نوسان‌گیری مالیاتی از قیمت مسکن

 

اقتصاد۲۴ - روز گذشته کلیات طرح پر بحث مالیات بر خانه‌های خالی در صحن مجلس به رای گذاشته شد که در نهایت نمایندگان مجلس به کلیات گزارش کمیسیون اقتصادی در راستای طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که مربوط به دریافت مالیات از خانه‌های خالی شود، رای مثبت دادند. هر چند این قانون از سال ۹۴ به تصویب رسیده بود، اما با اصلاحاتی که کمیسیون اقتصادی بر آن وارد کرد، سعی در افزایش قابلیت اجرایی آن شد؛ از جمله موارد اصلاح شده یکی مربوط به تغییر ضرایب مالیاتی است تا به عنوان عاملی بازدارنده از احتکار خانه‌ها عمل کند و خانه‌ها به بازار عرضه شوند، دیگری سبک جمع‌آوری اطلاعات است. با وجود اصلاح این طرح، اما کارشناسان و برخی نمایندگان مجلس معتقدند نمی‌تواند سبب کاهش نرخ اجاره‌بها و قیمت مسکن شود، چراکه مشکل جای دیگری است.

---

بیشتر بخوانید: ۲.۵ میلیون مسکن خالی در ایران

---

مهدی طغیانی، سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس به عنوان موافق طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی، این طرح را عاملی بازدارنده برای احتکار خانه‌های بدون ساکن عنوان کرد. یکی از ملزومات امروزه کشور عرضه سالانه یک میلیون واحد مسکونی است که به‌زعم طغیانی با مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی می‌توان جلو افتاد هر چند باید در کنار تولید مسکن به عنوان مکمل‌هایی برای ثبات‌بخشی به این بازار قرار گیرد. سخنگوی کمیسیون اقتصادی معتقد است مجلس با این طرح به دنبال جدا کردن سوداگری از بازار مسکن است. امید علی پارسا، رییس سازمان امور مالیاتی که به عنوان نماینده دولت در مجلس حضور داشت، موافقت خود را با این طرح اعلام کرد. به اعتقاد او این طرح در راستای هوشمندسازی نظام مالیاتی است و برای سامان دادن بازار مسکن راهکار خوبی است. او در بخشی از صحبت‌های خود در خصوص این قانون گفت: «با قانون فعلی نمی‌توان تاثیرگذاری را شاهد بود؛ زیرا نرخ و جریمه انتخاب شده برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی پایین بوده و موثر نیست. در نظام مالیاتی باید نرخ جریمه موثر باشد تا نقش بازدارنده‌ای داشته باشد.»

با وجود آنکه در جلسه علنی صحن با سلب فوریت از مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی موافقت نشد و نمایندگان معتقدند این طرح بسیار مهم است و باید هر چه زودتر به مرحله اجرا گذاشته شود، مخالفانی وجود دارند که آن را شتابزده و غیرکارشناسی می‌دانند. کمال علیپور، نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس یکی از مخالفان این طرح بود که علت مخالفتش را لزوم ارایه یک بسته «جامع و کامل برای ساماندهی بازار مسکن و دوری از طرح‌های متعدد و غیرتخصصی» عنوان کرد. هر چند او در نطق خود به «غلط بودن آمار‌های ارایه شده از میزان خانه‌های خالی» نیز اشاره کرد؛ به گفته او تنها ۱۰ درصد از خانه‌های کشور خالی است و رقم ۲۰ درصد بزرگنمایی محسوب می‌شود.

بر اساس آخرین سرشماری رسمی کشور در سال ۹۵ حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی بودند بدان معنا که فردی در آن سکونت نداشت و از امکانات شهری مانند برق، گاز و آب نیز استفاده‌ای نمی‌شد. اما سوالی که در اینجا مطرح است، دلیل خالی بودن آنهاست. آیا می‌توان با یک بار مراجعه به ملک و نبود مالک پی به خالی بودن آن برد؟ شاید ملک برای تعمیرات خالی باشد یا مالک آن برای مدتی به شهر یا کشور دیگری نقل مکان کرده است؛ در این صورت ملک باز هم خالی محسوب می‌شود؟ اما نکته دیگری که باید در تعریف خانه‌های خالی گنجانده شود، ورود بانک‌ها به ساختمان‌سازی و دلالی از راه خرید و فروش آنهاست. پیش‌تر زهرا سعیدی، سخنگوی پیشین کمیسیون اقتصادی بانک‌ها را مسببان اصلی نوسان در بازار مسکن می‌دانست، چراکه به گفته او، بانک‌ها «واحد‌های مسکونی را ساخته‌اند که خرید و فروش یا اجاره داده نمی‌شود.» البته این تمام ماجرا نیست و با اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی بانک‌ها نیز باید به فکر دور زدن قانون باشند. در این راستا افشین پروین‌پور، عضو سابق شورای عالی مسکن معتقد است با طرح موجود «شرکت‌ها و بانک‌ها که مالک بسیاری از خانه‌های خالی هستند، می‌توانند خانه‌های خالی خود را به اسم افراد مختلف ثبت کرده و با قرارداد صوری قانون را دور بزنند».

یکی از شروط طرح مالیات بر خانه‌های خالی، خوداظهاری هر فرد و ارایه آدرس دقیق محل سکونت است. هر چند تاکنون سامانه جامعی برای ثبت و طبقه‌بندی اطلاعات مسکن تعریف نشده، اما طرح مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی به تصویب رسیده است. هر چند نمایندگان و مسوولان دولتی امیدوارند بتوانند پس از حدود ۵ سال از تصویب طرح اولیه مالیات‌ستانی بر خانه‌های خالی، آن را اجرایی کنند، اما به نظر می‌رسد بستر‌های لازم برای اجرایی شدن آن همچنان وجود ندارد. البته وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهارنظری که در این رابطه انجام داده، ناآمادگی زیرساخت‌های لازم برای سامانه شناسایی خانه‌های خالی را «رد» کرده و در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه سازمان امور مالیاتی می‌گوید هنوز اطلاعات سامانه املاک و اسکان تکمیل نیست، گفته است: «این حرف را زمانی باور کنید که با متصدی در سامانه شروع به کار کنید اگر سامانه نشان داد که اطلاعات ندارد آن زمان این حرف را باور کنید.»

تلاطم‌های قیمتی و افزایش نرخ ارز، تضعیف ارزش پول ملی را دوچندان کرده است. از این‌رو همه کالا‌ها اعم از مسکن، طلا و حتی ارز نه به عنوان کالا‌های مصرفی که کالا‌های سرمایه‌ای هستند و افراد برای جلوگیری از سقوط ارزش دارایی‌های ریالی خود به این بازار‌ها پناه می‌برند. بازار مسکن اثر مستقیم‌تری بر زندگی افراد دارد. بنابراین اگر اشتباهی هر چند کوچک در نحوه اجرای این قانون رخ دهد، نه تنها می‌تواند بازار مسکن را با چالش‌های بسیاری همراه کند، بلکه سرمایه برای ساخت و عرضه مسکن به بازار را نیز به سمت سایر بازار‌های موازی فراری دهد. بر اساس این قانون کمترین زمانی که یک واحد مسکونی می‌تواند خالی باشد «تا شش ماه» است. در شرایطی که قیمت‌ها لحظه‌ای افزایش می‌یابد، چه تضمینی وجود دارد که یک واحد مسکونی خالی کمتر از مدت مقرر به مالک اصلی منتقل شود؟

بر اساس گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن در تهران، سیگنال‌هایی از معاملات واقعی مسکن توسط اقشار متوسط به وجود آمده که البته با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها به نظر نمی‌رسد این تقاضا برای «خانه اولی‌ها» باشد. به بیان دیگر واحد‌های در محدوده ۵۰ تا ۸۰ مترمربع حدود ۵۲.۶ درصد از قرارداد‌های خرید و فروش مسکن در تهران را به خود اختصاص دادند. سهم این خانه‌ها از کل معاملات مسکن بین ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون تومان بوده است. این در حالی است که خانه‌های بالای ۲۰۰ متر تنها سهم ۲.۳ درصدی از معاملات مسکن تهران را داشت که با مقایسه با آمار‌ها می‌توان دریافت که بیش از ۵۰ درصد از سهم بازار مسکن را خانوار‌های با درآمد متوسط پوشش می‌دهند. از این‌رو به نظر می‌رسد خالی ماندن خانه‌ها بیشتر به دلیل نبود شرایط مالی و قدرت درآمدی برای خرید باشد.