آتش‌بس در بازار زمین

اقتصاد۲۴ - آمار رسمی از نبض پاییزی معاملات ملک کلنگی نشان می‌دهد فصل گذشته به دنبال کاهش انتظارات تورمی و خروج سفته‌باز‌ها از بازار‌های مختلف، حجم معاملات خرید زمین در پایتخت نصف شد. افت شدید تقاضای غیرمصرفی در این بازار از یکسو و فروشنده‌شدن مالکان ساختمان‌های مسکونی کلنگی در تهران از سوی دیگر بر سرعت رشد قیمت زمین تاثیر گذاشت؛ به‌طوری‌که تورم فصلی این دسته از املاک -کلنگی‌ها- نیز از ۳۶ درصد در تابستان به ۶/ ۱۸ درصد در پاییز رسید. برآیند تحولات جدید در بازار زمین باعث شده است نه تنها روند حجیم‌تر شدن حباب قیمتی متوقف شود که «نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در تهران» که معیار تعیین‌کننده برای «شروع به ساخت و ساز» در سمت بسازوبفروش‌ها محسوب می‌شود نیز به میزان خیلی خفیف کاهش یابد. اتفاق پاییزی در زمین ساخت‌وساز، اما یک نقطه تاریک هم دارد.

کاهش اشتهای خرید زمین و املاک کلنگی در فصل پاییز در شهر تهران منجر به سقوط تورم پاییزی در بازار معاملات این گروه از املاک مسکونی شد. داده‌های رسمی از تحولات بازار معاملات زمین و مسکن در شهر تهران مربوط به فصل پاییز امسال نشان می‌دهد، با کاهش خرید‌های سرمایه‌ای در بازار زمین واملاک کلنگی تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در سومین فصل از سال جاری، بازار این گروه از املاک نیز به تحولات ایجاد شده واکنش نشان داد. این تحولات که از نیمه پاییز امسال منجر به کاهش نوسان و همچنین افت قیمت در بازار‌های اقتصادی موازی بازار مسکن (بازار معاملات سهام، طلا، ارز، سکه، خودرو و...) شد در بازار معاملات خرید وفروش مسکن خود را ابتدا در شکل توقف تورم ماهانه مسکن در آبان ماه وسپس در شکل ثبت تورم منفی در آذرماه نشان داد.

با این حال و در شرایطی که بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی در تابستان امسال، بالاترین تورم فصلی در ۲۰ سال اخیر در بازار معاملات زمین ومسکن را به خود اختصاص داد، اما به دنبال تحولات ایجاد شده در پاییز مبنی بر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین کاهش انتظارات تورمی، با کاهش سرعت رشد قیمت مواجه شد؛ به‌طوری‌که تورم فصلی زمین واملاک مسکونی کلنگی در پاییز در مقایسه با تورم فصلی تابستانه در این بازار نصف شد.

تابستان امسال میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک کلنگی در شهر تهران در مقایسه با یک فصل قبل یعنی بهار ۹۹ معادل ۳۶ درصد رشد کرد. این میزان در پاییز در مقایسه با تابستان ۶/ ۱۸ درصد گزارش شده است. این موضوع نشان می‌دهد در فصل پاییز که عمده بازار‌های اقتصادی با کاهش سطح بازدهی، افت قیمت وکاهش نرخ مواجه شدند در بازار زمین نیز به لحاظ سرعت رشد قیمت نوعی آتش بس برقرار شده و همین موضوع منجر به کاهش سرعت رشد قیمت در بازار معاملات این گروه از املاک مسکونی شده است.

بیشتر بخوانید: ملک کلنگی ۱۲۰ درصد گران شد

اشتهای خرید کلنگی و زمین نیز در تهران در این فصل نصف شد. اشتهای شدید برای خرید زمین واملاک مسکونی کلنگی به‌عنوان یک پناهگاه امن سرمایه‌ای که عمدتا در سال‌های ۹۷ و ۹۸ و نیمه ۹۹ از سمت متقاضیان غیرمصرفی یعنی سفته‌باز‌ها وسرمایه‌گذاران ریسک‌پذیر بازار ملک تحت تاثیر تشدید نااطمینانی، انتظارات تورمی و متغیر‌های تشدید‌کننده این انتظارات، ایجاد نوسان در سایر بازار‌های اقتصادی و... افزایش یافته بود منجر به رشد حجم معاملات خرید زمین واملاک کلنگی در تابستان امسال معادل ۲۰ درصد نسبت به یک فصل قبل یعنی بهار ۹۹ شد. اما در پاییز یعنی در فصل ریزش بازار‌های اقتصادی و انتظارات تورمی و همچنین کاهش بدبینی نسبت به آینده اقتصاد، تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از اعلام نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، بازار معاملات مسکن و زمین نیز با تحولاتی همراه شد.

به دنبال به صفر رسیدن تورم ماهانه مسکن در آبان ماه وکاهش آن در آذر، نتایج تحقیقات میدانی درخصوص بازار معاملات زمین وملک کلنگی نیز که در آبان ماه در گزارشی با عنوان «نوبت ابرحباب زمین» منتشر شد نشان داد نشانه‌هایی از کاهش اشتها و میل به خرید زمین وملک کلنگی و همچنین کاهش نوسانات قیمتی که در سایر بازار‌های اقتصادی نیز در این فصل مشاهده شد، در بازار زمین و ملک کلنگی هم رصد می‌شود.

این نشانه‌ها در شکل افزایش تعداد فروشنده‌ها وعرضه‌کننده‌های زمین و ملک کلنگی به بازار خود را نشان داد. از سوی دیگر تعداد خریداران مصرفی و غیرمصرفی نیز در این بازار به شدت افت کرد. حتی در برخی از مناطق و در میان برخی از فایل‌های فروش زمین وملک کلنگی نشانه‌هایی از کاهش قیمت‌های پیشنهادی و ثبات در قیمت‌های قطعی دیده شد. آمار‌های رسمی که روز گذشته درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در پاییز منتشر شد نیز این موضوع را تایید می‌کند. آمار‌ها نشان می‌دهد نه تنها سرعت رشد قیمت زمین در پاییز در مقایسه با سرعت رشد قیمت زمین وملک کلنگی در تابستان نصف شده است بلکه اشتهای خرید زمین در این بازه زمانی هم به نصف رسیده است. میانگین قیمت هر مترمربع زمین وملک مسکونی کلنگی در شهر تهران در پاییز امسال در حالی به ۴۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسیده است که این میزان در مقایسه با یک فصل قبل ۶/ ۱۸ درصد رشد داشته است. این میزان رشد در فصل گذشته (تابستان) در مقایسه با بهار ۹۹ معادل ۳۶ درصد بود. حجم معاملات خرید زمین وملک کلنگی نیز به میزان محسوسی در پاییز امسال کاهش یافت. تعداد معاملات خرید زمین وملک کلنگی در پاییز در مقایسه با تابستان ۹۹ معادل ۵۰ درصد کاهش یافت و نسبت به پاییز سال گذشته نیز ۲۹ درصد کم شد.

این آمار نشان‌دهنده کاهش اشتهای خرید زمین از یک سو و کاهش سرعت رشد قیمت در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران به یک دوم تنها به فاصله یک فصل است.

این در حالی است که این افت وسقوط ۵۰ درصدی در تورم وحجم معاملات فصلی بازار زمین وملک کلنگی، در فصلی به ثبت رسیده است که فصل اصلی معاملات در این بازار محسوب می‌شوند. سازنده‌ها به‌عنوان خریداران مصرفی بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی معمولا در هر سال در فصل پاییز اقدام به خرید زمین و ملک کلنگی برای شروع پروژ ه‌های ساختمانی جدید می‌کنند و در سال‌هایی که بازار مسکن در شرایط عادی قرار دارد تعداد معاملات زمین در این بازار معمولا بیش از سایر فصل‌هاست.

برآورد‌های درباره تحولات اخیر بازار معاملات زمین واملاک مسکونی کلنگی با استناد به آمار‌های رسمی درباره تغییرات این بازار در پاییز امسال از تاثیر این کاهش اشتها و کاهش سرعت رشد قیمت بر توقف عملیات شارژ حباب زمین خبر می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد پاییز امسال به میزان خفیف و نامحسوس از حجم حباب بازار زمین کم شده است و نسبت قیمت زمین به مسکن معادل یک صدم واحدکاهش یافته است.

در بهار ۹۸ نسبت قیمت زمین به مسکن به ۴/ ۱ رسید که نسبت بالایی محسوب می‌شود و نشان‌دهنده شکاف زیاد بین قیمت زمین ومسکن است. این میزان در بهار ۹۹ به ۴۸/ ۱ رسید و در تابستان امسال در نتیجه بروز ابر حباب قیمتی در بازار زمین به نسبت ۵۳/ ۱ رسید. به این معنا که میانگین قیمت زمین در شهر تهران معادل ۵۳/ ۱ برابر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران رسید. تابستان امسال میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی در حالی به ۳۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت در این زمان ۲۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود. این موضوع نشان دهنده وجود بیش از ۱۰ میلیون تومان اختلاف بین میانگین قیمت زمین و مسکن در شهر تهران در یک فصل است.

هم‌اکنون با استناد به آمار‌های رسمی درباره تحولات بازارمسکن شهر تهران در پاییز، این نسبت به ۵۲/ ۱ رسیده و معادل یک‌صدم واحد نسبت به تابستان کاهش یافته است.

این کاهش دو معنا دارد: یکی به معنای کاهش عملیات شارژ حباب قیمت زمین در پاییز است و دیگری به این معناست که حجم این حباب هرچند به میزان اندک کاهش یافته است. در واقع این رویداد تحت‌تاثیر دو عامل یعنی سقوط حجم معاملات خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی در پاییز به دنبال کاهش اشتهای سرمایه‌گذاران ملکی برای انجام معامله در این بازار از یکسو و دیگری به دنبال کاهش محسوس سرعت رشد قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی از سوی دیگر مشاهده می‌شود.

بررسی‌ها با استناد به اطلاعات مرکز آمار درباره تحولات بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی شهر تهران در پاییز امسال نشان می‌دهد تحولات بازار زمین و ملک کلنگی در پاییز را می‌توان به دو گروه سیاه و سفید طبقه‌بندی کرد. در واقع این تحولات دربردارنده دو گروه اثر سیاه و سفید برای بازار زمین و مسکن است.

اثر سفید تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی را می‌توان در کاهش تقاضای غیرمصرفی در پاییز در این بازار مشاهده کرد. این رویداد تحت تاثیر کاهش نوسانات قیمتی در سایر بازار‌ها به دنبال کاهش انتظارات تورمی و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی به کاهش سرعت رشد قیمت در این بازار نیز کمک می‌کند. از آنجا که زمین هزینه‌برترین جزء در ساخت‌وساز‌های مسکونی است و کاهش سرعت رشد در بازار زمین و ملک کلنگی می‌تواند بر کاهش میزان تورم در بازار مسکن نیز اثرگذار باشد همین موضوع می‌تواند سطح قیمت‌ها در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قدرت خرید مسکن را هر چند جزئی بهبود دهد یا دست‌کم مانع از تضعیف بیشتر آن شود. در واقع از آنجا که بازار معاملات زمین به‌عنوان بازار بالادست بازار معاملات مسکن شناخته می‌شود، تحولات قیمتی آن بر تحولات قیمتی بازار مسکن نیز اثرگذار است.

اما اثر سیاه تحولات پاییزه بازار معاملات زمین و املاک مسکونی شهر تهران مربوط به افت شدید حجم معاملات زمین در این فصل است. فصل پاییز، در سال‌هایی که بازار معاملات ملک شرایط عادی دارد پر‌رفت و آمدترین و پرمعامله‌ترین فصل به لحاظ معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی است و سازنده‌ها به‌عنوان متقاضیان مصرفی بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی برای استارت پروژه‌های ساختمانی در این فصل اقدام به ورود به بازار ملک و انجام معامله می‌کنند.

افت شدید و نصف شدن حجم معاملات زمین در پاییز در مقایسه با تابستان امسال یک پیام منفی نیز برای بازار معاملات مسکن دارد. علامت منفی این رویداد در واقع تداوم رکود ساخت‌وساز مسکن است. حجم معاملات خرید زمین و املاک مسکونی کلنگی در تهران در پاییز امسال به سطح تعداد معاملات در این بازار در تابستان سال ۹۸ رسید که به لحاظ کم بودن تعداد معاملات زمین و ملک کلنگی طی ۶ سال گذشته بی‌سابقه بود. در واقع در این ۶ سال در هر فصل کمتر از ۴۰۰ فقره معامله خرید زمین و ملک مسکونی کلنگی انجام شده بود، اما در تابستان ۹۸ و پاییز امسال این حجم از معامله به کمتر از ۳۰۰ فقره رسید.

نکته مهمی که در این رابطه وجود دارد: پاسخ به سوالی است مبنی بر آنکه آینده بازار معاملات زمین به لحاظ تحولات قیمتی در این بازار به چه سمتی پیش خواهد رفت؟

در این زمینه دو سناریو وجود دارد. یک سناریو آن است که در صورتی که کاهش انتظارات تورمی تداوم داشته باشد و تخلیه حباب در بازار‌های اقتصادی ادامه پیدا کند، نسبت قیمت زمین به مسکن افزایش نمی‌یابد و در سطح فعلی متوقف خواهد شد. این سناریو از دیدگاه کارشناسان سناریوی محتمل درباره آینده قیمتی بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی است.

سناریوی دوم در واقع پاسخ به این سوال است که آیا این نسبت کاهش خواهد یافت؟ در پاسخ به این سوال باید گفت به دلیل افت شدید معاملات خرید زمین در بازار ملک و محدودیت عرضه، احتمال پایین‌آمدن و کاهش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن کم است به خصوص اینکه با تخلیه حباب در بازار مسکن احتمال کاهش قیمت مسکن بیشتر از کاهش قیمت در بازار زمین است. همین موضوع نیز کاهش نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن را دشوارتر می‌کند. هر چند در صورت ادامه کاهش سرعت رشد قیمت زمین می‌توان احتمال کاهش قیمت اسمی زمین در آینده را نیز در نظر گرفت.

میانگین قیمت هر مترمربع زمین در حالی پاییز امسال به ۴۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان رسید که این میزان در تابستان سال جاری برابر با ۳۴میلیون و۷۰۰ تومان بود. در پاییز امسال براساس آمار بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن نیز برابر با ۲۷ میلیون تومان اعلام شد.

معاملات زمین و مسکن پاییز و زمستان امسال دو فاز متفاوت را تجربه کرد. در فاز اول که به دنبال صفر شدن تورم ماهانه مسکن در آبان آغاز شد و در آذر با تورم منفی ماهانه و افت قیمت‌ها در بازار معاملات خرید وفروش واحد‌های مسکونی در شهر تهران ادامه یافت، بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب قیمتی قرار گرفت و به تبعیت از روند کاهشی در سایر بازارها، مسیر کاهش قیمت را پیمود.

اما به‌صورت مجدد تورم مسکن در دی، مثبت شد و نوعی سردرگمی از بابت تشخیص جهت درست بازار مسکن به لحاظ تحولات قیمتی در بین فعالان و متقاضیان این بازار ایجاد شد. دو تحلیل متفاوت در این خصوص ارائه شد که اولی از سوی برخی از واسطه‌ها و سوداگران ملکی و دومی از سوی کارشناسان بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفت. در تحلیل اول عنوان شد فاز کاهش قیمت در بازار ملک متوقف شده وبازار به لحاظ قیمتی در مسیر صعودی قرار گرفته، اما در تحلیل دوم کارشناسان اعلام کردند افت وخیز تورم مسکن و زمین در فاز تخلیه حباب امری طبیعی است چنانچه این افت و خیز در سایر بازار‌ها نیز تجربه می‌شود، اما به هر ترتیب جهت کلی بازار حرکت در مسیر کاهش سطح قیمت‌هاست.