قیمت مسکن به کدام سمت می‌رود؟/ قاعده رونق و رکود در بازار مسکن، از دولت روحانی به‌هم خورد

گفته می‌شود قیمت مسکن در شهر‌های جدید ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون کاهش یافته است، این در حالی است که هنوز برخی فعالان بازار مسکن معتقدند این کاهش موقتی است.

با این همه، اما نشانه‌هایی دال بر ادامه دار بودن روند کاهشی قیمت مسکن وجود دارد. برای مثال بازار اوراق مسکن - بالادست بازار معاملات ملک- در سه هفته اخیر با یک «ابرنوسان» معنادار همراه شد. قیمت اوراق وام با «صعود شدید» در مهر و رسیدن به قله تاریخی در روز‌های ابتدایی آبان - مرز ۱۰۰ هزار تومان برای هر فقره اوراق- هفته گذشته در سراشیبی برگشت قرار گرفت.

شاخص «بازار بالادست معاملات ملک» بیش از ۱۸ درصد نسبت به دو هفته قبل کاهش یافته است. این شاخص، اما در هفته اول آبان حداقل ۱۵ درصد نسبت به میانگین قیمت مهر جهش کرده بود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد علت اصلی این ابرنوسان به «تغییر انتظارات» مربوط است. «انتظارات تورمی» عرضه اوراق از سوی سرمایه‌گذاران را کاهش می‌دهد و اسباب تحریک تقاضا با تحلیل «گران‌تر شدن در آینده» را فراهم می‌کند.

این اتفاق ماه گذشته با تشدید خرید‌های سرمایه‌ای آپارتمان باعث رشد استفاده از اوراق شد، اما اکنون «کاهش انتظارات» در معاملات اوراق مسکن نیز منعکس شده است. ریزش قیمت در این بازار بورسی علامتی از در پیش‌بودن افت قیمت‌ها در بازار ملک است.

همچنین وزیر راه و شهرسازی نیز پیش از این گفته بود: به دلیل آنکه قیمت مسکن بی دلیل افزایش یافته بود قیمت مسکن بدون شک باید کاهش یابد چرا که این رشد قیمتی متاثر از عرضه و تقاضا نبود و روشن بود که یک جریان کاذب روی این قیمت‌ها اثر گذاشته بود.

هر چند که طی یک ماه گذشته بیت الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن گفته بود که قیمت مسکن تا پایان سال ماهانه ۱۰ درصد افزایش خواهد یافت و احتمالا متوسط قیمت مسکن در تهران تا پایان سال به متری ۳۵ میلیون تومان هم می‌رسد، اما به نظر می‌رسد معادلات با تغییر فضای اقتصادی تغییر کرده است.

دکتر محمود فاطمی عقدا، رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفتگو با اقتصاد۲۴ می‌گوید: با توجه به اتفاقاتی که در صحنه بین المللی در حال رخ دادن است، انتظارات این است که با حذف ترامپ و تعدیل رفتار‌های جنگ طلبانه و تند آمریکا، ثبات نسبی به دنیا بازگردد. بازار سرمایه ایران نیز واکنش نشان داد و در این وضعیت شاهد تغییراتی در بازار‌ها هستیم.

---

وی تصریح می‌کند: بازار طلا، ارز و مسکن به عنوان مولفه‌های اصلی اقتصادی در ایران هر کدام واکنش‌هایی را نسبت به این اتفاق داشتند، اما به طور خاص بازار مسکن تابع شرایط سایر بازارهاست و هم متاثر از خرید مسکن توسط عده‌ای برای انبار کردن و نگه داشتن آن برای فروش در قیمت‌های بالا بود. این افراد امروز ناچار به خارج کردن سرمایه‌های خود از بازار مسکن و بردن به بازار‌های دیگر هستند.

 

فاطمی عقدا می‌افزاید: بنابراین عرضه در این بازار زیاد شده و از سوی دیگر خریدار نیست که این نشانه‌ای است از یک رکود در این بازار است.

این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان می‌کند: ترس از رفتن به رکود بیشتر از یک طرف و سیاست‌های دولت در قالب وعده برای ورود جدی به طرح اقدام ملی مسکن و تحویل مساکن مهر تا پایان سال از سوی دیگر بر عرضه بیشتر مسکن و کاهش تقاضا اثرگذار بوده و تا حدودی به تعدیل قیمت کمک کرده است.

 

فاطمی عقدا تاکید می‌کند: ادامه این روند و کاهش قیمت در بازار مسکن که قاعدتاً قیمت واقعی آن بسیار کمتر از قیمت‌های فعلی است بستگی به سیاست‌ها و اقدامات دولت دارد. در اینجا لازم است تا دولت سیاست‌هایی را که وعده داده به مرحله عمل و اجرا برساند. این موضوع می‌تواند به کاهش بیشتر قیمت مسکن کمک کند.

 

وی یادآور می‌شود:، اما اگر دولت حوزه اقتصاد مسکن در این چند ماه باقی مانده رها کند قیمت‌ها در بازار مسکن در همین سطح باقی خواهد ماند و کاهش بیشتر در کار نخواهد بود.

معمولاً در بازار مسکن یک دوره رونق و بعد از آن یک دوره سه تا چهار ساله رکود را شاهد هستیم، قاعده‌ای که به نظر می‌رسد برخی فعالان از ترس آن دست به فروش زده اند.

 

با این حال فاطمی عقدا در پاسخ به این سوال که مسکن مانند گذشته وارد یک دوره رکود سه ساله خواهد شد یا نه می‌گوید: تا قبل از این دولت، اینگونه بود، اما با مداخلاتی که دولت کرده تقریبا این شرایط به هم خورده است.

رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با بیان اینکه رکود‌ها دیگر به صورت قبل و دوره‌ای نیست، اظهار می‌کند: تا پیش از آن بازار سرمایه به این شکل فعال نبود و مردم حضور فعالی در آن نداشتند لذا نقدینگی یا به سمت ارز و طلا و خودرو و یا به سمت مسکن می‌رفت.

 

وی می‌افزاید: امروز بازار سرمایه فعال است و اکثر مردم با این بازار آشنا شدند و بخشی از سرمایه خود را در این بازار گرداندند و سود‌های خوبی هم بردند و دیگر حاضر نیستند بخشی از سرمایه خود را در یک بخش بگذارند تا بعد از یک دروه رکود تورمی چند ساله سود کنند.

فاطمی عقدا معتقد است: شرایط اقتصادی کشور دیگر به سرمایه گذاران چنین فرصتی را نمی‌دهد که پول خود را در جایی بلوکه کنند و در یک دوره رکود تورمی سرمایه خود را افزایش دهند. مردم به دنبال سود‌های روزشمار از سرمایه خود هستند بنابراین مدام سرمایه خود را در بازار‌ها می‌چرخانند.

 

رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با بیان اینکه بازار سرمایه در ایران تنوع بیشتری دارد، می‌افزاید: در سایر کشور‌ها عموماً بازار سرمایه به بورس منتهی می‌شود، اما در ایران به جز بانک ها، بازار بورس، طلا، ارز، سکه، خودرو و مسکن جزو بازار سرمایه محسوب می‌شود؛ بنابراین دوره رکود چند ساله مسکن چندان برای وضعیت فعلی قابل تطبیق نیست و این قاعده با توجه به وضعیت فعلی اقتصاد به هم خورده است.