تاریخ انتشار: ۱۰:۰۵ - ۳۰ دی ۱۳۹۸
سیاست کهنه معیوب برای تامین مسکن چگونه به فروپاشی اقتصاد منجر می‌شود؟

بازار جهانی مسکن در بحران

وقت عبور از یک سیاست کهنه و البته معیوب در بازار جهانی مسکن فرا رسید. اکونومیست با بررسی تبعات اقتصادی-سیاسی «اصرار دولت‌ها بر تامین مسکن ملکی» گزارش داد: این نوع سیاست‌گذاری علاوه بر اینکه در داخل بازار مسکن، عدم تعادل شدید عرضه و تقاضا را سبب می‌شود باعث بی‌اعتمادی شهروندان به سیاست‌گذاران و سرخوردگی جوانان فاقد مسکن می‌شود. برخی کشور‌ها به جای تمرکز بر افزایش مالکیت، سیاست «عرضه مسکن اجار‌ه‌ای توام با اجرای قوانین ضامن مستاجر» را به‌کار گرفته‌اند. در این بررسی، معماری اضطراری بازار مسکن -با هدف تعادل‌بخشی- توصیه شده است.

بازار جهانی مسکن در بحران

اشتباه در سیاست‌گذاری‌های غرب در حوزه مسکن، به حدی برای این اقتصاد‌ها بحرانی شده که سرمقاله نشریه انگلیسی اکونومیست در این هفته به این معضل اختصاص یافته است. این نشریه با اشاره به اینکه معضلات اقتصاد‌ها می‌تواند به دو شکل فروپاشی ناگهانی و بیماری‌های مزمن رخ بنماید، نوشت که بازار‌های مسکن در جهان ثروتمند هر دو معضل را پدید آورده‌اند. شاهد آن بودیم که در سال‌های ۲۰۰۸-۲۰۰۷ یک تریلیون دلار وام‌های معوقه، نظام مالی را در هم فروریخت، اما عملکرد معیوب و خزنده‌ای که در بخش مسکن طی دهه‌های متمادی ایجاد شده است هم به همان اندازه مهلک است: شهر‌های پویا بدون فضایی برای رشد، مالکان سالخورده مسکن که نیمی از فضای خانه‌هایشان بلا‌استفاده است و همچنان می‌خواهند از دیدگاه خود طرفداری کنند و نسلی از جوانان که استطاعت خرید یا اجاره مسکن را ندارند و تصور می‌کنند کاپیتالیسم آن‌ها را در سطح پایین نگه‌داشته است.
 
گزارش ویژه اکونومیست در هفته گذشته حکایت از آن داشت که مساله مسکن، ریشه همه مشکلات زندگی غربی‌هاست، بخش اعظم تقصیرها، اما متوجه سیاست‌های اشتباه در بخش مسکن است، سیاست‌هایی که ریشه تاریخی آن‌ها به دوران جنگ جهانی دوم باز‌می‌گردد و با حس شیفتگی نسبت به مالکیت مسکن درآمیخته است. این دو مشکل عامل بروز یکی از جدی‌ترین و درازمدت‌ترین شکست‌های اقتصادی جهان ثروتمند شده است. باید به‌صورت اضطراری یک معماری جدید برای این ساختار طراحی شود. ریشه این معضل، کمبود ساخت و ساز است به‌ویژه در نزدیکی شهر‌های در حال شکوفایی که مشاغل فراوانی در آن‌ها یافت می‌شوند. در شهر‌هایی از سیدنی گرفته تا سیدنهام، مقررات ناکارآمد و بیهوده از قشر خاصی که هم‌اکنون مالک هستند حمایت می‌کند و بر سر راه سازندگان آسمان‌خراش و آپارتمان‌هایی که نیاز اقتصاد مدرن است، مانع ایجاد می‌کند. سطح بالای اجاره‌بها و قیمت مسکن که ناشی از این سیاست‌هاست، سکونت در جا‌هایی که مولدترین مشاغل وجود دارند را مشکل می‌سازد و در نهایت موجب کند شدن رشد اقتصادی می‌شود. در کل، هزینه مسکن در آمریکا ۱۱ درصد از تولید ناخالص داخلی را می‌بلعد در حالی‌که این سهم در دهه ۱۹۷۰ تنها ۸ درصد بود. اگر فقط در سه شهر بزرگ نیویورک، سان‌فرانسیسکو و سن‌خوزه قوانین مربوط به نقشه‌کشی تسهیل شود، سطح تولید ناخالص داخلی آمریکا ۴ درصد افزایش خواهد یافت و این پاداشی عظیم است.

این بازار‌های مسکن نه تنها ناکارآمد هستند، بلکه عمیقا ناعادلانه هم هستند. طی چند دهه، کاهش نرخ بهره با عرضه ناکافی تلفیق شد و حاصل چیزی نبود جز جهش قیمت‌ها. در آمریکا این داستان در شهر‌های در حال شکوفایی متمرکز است، در دیگر کشور‌های ثروتمند، اما میانگین قیمت‌ها در سطح ملی افزایش یافت به‌ویژه در کشور‌های انگلیسی‌زبان که بازی کردن با ملک گویا به یک ورزش ملی تبدیل شده است. بحران مالی هم نتوانست این روند را متوقف کند. در بریتانیا، قیمت‌های مسکن تعدیل شده با نرخ تورم، تقریبا با اوج قیمت‌ها در دوران پیش از بحران مالی جهان برابری می‌کند و این در حالی است که دستمزد‌های واقعی افزایش نیافته است. در استرالیا، به رغم کاهش‌های اخیر، قیمت‌ها همچنان ۲۰ درصد بالاتر از سطح سال ۲۰۰۸ هستند. در کانادا قیمت‌ها تا نصف افزایش یافته‌اند.

قیمت در حال افزایش مسکن موجب ایجاد نابرابری روزافزون شده و به جدایی نسل‌ها و جدایی جغرافیایی دامن زده است. در سال ۱۹۹۰ نسلی موسم به «بیبی بومر»‌ها که آن زمان به‌طور متوسط ۳۵ سال سن داشتند، به لحاظ ارزش، مالک یک‌سوم املاک و مستغلات آمریکا بودند. در سال ۲۰۱۹، اما گروهی از نسل هزاره که به لحاظ تعداد مشابه آن‌ها بوده و میانگین سنی ۳۱ سال داشته‌اند، تنها ۴ درصد از املاک و مستغلات آمریکا را در اختیار داشته‌اند. این دیدگاه جوانان که مسکن قابل دستیابی نیست مگر آنکه والدین ثروتمندی داشته باشی، کمک می‌کند که دلیل تمایل آن‌ها به «سوسیالیسم هزاره» را درک کنیم. از سوی دیگر مالکان مسکن در هر سنی که باشند، اگر در مکان‌هایی که شاهد کاهش قیمت‌هاست گیر افتاده باشند، از بازده مالی بادآورده‌ای که در داخل و اطراف شهر‌های موفق مشاهده می‌کنند، احساس خشم می‌کنند. در بریتانیا، نواحی گرفتار در رکود بازار مسکن، در سال ۲۰۱۶ بیشتر به برگزیت رای دادند، حتی با وجود آنکه در تفاوت‌های درآمدی و جمعیت‌شناختی دست بالا را داشتند.

شاید تصور کنید که ترس و غبطه‌خوردن بابت مسکن بخشی از شرایط زندگی بشر است. در واقع، اما آسیب‌شناسی املاک، در تغییر سیاست‌های دولتی دهه ۱۹۵۰ ریشه دارند که به سمت تشویق برای مالکیت مسکن پیش رفت. از آن زمان، دولت‌ها از تخصیص یارانه، معافیت‌های مالیاتی و فروش مسکن‌های دولتی پشتیبانی کردند تا مشوق سکونت مالکان به جای سکونت مستاجران باشند. سیاستمداران جناح راست مالکیت مسکن را به عنوان راهی برای جلب آرای بیشتر و تشویق مردم به تبدیل شدن به شهروندانی بهتر قلمداد می‌کردند. آن‌هایی که در جناح چپ بودند، اما مسکن را مفری برای بازتوزیع ثروت و هل دادن خانوار‌های فقیر به سمت ایجاد ثروت می‌دانستند.

این بحث‌ها، اما غلو‌آمیز بودند. دشوار است که ثابت کنیم آیا مالکیت مسکن، شهروندان بهتری به بار خواهد نشاند یا نه. معمولا مالکیت سهام هم بهتر از مالکیت مسکن است. طرز فکر حمایت از سکونت مالک، هزینه‌های زیادی هم در پی دارد. آن‌هایی که مالک مسکن هستند اغلب تبدیل به افرادی می‌شوند که از پیشرفت همسایگان شاکی‌اند و در برابر توسعه مقاومت می‌کنند تا بتوانند از سرمایه‌گذاری خود حمایت کنند. داده‌هایی که اکونومیست بررسی کرده است نشان می‌دهد که در جهان ثروتمند، سرانه ساخت خانه‌های نوساز، از دهه ۱۹۶۰ تاکنون تا نصف کاهش یافته است. به دلیل آنکه عرضه محدود است و سیستم افراد را به سمت مالکیت هدایت می‌کند، اغلب مردم احساس می‌کنند که اگر خانه اجاره کنند، ریسک جا مانده شدن را به جان می‌خرند. در نتیجه، سیاست‌مداران بر تخصیص یارانه به خریداران نهایی تمرکز می‌کنند و این کاری است که بریتانیا در سال‌های اخیر انجام داده است. این کانال‌ها به اقشار متوسط تسری می‌یابد و قیمت‌ها را بیشتر افزایش می‌دهد. چنین می‌شود که بدهی وام‌ها انباشته می‌شود و بروز بحران محتمل‌تر می‌شود.

نباید، اما این‌طور شود. همه جا هم درگیر همه معضلات مسکن نیست. به عنوان مثال توکیو با کمبود ملک مواجه نیست. بین سال‌های ۲۰۱۳ و ۲۰۱۷ بالغ بر ۷۲۸ هزار مسکن بنا شد، رقمی که از آمار انگلستان پیشی گرفت و نکته اینکه کیفیت زندگی هم نابود نشد. در این شهر ظرف ۲۰ سال اخیر تعداد بی‌خانمان‌ها تا ۸۰ درصد کاهش یافته است. سوئیس به دولت‌های محلی مشوق‌های مالی می‌دهد تا اجازه دهند ساخت مسکن توسعه یابد. این یکی از دلایلی است که چرا در آنجا سرانه ساخت مسکن دو برابر آمریکا است. در نیوزیلند بخشی از سود‌های بادآورده مالکان مسکن از طریق مالیات زمین و املاک برپایه ارزش‌گذاری‌هایی که مدام به روز می‌شوند، جبران می‌شود.
 
از همه مهم‌تر، معدود جا‌هایی هستند که در آن‌ها نرخ مالکیت مسکن پایین است و هیچ‌کس هم از آن نگران نیست. در آلمان که بخش اجاره، مردم را به اجاره‌داری بلندمدت تشویق می‌کند و حقوق شفاف و قابل اجرایی برای مستاجران قائل است، نرخ مالکیت مسکن تنها ۵۰ درصد است. با عرضه به وفور و ارائه معافیت‌های مالیاتی یا یارانه‌های بسیار کم برای سکونت مالکان، مالکیت مسکن از جذابیت بسیار کمتری برخوردار است و در نتیجه فریاد سیاسی آن دسته از مالکانی که مخالف توسعه هستند، خاموش است. به‌رغم رشد قدرتمند اخیر در برخی از شهر‌های آلمان، قیمت‌های املاک در این کشور به‌طور متوسط از سال ۱۹۸۰ بالاتر نرفته است.

فرار از مالکیت

آیا امکان فرار از عطش مالکیت مسکن وجود دارد؟ کمتر دولت‌هایی هستند که امروزه بتوانند خشم ناشی از کمبود مسکن و نابرابری بین نسل‌ها را نادیده بگیرند. برخی از دولت‌ها با ایده‌های بدی همچون کنترل اجاره یا حتی افزایش یارانه برای وام مسکن به این معضل پاسخ گفته‌اند. پیشرفت‌هایی هم، اما وجود داشته است. به عنوان مثال آمریکا معافیت مالیاتی خود برای پرداخت سود وام مسکن را کاهش داده است.
 
بریتانیا راه وصول پول‌های سیاهی که خارج از قانون به عنوان حق معامله برای قرارداد‌های اجاره دریافت می‌شد را مسدود کرده و از وام‌های پرریسک خرید مسکن کاسته است. موج جدیدی به راه افتاده است با شعار «در حیاط پشتی من ساخت و ساز بله» که جنبشی است در راستای ترویج ساخت و ساز که در بسیاری از شهر‌های موفق رواج یافته است. اکونومیست در ادامه از طرفدارانش که خواستار حمایت مردمی از بازار‌های آزاد هستند خواسته است به پیروزی چنین جنبش‌هایی امید داشته باشند. گذشته از رویکرد‌ها نسبت به موضوع کاپیتالیسم، واقعیت این است که سیاست‌های به کار گرفته شده در بخش مسکن موجب شده است نظام کاپیتالیسم ناامن، ناکارآمد و ناعادلانه شود. وقت آن است که این بنای پوسیده فروریخته شود و بازار مسکن تازه‌ای بنیان نهاده شود که درست کار کند.
منبع: دنیای اقتصاد
ارسال نظر
قوانین ارسال نظر
لطفا از نوشتن با حروف لاتین (فینگلیش) خودداری نمایید.
از ارسال دیدگاه های نا مرتبط با متن خبر، تکرار نظر دیگران، توهین به سایر کاربران و ارسال متن های طولانی خودداری نمایید.
لطفا نظرات بدون بی احترامی، افترا و توهین به مسئولان، اقلیت ها، قومیت ها و ... باشد و به طور کلی مغایرتی با اصول اخلاقی و قوانین کشور نداشته باشد.
در غیر این صورت، «اقتصاد24» مطلب مورد نظر را رد یا بنا به تشخیص خود با ممیزی منتشر خواهد کرد.

قیمت سکه و طلا امروز چهارشنبه ۲۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت سکه و طلا امروز پنجشنبه ۳۰ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

صفحه اول روزنامه‌های سیاسی امروز

قیمت انواع دوربین‌های عکاسی + جدول

قیمت لیر ترکیه امروز در بازار + جزئیات

پیش‌بینی هواشناسی تهران و ایران امروز + جدول

قیمت دلار و یورو امروز چهارشنبه ۲۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

وضعیت هواشناسی امروز

قیمت خودرو‌های بنز در بازار ایران امروز + جدول

قیمت دینار عراق امروز در بازار + جزئیات

استوری عاشقانه مهناز افشار و دخترش + عکس

قیمت انواع گوشی موبایل سامسونگ، شیائومی و نوکیا + جدول

قیمت انواع موتورسیکلت در بازار امروز + جدول

قیمت سکه پارسیان امروز چهارشنبه ۲۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت روز لپ تاپ اپل + جدول

قیمت خودرو‌های سایپا امروز چهارشنبه ۲۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

قیمت خودرو‌های ایران خودرو امروز چهارشنبه ۲۹ فروردین ۱۴۰۳ + جدول

امیدواری مادر امیر تتلو به آزادی پسرش!

عکس/ چهره واقعی صهبا شرافتی بازیگر نون خ

قیمت انواع لپ تاپ ایسر امروز + جدول

خواندنی‌ها
خودرو
فناوری
آخرین اخبار

عده‌ای اجیر می‌شوند در جلسه کنکور غایب باشند

فیلم/ حجت الاسلام جعفری بروجنی: اگر اسراییل به ایران حمله کند با پاسخ شکننده‌تری مواجه می‌شود

تصاویری آخرالزمانی از لحظه شروع طوفان و سیل در دبی

دیدار دوستانه تیم ملی ایران با ترکیه

معاون اول جدید قوه قضاییه کیست؟

فیلم/ گلف بازی عجیب طارمی و بیرانوند

نوسان افزایشی دلار با علامت تشدید تحریم‌ها

عکس‌های دل نواز از حال خوب دریاچه ارومیه

سهمیه بنزین چه تغییری کرد؟

دست انداز جدید اتحادیه اروپا برای صادرات نفت ایران

کاسبی جدید با جنجالی‌ترین خودروی سال

معاون اول احمدی نژاد درگذشت

فیلم/ لحظه ورود امیرعبداللهیان به نیویورک

تضمین ارزآوری به همت صنعت گاز

افزایش قیمت بلیت هواپیما در دستور کار

اینفوگرافی/ضرر و زیان‌ تعطیلی پنجشنبه‌ها

سوگل خلیق عروس شد؟

بازدهی بورس در هفته محدودیت نوسان قیمت چگونه بود؟

قتل دلخراش دو جوان با شلیک گلوله در یک جشن تولد

مرگ قهرمان پرورش اندام در حین مسابقه + عکس

دستگیری زنی که دایی مُرده اش را برای ضامن شدن به بانک آورده بود

فیلم/ با حمله دوباره اسرائیل تاکتیک پاسخ ما متفاوت خواهد بود

تلویزیون دستمزد نجومی می‌دهد؟

فیلم/بلایی که بازیگر معروف زن بر سر گربه‌ها آورد

پراستفاده‌ترین ارز‌های فیات برای معاملات رمزارزی

ضرب سکه‌های طلا خیانت به سرمایه‌های کشور است

فیلم/ اقدام نمایندگان مجلس آمریکا علیه معافیت ۱۰ میلیارد دلاری ایران

فیلم/ اوضاع وخیم خیابان‌های دبی بعد از وقوع سیل

دلایل سیل نابهنگام در ایران؛ چرا سیل بهاره دبی را برد؟

ترمز‌های رشد بورس در سایه همه نااطمینانی‌ها کدامند؟

چرا پهپادهای سپاه چند ساعت طول کشید به اسرائیل برسد؟

نفت در کشاکش تنش‌های ژئوپلیتیک

با ۵ میلیارد کجای تهران می توان خانه خرید

زمان واریز مرحله سوم سود سهام عدالت مشخص شد

ماجرای جنجالی اعلام خبر فوت رضا رشیدپور چه بود؟

ترکیب احتمالی پرسپولیس مقابل نفت آبادان

اولین حقوق ۱۴۰۳ کارگران چقدر است؟

فیلم/ گل مهدی طارمی به ویتوریا گیمارش در شب صعود پورتو

فیلم/ صحبت‌های امیرعبداللهیان در بدو ورود به نیویورک

بهار خودرو امسال خزان شد/ رشد ۴۷ میلیونی قیمت خودرو‌های داخلی!

آیا تعطیلی پنجشنبه‌ها شامل کارگران هم می‌شود؟

دلار به کف قیمتی رسید؟

آپارتمان‌های ناقص پرتقاضا شدند

طلای جهانی ترمز کشید

یک بام و دو هوا طلا در بازار

ابراز علاقه گوگوش برای بازگشت به ایران

شکست برنامه‌های فرزندآوری؛ ۶ سیاست کلان جمعیتی از ۱۹ سال پیش تاکنون منجر به افزایش تعداد موالید نشده است!

در دنیا فقط جیبوتی پنجشنبه‌ها تعطیل است! / در این طرح، دولت فقط خودش را در نظر گرفته

فیلم/وقتی شهاب حسینی در حال موتور سواری شکار شد!

فرصت مذاکره در میانه بحران/ احیای مذاکره با آمریکا در شرایط اوج‌گیری تنش با اسرائیل چقدر ممکن است؟