دود رکود بازار‌مسکن در چشم مستأجران

اقتصاد۲۴ - بالاخره پس از ۲۸ روز تعطیلی مشاغل غیرضروری در موج چهارم کرونا، از دیروز مشاغل گروه ۲، ازجمله صنف مشاوران املاک، اجازه فعالیت پیدا کردند؛ اگرچه با گسترش فرهنگ انتشار آگهی‌های املاک در فضای مجازی، صنف مشاوران املاک وجهه تشریفاتی پیدا کرده و بخش عمده عملکرد آن‌ها به جوش دادن معامله و صدور کد رهگیری محدود شده، اما بازهم فعال شدن آن‌ها کمک می‌کند واقعیت بازار مسکن و اجاره با جزئیات بیشتری مشخص شود. آن دسته از مشاوران املاک تهران که گفتگو کرده‌اند، از کسادی بازار مسکن و دست به تخفیف شدن فروشندگان خبر می‌دهند، اما توصیف آن‌ها از بازار اجاره کاملاً برخلاف بازار مسکن و بسیار پرتنش و آشفته است.

وجه التزام سند بالا رفت

آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران از کاهش ۳.۱ درصدی میانگین قیمت خریدوفروش مسکن در پایتخت حکایت داشت؛ البته این کاهش معمولاً پای ثابت معاملات فروردین است و لزوماً نمی‌تواند برهانی برای تداوم کاهش قیمت در ماه‌های آینده باشد؛ اما حالا آنگونه که مشاوران املاک تهران می‌گویند، فروشندگان واقعی مسکن حاضر شده‌اند بر مبنای قیمت کشف شده در معاملات فروردین‌ماه، واحد‌های خود را واگذار کنند و البته به جای کاهش مضاعف قیمت، مساعده‌های جذابی را پیشنهاد می‌کنند. مقدم، مشاور املاک منطقه ۶ تهران می‌گوید: بالا بردن وجه التزام انتقال سند به نام خریدار که در سال گذشته حتی به کمتر از ۱۰ درصد ارزش معامله رسیده بود، یکی از پیشنهاد‌های جذاب برخی فروشندگان مسکن است که به خریداران نیز برای تأمین وجه معامله کمک می‌کند. او با اشاره به اینکه در سال‌های ۹۳ تا ۹۵ و همزمان با رکود بسیار سنگین بازار مسکن، وجه التزام انتقال سند مسکن نوساز حتی تا ۳۰ درصد نیز رسیده بود، می‌افزاید: در شرایط فعلی فروشندگان فوری واحد‌های مسکونی که هنوز سند آن‌ها آماده نشده، تا ۲۰ درصد وجه معامله را نیز به زمان انتقال سند موکول می‌کنند؛ اما همچنان این پیشنهاد نیز نتوانسته خریداران را ترغیب کند. به‌گفته مقدم، فعلاً خریداران مسکن منتظر اتفاقاتی نظیر احیای برجام و انتخابات ریاست‌جمهوری هستند تا قیمت مسکن ملایم‌تر و معتدل‌تر شود.

بیشتر بخوانید: آخرین وضعیت بازار مسکن /تقاضا برای فروش مسکن در تهران بالا رفت

مقاومت برای نرخ‌شکنی

بازار ملک در اقتصاد ایران به دلایل متعدد با چسبندگی شدید قیمت مواجه است و همین مسئله نیز محبوبیت این بازار را در میان سرمایه‌گذاران سنتی دوچندان کرده؛ اما آنگونه که مشاوران املاک می‌گویند: جدا از مقاومت جدی بازار املاک و مسکن در مقابل نرخ شکنی و کاهش قیمت، حتی با پایین آوردن قیمت پیشنهادی نیز متقاضیان زیادی حاضر به خرید نیستند و به همین دلیل، وقتی خریدار واقعی پای معامله نمی‌آید و معامله‌ای جوش نمی‌خورد، قیمت هم در همان محدوده بالا باقی می‌ماند. از اظهارات مشاوران املاک تهران چنین برمی‌آید که فعلاً بازار مسکن دچار انجماد شده و بازار نقدشوندگی بسیار کمی دارد؛ ازاین‌رو قیمت مسکن نیز ظاهراً بالا مانده است؛ اما اگر واحد‌های مسکونی که در صف فروش قرار گرفته‌اند به فروش برسند، قیمت مسکن تا ۱۰ درصد کاهش می‌یابد. آن‌ها می‌گویند: فروشندگان واقعی قیمت پیشنهادی خود برای فروش را که ۱۰ درصد بالاتر از قیمت کشف شده در معاملات سال قبل بوده، کاهش داده‌اند و فعلاً قیمت پیشنهادی آن‌ها مطابق با عرف معاملات بازار است؛ اما بازهم اگر خریداران واقعی وارد جلسه شوند، کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت هم امکان‌پذیر است. به‌عبارت‌دیگر، بررسی اظهارات مشاوران املاک در گفتگو نشان می‌دهد؛ یکی از دلایل چسبندگی قیمت، گیرکردن فروشندگان در صف فروش است؛ اما همزمان به‌دلیل بالا بودن ارزش معامله مسکن و کاهش شدید تقاضا در دوره رکود، عملاً هیچ فرصتی برای کاهش کلی قیمت مسکن ایجاد نمی‌شود و این افت قیمت به معاملات موردی و عجله‌ای محدود می‌شود.

ورود قطره‌چکانی تقاضای مصرفی‌

قیصری، فعال بازار مسکن منطقه ۱۷ تهران با اشاره به کسادی شدید بازار مسکن در ۵۰ روز اخیر، می‌گوید: در شرایط فعلی متقاضیان سرمایه‌گذاری تقریباً از بازار خارج شده‌اند و به‌دلیل ترس از رکود طولانی‌مدت بازار، کسی حاضر نیست چندین میلیارد تومان از سرمایه‌اش را در بازار مسکن قفل کند؛ اما برخی از متقاضیان مصرفی به‌خصوص در مناطق ارزان‌تر و برای واحد‌های کوچک متراژ تصمیم جدی‌تری برای خرید دارند. او یکی از دلایل افزایش معاملات مصرفی مسکن را جهش بی‌حساب‌وکتاب قیمت اجاره می‌داند که عملاً باعث شده صرفه اقتصادی خرید مسکن مصرفی درنظر کسانی که باید خانه‌ای را اجاره کنند، افزایش پیدا کند. به‌گفته قمصری، باوجود این اتفاق، به‌دلیل کاهش بسیار شدید قدرت خرید جامعه، معاملات مسکن مصرفی نیز چنگی به دل نمی‌زند و بسیار به‌ندرت انجام می‌شود. پارسا، مشاور املاک منطقه ۵ نیز به می‌گوید: معاملات بازار مسکن به‌شدت کم شده و حتی در منطقه ۵ که همیشه بیشترین معاملات را داشت، خریداران پای معامله نمی‌آیند. او نیز ورود قطره‌چکانی تقاضای مصرفی به بازار مسکن را تأیید می‌کند و می‌افزاید: تعداد انگشت‌شماری از کسانی که نیازمند مسکن هستند توان مالی خرید آن را دارند و با توجه به رشد عجیب قیمت اجاره حاضر می‌شوند برای خرید یک واحد آپارتمان زیر ۱۰۰ متر وارد معامله شوند، اما حقیقت این است که ۹۰ درصد نیازمندان مسکن، هرگز قادر به تأمین منابع مالی آن نیستند و با این اوضاع دستمزد، وام مسکن و هزینه زندگی، تقریباً ورود آن‌ها به بازار منتفی است. به عقیده او، اگر سیاستی که مجلس و وزارت راه و شهرسازی برای جهش تولید مسکن اتخاذ کرده‌اند، بخشی نیز به خرید مسکن مصرفی اختصاص می‌یافت هم بازار مسکن راکد نمی‌شد و هم متقاضیان مصرفی می‌توانستند در محل موردنظر خود خانه‌دار شوند نه در بیابان‌های اطراف تهران و شهرک‌های دارای بافت جمعیتی ناهمگون.

دود کسادی به چشم مستأجران

شاید یکی از بی‌ربط‌ترین و البته ظالمانه‌ترین اتفاقاتی که در رکود اخیر بازار مسکن رخ داده، اصرار بر بالا بردن قیمت رهن واحد‌هایی است که خریدار در تأمین مبلغ معامله با مشکل مواجه است. بررسی‌ها نشان می‌دهد دلالان ملکی و فروشندگان برای جلب نظر خریداران بالقوه و مردد، بخش قابل‌توجهی از بهای معامله را به‌عنوان رهن واحد مسکونی درنظر می‌گیرند و دلالان و مشاوران متولی معامله نیز متعهد می‌شوند آن واحد را با همان مبلغ بالا رهن بدهند. احدی، مشاور املاک محدوده خیابان کارگر می‌گوید: این کار به یکی از اتفاقات معمول در فروش مسکن تبدیل شده و از آنجا که خریدار نیز به‌راحتی با آن موافقت می‌کند، به افزایش مبلغ رهن مسکن دامن زده است. این فعال بازار مسکن می‌افزاید: ازآنجا که هنوز کل تورم بازار مسکن در بازار اجاره تخلیه نشده و قیمت اجاره متناسب با قیمت مسکن بالا نرفته است، تعیین رهن واقعی برای واحد‌های در حال فروش بازار را متشنج کرده و دیگر موجران را نیز تشویق می‌کند قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهند. به عقیده او، قیمت فعلی بازار اجاره ۲۵ تا ۳۰ درصد بالاتر از واقعیت است؛ اما عاملی برای کاهش آن وجود ندارد، زیرا بازار کلاً در اختیار عرضه‌کنندگان است و آن‌ها برای متناسب‌سازی قیمت اجاره و قیمت مسکن عجله دارند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد؛ از ابتدای سال ۱۴۰۰ تاکنون، رود صعودی قیمت در بازار اجاره تشدید شده و به‌روزرسانی و افزایش قیمت پیشنهادی در آگهی‌های اجاره مسکن نیز امری رایج و معمول است. در این میان بی‌توجهی افراطی وزارت راه و شهرسازی به بازار اجاره و نبود ابزار مؤثر برای کنترل این بازار، عملاً راه را برای وقوع یک بحران بزرگ برای خانه‌به‌دوشان و مستأجران فراهم آورده است. در این شرایط، وزیر راه و معاونت مسکن این وزارتخانه همچنان به گفتاردرمانی بسنده می‌کند و فقط با اتکا به مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره و همچنین اثرات محتمل مالیات بر خانه‌های خالی، در تلاش هستند اوضاع بازار اجاره را بسیار مساعدتر از آنچه هست، نشان دهند.