قیمت‌گذاری مصنوعی در بازار مسکن

اقتصاد۲۴ - اخیرا محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی به موضوع حباب مسکن اشاره کرده وگفته است: «در شرایط کنونی بازار مسکن به دلایل گوناگونی دچار نوسان است و این مساله موجب شده که قیمت آن با حباب مواجه شود، از این رو نمی‌توان به صورت هیجان‌زده درباره مسائل مختلف حوزه مسکن از جمله قیمت مسکن و طرح اقدام ملی صحبت کرد.» حباب قیمت پدیده‌ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی اعم از مسکن (املاک و مستغلات)، سکه، طلا، ارز و سایر دارایی‌های با ارزش، به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می‌رسد.

برخی از کاشناسان حوزه مسکن معتقدند؛ سالانه ۴ تا ۵ درصد به حاشیه‌نشینی در تهران افزوده می‌شود و نزدیک به نیم قرن است که همواره از حباب مسکن صحبت می‌شود، اما هرگز تخلیه نشده است. قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ فراتر از انتظارات تحلیلگران افزایش پیدا کرده است و حتی بر اساس رشد تورم یا نقدینگی و رشد قیمت دلار، باز هم افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن فراتر از انتظار‌ها بوده است.

حباب مسکن از کجا نشات گرفته است؟

عباس اکبرپور کارشناس بازار مسکن معتقد است؛ سیاست بنگاه‌های املاک و دلالان موجب افزایش قیمت زمین و مسکن و وجود حباب در املاک شده است و این افراد با اعلام قیمت‌های غیر واقعی دلیل اصلی ناتوانی مردم در خرید مسکن شده‌اند.

اکبرپور، عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان در واکنش به سخنان محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در خصوص وجود حباب در قیمت مسکن به «اعتماد» گفت: در همه بازار‌ها از دلار و سکه تا خودرو و... حباب وجود دارد و هیچ کدام از قیمت‌ها در حال حاضر واقعی نیستند. این استاد دانشگاه با اشاره به حجم بالای نقدینگی در بازار‌ها افزود: صاحبان این نقدینگی در این بازار‌ها از شاخه‌ای به شاخه دیگر می‌روند و قیمت‌ها را بالاتر از آنچه باید باشد مطرح می‌کنند تا با سود بیشتر از تورم لجام گسیخته عقب نمانند.

اکبرپور با بیان اینکه قیمت واقعی مسکن این رقم‌هایی نیست که اعلام می‌شود، تصریح کرد: متاسفانه شاهد آن هستیم که بنگاه‌های املاک با ترغیب و تشویق صاحبان املاک به صورت تصنعی قیمت‌ها را بالا می‌برند و در زمان فروش تخفیف اندکی می‌دهند و باز هم این تخفیف با قیمت واقعی ملک همچنان فاصله دارد.

بیشتر بخوانید: پیش بینی بازار مسکن در آینده نزدیک و دور

الزام بر تغییر قوانین پرداخت وام در ایران

این عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان ادامه داد: با این وجود تقاضا برای خرید ملک در بازار وجود دارد به خصوص خانه اولی‌ها که متقاضی خرید ملک هستند، اما با قیمت‌های نجومی مواجه می‌شوند و میزان نقدینگی آن‌ها هم محدود است و متاسفانه میزان وامی که بانک برای این افراد در نظر گرفته ناچیز است و این ارقامی که به عنوان وام برای خریداران ملک در ایران عنوان می‌شود با عرف‌های بین‌المللی فاصله زیادی دارد.

اکبرپور ادامه داد: در حالی که در ایران بانک‌ها تنها ۵ تا ۱۰ درصد از منابع خرید یک ملک را به خریدار پرداخت می‌کنند در سایر کشور‌های دنیا این میزان معادل ۵ برابر درآمد سالانه یک فرد و با بازپرداخت ۳۰ ساله است.

این استاد دانشگاه با انتقاد از قوانین پرداخت وام برای خرید مسکن در ایران افزود: در ایران فردی که درآمد سالانه‌اش ۱ میلیارد است با فردی که درآمد سالانه‌اش ۲۰ میلیون است هیچ تفاوتی ندارد و ضمانت‌های یکسان از هر دو نفر دریافت می‌کنند و سقف وام هم یکسان است این در حالی است که در هیچ جای دنیا شرایط این‌گونه نیست.

اکبرپور ادامه داد: تا قبل از تحریم‌ها بانک مرکزی از صندوق بین‌المللی پول وام با بهره بسیار پایین دریافت می‌کرد و این منابع را بین بانک‌های عامل در ایران تقسیم می‌کرد و با پرداخت این منابع به عنوان وام به مردم و با بهره بالاتر درآمد خوبی کسب می‌کرد. هر‌چند نقش این منابع مالی درصد قابل توجهی نبود، اما بسیار تاثیرگذار بود.

طراحی سیاست‌های تشویقی به جای تنبیهی

این عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان ادامه داد: یکی از موثرترین سیاست‌های تشویقی در کشور‌های دیگر این است که به افرادی که به سازمان‌های خیریه، خانه سالمندان، باشگاه‌های ورزشی و بیمارستان‌ها و ... کمک می‌کنند معافیت مالیاتی تعلق می‌گیرد یا اینکه از میزان بهره‌های بانکی وام‌شان کم می‌شود و فردی که کمک می‌کند از این طریق منتفع می‌شود و میزان یاری مردم به یکدیگر نیز افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه مشارکت در جامعه بیشتر می‌شود، این در حالی است که در ایران سیاست‌های تنبیهی بیشتر از سیاست‌های تشویقی است.

او افزود: تصدی‌گری دولت و اصرار بر ادامه سیاست‌های قبلی امروز بلای جان اقتصاد کشور شده و نبود معافیت‌ها و سیاست‌های تشویقی انگیزه مشارکت مردم را از بین برده است این در حالی است که بسیاری از کشور‌ها این راه‌ها را قبل‌تر از ما طی کرده‌اند و می‌توانند الگوی مناسبی برای ما باشند.

بنابراین گزارش، وزارت راه و شهرسازی به تازگی روند ارایه آمار کشوری مسکن را آغاز کرده در گزارشی تازه روند تحولات مسکن با تکیه بر اقتصاد کلان را ارایه و به شاخص‌هایی همچون نوسانات قیمت مسکن و ارز، سهم ارزش افزوده بخش مسکن و سهم بخش مسکن در هزینه خانوار پرداخته است.

تحولات قیمت مسکن در شهر تهران

این گزارش نشان می‌دهد در فاصله زمانی ۱۰ ساله بین سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸ سهم بخش مسکن در هزینه خانوار به بالاترین میزان خود یعنی ۳۶ درصد رسیده که نسبت به سال ۱۳۸۸ به میزان ۳.۴ درصد افزایش یافته است. این شاخص برای شهر تهران در سال ۱۳۹۶ معادل ۴۹ درصد بوده است. با توجه به این آمار و لحاظ این موضوع که قیمت مسکن از سال ۱۳۹۶ به بعد دچار جهش شده احتمالا مسکن بیش از ۴۹ درصد هزینه‌های خانوار‌ها را در بر می‌گیرد.

تحولات قیمت مسکن در شهر تهران نیز صعودی است. بررسی‌ها حاکی است که میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران، روند صعودی دارد. به‌طوری که میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران در ۸ ماه نخست سال ۹۸ معادل ۱۲ میلیون و ۶۱۷ هزار تومان بوده و در ۸ ماه نخست امسال این رقم به ۲۷ میلیون و ۸۲۸ هزار تومان رسیده است.

تحولات قیمت مسکن در شهر تهران نیز اختلاف فاحشی را نشان می‌دهد. بر اساس بررسی‌های انجام شده معاملات آبان‌ماه امسال حاکی از میانگین متوسط خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی معادل ۵۹ میلیون و ۳۹۸ هزار تومان در منطقه یک است و این رقم برای منطقه ۱۸شهر تهران معادل ۱۱ میلیون و ۹۰۴ هزار تومان است.