خانه‌های خالی در بازار اجاره سرریز می‌شود

 

اقتصاد۲۴- این روز‌ها بودجه ۹۹ روی میز کمیسیون تلفیق قرار دارد؛ بودجه‌ای که از آن به‌عنوان کم‌وابسته‌ترین بودجه به نفت سخن می‌گویند و قرار است درآمد‌های دیگری برای گذران دخل و خرج کشور ایجاد شود. مالیات، یکی از منابعی است که اتکای بودجه سال آینده به آن اضافه شده و بنا به اعداد و ارقامی که در جداول بودجه مشاهده می‌شود، درآمد مالیاتی با ۲۳ درصد رشد نسبت به بودجه ۹۸، به ۱۷۵ هزار میلیارد تومان تغییر کرده است.

بنا به گفته مقامات سازمان برنامه و بودجه، برای این رشد درآمد‌های مالیاتی، برنامه دولت افزایش نرخ‌های مالیاتی نیست، بلکه کاهش معافیت‌های مالیاتی و ایجاد پایه‌های جدید مالیاتی می‌تواند به رشد درآمد‌های مالیاتی کمک کند.

یکی از بخش‌هایی که به نظر می‌رسد برای سال آینده روی آن تمرکز خواهد شد، مالیات بر خانه‌های خالی است. در حال حاضر مهم‌ترین دلیل رشد قیمت‌ها در بازار اجاره و مسکن، فشار تقاضا عنوان می‌شود. براساس آمار در تهران ۵۰۰ هزار و در کل کشور ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.

بر همین اساس، در جریان بررسی لایحه بودجه در هفته پایانی دی‌ماه، نماینده مجلس، این مالیات را به لایحه افزوده و اضافه کردند؛ این در شرایطی است که با وجود قانون مصوب، ۴ سال است که از خانه‌های خالی و احتکار مالیاتی دریافت نمی‌شود.

قانون مالیات از خانه‌های خالی از سال ۹۴ تاکنون به اجرا نرسیده است، چون اجرای آن براساس قانون منوط به راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی تحت عنوان سامانه اطلاعات املاک و اسکان است که قرار بود با همکاری وزارت راه وشهرسازی و سازمان امور مالیاتی راه‌اندازی شود که این سامانه تا امروز ایجاد نشده است.

براساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد.

حالا نیز طبق مصوبه اخیر کمیسیون تلفیق بودجه، دریافت مالیات از خانه‌های خالی الزامی شده است. محتوای مصوبه کمیسیون تلفیق در این باره، دقیقا همان محتوایی است که برای دریافت این نوع مالیات در سال ۹۴ و در جریان تصویب قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب شد.

مطابق با این ماده قانونی که وارد بودجه ۹۹ شده است، در سال آینده از همه خانه‌های خالی مالیاتی معادل ۳ درصد اجاره‌بهای سالانه روز آن ملک دریافت می‌شود.

تحلیل‌ها حاکی از آن است که هم‌اکنون مجلس قصد دارد با تصویب این الحاقیه، یک فشار کاری مضاعف به دولت و متولیان راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی وارد کند تا این سامانه تا پایان سال راه‌اندازی و از سال بعد برای اجرای این قانون مالیاتی مورد استفاده قرار بگیرد.

این در حالی است که دو سال قبل وزارت اقتصاد در یک پژوهش آسیب‌شناسانه درباره قانون مالیات خانه‌های خالی به صراحت به تشریح موانع، مشکلات و بی‌اثر بودن فرمول دریافت این مالیات پرداخت و پیشنهاد اصلاح این مالیات را مطرح کرد، اما هم‌اکنون همان قانون با همان مشکلات و نواقص در الحاقیه لایحه بودجه ۹۹ گنجانده شده است.

در این شرایط، رییس کمیسیون عمران مجلس گفته است؛ مجلس در لایحه بودجه سال ۹۹ برای ساماندهی خانه‌های خالی از ظرفیت شهرداری‌ها استفاده می‌کند. به این‌گونه که شهرداری‌ها با ایجاد زیرساخت‌های لازم برای شناسایی خانه‌های خالی، سهمی از درآمد‌های حاصل از اخذ مالیات از این حوزه را دریافت می‌کنند.

بنا به اظهارات محمدرضا رضایی‌کوچی، با این اقدام شهرداری‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از آن‌ها انگیزه مضاعفی پیدا خواهند کرد و مسیر برای ساماندهی این حوزه هموارتر خواهد شد.

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز عنوان کرده است؛ وزارت راه و شهرسازی باید با اعمال قوانین مالیاتی، از سوءاستفاده برخی مالکان جلوگیری کند، این رویکرد موجب کاهش میزان تعداد خانه‌های خالی در کشور می‌شود.

ابوالفضل موسوی‌بیوکی با اشاره به برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی خانه‌های خالی از سکنه، گفته است: براساس آمارها، در شرایط کنونی بیش از دو میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که شناسایی دقیق و ساماندهی آن می‌تواند بخشی از التهابات بازار مسکن را کنترل کند.

به اعتقاد او، یکی از ابزار‌های اساسی برای شناسایی خانه‌های خالی در کشور، راه‌اندازی سامانه املاک و مسکن است. خوشبختانه اخیرا وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که این سامانه تا پایان سال جاری طراحی و عملیاتی می‌شود و پس از آن به سازمان امور مالیاتی واگذار می‌شود.

وی تصریح کرده است: کشور سالانه به حدود ۹۰۰ هزار تا یک میلیون مسکن جدید نیاز دارد، حال با ساماندهی خانه‌های خالی می‌توان بخشی از نیاز‌های عقب افتاده و نیاز‌های روز کشور به تامین مسکن را برطرف کرد.

طی سال‌های گذشته همواره از سوی دولت عنوان می‌شد که برای شناسایی خانه‌های خالی، برنامه وجود دارد، اما هیچ‌گاه رنگ تحقق به خود نگرفت. با این حال وزارت راه و شهرسازی مجددا اعلام کرده برای ورود واحد‌های خالی از سکنه به بازار مصرف، برنامه‌های خود را عملیاتی می‌کند.

معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی چندی پیش در یک برنامه تلویزیونی، اشاره‌ای به برنامه‌های کوتاه‌مدت و میان مدت‌وزارت راه و شهرسازی در این خصوص داشت. محمود محمودزاده عنوان کرده است؛ هدف‌گذاری ما این است که با وضع مالیات و موارد تشویقی بتوانیم حداقل ۴۰ درصد از ۲ میلیون و ۵۰۰ واحد خالی را وارد بازار کنیم.

به گفته وی، نخست ما باید واحد‌های خالی را شناسایی کنیم و این کار با هماهنگی‌هایی که با دستگاه‌های ذیربط مثل شهرداری‌ها، سازمان و ادارات ثبت، سازمان امور مالیاتی، ادارات برق و آب و گاز شده با سرعت مناسبی در حال انجام و با راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان و فراهم شدن اطلاعات آن، این کار شدنی است.

محمودزاده افزوده است؛ بعد از جمع‌آوری اطلاعات و هم‌پوشانی و راستی‌آزمایی‌ها که ممکن است حضوری هم انجام شود، اقدام به وضع مالیات خواهد شد، به‌نحوی‌که دیگر برای سوداگران صرف نکند خانه‌ای را خالی نگه دارند.

به اعتقاد وی، با امکانات امروز ۷۰ تا ۸۰ درصد خانه‌های خالی به راحتی قابل شناسایی است.

او توضیح داده است؛ این برنامه کوتاه‌مدت است و برنامه اصلی و میان‌مدت ما همان سیاست تولید مداوم و پیوسته مسکن است و آن هم یک سیاست جهانی تجربه شده است، الان ما بیش از سه برابر آمار جهانی خانه‌های خالی داریم، در حالی که در همه کشور‌ها چیزی حدود ۳ درصد خانه‌ها به دلایلی موجه خالی است و آن‌ها هم این را با وضع مالیات سنگین ایجاد کرده‌اند.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان این‌که در تهران هم‌اکنون ۵۰۰ هزار واحد خالی داریم، متذکر شده است: برنامه‌ریزی میان مدت ما تولید مستمر مسکن و اتمام باقی‌مانده واحد‌های مسکن مهر و اجرای طرح ملی مسکن است و وقتی عملکرد بازار طبیعی شود، دولت دیگر نیازی نمی‌بیند که دخالت کند.

در این میان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، یکی از برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره‌بها را راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان عنوان کرده و گفته است: سامانه املاک و اسکان که جزو برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی به بازار اجاره‌بها و اخذ مالیات از خانه‌های خالی برای سرریز شدن آن‌ها به بازار اجاره است، تا پایان امسال رونمایی می‌شود.

بنا به اظهارات پروانه اصلانی، لایحه اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی به دولت ارایه شده تا ارایه اطلاعات به وزارتخانه راه و شهرسازی به عنوان متولی تهیه سامانه شناسایی خانه‌های خالی اجباری شود. مدل طراحی، شرکت تعیین شده و فعالیت شرکت ادامه دارد و قطعا سامانه تا قبل از پایان سال راه‌اندازی می‌شود.

وی تصریح کرده است: این سامانه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد و دسترسی از سوی وزارتخانه راه و شهرسازی به وزارت اقتصاد داده می‌شود تا آن وزارتخانه (اقتصاد) اطلاعات را از سامانه برای اخذ مالیات، استفاده کند.

اصلانی در خصوص همکاری وزارتخانه‌ها و سازمان‌های دیگر برای تکمیل اطلاعات این سامانه اعلام کرده است: وزارت راه وشهرسازی لایحه اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی را به دولت ارایه کرده است و با تصویب این لایحه، ارایه اطلاعات به وزارت راه و شهرسازی از سوی سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط به عنوان متولی تهیه سامانه شناسایی خانه‌های خالی اجباری می‌شود.

به گفته او، برای تکمیل اطلاعات مربوط به سامانه از فیلد‌های اطلاعاتی سازمان امور مالیاتی استفاده می‌شود.

در این شرایط، گزارش‌ها نشان می‌دهد که پس از آنکه مردادماه سال‌جاری بازار مسکن پایتخت در مسیر آرامش قرار گرفت و سه افت ماهانه و یک افزایش ناچیز را در چهار ماه اخیر به ثبت رساند، آذرماه معاملات افزایش محسوسی پیدا کرد که منجر به رشد قیمت شد.

آذرماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۱۳ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بوده که نسبت به آبان ماه امسال ۸.۵ درصد و نسبت آذرماه پارسال ۴۱.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر امسال به ۹.۵ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۳۴.۴ درصد و نسبت به مدت مشابه پارسال ۴۰ درصد افزایش یافته است.

همچنین بررسی‌ها از دفاتر املاک درخصوص علت پرش قیمت‌ها حاکی از آن است که به دنبال تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت ارز، هجوم مقطعی از سوی سفته‌بازان به بازار مسکن شده است. آذرماه رشد ماهانه قیمت مسکن در منطقه یک ۳۴ درصد، منطقه چهار ۸.۸ درصد، منطقه پنج ۷.۴ درصد، منطقه هفت ۶.۶ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۵.۱ درصد و منطقه ۱۵ معادل ۷.۹ درصد بوده است. تغییرات قیمتی در سایر مناطق جزیی بوده است. در بعضی مناطق همچون ۱۹، ۲۰ و ۲۲ نیز با توجه به حجم پایین معاملات، نوسانات فعلی ملاک مناسبی برای بررسی نیست.

با این‌که به جز منطقه یک، مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۴ و ۱۵ از محدوده‌های مورد توجه سفته‌بازان است، به نظر می‌رسد پایین بودن توان متقاضیان واقعی مانع از جهش قیمت مسکن این مناطق در آذرماه شده است. از سوی دیگر حجم قابل توجهی از واحد‌های خالی در مناطق ۱ تا ۵ وجود دارد.