حباب قیمت مسکن چقدر واقعی است؟

اقتصاد۲۴- بررسی‌ها درباره نسبت‌های متعارف بین نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ رشد نقدینگی و تورم عمومی و همچنین رابطه سنتی قیمت ملک و نرخ دلار نشان می‌دهد سطح میانگین قیمت آپارتمان‌ها در پایتخت، دست‌کم ۱۲درصد بالاتر از «سطح متعارف» است.

این وضعیت نتیجه «اضافه‌پرش» قیمت‌ها طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ است که باعث شد بازار مسکن نیز مثل دیگر بازار‌های موازی، چربی به خود بگیرد. سال گذشته تحت تاثیر «ریزش نرخ‌های بازدهی» عملیات مقدماتی چربی‌سوزی قیمت مسکن نیز شروع شد و به شکل افت حدود ۱۰درصدی «قیمت واقعی» بروز کرد.

در این مقطع با وجود آنکه بستر اولیه کاهش قیمت مسکن فراهم است، اما آینده یک متغیر برون‌زای اصلی، تعیین کننده ادامه مسیر است. در صورت تعیین تکلیف این متغیر – ریسک غیراقتصادی- دو مانع درونی بازار ملک برای کاهش قیمت نیز برطرف خواهد شد.

استعداد بازار مسکن شهر تهران برای عقب نشینی سطح متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی، در ادامه فازپساجهش ملکی، سنجش شد. در حالی که برآیند همه آمار‌ها و بررسی‌ها از وضعیت قیمت مسکن در سال‌های اخیر نشان‌دهنده وجود اضافه پرش قیمتی در این بازار به دنبال جهش سه ساله قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۹۷ تا انتهای ۹۹ است، یک سوال کلیدی آن است که حال که بازار معاملات مسکن از سال گذشته در فاز پساجهش و در مسیر «چربی سوزی» قرار گرفته است، بازار مسکن شهر تهران هم اکنون از چه میزان استعداد برای کاهش قیمت برخوردار است؟

سال گذشته قیمت واقعی مسکن در کل سال و قیمت اسمی در سه ماه، در شهر تهران کاهش داشت. هم اکنون و در ادامه فازپساجهش ملکی، بررسی‌ها از وجود ظرفیت کاهش قیمت حکایت دارد. شرایط فعلی دربردارنده حمایت اکثریت متغیر‌های برون زا، از «فاز پساجهش مسکن» به شکل کاهش قیمت اسمی یا دست کم کاهش بیشتر قیمت واقعی است.

«حداقل» و «متوسط» استعداد کاهش قیمت

یکسال بعد از شروع فازپساجهش ملکی در پایتخت و کاهش ۱۰‌درصدی متوسط قیمت واقعی مسکن در سال ۱۴۰۰، بررسی وضعیت متغیر‌های درون زا و برون زا اثرگذار بر تحولات ملکی پایتخت نشان می‌دهد، در ادامه فازپساجهش، متوسط قیمت اسمی مسکن در شهر تهران استعداد حداقل ۱۲‌درصد کاهش را دارد. این در حالی است که قیمت اسمی مسکن همچنین به طور متوسط استعداد کاهش ۲۰‌درصدی را نیز در خود جای داده است. استعداد بازار مسکن شهر تهران برای کاهش سطح متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی، با توجه به نسبت تورم مسکن با متغیر‌های اثرگذاری همچون نرخ رشد نقدینگی، نرخ دلار، تورم عمومی و همچنین سایر متغیر‌ها محاسبه شده است که از درون وبیرون بازار مسکن بر تحولات قیمتی و حجم خرید وفروش املاک مسکونی پایتخت تاثیرگذار هستند. برآیند کلی از روند ۵ ساله نوسان قیمت در هر کدام از این متغیر‌ها نشان می‌دهد، فاز چربی سوزی قیمتی در بازار مسکن شهر تهران در ادامه فازپساجهش ملکی که از سال ۱۴۰۰ آغاز شد، در سال‌جاری نیز می‌تواند ادامه داشته باشد.

در این گزارش همچنین با تفکیک دو گروه مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران، از وجود استعداد بیشتر برای چربی سوزی قیمتی در نیمه شمالی پایتخت خبر داده است. آمار‌ها نشان می‌دهد هم اکنون استعداد کاهش قیمت در مناطق شمالی شهر تهران بیش از استعداد کاهش قیمت در مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت است.

مقایسه با سایر متغیر‌ها

قیمت مسکن وتحولات مربوط به آن، رابطه مستقیم وتنگاتنگی با تغییر وتحولات قیمت‌ها در چند مولفه بیرونی و درونی اثرگذار بر بازار ملک دارد. این پارامتر‌های مهم و اثرگذار از چند زاویه تحولات قیمت واحد‌های مسکونی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند و در واقع می‌توان گفت افزایش یا کاهش قیمت مسکن در هر دوره‌ای تابعی از افزایش یا کاهش قیمت‌ها در این پارامتر‌های مهم است.

بازار معاملات مسکن از بیرون تحت‌تاثیر چند پارامتر مهم یعنی «تغییرات حجم نقدینگی»، «تغییر نرخ دلار» و همچنین «وضعیت تورم عمومی» است. این در حالی است که از درون این بازار تغییر وتحولات مربوط به هزینه‌های ساخت شامل «تورم زمین» و «تغییرات قیمت در بازار مصالح ساختمانی»، وضعیت قیمت‌ها و تورم در بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند. برآیند روند رشد این متغیر‌ها به طور کلی نشان‌دهنده «استعداد بازار مسکن برای کاهش قیمت اسمی در فازپساجهش» است.

از آنجا که میزان رشد قیمت مسکن در شکل متعارف بازار نسبت معناداری با رشد نقدینگی دارد، آمار‌های مربوط به نرخ رشد نقدینگی در بازه زمانی ۵ سال اخیر (ابتدای ۹۶ تا انتهای ۱۴۰۰) نشان‌دهنده اضافه پرش قیمتی در بازار مسکن و وجود استعداد برای بازتنظیم تورم مسکن با نرخ رشد نقدینگی است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد، در ۵ سال اخیر، حجم نقدینگی ۵/ ۳ برابر شده است. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی ۳/ ۸ برابر شده است.

بیشتر بخوانید: پیش بینی تلخ از قیمت‌ها در بازار مسکن

این میزان نشان‌دهنده اضافه پرش قیمت در بازار مسکن در مقایسه با تغییرات حجم نقدینگی است. از سوی دیگر و در حالی که به شکل سنتی همواره بین قیمت دلار و تغییرات آن با قیمت مسکن وتحولات آن، رابطه تنگاتنگ و مستقیمی وجود دارد، مقایسه تغییرات قیمت در این دو بازار نیز نه تنها وجود اضافه پرش محسوس در بازار معاملات مسکن در ۵ سال اخیر را تایید می‌کند که در عین حال میزان استعداد کاهش قیمت اسمی مسکن در فازپساجهش و چربی سوزی قیمتی را نیز نشان می‌دهد.

در فاصله سال‌های ۹۶ تا پایان ۱۴۰۰، قیمت دلار ۳/ ۷ برابر شده است؛ این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۳/ ۸ برابر شده است. در ارتباط با تورم عمومی نیز این گونه است. قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار‌ها که نشان‌دهنده میزان تورم عمومی است، در ۵ سال اخیر، ۴ برابر شده است.

در حالی که نرخ تورم مسکن در این بازه زمانی، بیش از دو برابر تورم عمومی بوده است. میزان افزایش قیمت مسکن در ارتباط با تغییرات قیمت در این سه مولفه بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن، اولا نشان‌دهنده وجود اضافه پرش قیمتی در بازار ملک و در وهله بعد نشان‌دهنده میزان استعداد بازار مسکن برای کاهش قیمت اسمی آپارتمان‌ها در فازپساجهش است.

از سوی دیگر وضعیت کلی مولفه‌های درونی اثرگذار بر تغییرات قیمت مسکن نیز، برآورد مربوط به میزان اضافه پرش قیمتی در این بازار را ممکن می‌سازد.

بازار معاملات مسکن از درون این بازار، تحت‌تاثیر تغییرات قیمت زمین و مصالح ساختمانی قرار دارد. اگرچه میزان تورم زمین در ۵ سال گذشته بیشتر از تورم مسکن بوده است، اما همچنان تورم مسکن بیش از تورم مصالح ساختمانی است.

البته طی دو سال اخیر سازنده‌ها از محل تورم شدید در بازار مصالح با مشکلات بسیاری مواجه شده اند و تورم بالا در این بازار در دو سال اخیر از مهم‌ترین عوامل کاهش انگیزه سازنده‌ها برای فعالیت در بازار مسکن واجرای پروژه‌های ساختمانی جدید بوده است.

بررسی‌ها حاکی است در ۵ سال اخیر یعنی بازه زمانی ابتدای سال ۹۶ (سال قبل از شروع جهش در بازار ملک) تا پایان ۱۴۰۰ (سال پساجهش ملکی)، متوسط قیمت زمین در شهر تهران ۱۱ برابر و متوسط قیمت مصالح ساختمانی ۵/ ۶ برابر شده است.

اگرچه تورم در بازار زمین نسبت به بازار مسکن بیشتر است و در صورتی که تغییرات قیمت در بازار زمین مبنا قرار بگیرد قیمت مسکن با اضافه پرش همراه نیست؛ اما برآیند کلی از وضعیت رشد قیمت‌ها در همه بازار‌ها نشان‌دهنده استعداد کاهش دست کم ۱۲‌درصدی و متوسط ۲۰‌درصدی قیمت اسمی مسکن در فاز چربی سوزی و پساجهش ملکی است.

البته این موضوع به معنای آن نیست که حتما در سال‌جاری قیمت مسکن به این میزان کاهش خواهد یافت؛ بلکه به این معناست که بازار مسکن پایتخت با توجه به وضعیت تحولات قیمتی همه پارامتر‌های درونی وبیرونی اثرگذار بر این بازار از چه میزان استعداد برای کاهش قیمت برخوردار است.

در واقع بررسی میزان رشد قیمت در بازار‌هایی که از درون و بیرون بر تحولات قیمت مسکن موثر هستند، نشان می‌دهد هم اکنون متوسط قیمت مسکن در شهر تهران دست کم ۱۲‌درصد وبه طور متوسط ۲۰‌درصد بالاتر از سطح متعارف و متناسب با رشد قیمت در سایر بازارهاست.

به این ترتیب و با در نظر گرفتن استعداد حداقل ۱۲‌درصدی قیمت مسکن برای کاهش در فاز چربی سوزی قیمتی، متوسط قیمت مسکن شهر تهران از سطح ۳۵‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع می‌تواند به سطح حول وحوش متوسط ۳۱‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع کاهش یابد. همچنین با در نظر گرفتن استعداد ۲۰‌درصدی کاهش قیمت، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران می‌تواند از سطح ۳۵‌میلیون تومانی فعلی به زیر ۳۰‌میلیون تومان برسد.

وضعیت شمال و جنوب تهران

همان گونه که در نمودار فوق مشخص است، استعداد دو گروه مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران برای کاهش قیمت در دوره پساجهش وفاز چربی سوزی قیمتی نیز قابل محاسبه است. منظور از مناطق شمال پایتخت، مناطق یک تا ۵ و منظور از مناطق جنوبی مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران است. در واقع مناطق یک تا پنج به عنوان مناطق نماینده نیمه شمالی شهر تهران و مناطق ۹ تا ۲۰ به عنوان مناطق نماینده نیمه جنوبی شهر تهران به لحاظ رصد تغییرات قیمت مسکن انتخاب شده اند.

از آنجا که تغییرات قیمت مسکن در چهار منطقه شهر تهران شامل مناطق مرکزی ۶ و ۷، منطقه جنوبی ۲۱ ومنطقه غربی ۲۲ در محاسبه تغییرات قیمت مسکن دو گروه مناطق شمالی وجنوبی پایتخت، لحاظ نشده است، تورم قیمت مسکن در پایتخت (تورم مسکن کل)، در مقایسه با تورم مسکن هر دو گروه مناطق مورد ارزیابی، اندکی بالاتر است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در فاصله ۵ سال اخیر یعنی فاصله سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰، در حالی که میانگین قیمت مسکن در پایتخت رشد ۳/ ۸ برابری داشته است، میانگین قیمت مسکن در مناطق شمال تهران (مناطق یک تا ۵) معادل ۸ برابر و میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) معادل ۵/ ۷ برابر شده است. در سه سال جهش قیمت مسکن یعنی ابتدای ۹۷ تا پایان ۹۹ نیز میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۷ برابر، میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی ۱/ ۷ برابر و در مناطق جنوبی ۳/ ۶ برابر شد.

در یکسال پساجهش یعنی از ابتدا تا انتهای سال ۱۴۰۰ نیز تورم مسکن در کل شهر تهران معادل ۲/ ۱ برابر، در مناطق شمالی معادل ۱۷/ ۱ برابر و در مناطق جنوبی معادل رشد ۲۲/ ۱ برابری بود. با استفاده از ارقام مربوط به میزان رشد قیمت در هر کدام از بازار‌هایی که از بیرون و درون بازار مسکن، این بازار را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند می‌توان استعداد چربی سوزی و میزان کاهش قیمت قابل انتظار مسکن برای هر کدام از دو گروه مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران را تخمین زد.

رصد تغییرات در سه بازه زمانی

رصد تغییرات قیمت مسکن در مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران شامل مناطق یک تا ۵ و مناطق ۹ تا ۲۰ نشان‌دهنده حرکت بازار مسکن در فازبازتنظیم قیمت و احیای رابطه از دست رفته بین قیمت مسکن در این دو گروه از مناطق است. از آنجا که جهش قیمت مسکن ابتدا در مناطق شمالی آغاز شده وسپس به مناطق جنوبی سرایت کرد، فاصله متعارف بین سطح متوسط قیمت در این دو گروه از مناطق در دوره جهش افزایش یافت. این فاصله در سال گذشته و به دنبال ورود به فازپساجهش در فاز بازتنظیم قرار گرفت.

محاسبات نشان می‌دهد اوایل سال ۹۶ متوسط قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران (مناطق یک تا پنج) معادل ۴/ ۲ برابر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) بوده است. از آنجا که سال ۹۶ در واقع سال قبل از شروع جهش قیمت در بازار مسکن بود و بازار در شرایط معمولی قرار داشت، این نسبت به عنوان نسبت متعارف قیمت مسکن بین این دو گروه مناطق شناخته می‌شود. اسفند ۹۹ یعنی ماه پایانی جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران، این نسبت ۷/ ۲ برابر بود. این نسبت در زمان اوج جهش قیمت در سال ۹۸ به بیش از ۳ برابر نیز رسید، اما از همان سال در فاز بازتنظیم قرار گرفته و رفته‌رفته کاهش یافت.

در فروردین ۱۴۰۰ و در ادامه فاز بازتنظیم رابطه قیمت بین دو گروه مناطق شمال وجنوب شهر تهران، نسبت میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی بدون تغییر نسبت به اسفند معادل ۷/ ۲ برابر بود، اما در پایان سال ۱۴۰۰ یعنی در اسفند سال گذشته این میزان به ۶/ ۲ برابر کاهش یافت. انتظار می‌رود در ادامه فاز چربی سوزی و پساجهش در بازار مسکن این نسبت به سطح سال ۹۶ و به حالت متعارف بازگشت کند. انتظار می‌رود احیای این رابطه از دست رفته با کاهش بیشتر قیمت مسکن در مناطق شمالی که در دوره اخیر جهش قیمت مسکن بیشترین میزان رشد را تجربه کردند، رخ دهد.

وضعیت ۱۴۰۱ چگونه است؟

در شرایطی که همه علائم، نشانه ها، آمار‌ها و روند‌های موجود در بازار مسکن و همچنین وضعیت سایر مولفه‌های درونی وبیرونی اثرگذار بر بازار ملک از اتمام دوره جهش و ورود به دوره پساجهش ملکی از ابتدای سال ۱۴۰۰ در بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد، اما یک سوال اساسی این است که تکلیف اضافه پرش قیمتی در این بازار در سال‌جاری به چه صورتی خواهد بود؟ همان‌طور که گفته شد مقایسه وضعیت رشد قیمت در سایر بازار‌ها نشان‌دهنده استعداد حداقل ۱۲‌درصدی و متوسط ۲۰‌درصدی برای کاهش قیمت اسمی مسکن در ادامه فازپساجهش است.

در واقع اکثر متغیر‌های برون زا و همچنین برخی متغیر‌های درون‌زای بازار مسکن از تداوم فازپساجهش و چربی سوزی قیمتی حمایت می‌کند. اما در این میان یک متغیر اصلی برون‌زا وجود دارد که باید تعیین‌تکلیف شود وسرنوشت این متغیر سمت وسوی بازار مسکن در سال‌جاری را تعیین خواهد کرد.

این متغیر برون‌زا مربوط به «ریسک‌های غیراقتصادی» است. در صورتی که شرایط برای کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در نتیجه حصول توافق برجامی فراهم شود، هم بازار مسکن وهم سایر بازار‌ها با کاهش نرخ همراه خواهند شد. در واقع این متغیر برون‌زا نه تنها بر بازار مسکن بلکه بر دیگر متغیر‌هایی که از بیرون بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند، موثر خواهد بود.

این در حالی است که هم اکنون یک متغیر مهم درون‌زا در شرایط فعلی در مسیر پساجهش بازار، ایجاد مانع کرده است.

این مانع «تورم بالای زمین» است که در سطحی بالاتر از تورم مسکن قرار گرفته است و از ناحیه فشار به سازنده‌ها از محل افزایش هزینه ساخت، فعالیت‌های ساختمانی را دچار اختلال کرده است؛ از سوی دیگر اگر چه تورم در بازار مصالح همچنان پایین‌تر از تورم مسکن است، اما رشد شدید قیمت‌ها در این بازار در دو سال اخیر در کنار تورم بالای زمین، فشار به سازنده‌ها از محل هزینه‌های ساخت را مضاعف کرده است.

در صورتی که ریسک غیراقتصادی تعیین‌تکلیف شده وکم شود، این دو بازار یعنی بازار زمین و مصالح نیز با کاهش قیمت همراه شده و بنابراین از این زاویه نیز بازار مسکن مسیر کاهش قیمت را در پیش خواهد گرفت؛ بنابراین تعیین‌تکلیف ریسک‌های غیراقتصادی مهم‌ترین مولفه اثرگذار بر سمت وسوی بازار مسکن وسایر بازار‌ها در سال‌جاری خواهد بود.