کوچ پایین‌ شهرنشینان به حاشیه تهران/ آیا قیمت اجاره‌ها در پاییز کاهش می‌یابد؟

اقتصاد۲۴- مریم وحیدیان: بحران تورم مسکن در سال‌های اخیر موجب از بین رفتن قدرت خرید متقاضیان مسکن شده که این امر نیز در رشد جمعیت اجاره نشین خود را نشان داده است.

کوچ پایین‌شهرنشینان به حاشیه تهران

تابستان امسال در حالی که فصل نقل و انتقالات در حوزه مسکن را پشت سر می‌گذاشتیم، رشد اجاره‌بها به حدی رسیده بود که عملاً شاهد رکود قرارد‌ها بودیم.بسیاری از فایل‌های قدیمی و نامرغوب با قیمت‌های بالا برای اجاره گذاشته شده بود. اگرچه میزان قیمت‌گذاری دستوری در حوزه مسکن عملاً به صفر می‌رسد، همیشه بحران خرید و فروش و اجاره وجود داشته است و نه تنها کنترل قیمت رخ نداده بلکه در مقطعی با رشد فزاینده حباب مسکن نیز مواجه بوده‌ایم.

با اینحال این روز‌ها با نزدیک شدن به پایان تابستان اجاره‌بها کاهش داشته است و امید اجاره‌نشین آن برای تهیه سرپناه افزایش یافته است.

بیشتر بخوانید: رهن و اجاره آپارتمان در نواب چقدر پول می خواهد؟

بررسی فایل‌های اجاره در نقاط مختلف شهر تهران نشان می‌دهد که اجاره‌بها در تابستان ۱۴۰۰ نسبت به تابستان سال گذشته بین ۵۰ درصد و در برخی موارد تا ۱۵۰ درصد رشد داشته است. این درحالی است که در پی شیوع کرونا، ستاد مقابله با کرونا اعلام کرد، نباید اجاره‌بها بیش از ۲۵ درصد بالا برود. اگرچه حتی آمار‌های رسمی نیز این رقم را تایید نکرده و آمار تیرماه ۱۴۰۰ رسمی می‌گوید اجاره‌بها در تهران ۳۵ درصد و در کل کشور حدود ۳۹ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. این درحالی است که تورم نقطه‌ای در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته بیش از ۲۹ درصد رشد داشته است. اگرچه آمار‌های رسمی رقمی از متوسط افزایش اجاره بها ارائه می‌دهند، اما مشاهدات میدانی در برخی نقاط از نرخ رشدی بیش از این آمار و ارقام حکایت دارند.
چند برابری شدن اجاره‌بها موجب شد تا خیلی اجاره‌نشین آن محلات پایین شهر تهران به حاشیه شهر‌ها کوچ کرده و حاشیه‌نشینان نیز به شهر‌های دیگر و کارتن خوابی رو بیاورند. براساس آخرین آمار در سال ۹۷ بیش از ۲۵ هزار کارتن خواب در تهران وجود دارد. زندگی این مردم بی‌خانه و سرگردان در حاشیه شهر‌ها به مرز نابودی کشیده شده است. این رای باید در کنار عدم اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال‌های اخیر گذاشت که غالباً خانه‌های مرفه‌نشینان محلات بالاشهر تهران و خانه‌های احتکار شده توسط دلالان و بساز و بفروش‌ها هستند.

علل افزایش اجاره‌بها در ایران

هادی حق‌شناس، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار اقتصاد۲۴ با اشاره به علل افزایش اجاره‌بها در تهران اظهار داشت: برخلاف کالاهای مصرفی، مسکن هم کالای مصرفی، هم سرمایه‌ای و هم مولد درآمد است؛ بنابراین از این نظر بازار مسکن از مولفه‌های گوناگونی تاثیر می‌پذیرد و از این نظر چند وجهی است. وقتی اقتصاد در شرایط رکوردی است، مسکن پناهگاهی برای پول است. اگر پول بیشتری داشته باشند به جای ارز و سکه، مسکن می‌خرند. 

او در توضیح افزایش قیمت به دلایل افزایش تقاضا در سال‌های اخیر اشاره کرده و گفت: اولاً تولید پایین مسکن و اخلال در بازار در افزایش قیمت مسکن در این سالها موثر بوده است. دوماً افزایش تقاضای مسکن به علت افزایش نرخ طلاق و به دلیل ازدواج سالانه، مستأجران قبلی و نوسازی بافت‌های فرسوده رخ داده است. سوماً تورم ۴۰ درصدی در کشور منجر به افزایش هزینه ساخت و کاهش تولید مسکن می‌شود. همیشه تقاضا برای مسکن بنا به دلایل مختلف تحریک می‌شود. حال آنکه عرضه ممکن است دچار مشکل شده و کاهش یابد. در نتیجه قیمت‌ها به شدت رشد می‌کند. علیرغم اینکه توان خرید وجود ندارد. 

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به پایین آمدن قدرت خرید مسکن گفت: در حال حاضر در تهران کمترین قیمت هر متر واحد مسکونی به ۳۰ میلیون تومان رسیده است که برای خرید یک واحد ۷۰ متری برابر با حدود ۲ میلیارد تومان سرمایه می‌طلبد که عملاً برای یک کارمند و کارگری غیرممکن است تا این سرمایه را در یک روند عادی تامین کند. 

حق‌شناس به پیش‌بینی بازار مسکن در ماه‌های اخیر اشاره کرده و تصریح کرد: قیمت اسمی مسکن در شرایطی ممکن است ثابت باشد اما با وجود تورم در آن دوره زمانی، می‌توان گفت قسمت واقعی مسکن کاهش یافته است. ارزش واقعی در این شرایط کاهش پیدا کند. در چند ماه آینده بعید است که قیمت اسمی مسکن تغییری کند اما به لحاظ قیمت واقعی ممکن است شاهد کاهش قیمت باشیم. البته آنهم در شرایطی که افزایش تولید مسکن را نیز شاهد باشیم. مسئله مهم‌تر این است که باید اقتصاد به رونق بازگردد. 

او ادامه داد:منظور از رونق این است که مردم پولشان را از مسکن خارج کرده و به حوزه کسب و کار ببرند. تا زمانی که مسکن به پناهگاه پول تبدیل شده انتظار کاهش در قیمت مسکن را نداریم. 

و در پایان خاطرنشان کرد: سود بلند مدت سرمایه‌گذاری در زمین، مسکن، دلار و خودرو سرمایه‌گذاری در ایران یکسان است. این زمان متناسب با اقتصادهای مختلف متفاوت است. زمان بلند مدت در کشورهای توسعه‌یافته شاید یکسال باشد اما در ایران بین ۳ تا ۵ سال است. افزایش قیمت مسکن موجب کوچ مردم به محلات پایین‌تر خواهد شد و برخی را از حاشیه شهرها به شهرهای دیگر منتقل خواهد کرد.