جنس تقاضای مسکن در دهه پیش رو بررسی شد

اقتصاد۲۴- برآورد جدید درباره نرخ رشد و نحوه رشد جمعیت ایران از تغییر معنادار وزن دو گروه سنی در ترکیب جمعیتی کشور حکایت دارد. نتایج به روز‌رسانی آمار‌های جمعیتی -مربوط به سال ۹۹- مشخص می‌کند سرعت رشد جمعیت به‌دلیل «سقوط نرخ جانشینی جمعیت ناشی از افت شدید زاد و ولد»، کندتر شده است.

در عین حال، روند رشد سالانه تعداد خانوار‌ها نیز در سطح پایین قرار دارد. این دو رویداد عمدتا ناشی از مشکلات اقتصادی خانوار‌ها و همچنین تاثیر کرونا بر زندگی مردم است. اما دگرگونی جمعیتی فقط به این دو مورد ختم نمی‌شود.

در حال حاضر سهم «جمعیت جوان» از یک‌سوم کل جمعیت در نیمه دهه ۸۰ به یک‌پنجم کاهش پیدا کرده و سهم «جمعیت سالخورده» دو برابر شده و به ۱۰درصد رسیده است. برآورد‌ها رشد تندتر جمعیت سالخورده طی دهه پیش‌رو را نشان می‌دهد. این وضعیت بیانگر «ورود به فاز پیری» و افزایش «مجرد‌های سالمند» است که بر آینده بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود.

داده‌های جمعیتی به‌روز شده از تغییر فاز جمعیتی ایران خبر می‌دهد و در عین حال جنس تقاضای مسکن تا یک دهه آینده را ترسیم می‌کند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر مبنای تازه‌ترین اطلاعات جمعیتی ارائه شده از سوی مرکز آمار نشان می‌دهد همزمان با کاهش نرخ باروری در ایران و رسیدن آن به زیر سطح استاندارد نرخ جانشینی، کشور عملا از سال ۱۴۰۰ وارد فاز اول کهنسالی شده است.

ورود به فاز سالمندی در حالی از سال ۱۴۰۰ و همزمان با عبور سهم جمعیت سالمند (بیش از ۶۰ سال) از ۱۰ درصد کل جمعیت آغاز شده است که پیش‌بینی‌ها حاکی است تغییرات فاز جمعیتی در ایران در سال‌های پیش‌رو به سمت فاز‌های بعدی سالمندی ادامه خواهد داشت. این موضوع نه تنها ساختار‌های مختلف اجتماعی و اقتصادی را تحت تاثیر قرار خواهد داد بلکه افزایش پدیده «مجرد‌های سالمند» جنس تقاضای مسکن را در سال‌ها و دهه‌های آتی نیز تغییر می‌دهد. داده‌های به روز‌رسانی شده از تحولات جمعیتی کشور که در گفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با علی‌اکبر محزون، مدیرکل دفتر جمعیت مرکز آمار ایران اعلام شد نشان می‌دهد همزمان با کاهش آهنگ رشد جمعیت در کشور، سرعت رشد تعداد خانوار نیز افت کرده است. براساس آمارها، جمعیت کشور در سال ۹۹ به حدود ۸۴ میلیون و ۷۷۰ هزار نفر رسید. آمار‌های مربوط به تحولات جمعیتی از کاهش آهنگ رشد جمعیت در کشور خبر می‌دهد. آمار‌ها نشان می‌دهد در حالی که نرخ رشد سالانه جمعیت در دهه ۶۰ معادل ۹/ ۳ درصد بود این میزان در پنج ساله منتهی به سال ۹۵ به ۲۴/ ۱ درصد، در سال ۹۸ به ۲۳/ ۱ درصد و در سال ۹۹ به ۰۲/ ۱ درصد رسید.

این موضوع درباره تعداد خانوار‌ها نیز صادق است. هر چند میزان کاهش نرخ رشد تعداد خانوار‌های کشور به دلیل مسائل اجتماعی و فرهنگی همچون افزایش تعداد خانوار‌های تک‌نفره در سال‌های اخیر در مقایسه با سال‌های گذشته، کمتر از میزان افت نرخ رشد سالانه جمعیت کشور بوده است. تعداد خانوار‌های کشور که درسال ۹۵ برابر با ۲۴ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار بود در سال ۹۸ به ۲۵ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار و در سال ۹۹ به ۲۶ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار کاهش یافت. نگاهی به تغییرات مربوط به نرخ رشد سالانه خانوار نشان می‌دهد، این میزان در پنج ساله منتهی به سال ۹۵ معادل ۶۵/ ۲ درصد بوده است. این در حالی است که این میزان در سال ۹۸ به حدود ۲ درصد و در سال ۹۹ به ۲ درصد کاهش یافت. این آمار‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون نه‌تن‌ها آهنگ رشد جمعیت کاهش یافته است بلکه روند رشد تعداد خانوار‌های کشور نیز نزولی شده است. مهم‌ترین دلایل این موضوع را در چند عامل عمده می‌توان جست‌وجو کرد. کاهش نرخ باروری و سقوط نرخ جانشینی جمعیت ناشی از سقوط میزان زاد و ولد در کشور در سال‌های اخیر را می‌توان به عنوان مهم‌ترین دلیل این رویداد نام برد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد تعداد جمعیت و همچنین میزان خانوار‌های کشور به سه عامل عمده اعم از ولادت (زاد و ولد)، فوت و مهاجرت بستگی دارد. بنا بر اعلام کارشناسان آماری و صاحب نظران جمعیتی، از آنجا که تعداد فوتی‌ها و همچنین جمعیت مهاجر در مقایسه با میزان زاد و ولد کمتر یا اندک است، مهم‌ترین مولفه اثرگذار در تحولات جمعیتی، مربوط به نرخ باروری است. نرخ باروری در سال‌های اخیر به‌شدت کاهش یافته است. همزمان با کاهش نرخ باروری در سال‌های اخیر، خیز جمعیت به سمت کهنسالی آغاز شده است. آمار‌ها نشان می‌دهد سهم جمعیت کهنسال یا سالخورده از ۵ درصد در دهه ۸۰ هم‌اکنون به ۱۰ رسیده است.

آمار‌ها نشان می‌دهد در حالی که میزان زاد و ولد در سال ۹۴ برابر با یک میلیون و ۵۷۰ هزار نفر بود این میزان در سال‌های بعد به‌طور شوکه‌کننده‌ای کاهش یافته است. در سال ۹۷ میزان زاد و ولد به یک میلیون و ۳۶۶ هزار نفر و در سال ۹۸ به یک میلیون و ۱۹۸ هزار نفر کاهش یافته است. این میزان کاهش، نشان‌دهنده بحران جانشینی جمعیت در کشور است. نرخ جانشینی جمعیت در اصطلاح میزانی است که منجر به جبران «جمعیت از دست رفته» با جمعیت جدید می‌شود؛ جمعیتی که پس از فوت والدین به عنوان جمعیت جانشین والدین شناخته می‌شود. براساس استاندارد‌های جهانی، نرخ جانشینی جمعیت هم‌اکنون در دنیا ۱/ ۲ نفر است. این در حالی است که این نرخ در ایران به‌شدت کاهش یافته است. براساس تازه‌ترین آمارها، این میزان هم‌اکنون برای کل جمعیت مقیم ایران برابر با ۷۱/ ۱ نفر و برای ایرانیان مقیم کشور برابر با ۶۵/ ۱ نفر است. از دیدگاه کارشناسان این میزان یک عدد بحرانی و نشان‌دهنده خیز جمعیتی ایران به سمت کهنسالی است. نرخ جانشینی جمعیت کشور در سال ۹۶ یعنی تنها چهار سال گذشته نزدیک به نرخ جانشینی استاندارد در دنیا بوده است، اما هم‌اکنون و به سرعت این نرخ به زیر سطح جانشینی و در سطحی بحرانی سقوط کرده است. در سال ۹۷ این نرخ به ۹۷/ ۱ رسید، در سال ۹۸ معادل ۷۷/ ۱ و در سال ۹۹ برابر با ۷۱/ ۱ گزارش شد. این میزان در حالی مربوط به نرخ جانشینی جمعیت مقیم ایران (اعم از ایرانی و غیرایرانی) است که نرخ جانشینی جمعیت ایرانیان مقیم کشور از این میزان کمتر و بحرانی‌تر است.

این آمار‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون سرعت رشد جمعیت به دلیل کاهش شوکه‌کننده زاد و ولد، نسبت به سال‌های قبل کندتر شده است. همچنین آمار‌ها حاکی است سرعت رشد تشکیل خانوار نیز پایین آمده است که یکی از مهم‌ترین دلایل آن کاهش میزان ازدواج، کاهش سرعت رشد جمعیت و همچنین بالا رفتن سن ازدواج و تشکیل خانواده است.

ورود به فاز اول سالمندی

دومین رویداد و تحول بزرگ جمعیتی کشور به کاهش قابل توجه سهم جمعیت جوان کشور (گروه سنی ۱۵ تا ۲۹ سال) مربوط می‌شود. این رویداد را می‌توان به نوعی مکمل رویداد حرکت جمعیت کشور به سمت سالخوردگی عنوان کرد.

نگاهی به آمار‌های به روز‌رسانی شده نشان می‌دهد هم‌اکنون سهم این گروه سنی (گروه سنی جوانان) از یک‌سوم کل جمعیت در میانه دهه ۸۰ به یک‌پنجم کاهش یافته است. در مقابل سقوط سهم جمعیت جوانان، می‌توان به صعود سهم سالخورده‌ها از ۵ درصد دهه ۸۰ به ۱۰ درصد در سال ۱۴۰۰ اشاره کرد. پیش‌بینی‌های انجام شده نشان می‌دهد در سال جاری سهم سالمندان (گروه سنی بیش از ۶۰ سال) از ۱۰ درصد عبور خواهد کرد که این میزان معادل بیش از ۸ میلیون نفر سالمند تا پایان سال جاری است. کارشناسان جمعیتی معتقدند فاز اول سالمندی در ایران آغاز شده است. مطابق با تعاریف و استاندارد‌های جمعیتی، هم‌اکنون سه فاز سالمندی جمعیت وجود دارد. فاز اول سالمندی زمانی آغاز می‌شود که بیش از ۷ درصد جمعیت کشور سالمند باشند. با عبور سهم سالمندان از ۱۴ درصد کل جمعیت کشور، فاز دوم سالمندی آغاز می‌شود. مطابق با پیش‌بینی‌های به عمل آمده از سوی مرکز آمار ایران، در سال ۱۴۱۰، با عبور سهم جمعیت سالمند کشور از ۱۴ درصد فاز دوم سالمندی در کشور آغاز می‌شود.

بیشتر بخوانید: رکود بازار مسکن سنگین‌تر شد

در سال ۱۴۲۰ نیز مطابق با برآورد‌های به عمل آمده، کشور به مرز سالمندی مفرط جمعیتی می‌رسد. پیش‌بینی می‌شود در این سال حدود ۱۹ درصد از جمعیت کشور در گروه سنی سالمندی قرار داشته باشند. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد در سال ۱۴۳۰ جمعیت سالمند کشور ۲۶ درصد از کل جمعیت را به خود اختصاص خواهند داد و عملا در این سال کشور در دوره سالمندی مفرط قرار خواهد گرفت. با عبور سهم سالمندان از کل جمعیت کشور از مرز ۲۰ درصد، فاز سوم سالمندی که در حکم سالمندی مفرط جمعیتی است آغاز می‌شود. در واقع در حالی کشور در فاز اول سالمندی قرار گرفته است و زنگ خطر ورود کشور به فاز کهنسالی به صدا درآمده است که در پایان دهه پیش‌رو جمعیت کشور در فاز دوم سالمندی و در پایان دهه بعدی در فاز «سالمندی مفرط» (سهم نزدیک به ۲۰ درصدی) قرار خواهد گرفت.

این در حالی است که سهم گروه سالخورده‌ها از جمعیت کل کشور در نیمه دهه ۸۰ یعنی در سال ۸۵ (براساس آمار سرشماری نفوس و مسکن) معادل ۲/ ۵ درصد یعنی یک‌دوم سهم فعلی سالخورده‌ها از جمعیت بوده است. این سهم در سال ۹۰ به ۷/ ۵ درصد، در سال ۹۵ به ۱/ ۶ درصد و در سال ۹۸ به ۴/ ۶ درصد رسید. هم‌اکنون نیز براساس برآورد‌ها این سهم از ۱۰ درصد عبور کرده است. کاهش میزان زاد و ولد، سقوط نرخ جانشینی جمعیت به زیر سطح استاندارد و ورود جمعیت به فاز سالمندی ضرورت‌های جدیدی را در حوزه‌های مختلف اجتماعی و اقتصادی برای سیاستگذاران حوزه‌های مختلف از جمله سیاستگذار بخش مسکن ایجاد می‌کند.

واقعیت‌های جمعیتی نشان می‌دهد هم‌اکنون نرخ جانشینی جمعیت ایران زیر نرخ استاندارد و در چنین شرایطی احتمال رشد منفی جمعیت در سال‌های نه چندان دور تقویت می‌شود. از دیدگاه کارشناسان این میزان یک عدد بحرانی و نشان‌دهنده خیز جمعیتی ایران به سمت کهنسالی است. کارشناسان جمعیتی دگرگونی سبک زندگی در فرزندآوری ناشی از مشکلات اقتصادی، ساختار اجتماعی و کرونا را از مهم‌ترین دلایل کاهش این موضوع عنوان می‌کنند. این در حالی است که علاوه بر پیامد‌های ناگوار پیری جمعیت و پیشروی در فاز سالمندی، کارشناسان از اختلال در پیش‌بینی‌های جمعیتی به خاطر سقوط نرخ زادو‌ولد خبر می‌دهند. دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد برای ورود به فاز جدید جمعیتی و سازگاری با آن باید چند تمهید مهم اجتماعی و اقتصادی از سوی سیاستگذاران حوزه‌های مختلف به کار گرفته شود. محمد سالاری، پژوهشگر اقتصادی- اجتماعی در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: ورود به فاز سالمندی، امری اجتناب‌ناپذیر است و تنها با اعمال سیاست‌هایی همچون تشویق به فرزندآوری نمی‌توان از ورود ساختار جمعیتی کشور به فاز سالمندی جلوگیری کرد. وی در این باره تاکید کرد: لازم است تمهیدات اثربخش‌تری صورت بگیرد تا کشور بر‌ای مواجهه با دوره سالمندی آمادگی داشته باشد. وی یکی از مهم‌ترین این تمهیدات را «ضرورت سرمایه‌گذاری در نهاد‌های اجتماعی برای پشتیبانی از جمعیت رو به افزایش سالمند» در آینده اعلام کرد. به گفته وی باید سرمایه‌گذاری مناسبی در این زمینه هم به لحاظ اجتماعی و فرهنگی و هم از نظر اقتصادی صورت بگیرد. لازم است نهاد‌هایی برای پشتیبانی از جمعیت سالمند کشور در سال‌های آینده ایجاد شود به‌ویژه اینکه جمعیت سالمند مجرد رو به افزایش است. در صورتی که تمهیدات مناسبی در این زمینه صورت نگیرد می‌توان با تعداد زیادی از سالمندان مواجه شد که به دلیل ناتوانی ناشی از کهولت سن و زیست تک‌نفره، در آپارتمان‌های خود در شهر‌ها زندانی شوند.

سالاری همچنین با اشاره به ضرورت برنامه‌ریزی در حوزه‌های اقتصادی برای هدایت سرمایه‌ها به سمت سرمایه‌گذ‌اری‌های مولد برای تامین مالی پشتیبانی از سالمندان در سال‌ها و دهه‌های پیش‌رو به سیاستگذاران هشدار داد از اتلاف سرمایه در طرح‌هایی مانند ساخت انبوه مسکن خودداری کنند. چرا که در آیند‌ه نه چندان دور، حتی نیاز به مسکن و جنس تقاضای مسکن نیز دچار دگرگونی ناشی از تحولات جمعیتی خواهد شد. به عبارتی تغییر جنس تقاضای مسکن در یک دهه پیش‌رو و تشدید آن در دهه آتی به واسطه «ورود حجم بالای مجرد‌های سالخورده به این بازار» امری اجتناب‌ناپذیر است که به زودی سیاستگذار حوزه مسکن با آن مواجه خواهد شد.

دیدگاه‌های کارشناسی در این زمینه نشان می‌دهد واحد‌های مسکونی بزرگ‌متراژ واقع در ساختمان‌های مرتفع، نامناسب‌ترین مکان‌ها برای سکونت سالمندان به‌ویژه در سال‌ها و دهه‌های آتی است. سالمندان مجرد که روز به روز تعداد آن‌ها در حال افزایش است و در دهه‌های پیش‌رو بخش قابل توجهی از جمعیت کشور را به خود اختصاص خواهند داد به واحد‌های مسکونی مناسب‌تری برای سکونت نیاز خواهند داشت.

از این رو توجه به تحولات جمعیتی کشور به ویژه ورود کشور به فاز سالمندی جمعیت افق سیاستگذاری مسکن دست‌کم تا سال ۱۴۱۰ (یک دهه آینده) را پیش‌روی سیاستگذار این بخش قرار می‌دهد. آمار‌های به روز‌رسانی شده از تحولات جمعیتی کشور نشان می‌دهد لازم است دولت و مدیریت شهری ضمن برنامه‌ریزی برای افزایش سطح دسترسی به خدمات آنلاین شهری برای شهروندان و ایجاد زیرساخت‌های مربوط به آن، ساخت‌وساز‌های بیرون از هسته درونی شهر‌ها را کنترل کنند. این ساخت‌وساز‌ها اگر چه ممکن است در حال حاضر مورد استقبال برخی از گروه‌های جمعیتی قرار داشته باشند، اما در صورتی که امکان دسترسی به همه خدمات مورد نیاز سالمندان در آینده در نزدیکی آن‌ها فراهم نشود به زندان‌های مرتفع انباشته از سالمندان تنها تبدیل خواهند شد که حتی توانایی خروج از منزل خود برای رفع نیاز‌های زیستی، درمانی و ... را نیز نخواهند داشت.

پیش‌تر کارشناسان نسبت به بحران خانه‌های بزرگ‌متراژ برای سالمندان در سال‌های آینده هشدار داده بودند. محمد سالاری در این زمینه به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: یکی از مهم‌ترین مسائلی که در سال‌های آینده با آن مواجه خواهیم بود وجود خانه‌های بزرگ‌تر از ۱۰۰ مترمربع است. خانه‌های با این مساحت، در کهنسالی، خود به معضل جدی همین جمعیت و البته برای کل جامعه تبدیل می‌شوند. زیرا در حوزه خانوادگی، با خانوار‌های کم‌جمعیت و اغلب کهنسال مواجه خواهیم شد که به ناچار بخش‌هایی از خانه خود را به ندرت استفاده خواهند کرد. نگهداری این خانه‌ها از نظر نظافت، گرمایش و سرمایش، استهلاک و مرمت، برای آن خانوار‌ها هر روز سخت‌تر و پرهزینه‌تر خواهد شد؛ و در حوزه اجتماعی با تهدید بحران انرژی که سال‌های آینده گریبان جامعه را خواهد گرفت، سرانه زیربنای بیش از ۲۵ متر مربع، امکان پشتیبانی زیرساختی جامعه را از آن‌ها بسیار سخت خواهد کرد. اما اثر روانی این خانه‌های بزرگ بر این جمعیت، ایجاد حس تنهایی، افسردگی، وهم، ترس و انزوا است.

عمق دید در این خانه‌ها به حدی است که از توان درک سالمندان خارج است و ادامه حیات سالمندان را به مخاطره می‌اندازد. این در شرایطی است که ساختار‌های فکرنشده و انعطاف‌ناپذیر این خانه‌ها امکان کوچک شدن یا تقسیم شدن خانه‌ها را برای آن‌ها بسیار سخت و تا حدودی نشدنی می‌کند. به اعتقاد وی، خانه‌های مناسب زندگی در دوره سالمندی، باید در حدی کوچک باشد که آن‌ها بتوانند چه از نظر هزینه و چه نیروی انسانی فردی خودشان از پس اداره آن‌ها برآیند. آن‌ها باید بتوانند با کمترین هزینه و کمترین زمان، دما و شرایط آسایش را فراهم کنند. از سوی دیگر، ساخت‌وساز‌های دولتی و مجتمع‌های پراکنده در شهر‌های جدید در بیابان‌ها و در کوهستان‌های پرشیب، حتی اکنون نیز دسترسی بسیار نامناسبی برای ساکنان دارد، چه برسد به زمانی که ساکنان آن به کهنسالی برسند؛ بنابراین تداوم و پافشاری بر این سیاست‌ها، آسیب‌زننده خواهد بود.