نبض بازار مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت

اقتصاد۲۴ -وضعیت بازار مسکن شهر تهران در خردادماه ۱۳۹۹ از عقب‌نشینی متقاضیان واقعی و حتی نوسان گیران در مناطق پر تقاضا حکایت دارد. با اینکه شاخص کل رشد ۱۱.۶ درصدی ماهیانه قیمت را به ثبت رسانده که طی هفت سال گذشته بی سابقه بوده است، رشد بالاتر از متوسط شهر در مناطقی اتفاق افتاده که اغلب از مناطق پرتقاضا محسوب نمی‌شوند.

از طرف دیگر منطقه یک که پیش از این رتبه نهم از نظر تعداد معاملات را به خود اختصاص می‌داد با دو پله ارتقا به رتبه هفتم رسید و برای دومین بار طی شش ماه گذشته با جهش قیمت مواجه شد. متوسط قیمت مسکن در شمالی‌ترین نقطه تهران در خرداد ماه ۱۳۹۹ به عدد بی‌سابقه ۴۱.۲ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که رشد ۲۱ درصدی نسبت به اردیبهشت امسال و افزایش ۵۳ درصدی نسبت به خرداد پارسال را نشان می‌داد. منطقه یک طی خرداد امسال رتبه اول در هر دو شاخص رشد ماهیانه و سالیانه را در بین مناطق شهر تهران از آن خود کرد. آخرین بار آذرماه ۱۳۹۷ منطقه یک بالاترین میزان افزایش سالیانه قیمت را به خود اختصاص داده بود و از آن زمان تا کنون پیشتازی تورم سالیانه در مناطق جنوبی تهران به ویژه در مناطق ۹، ۱۰ و ۱۱ در گردش بوده است.

از آذرماه ۱۳۹۶ که روند پر تلاطم بازار مسکن آغاز شد این میزان رشد ماهیانه در منطقه یک فقط در آذر ماه ۱۳۹۸ اتفاق افتاد که در آن ماه شاخص ماهیانه ۳۲ درصد و شاخص سالیانه ۴۲ درصد افزایش پیدا کرد. با این حال آمار ۳۰ ماه گذشته نشان می‌دهد هر زمان منطقه یک با جهش قیمتی مواجه شده به دنبال آن ثبات یا حتی افت قیمت و معاملات اتفاق افتاده است. به طور مثال تیر ماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت در منطقه یک ۲۹.۸ میلیون تومان بود که طی یک روند کاهشی در آبان ماه همان سال به ۲۳.۴ میلیون تومان رسید. مجدداً با یک جهش قیمتی مسکن در شمال پایتخت در آذرماه مواجه بودیم که متوسط قیمت ۳۱.۴ میلیون تومان شد و تا اردیبهشت امسال در همین محدوده باقی ماند.

تفاوت جهش قیمتی شمال تهران در خرداد امسال با آذر ماه پارسال در این است که در آذر ماه معاملات شهر تهران به یکباره ۱۳۴ درصد طی یک ماه رشد کرد، اما در خرداد امسال شاهد افت ۴.۷ درصدی ماهیانه قرارداد‌های خرید و فروش بودیم.

اما جهش ۲۱.۸ درصدی ماهیانه قیمت در منطقه یک پایتخت به دنبال رشد ۲۱ درصدی معاملات در این محدوده اتفاق افتاده است؛ آن هم در شرایطی که معاملات در کل شهر تهران ۴.۷ درصد کاهش پیدا کرد. افزایش خرید و فروش مسکن در بالای شهر پس از آن اتفاق افتاد که دولت اعلام کرد قصد دارد از تابستان امسال مالیات خانه‌های خالی را به اجرا بگذارد. ممکن است بخشی از واحد‌های کلید نخورده که تا پیش از این به دلیل امتناع مالکان از ارائه تخفیف، فروش نرفته بود، فروخته شده باشد؛ لذا با توجه به اختلاف قیمت این واحد‌ها نسبت به آپارتمان‌های قدیمی در استطاعت متقاضیان واقعی و با لحاظ این پیش‌فرض که قبلا معاملات منطقه بیشتر در واحد‌های ارزان قیمت‌تر انجام می‌شد، شاخص قیمت در گرانقیمت‌ترین منطقه شهر تهران به یکباره نسبت به ماه‌های گذشته جهش کرده است.

از طرف دیگر خرداد ماه ۱۳۹۹ میانگین قیمت نسبت به ماه قبل در تمامی مناطق شهر تهران رشد کرد. در این بین منطقه ۲۰ با افزایش ۵.۶ درصد ماهیانه کمترین رشد و منطقه یک با افزایش ۲۱.۸ درصد بالاترین میزان رشد ماهیانه را به خود اختصاص دادند.

در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران میزان افزایش قیمت در مناطق ۱، ۸، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۸ و ۲۲ بالاتر از میانگین و در سایر مناطق پایین‌تر از میانگین کل بود. نکته جالب اینکه مناطق پیشتاز تورم ماهیانه از نقاط پر معامله در شهر تهران محسوب نمی‌شوند. خرداد امسال منطقه یک رتبه هفتم، منطقه ۸ رتبه هشتم، منطقه ۱۰ رتبه چهارم، منطقه ۱۱ رتبه نهم از نظر تعداد معاملات مسکن در پایتخت را به خود اختصاص دادند و در لیست مذکور، مناطق ۹، ۱۸ و ۲۲ جزو ۱۰ محدوده پرمعامله نیستند.

---

بیشتر بخوانید: مشکل بازار مسکن با ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۰ متری حل نمی‌شود

---

آمار گویای آن است که بیش از نیمی از معاملات در شش منطقه شهر انجام می‌شود. خرداد ماه امسال ۵۳ درصد معاملات به ترتیب فراوانی در مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴ و ۷ انجام شده و سهم ۱۶ منطقه دیگر ۴۳ درصد از قرارداد‌های خرید و فروش بوده است.

متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه گران قیمت شهر تهران طی خرداد ماه ۱۳۹۹ به ترتیب در منطقه یک ۴۱.۲ میلیون تومان، منطقه سه ۳۳ میلیون تومان، منطقه دو ۲۹.۳ میلیون تومان، منطقه شش ۲۵.۸ میلیون تومان و منطقه پنج ۲۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که رشد ماهیانه قیمت در این مناطق به ترتیب ۲۱.۸ درصد، ۷.۸ درصد، ۱۰.۹ درصد، ۵.۷ درصد و ۱۱.۲ درصد بوده است.

از سوی دیگر ارزان‌ترین مناطق تهران به ترتیب منطقه ۱۸ با ۸.۹ میلیون تومان، منطقه ۲۰ با ۹.۳ میلیون تومان، منطقه ۱۷ با ۹.۷ میلیون تومان، منطقه ۱۹ با ۱۰ میلیون تومان و منطقه ۱۶ با ۱۰.۶ میلیون تومان در هر متر مربع به ثبت رسیده که به ترتیب افزایش ۱۴ درصد، ۵.۶ درصد، ۸.۹ درصد، ۶.۴ درصد و ۱۰.۹ درصد قیمت را نسبت به اردیبهشت امسال از خود نشان دادند.

اما در خصوص پیش بینی از وضعیت آینده بازار مسکن نمی‌توان تحلیل تحقیقی ارائه داد، اما آنچه مسلم است اینکه رشد قیمت مسکن به شاخص تورم، نرخ ارز و حجم تقاضا در بازار مسکن بستگی دارد. البته مادامی که دو متغیر تورم و ارز روند صعودی دارد، قیمت اسمی مسکن ولو در شرایط رکود معاملاتی، افزایش خواهد داشت.

متوسط قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در خرداد ماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۱۸.۹ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۱.۶ و ۴۲.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. بر اساس اعلام بانک مرکزی، همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در خرداد ماه سال ۱۳۹۹ به ۱۰ هزار و ۸۰۰ واحد رسید که در مقایسه با اردیبهشت امسال ۴.۷ درصد کاهش یافته و نسبت به خرداد پارسال ۸۰.۱ درصد افزایش داشته است.