اما‌و‌اگر‌های ساخت ۴ میلیون مسکن

اقتصاد۲۴ – معضل خانه و سرپناه این روز‌ها دغدغه بسیاری از ایرانیان است و آن‌ها که فکر ساخت خانه برای عمر باقی‌مانده‌اند و مستأجران، هرکدام به‌شیوه‌ای با این مسئله دست‌و‌پنجه نرم می‌کنند. آمار و اطلاعات رسمی می‌گوید ۶۰ درصد هزینه خانوار‌ها امروزه صرف مسکن می‌شود و دست کم حدود ۱۵ میلیون در حاشیه‌ها به‌سر می‌برند و با همین شرایط همچنان بازار مسکن ملتهب است. در چنین شرایط پرنوسانی، حالا فردی سکان پاستور را به دست گرفته که در دوران تبلیغات انتخابات ریاست‌جمهوری، وعده ساخت چهار میلیون مسکن در سال را داده است. در بازار مسکن این روز‌های ایران چه می‌گذرد و تا چه اندازه چنین شعاری امکان تحقق دارد؟ اگر اسناد بالادستی می‌گوید سالانه باید یک میلیون مسکن ساخته شود، چرا در سال‌های گذشته حدود ۳۰۰ هزار مسکن در سال ساخته شده و اصلا این وعده حتی در صورت تحقق، تا چه اندازه راه‌گشا است و مشکل دیرینه سرپناه را حل می‌کند؟

تازه‌ترین آمار؛ هر متر خانه ۲۸‌میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان

پیش از پرداختن به وعده انتخاباتی نامزد پیروز، به آمار رسمی سری بزنیم و ببینیم وضعیت مسکن و اجاره به‌طور متوسط چگونه است. بر‌اساس اعلام بانک مرکزی، در اردیبهشت سال جاری متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۸‌میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان بوده است که نسبت‌به ماه قبل ۱.۸ درصد کاهش و معادل ۶۹.۷ درصد افزایش را نسبت به سال قبل از آن نشان می‌دهد. گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که ازسوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در اردیبهشت متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده ازطریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران، ۲۸‌میلیون‌و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل، به ترتیب ۱.۸ درصد کاهش و ۶۹.۷ درصد افزایش دارد.

علاوه‌بر‌این، تعداد معاملات انجام‌شده در این ماه، معادل ۳.۹ هزار فقره بود که نسبت‌به ماه مشابه سال قبل ۶۵.۲ درصد کاهش و در‌مقایسه‌با ماه قبل ۸۸.۱ افزایش را نشان می‌دهد و بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا، حاکی از آن است که واحد‌های تا پنج سال ساخت، با سهم ۳۵.۷ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه ۶۰ میلیون‌و ۲۱۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۱‌میلیون‌و ۹۷۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر‌یک از آن‌ها با افزایش ۷۷.۶‌درصدی در منطقه یک و ۵۲.۶ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله‌شده بر‌حسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت امسال نیز حاکی از آن است که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۷.۲ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۰ تا ۲۵ و ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان با ۱۴.۹ و ۱۲.۳ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. علاوه‌بر‌این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۳۲.۶ و ۳۶.۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. این توضیحات اگرچه آمار رسمی از اریبهشت تهران است، اما در دیگر کلان‌شهر‌ها نیز همین افزایش تا اندازه‌ای رخ داده و حتی در شهر‌های کوچک هم افزایش شدید نسبت به سال گذشته مشهود است.

بیشتر بخوانید: واکنش بازار مسکن به انتخابات ریاست جمهوری

با سیل بعد از کرونا چه می‌توان کرد؟

همین هفته پیش، «شرق» در گزارشی میدانی به وضعیت این روز‌های بازار مسکن در پایتخت ایران پرداخته بود که تصویر شرایط نامساعد این بازار را ارائه می‌کرد. در تحلیل همین شرایط، «حسام‌الدین عقبایی»، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، به «شرق» گفته بود: «دولت بر‌اساس قانون اساسا نمی‌تواند وارد حیطه قیمت‌گذاری شود. امسال و سال گذشته نیز به‌دلیل کرونا و اینکه مصوبات ستاد کرونا لازم‌الاجراست، وضعیت این است و بعد از پایان دوران کرونا، دولت دیگر نمی‌تواند سقفی برای قیمت تعیین کند. تعیین سقف افزایش اجاره بیشتر جنبه بازدارنده داشته است و به نظر می‌رسد میزان افزایش اجاره‌بها باید همین ۲۵ درصد باشد». این کارشناس مسکن همچنین تأیید می‌کرد که تا پیش از وضع قوانین بازدارنده نظیر سقف اجاره در تهران، شاهد سیل رو به پایین بودیم؛ از شمال به میانه، از میانه به پایین و از پایین به حاشیه و به دولت جدید تذکر داده بود که «با توجه به اینکه آرزو داریم سال دیگر کرونایی در کار نباشد، دولت دیگر قانونا نمی‌تواند سقفی برای اجاره‌بها تعیین کند و رشد درآمد مردم به‌هیچ‌عنوان متناسب با افزایش واقعی اجاره‌بها نیست و مستأجران با مشکلی بدتر از دوران کرونا مواجه خواهند شد». عقبایی درباره راه‌حل هم پیشنهاد داده بود: «باید بازار تسهیلات با کارمزد بسیار پایین یا حتی صفر را تا قبل از خرداد که فصل اجاره است، برای مردم در نظر گرفت تا کمکی باشد به مستأجران؛ وگرنه بار دیگر شاهد سیل رو به پایین جمعیت شهری ایران خواهیم بود». هرچه هست و با هر اختلاف‌نظری درباره راه‌حل، حالا کارشناسان این حوزه درباره وجود مسئله و مشکل هم‌عقیده‌اند و در چنین شرایطی دولتِ در راه، وعده داده است که سالانه یک میلیون مسکن خواهد ساخت.‌

ساخت یک میلیون مسکن در سال شدنی است؟

این وعده و برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال تا چه اندازه شدنی است و در صورت تحقق تا چه اندازه راه‌گشا خواهد بود؟ این پرسشی است که این روز‌ها مدام مطرح و به بحث گذاشته می‌شود و پاسخ‌های متفاوتی هم از سوی کارشناسان بیان می‌شود. پیش‌تر «ایرج رهبر»، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، به خبرآنلاین گفته بود: «ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال جزء طرح جامع مسکن است که از قبل هم بوده است. همچنین در مصوبه‌ای که در مجلس تصویب شده و شورای نگهبان باید آن را ابلاغ کند، تأکید شده یک میلیون واحد مسکونی در سال باید ساخته شود و قوه مجریه این تکلیف را دارد».

او گفته بود: «هر رئیس‌جمهوری می‌آمد، باید این قانون را اجرائی می‌کرد و حالا آقای رئیسی ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال را هم در شعار‌های انتخاباتی داشتند و در عین حال، بعد‌ها در کنفرانس خبری خود اعلام کردند اولویتشان مسکن است و یک میلیون واحد مسکونی باید در سال ساخته شود. ساخت این تعداد واحد مسکونی باید مدیریت شود. ما تاکنون همیشه به بودجه دولت متکی بودیم و دولت برخلاف شعار‌هایی که داشت که تصدی‌گری به بخش خصوصی سپرده شده، عملا اتفاق دیگری افتاد». علاوه بر این و دراین‌باره رئیس تشکل‌های مهندسی استان تهران معتقد است امکان ساخت سالانه یک یا حتی دو میلیون واحد مسکونی وجود دارد، اما باید برای منابع مالی آن تمهیداتی اندیشیده شود. «رضا حیدریون» دراین‌باره و در نشست خبری معرفی تشکل‌های مهندسی ساختمان تهران گفت: «علت رکود تورمی در بازار مسکن، در کنار پارامتر‌های اقتصاد کلان و نرخ، کاهش شدید عرضه مسکن است که سبب شده حداقل عرضه را در سال‌های اخیر داشته باشیم. همچنین افزایش سنگین عوارض ساختمانی و مصالح از دیگر علل افزایش قیمت مسکن هستند. وقتی مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده، کاهش شدید عرضه در بازار اجاره را شاهد بوده‌ایم و در نتیجه اجاره‌بها افزایش یافت». حیدریون درباره امکان ساخت سالانه یک میلیون مسکن نیز گفت: «توان ساخت سالانه یک یا حتی دو میلیون مسکن در کشور وجود دارد، اما باید اولا به سمت صنعتی‌سازی برویم و ثانیا در‌خصوص تأمین منابع مالی ساخت این تعداد مسکن، اندیشه کرد. مثلا تشکل‌های صنفی می‌توانند با جمع‌آوری منابع خرد، در راستای توسعه صنعت ساخت‌وساز مسکن هم‌افزایی کنند. در همین خصوص لازم است لایحه مشارکت عمومی‌– خصوصی در مجلس به تصویب برسد. همچنین بازار سرمایه و صندوق‌های زمین و ساختمان هم به تأمین بخش ساخت‌وساز کمک می‌کنند». رئیس تشکل‌های مهندسی ساختمان استان تهران درباره وجود زمین در شهر‌ها گفت: «برای افزایش ساخت‌وساز راهی جز مراجعه به بافت‌های فرسوده و نوسازی این بافت‌ها نداریم؛ چون زمین در شهر‌ها کم است و اگر بخواهیم محدوده شهر‌ها را بزرگ‌تر کنیم، مشکلات دیگری ایجاد می‌شود».

آثار این ساخت‌وساز‌ها تورم است؟

روز گذشته یک کارشناس اقتصاد مسکن، کنترل نقدینگی، کاهش تورم، افزایش تولید و افزایش ساخت‌وساز را مهم‌ترین راهکار‌های ثبات بازار مسکن دانست و گفت: اگر دولت رئیسی بخواهد مسیر امتحان‌شده ساخت‌وساز دولتی را در پیش بگیرد، قیمت خانه پایین نخواهد آمد. عباس زینعلی که با ایسنا سخن می‌گفت، در توضیح وضعیت مسکن گفت: روند قیمت مسکن در کشور وابستگی زیادی به متغیر‌های کلان دارد. رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور در بازار مسکن تأثیر می‌گذارد. این موارد همچنین بر ارکان ساخت مسکن شامل مصالح ساختمانی و زمین نیز تأثیرگذار است. اگر بتوان این متغیر‌های کلان را به شکل اصولی مدیریت کرد، روند قیمت مسکن باثبات می‌شود. او درباره پیش‌بینی بازار مسکن در دولت آینده گفت: دولت رئیسی برای ساماندهی بازار‌ها از‌جمله بازار مسکن، باید جلوی رشد حجم نقدینگی را بگیرد، تورم را کنترل کند و تولید را در همه سطوح افزایش دهد. در آن صورت، به رشد اقتصادی‌ای می‌رسیم که منجر به آرامش بازار‌ها می‌شود؛ وگرنه نمی‌توان به کاهش قیمت مسکن فکر کرد. این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به تأثیر نرخ ارز بر تورم عمومی افزود: اگر نرخ ارز در مدت طولانی باثبات بماند، حتما ثبات در دیگر بازار‌ها نیز پیش می‌آید و شاهد افزایش حباب‌گونه نخواهیم بود. چیزی که در چهارساله دوم دولت تدبیر و امید نداشتیم، همین بی‌ثباتی بود. تنش‌های سیاسی و بین‌المللی هم در تلاطم اقتصادی نقش داشت.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره وعده رئیس‌جمهور منتخب برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی گفت: من چندان به تحقق این وعده امیدوار نیستم؛ به‌خصوص اگر قرار باشد دولت رأسا اقدام به ساخت‌وساز کند. این کار‌ها در گذشته هم انجام شده که آثارش را به شکل ایجاد تورم دیده‌ایم و تأثیر چندانی بر رشد تولید مسکن نگذاشته است. ساخت‌وساز باید به دست بخش خصوصی سپرده شود. در‌حال‌حاضر یک‌سری برنامه‌های کلان از‌سوی حجت‌الاسلام‌والمسلمین رئیسی ارائه شده است و جزئیات برنامه‌ها چندان روشن نیست؛ با‌این‌حال، امیدواریم با یکدست‌شدن مجموعه حاکمیت، برنامه‌های اقتصادی به شکل هماهنگ و جدی‌تری دنبال شود.