باز شدن سقف قیمت در بازار اجاره

اقتصاد۲۴- یک ماه از سال گذشته و هنوز ۲ ماه تا فصل نقل‌وانتقال در بازار مسکن باقی مانده است، اما بازار اجاره از یکی، دو هفته پیش خود را برای استقبال تورمی از فصل نقل‌وانتقال آماده کرده و بخش عمده موجران ضمن بی‌توجهی به مصوبه ۲ سال اخیر ستاد مقابله با کرونا در مورد تمدید قرارداد‌های اجاره، پیشنهاد‌های جدید خود را با قیمت‌های بسیار بالاتری نسبت به قرارداد‌های قبلی ارائه داده‌اند.

آمار‌های رسمی با تمام ملاحظاتی که در محاسبه و انتشار آن‌ها انجام می‌شود، تورم بازار اجاره را بالاتر از تورم مصرف‌کننده برآورد می‌کنند؛ به‌گونه‌ای که در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن اسفند ۱۴۰۰، میزان افزایش قیمت اجاره در مناطق شهری کل کشور نسبت به اسفند ۱۳۹۹ به‌طور میانگین ۵۰ درصد اعلام شده است.

این میزان افزایش قیمت در حالی بوده که در سال گذشته طبق مصوبه ستاد مقابله با کرونا، همه قرارداد‌های سررسید شده تا پایان سال می‌توانست درصورت تمایل مستأجر با افزایشی معادل نرخ‌های تکلیفی ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در کلانشهر‌ها و ۱۵ درصد در سایر نقاط شهری تمدید شود.

حالا اما، بررسی‌های میدانی از بازار اجاره و گفتگو با مشاوران املاک حاکی از این است که اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید قرارداد‌های اجاره، به‌دلیل تفاسیری که از متن این مصوبه می‌شود، کاملاً کنار گذاشته شده و شورا‌های حل اختلاف نیز به‌راحتی حکم تخلیه مستأجرانی را که مالک آن‌ها خواستار تحویل ملک استیجاری باشد، صادر می‌کنند.

در این وضعیت، روایت مشاوران املاک از تغییرات نرخ اجاره به‌گونه‌ای است که قیمت‌ها در ۱۵ فروردین امسال نسبت به اسفند سال گذشته حدود ۲۵ درصد افزایش پیدا کرده و اکنون نیز با ورود فایل‌های جدید به بازار، دوباره رشد قیمت‌های پیشنهادی آغاز شده است.

برآورد مشاوران املاک این است که با شرایط فعلی بازار، تا پیش از شروع نقل‌وانتقال بازار مسکن در اواخر خردادماه، قیمت اجاره باز هم بالاتر خواهد رفت و از آنجایی که قدرت طرف عرضه در بازار اجاره به‌شدت بالاتر از قدرت چانه‌زنی مستأجران است، قیمت نهایی بازار اجاره به نرخ‌های پیشنهادی موجران در آگهی‌های اجاره نزدیک‌تر خواهد بود تا قدرت اجاره مستأجران.

غفلت وزارت راه از بازار اجاره

مسکن اعم از ملکی و استیجاری به‌عنوان دومین نیاز اولیه انسان برای زندگی به قدرت در اقتصاد ایران رها شده و آزاد است؛ به‌طوری‌که سیاستگذاران و متولیان، حتی در بزنگاه‌هایی نظیر فصل جابه‌جایی مسکن نیز قادر به کنترل یا ساماندهی این بازار نیستند. این بازار به‌گونه‌ای از پایه‌های مالیاتی بازدارنده و قوانین و قواعد انحصار معاف شده که احدی در آن بابت قیمت‌گذاری، احتکار یا مقدار مالکیت مواخذه نمی‌شود.

بیشتر بخوانید:  بیداد اجاره‌ها

همه این مسائل در طول سالیان متمادی باعث شده مسکن و زمین شهری در اقتصاد متورم ایران به یک کالای سرمایه‌ای بی‌زوال تبدیل شود و متأسفانه وزارت راه و شهرسازی نیز به‌عنوان متولی اصلی بازار مسکن و اجاره، فقط به گفتاردرمانی بسنده کرده است. عجیب اینکه باوجود تأکیدات مکرر مقام معظم رهبری در مورد وضعیت حوزه مسکن، نه مجلس و نه دولت، هیچ اقدام شاخصی برای تغییر قواعد این بازار و خروج مسکن از فهرست کالا‌های سرمایه‌ای انجام نمی‌دهند و تمهیداتشان از احداث ساختمان‌های جدید مانند مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن فراتر نمی‌رود.

در این وضعیت، حتی قوانین مترقی و شناخته‌شده‌ای نظیر دریافت مالیات از خانه‌های خالی، دریافت مالیات از درآمد اجاره و دریافت مالیات بر ثروت (در حوزه املاک) چنان با بی‌عملی و اضافه شدن تبصره‌های مکرر، خنثی شده‌اند که بود و نبودشان به حال بازار مسکن و اجاره تفاوتی ندارد. به همین دلایل است که در ایران یک فرد حقیقی می‌تواند ۲ هزار و ۵۰۰ واحد آپارتمان را تملک کند و بدون هیچ قاعده و قانونی، قیمت‌گذاری بخش بزرگی از یک بازار را در ید اختیار بگیرد؛ آن هم بازاری که حتی مالک یک واحد استیجاری هم رأسا متولی قیمت‌گذاری است.

به‌دلیل همین رهاشدگی در بازار مسکن است که برخی از بانک‌ها و نهادها، هرکدام چندین هزار واحد مسکونی را تملک کرده‌اند و حتی دولت هم از واقعیت اموالشان اطلاع ندارد و با گذشت ۷ سال از تصویب قانون برای تجمیع اطلاعات املاک و اسکان در یک سامانه ملی، هنوز این کار به کمال نرسیده است. نکته نگران‌کننده این است که بیش از یک‌سوم خانوار‌های کشور ناگزیر از تن دادن به شرایط یکجانبه بازار مسکن و اجاره هستند و در کلانشهر‌هایی نظیر تهران، این میزان به ۵۰ درصد می‌رسد.

فریاد قانونگذار از رهاشدگی بازار اجاره

وضعیت ظاهری بازار اجاره و آگهی‌های اینترنتی به‌گونه‌ای است که عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در رابطه با رهاشدگی بازار اجاره‌نشینی و افزایش اجاره‌ها به رئیس‌جمهور و تیم اقتصادی دولت تذکر داد. به گزارش ایسنا، سیدالبرز حسینی در جلسه علنی دیروز مجلس در تذکر شفاهی خود خطاب به رئیس‌جمهور و تیم اقتصادی دولت، با اشاره به وقوع سونامی گرانی در اقلام خوراکی، گفت: بازار اجاره نیز با ۳۰ میلیون اجاره‌نشین رها شده و تورم در این بازار به نقطه‌جوش رسیده است، اما کسی نیست که این حوزه را کنترل کند و هر کسی به هر میزان که می‌خواهد اجاره‌بها را بالا می‌برد. به عقیده او، بازار اجاره به متولی خاص و فعال نیاز دارد.

گرچه هنوز فصل نقل‌وانتقال مسکن شروع نشده و معاملات زیادی با قیمت‌های متورم جدید انجام نمی‌شود، اما واقعیت این است که بازار اجاره به‌شدت یک‌طرفه حرکت می‌کند و به اعتقاد مشاوران املاک، احتمال شکست قیمت پیشنهادی مالکان وجود ندارد؛ به‌خصوص که قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است و هنوز تورم انباشته مسکن در ۴ سال اخیر، کاملاً در بازار اجاره تخلیه نشده است.

در این میان، بستر‌های اینترنتی انتشار آگهی به بازار اصلی برای عرضه فایل‌های مسکن و اجاره تبدیل شده‌اند و همین مسئله نیز به بی‌قاعدگی قیمت‌گذاری آن‌ها دامن زده است؛ مسئله‌ای که مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با همشهری، آن را به‌شدت نامطلوب می‌داند و بر ضرورت برخورد با آن تأکید می‌کند.