کاهش ۳۲ درصدی ساخت و عرضه مسکن

اقتصاد۲۴- بانک مرکزی در گزارش نماگر‌های اقتصادی عنوان کرده تعداد کل پروانه‌های ساخت‌وساز برای کل مناطق شهری از ۱۱۸.۶ هزار فقره در سال ۹۶ به ۱۶۳.۴ هزار فقره در سال ۹۹ رسید. این در حالی است که پروانه‌های صادرشده برای تهران طی این مدت کاهشی ۴۱ درصدی داشته و از ۱۰.۳ هزار فقره به ۷.۲ هزار فقره رسیده است. نکته در این است که علاوه بر کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در تهران، سطح زیربنای واحد‌های ساخته‌شده نیز کم شده؛ ۱۲.۸ میلیون مترمربع در مقابل ۱۰.۸ میلیون مترمربع. تغییر جهتی کاملا قابل پیش‌بینی برای متقاضیان مسکن. دیگر گزارش این نهاد پولی از تحولات آذرماه بازار مسکن در پایتخت نشان داد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۳۲.۵ میلیون تومان افزایش یافته که حدود ۳۱ درصد از کل خانه‌هایی که در این ماه معامله شدند بین ۵۰ تا ۷۰ متر مساحت داشته‌اند.

با کنار هم قراردادن داده‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت و نماگر‌های ساختمانی کشور می‌توان به این نتیجه رسید که در شش ماه نخست سال جاری این بخش در تهران به رکودی وارد شده که یکی از نشانه‌های آن تورم ۷۱۰ درصدی برای تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و ۴۳۳.۵ درصدی برای خدمات ساختمانی تا آخر سال گذشته است.

با توجه به روندی که در سال ۹۹ و شش ماه نخست سال جاری وجود داشته، به نظر نمی‌رسد متوسط قیمت خانه در تهران کاهش یابد. دولت درصدد است بار دیگر به میدان ساخت مسکن وارد شود و مانند طرح مسکن مهر، افراد آسیب‌پذیر و متوسط را خانه‌دار کند. اگرچه آورده اولیه و اقساط این طرح نیز جنجال‌های زیادی به پا کرده؛ ۱۵۰ میلیون تومان برای گرفتن وام ۴۵۰ میلیون تومانی، ۳۶۵۰ برابر حداقل دریافتی یک فرد متاهل یا یک فرزند است. در صورت ثبت‌نام این افراد می‌بایست ماهانه بین یک میلیون ۸۰۰ هزار تا ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اقساط پرداخت کنند که با توجه به تورم و سود ۱۸ درصدی تسهیلات افزایش می‌یابد. پیش‌تر هم دولت‌ها برای ساخت مسکن با تسهیلات بانکی دست به کار شده‌اند که نتیجه آن تورم بالا برای جامعه بود. اما آیا خروجی این طرح خانه‌دار کردن اقشار نیازمند و متوسط است یا افراد آسیب‌پذیر مقروض که در نهایت خانه‌دار نشدند؟

بیشتر بخوانید: بهترین فایل‌های خرید و اجاره در شمال شهر تهران را در کیلید بیابید

افزایش قیمت مسکن در ۱۰ سال

فروردین سال ۹۰ متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود. در آن سال حداقل دستمزد ماهانه ۳۳۰ هزار تومان اعلام شد؛ مقایسه میان اعداد و ارقام نشان می‌داد که یک کارگر با فرض پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه خود بعد از ۴۵ سال صاحب خانه‌ای ۶۰ متری در محله‌ای با قیمت‌های پایین‌تر از متوسط کشور می‌شد. حال آنکه در سال جاری مدت زمان مورد انتظار برای خانه‌دار شدن، افزایش بیشتری یافته است. به گونه‌ای که یک فرد برای خرید ۶۰ متر واحد مسکونی به ۹۳ سال افزایش یافت. طی ۱۰ سال اخیر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران جهشی ۱۷۰۵ درصدی داشته؛ به همین نسبت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن نیز افزایش یافته است. در این سال‌ها تورم و نوسانات ارزی مهم‌ترین بازیگران اقتصاد بودند که هر از چند گاهی با یک جهش چند ده درصدی، اقتصاد را غافلگیر کرده و قدرت خرید را کاهش می‌دادند.

مشکل از عرضه هم هست

داده‌های بانک مرکزی از بخش مسکن نشان می‌دهد در ۴ سال اخیر و همراستا با کاهش قدرت خرید خانواده‌ها به دلیل بالا رفتن تورم، عرضه مسکن در کل کشور نیز روندی نزولی داشته؛ به گونه‌ای که در شش ماهه نخست سال جاری کل تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده حدود ۶۲.۴ هزار فقره بودند که نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهشی ۳۱.۴ درصدی داشته‌اند. تا شهریور سال جاری برآورد سطح زیربنای طبقات ساختمان‌ها براساس پروانه‌های صادرشده حدود ۴۲ میلیون متر مربع است که باز هم نسبت به مدت مشابه سال گذشته افتی ۱۶ درصدی در متراژ داشته است.

مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد طی یک سال منتهی به شهریور سال جاری سلیقه متقاضیان در بازار مسکن بنا به اجبار کاهش قدرت خرید و افزایش متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی، تغییر کرده و حتی سازندگان مسکن نیز برای واحد‌هایی با متراژ کم درخواست جواز و پروانه می‌دهند. نکته داده‌های بانک مرکزی در این است که همزمان با کاهش ساخت‌وساز در تهران، سایر شهر‌ها و حتی شهر‌های بزرگ در وضعیت خوبی به سر می‌برده و حتی افزایشی در دریافت مجوز‌های ساختمانی داشته‌اند. بر این اساس از کل ۱۶۳.۴ هزار فقره پروانه‌ای که در سال ۹۹ صادر شد، سهم تهران ۷.۲ هزار و سهم شهر‌های بزرگ نیز حدود ۴۲ هزار فقره است؛ به بیان دیگر شهر‌هایی که بیشترین تعداد سکنه را دارند در سال گذشته تنها ۳۰ درصد از کل پروانه‌های ساختمانی را دریافت کردند.

درخواست مجوز سالانه؛ ۱۶۳ هزار فقره

همزمان با کاهش جواز‌های صادرشده برای تهران، ساخت‌وساز در سایر شهر‌ها رونق گرفته است که شاید مهم‌ترین دلیل آن بالا بودن متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران و مهاجرت معکوس افراد از تهران و حتی سایر کلانشهر‌ها به شهر‌های کوچک باشد؛ تعداد کل پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای مناطق شهری به جز تهران و شهر‌های بزرگ در سال ۹۶ حدود ۸۴.۴ هزار فقره بود که در سال ۹۹ به ۱۱۴.۳ هزار فقره رسید. در این مدت برآورد سطح زیربنای طبقات ساختمان‌ها براساس پروانه‌های صادرشده نیز از ۳۲.۸ میلیون مترمربع به ۴۹.۵ میلیون مترمربع رسید.

افزایش ۵۰ درصدی در زیربنای واحد‌های مجوز گرفته نشان می‌دهد که خرید خانه در «سایر شهرها» به جز تهران و کلانشهر‌ها همچنان دست‌یافتنی است. البته اقبال به سایر شهر‌ها تنها در تعداد مجوز‌ها یا متراژ واحد‌های مجوز گرفته برای ساخت محدود نمی‌شود، بلکه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این شهر‌ها طی سال‌های ۹۶ تا ۹۹ افزایشی ۳۶۲ درصدی داشته؛ بیشتر از اقبال سرمایه‌گذاران به ساخت خانه در تهران و شهر‌های بزرگ. بر این اساس کل سرمایه‌گذاری در مناطق شهری به جز پایتخت و شهر‌های بزرگ از ۲۸.۸ هزار میلیارد تومان به ۱۳۳ هزار میلیارد تومان رسیده؛ این در حالی است که سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز‌های پایتخت در این مدت جهشی ۳۲۲ درصدی داشته و از ۱۸.۳ هزار میلیارد تومان به ۷۷.۳ هزار میلیارد تومان افزایش داشته است.