو در مقایسه با تهران ارزانتر هستند و از سوی دیگر، به دلیل برخورداری از زیرساختها و دسترسیهای مناسب، از جمله دسترسیهای حملونقلی و فرصتهای اشتغال، میتوانند بخشی از تقاضای ناشی از این جابهجایی را پاسخ دهند.
پس از کرج و قزوین، رشت نیز میتواند یکی از گزینههای قابل توجه باشد؛ چراکه با توجه به برخورداری استان گیلان و وجود زیرساختهای مناسب، ظرفیت پذیرش بخشی از این جابهجایی را دارد.
در مرحله بعد، شهرهایی مانند مشهد و شیراز نیز به دلیل برخورداری از بازارهای بزرگ، امکانات و دسترسیهای مناسب و ظرفیتهای موجود، میتوانند در صورت شکلگیری یک موج پایدارتر از مهاجرت از تهران، به مقاصد مهمی برای این جابهجایی تبدیل شوند.
با این حال، در شرایط فعلی فرصتی وجود دارد تا پیش از شکلگیری یک تقاضای بیرویه در شهرهای مقصد، ظرفیتها و فرصتهای اشتغال و جمعیتی این مناطق شناسایی و برای پذیرش احتمالی جمعیت جدید برنامهریزی شود.
بعضی از شهرهای شمال کشور نشان دادند که تابآوری مطلوبی دارند
*اگر خانوار تهرانی به شهر دیگری مهاجرت کند، آیا میتواند با فروش خانه تهران صاحب خانه بزرگتری در شهر مقصد شود یا هزینههای اشتغال، خدمات و زیرساخت این مزیت را خنثی میکند؟
بله. اگر ما در تهران یک خانه را بفروشیم، بهصورت متوسط در سایر شهرها از نظر مترمربع به یک خانه بزرگتر میرسیم. برای مثال، میتوانیم با توجه به آمار متوسط در نظر بگیریم که یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران تقریباً معادل یک آپارتمان ۱۰۰ متری در رشت یا حتی تا یک آپارتمان ۱۴۰ یا ۱۵۰ متری در خرمآباد باشد. البته این مقایسه را با توجه به قیمت واحدهای نوساز و دادههای موجود عرض میکنم.
اما این موضوع به هر حال نشاندهنده این نیست که وضعیت در سایر شهرها بهتر است یا اینکه آنجا میتواند وضعیت بهتری را برای متصرف یا ساکن فراهم کند؛ چراکه مسائلی مانند هزینه حملونقل و خدمات بسیار مهم هستند و باید آنها را نیز در نظر گرفت.
*کدام شهرها در معرض بیشترین افزایش قیمت و اجاره در صورت تشدید مهاجرت از تهران هستند؟
از سرریز مستقیم میتوان گفت که قیمت مسکن در کرج و قزوین، بهخصوص کرج، بسیار مهم است و شهرهای اطراف تهران نیز اهمیت زیادی دارند؛ یعنی میتوانند در معرض افزایش قیمت قرار بگیرند.
همچنین قیمت اجاره در شهرهای شمالی بسیار حساس است؛ چراکه شرایط آبوهوایی و همچنین شرایط اجتماعی پایداری را در دوران جنگ در این شهرها مشاهده کردیم. شهرهایی مانند رشت و بعضی از شهرهای شمال کشور که دارای زیرساختهای خوبی بودند، نشان دادند که تابآوری مطلوبی دارند.
شهرهای دیگری مانند شیراز و مشهد نیز به دلیل بازار بزرگی که دارند، دسترسی مناسب و همچنین نقدشوندگی بالا، میتوانند مقاصد مهمی برای مهاجرت باشند و در واقع با افزایش تقاضا مواجه شوند.
*آیا بازار مسکن شهرهای ارزانتر میتواند مقصد سرمایهگذاری تهرانیها شود؟
بهصورت کلی، اگر بخواهیم مسئله را از منظر اقتصادی و سرمایهگذاری ببینیم، ارزانتر بودن لزوماً دلیل خوبی برای سرمایهگذاری نیست؛ یعنی هر ارزانی، ارزنده نیست.
اگر منظورمان این است که ارزانتر بودن املاک به معنای ارزندهتر بودن آنهاست، باید توجه کنیم که در بعضی از املاک و بعضی از شهرها، با توجه به برخورداریهایی که وجود دارد، تقاضای پایدار پشت این شهرها و مناطق وجود دارد. حتی محدودیتهای عرضه که به واسطه زمین وجود دارد، مسائلی مثل اشتغال، خدمات شهری و نقدشوندگی باعث میشود برخی شهرها گرانتر باشند؛ یعنی به اصطلاح شهرهایی باشند که اگرچه ارزانتر نیستند، اما همچنان تقاضا دارند و همچنان انتظار رشد قیمت در آنها وجود خواهد داشت.
