خروج خریداران سرمایه‌ای از بازارمسکن/چرا خریداران مصرفی بیشتر شد؟

اقتصاد ۲۴-آخرین گزارش مسکنی بانک مرکزی که در غیاب گزارش‌های بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی، به عنوان متولی اعلام وضعیت این بازار دارایی شناخته می‌شود، حاکی از خروج بازار مسکن از التهاب‌های حاصل از گمانه زنی‌ها و پیش بینی بازار‌ها در خصوص ریسک آتی اقتصادی کشور و ورود به فاز ثبات است.
بر اساس این گزارش، اگرچه تعداد معاملات مسکن در آذر ماه ۱۴۰۰ رشد ۲۸۲.۵ درصدی نسبت به آذر ماه ۱۳۹۹ و ۳۳.۸ درصدی نسبت به آبان امسال داشته، اما رشد متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مقایسه با ماه قبل (آبان ۱۴۰۰) رشد اندک ۱.۸ درصدی داشته است. هرچند که نسبت به آذر سال گذشته این شاخص (متوسط قیمت هر متر مربع مسکن) افزایش ۲۱.۱ درصدی را نشان می‌دهد.

هرچند که از ابتدای امسال، آهنگ رشد ماهانه قیمت مسکن در مقایسه با این شاخص در سال گذشته، به شدت افت کرده بود، اما برخی پیش بینی‌ها در پی افزایش قیمت دلار در اوایل پاییز امسال، حاکی از احتمال اثرگذاری آن بر سایر بازار‌های دارایی از جمله بازار مسکن با یک فاصله یک تا دو ماهه بود که گزارش بازار مسکن در آذر ماه امسال با وجود رشد مناسب تعداد معاملات مسکن، چنین پیش بینی‌هایی را رد کرد.

بیشتر بخوانید: مردان مجرد آماده ثبت نام در نهضت مسکن باشند

ضمن اینکه احتمال حفظ همین آهنگ رشد تعداد معاملات از یک سو و عدم افزایش قیمت مسکن از سوی دیگر در ماه‌های پایانی سال نیز وجود دارد.
با این حال برخی کارشناسان نیز هستند که با این پیش بینی‌ها موافق نیستند و همچنان بر وجود رکود تورمی در بازار مسکن اصرار دارند.

نگاهی به برخی علل رشد معاملات مسکن در آذر ماه

به گفته برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن، اقدام بانک عامل بخش مسکن در پی حذف نیمی از اوراق تسهیلات مسکن برای دریافت وام خرید مسکن که به خاطر افزایش قیمت این برگه‌ها در بازار سرمایه رخ داده، می‌تواند از عوامل اثرگذار در رشد ناگهانی تعداد معاملات مسکن در آذر ماه امسال باشد.
گفته می‌شود یکی دیگر از علل افزایش رغبت به خرید واحد‌های مسکونی مصرفی در ماه گذشته، افزایش بی محابای اجاره بهای مسکن و رشد عجیب بازدهی سرمایه گذاری در بازار اجاره مسکن نسبت به سایر بازار‌های دارایی موازی است که سبب شده این بازار (رهن و اجاره مسکن) رتبه نخست بازدهی در بازار‌های موازی را طی ۹ ماهه نخست سال به خود اختصاص دهد.
اگرچه افت شدید بازدهی بازار مسکن که در رشد‌های ماهانه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی مشهود است، سبب خروج خریداران سرمایه از بازار مسکن شده، اما افزایش بازدهی اجاره بها از یک سو و امکان تهیه واحد‌های مسکونی با قیمت‌های مناسب‌تر از سوی دیگر، به افزایش ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن منجر شده است.

بیشتر بخوانید: زمین‌خواری در یک سال دو برابر شد

افزایش سهم قابل توجه آپارتمان‌های نسبتاً ارزان قیمت‌تر که متراژ مصرفی پایتخت (کمتر از ۷۵ متر مربع) دارند و در مناطق جنوبی شهر واقع شده‌اند، به ۶۲ درصد واحد‌های مسکونی معامله شده از کل معاملات آذرماه، شاهدی بر این مدعاست؛ این تعداد واحد مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت آذر ماه هر متر مربع مسکن در پایتخت (۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان) معامله شده‌اند.

کارشناس اقتصاد مسکن: علت رشد معاملات مسکن در آذر امسال، ثبات حاکم بر بازار‌ها بود

در همین ارتباط خشایار باقرپور کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر درباره وضعیت بازار مسکن پایتخت و نتایج حاصل از گزارش ماهانه بانک مرکزی اظهار کرد: سیر افزایش قیمت دقیقاً منطبق بر اعداد و ارقامی است که پیش بینی کرده بودم و بر همین مدار نیز پیش رفته است.
وی درباره دلیل افزایش ۳ برابری حجم معاملات مسکن در آذر ماه امسال نسبت به ماه مشابه در سال قبل گفت: آذر ماه سال گذشته که دوره برگزاری انتخابات ریاست جمهوری آمریکا بود و مردم به گمان اینکه با پیروزی بایدن، بلافاصله برجام احیا و دلار به شدت نزولی می‌شود و همچنین قیمت مسکن نیز از قیمت دلار تبعیت خواهد کرد، معاملات مسکن را کاملاً متوقف کرده بودند که عملاً بازار راکد و به عبارت بهتر توقف بی سابقه‌ای را تجربه کرد.

بیشتر بخوانید: فروش صوری مسکن با روش‌های عجیب

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران افزود: در اتفاقی که سال گذشته در بازار مسکن افتاد، ارسال سیگنال‌های غیرکارشناسی برخی مسئولان و فعالان صنف مشاوران املاک سهم به سزایی داشت و متأسفانه تا چند ماه آثار منفی بر بازار و کاهش گردش نقدینگی در صنعت ساختمان به جا گذاشت.

وی ادامه داد: با این حال اگرچه روند معاملات مسکن مثبت نبود و بازار دچار رکود بود، اما اتفاق مثبتی که در ماه‌های ابتدایی امسال در بازار مسکن رخ داد، توقف افزایش بی رویه قیمت‌ها بود که به رکود غیر تورمی منجر شد؛ هر چند که به فاصله چند ماه بازار به سمت واقع گرایی حرکت کرد و مجدداً روند معاملات به آرامی به سمت سیر طبیعی خود حرکت کرد.

رشد اجاره بهای مسکن جای رشد قیمت مسکن را گرفته است

باقرپور تصریح کرد: در ماه‌های اخیر با ۲ پدیده متفاوت‌تر در بازار مسکن نسبت به سال‌های گذشته مواجه بودیم:
۱. رشد بالاتر هزینه‌های تولید در اثر تورم شدید نهاده‌های تولید مسکن نسبت به نرخ رشد قیمت‌ها که در عمل توقف اجرای بسیاری از پروژه‌های ساختمانی را به همراه داشت؛ چرا که کاهش قدرت خرید، امکان رونق سریع‌تر بازار را از بین برده بود و شیب افزایش حجم معاملات دلچسب نبود

۲. شیب تند افزایش قیمت‌ها از بازار خرید و فروش به سمت بازار اجاره حرکت کرد و تقریباً در تمام ماه‌های سال ۱۴۰۰، افزایش میانگین اجاره بها رقمی بالاتر از افزایش قیمت خرید مسکن نسبت به ماه مشابه در سال گذشته را در آمار‌های ماهانه بانک مرکزی به نمایش گذاشت

از تأثیر رشد اندک ماهانه قیمت مسکن بر رشد یک ساله نرخ‌ها غافل نشویم

وی خاطرنشان کرد: نهایتاً از این نکته نباید غافل شد که همین شیب کند افزایش ماهانه قیمت‌ها در بازار مسکن، در پایان سال برآیندی بیش از ۳۰ درصد افزایش نسبت به ابتدای سال را رقم خواهد زد که کاهش بیش از پیش قدرت خرید را در بازار به همراه خواهد داشت و چشم انداز روشنی در این حوزه نمی‌بینم.

نهضت ملی مسکن تأثیر مثبتی بر قیمت‌ها در بلند مدت دارد

این فعال صنعت ساختمان بیان کرد: اجرای طرح نهضت ملی مسکن، به شرط تحقق اهداف، رعایت پارامتر‌های کیفی و اجرای برنامه‌ها مطابق زمان بندی، قطعاً در بلند مدت آثار مثبتی برای دهک‌های پایین جامعه در پی خواهد داشت و مهمترین نتیجه آن تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است. هرچند که ابهامات مالی این طرح در ساز و کار اجرا و همچنین نحوه بازپرداخت تسهیلات، هنوز در اذهان عمومی جامعه مرتفع نشده است.

مهر