تاوان سنگین مداخله دولت در بازار مسکن

اقتصاد۲۴- جبهه «مسکن ارزان» در شهر‌های کشور به طرح «مسکن دولتی» باخت. آمار رسمی از کارنامه بانکی «تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده» نشان می‌دهد سال گذشته در مقیاس ۹ ماهه، سهم ساخت‌وساز‌های مسکونی در بافت فرسوده از کل تولید مسکن کشوری به یک‌درصد هم نرسید. این در حالی است که همگان - دولت و کارشناس و منتقدان و ذی‌نفعان مسکن- معتقدند حداقل ۱۰درصد تولید مسکن باید در این مناطق انجام شود. بافت فرسوده همان «مناطق ارزان بازار مسکن» است؛ جایی که - همچون هسته فرسوده تهران- در دوره قبل از جهش قیمت، حدود ۳۰درصد خریداران خانه، این مناطق را انتخاب می‌کردند و الان سهم بافت از معاملات خرید به نزدیک ۵۰درصد رسیده است. سطح پایین قیمت ملک در بافت فرسوده - نسبت به بقیه مناطق- این قسمت از شهر‌ها را مستعد سرمایه‌گذاری ساختمانی کرده، اما مداخله دولت در بازار مسکن در قالب طرح‌های خانه‌سازی، به سه علت باعث خروج سرمایه‌گذاران از جبهه اصلی به بیرون شهر‌ها - نقاط فاقد تقاضای موثر مسکن- شده است.
با محو شدن بافت فرسوده از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی، آمار‌ها ازشکست نوسازی هسته ارزان عرضه مسکن به مسکن دولتی به عنوان قربانی اول سیاست مسکن‌سازی در بیرون شهرها، خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمار‌های بانکی از وضعیت وام دهی به متقاضیان ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده (متقاضیان نوسازی) نشان‌دهنده محو شدن هسته ارزان عرضه مسکن از تابلوی مسکن دولتی است.
هسته ارزان بازار مسکن در شهر‌ها در واقع همان بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری است که به دلیل پایین‌تر بودن سطح قیمت مسکن در آن‌ها نسبت به سایر مناطق مصرفی، کانون عرضه واحد‌های مسکونی ارزان‌قیمت، هم به بازار فروش و هم اجاره مسکن هستند. در واقع این مناطق، محله‌هایی هستند که هم خریدار مصرفی و هم مستاجر‌های کم درآمد با دشواری کمتری نسبت به سایر مناطق و محلات، توان خرید یا اجاره مسکن را در آن‌ها دارند. مناطقی که سهم قابل‌توجهی از معاملات خرید مسکن را به‌خصوص در سال‌های اخیر که قیمت مسکن با جهش همراه شد به خود اختصاص داده اند و این موضوع نشان‌دهنده آن است که نه تنها نباید این مناطق از تابلوی مسکن دولتی و از برنامه‌های ساخت‌وساز حذف و محو شوند بلکه باید همه شرایط، مشوق‌ها وحمایت‌ها با اولویت ساخت‌وساز در آن‌ها اختصاص یابد.

بیشتر بخوانید: قیمت آپارتمان در تهران؛ سوم خرداد ۱۴۰۱

با این حال، شواهد و واقعیت‌های آماری ازوضعیت ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده روایت متفاوتی را ارائه می‌کند. در شرایطی که هم اکنون عمده حمایت ها، مشوق‌ها و تمرکز برنامه‌های ساخت مسکن از سوی دولت در کلان‌شهر‌ها که اتفاقا کانون بافت‌های فرسوده کشور هستند، به مناطق خارج از این شهر‌ها انحراف پیدا کرده است، سهم بافت فرسوده در معاملات مسکن همچنان رو به افزایش است. در حالی که ساخت‌وساز و ارائه تسهیلات در این مناطق روندی کاملا متفاوت داشته و سیر نزولی طی کرده است. آمار‌های شبکه بانکی کشور نشان می‌دهد در ۹ ماه ۱۴۰۰، از مجموع ۲۸۰‌هزار واحد مسکونی که در شهر‌های کشور مجوز ساخت‌وساز دریافت کرده اند تنها ۱۷۲۵ واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده تسهیلات نوسازی دریافت کرده اند.
از آنجا که بخش عمده سرمایه‌گذار‌ها وسازنده‌ها در بافت‌های فرسوده از بازوی تسهیلاتی یا همان امکانات وام نوسازی استفاده می‌کنند و همچنین تاکنون آماری از روند نوسازی بافت‌های فرسوده در سال گذشته از سوی دولت منتشر نشده است می‌توان نتیجه گرفت که با احتساب آمار بانکی، سال گذشته تنها ۶/ ۰‌درصد از واحد‌های ساخته شده در کشور در بافت فرسوده بوده اند. این در حالی است که سهم این مناطق در معاملات مسکن به‌خصوص در کلان‌شهر‌ها افزایش یافته است. به عنوان نمونه، سهم بافت فرسوده از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران که در سال ۹۶ یعنی سال قبل از جهش اخیر قیمت مسکن معادل ۳۶‌درصد بود هم اکنون به ۴۵‌درصد افزایش یافته است. این موضوع به این معناست که جهش قیمت مسکن باعث شده است تا تقاضای مصرفی برای خرید مسکن ارزان‌قیمت به هسته ارزان شهر‌ها هدایت شود. این موضوع نه تنها درباره شهر تهران که در سایر شهر‌ها به‌خصوص کلان‌شهر‌ها و شهر‌های بزرگ مصداق دارد.
همچنین آمار‌های رسمی حاکی است هم اکنون میانگین قیمت مسکن در بافت‌های فرسوده شهر تهران حدود ۶۰ تا ۶۵‌درصد ارزان‌تر از سایر مناطق شهر تهران است. همین موضوع نشان می‌دهد به‌رغم انحراف سیاست‌های دولت به ساخت مسکن در حومه شهرها، کانون تقاضای مسکن ارزان‌قیمت اتفاقا در دل شهر‌ها و در هسته درونی وفرسوده آن‌ها قرار دارد. با این حال، حمایت ها، سیاست‌ها و تمرکز دولت بر مسکن دولتی در شهر‌های بزرگ باعث شده است به جای آنکه جبهه اصلی مسکن‌سازی در دل بافت‌های فرسوده و درون هسته ارزان‌قیمت عرضه مسکن شهر‌ها متمرکز شود، به بیرون از شهر‌ها کشیده شود و جبهه جدید در بیرون از شهر‌ها تشکیل شود.
با استناد به آمار‌های رسمی بانکی و از آنجا که هم اکنون تقریبا بخش زیادی از سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در بافت‌های فرسوده از بازوی وام نوسازی استفاده می‌کنند سال گذشته بانک‌ها تنها ۱۷۲۵ فقره وام نوسازی پرداخت کرده اند؛ البته آمار‌های مربوط به تعداد تسهیلات پرداختی و تعداد واحد‌های ساخته شده در بافت‌های فرسوده در سال‌های ۹۸ و ۹۹ نشان می‌دهد تقریبا از هر ۵ واحد ساخته شده در این بافت‌ها یک واحد وام نوسازی دریافت کرده اند. در هر کدام از این سال‌ها بنا بر اعلام دولت و بر اساس آمار‌های دولتی حول و حوش ۵۰‌هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده احداث شده است. در حالی که در سال ۹۸ معادل ۱۵‌هزار و ۷۸۲ فقره وام نوسازی و در سال ۹۹ معادل ۱۰‌هزار و ۹۵۱ فقره وام پرداخت شده است که با احتساب اینکه در سال ۹۸ معادل ۳۹۵‌هزار واحد مسکونی و در سال ۹۹ معادل ۴۹۱‌هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شده است می‌توان نتیجه گرفت تنها ۴‌درصد واحد‌های ساخته شده کل کشور در سال ۹۸ وام نوسازی دریافت کرده اند و همچنین این موضوع در سال ۹۹ معادل ۲‌درصد کل واحد‌ها بوده است.
با محاسبه آمار اعلام شده از سوی دولت نیز می‌توان اعلام کرد از مجموع کل ساخت‌وساز‌های کشور تنها حدود ۱۲‌درصد واحد‌های ساخته شده در سال ۹۸ و ۱۰‌درصد کل واحد‌ها در سال ۹۹ در بافت فرسوده بوده است. حال اگر در سال ۱۴۰۰ نیز همین الگو یعنی استفاده تنها یک واحد از هر ۵ واحد از وام نوسازی صادق باشد باز هم سهم نوسازی واحد‌های فرسوده از کل ساخت‌وساز کشوری در سال گذشته معادل ۳‌درصد خواهد بود. علت این موضوع یعنی استفاده هر یک واحد از هر ۵ واحد، از وام نوسازی، به سطح ناکافی وام نوسازی در سال‌های اخیر نسبت به هزینه‌های ساخت‌وساز برمی گردد. سقف وام نوسازی برای شهر تهران در سال‌های ۹۸ و ۹۹ معادل ۵۰‌میلیون تومان و در سایر شهر‌ها ۳۰ تا ۴۰‌میلیون تومان بود که برای سرمایه‌گذار و سازنده وامی غیرجذاب محسوب می‌شود. این سقف بعد از افزایش در سال ۱۴۰۰ به ۱۲۰‌میلیون تومان برای تهران و ۱۰۰ و ۸۰‌میلیون تومان برای سایر شهر‌ها رسید.
در حالت حداقلی، دست کم باید ۳۰‌درصد کل ساخت‌وساز‌های کشور در بافت‌های فرسوده انجام شود؛ این در حالی است که با توجه به سهم بیش از ۴۰‌درصدی بافت‌های فرسوده در معاملات مسکن شهر تهران در حالت مطلوب و ایده آل باید حداقل نیمی از ساخت‌وساز‌ها در بافت‌های فرسوده باشد. این سهم در بهترین حالت درسال گذشته به ۵‌درصد هم نرسیده است و معادل ۳‌درصد برآورد می‌شود. این موضوع به معنای محو شدن بافت‌های فرسوده از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی و شکست جبهه ساخت، عرضه و خرید مسکن ارزان از مسکن دولتی است. در واقع جبهه ساخت و خرید مسکن ارزان در بافت‌های فرسوده را می‌توان به عنوان قربانی اول مسکن دولتی معرفی کرد.
محو شدن بافت فرسوده از آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی در حالی نشان‌دهنده قربانی شدن بازار ساخت و عرضه مسکن در هسته ارزان ملکی در داخل شهرهاست که هم اکنون عمده حمایت‌ها، مشوق‌ها و تمرکز طرح خانه سازی دولتی به ساخت‌وساز در خارج از شهر‌ها اختصاص یافته است. علت کاهش سهم بافت‌های فرسوده از ساخت‌وساز‌های کشوری به‌خصوص در سه سال اخیر به این انحراف سیاستی در بازار مسکن مربوط می‌شود. به صورت خودکار سازنده‌ها تمایل به سرمایه‌گذاری در مناطقی دارند که ریسک کمتری برای آن‌ها داشته باشد. در مسکن دولتی و خانه سازی در بیرون شهر‌ها هم اکنون بالاترین سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن، تضمین فروش و آورده نقدی متقاضیان که در حکم وام صفر‌درصدی برای سازنده هاست اختصاص یافته است. ضمن اینکه به دلیل به‌روزرسانی قیمت ساخت متناسب با تورم ساختمانی در طرح‌های خانه سازی دولتی، عملا این سازنده‌ها گارانتی تورم ساختمانی نیز دارند. از این رو تمایل به ساخت در هسته‌های درونی و فرسوده شهر‌ها کاهش می‌یابد. این شرایط نشان‌دهنده شکست جبهه مسکن ارزان به مسکن دولتی است. شرایطی که به اعتقاد کارشناسان شهری و صاحبنظران مسکن عواقب ناگواری را برای شهرها، بازار مسکن ومتقاضیان واحد‌های مسکونی و حتی دولت به همراه دارد.

انتخاب بدترین راه

فردین یزدانی، کارشناس ارشد مسکن نیز در این باره  گفت: برنامه‌های تامین مسکن یادآور یک جمله مهم در مباحث مربوط به برنامه ریزی شهری است. در برنامه ریزی‌های شهری و در برخی دیگر از حوزه‌های مرتبط، این جمله که بدترین راه برای حل مسائل شهری ساده‌ترین راهکار و بهترین راه، سخت‌ترین مسیر است، کاربرد زیادی دارد. نگاهی به برنامه‌های تامین مسکن نشان می‌دهد سیاستگذار همواره به سراغ ساده‌ترین راه که اتفاقا بدترین راهکار است، رفته است و هم اکنون نیز مشاهده می‌شود که موضوع الحاق اراضی خارج از محدوده شهر‌ها به شهرها، به عنوان ساده‌ترین و در عین حال بدترین راه حل مورد توجه سیاستگذار مسکن قرار گرفته است.

بیشتر بخوانید:دهن کجی بازار اجاره به دستورات / سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره مسکن رعایت می‌شود؟

در حالی که عملکرد‌ها در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده در عین حال که مسیر سخت تر، اما بهترین راهکار تامین مسکن است، بسیار ضعیف است. یک پیش شرط مهم تسریع جریان نوسازی بافت‌های فرسوده واستفاده از ظرفیت‌های این بافت‌ها برای تامین مسکن آن است که پیمایشی دقیق از موانع پیش روی سرمایه‌گذاری و ساخت در بافت‌های فرسوده انجام شود؛ تاکنون هیچ پیمایش مفصل، جامع و کاربردی در این زمینه که منتج به استخراج راهکار‌ها و راهبرد‌های عملی و اجرایی در این بافت‌ها شود انجام نشده است. در واقع هیچ برآورد مستند و دقیقی که نشان دهد مشکلات اصلی نوسازی بافت‌های فرسوده چیست و چگونه می‌توان آن‌ها را برطرف کرد، مشاهده نکرده ام! در چنین شرایطی دولت‌ها نیز ساده‌ترین راه‌ها راکه اصلی‌ترین آن الحاق اراضی خارج از محدوده شهری به شهرهاست، در پیش گرفته اند.
یزدانی افزود: مهم‌ترین پیامد این موضوع، فراموشی موضوع مهم و ضروری نوسازی بافت‌های فرسوده است که علاوه بر مساله تامین مسکن در مکان مناسب، مانع از گسترش پهنه‌های فرسوده شهری و بروز خطرات ناشی از فرسودگی خواهد شد. از سوی دیگر اجرای سیاست‌هایی مانند الحاق به محدوده اصلی شهر‌ها در شرایطی که بافت‌های فرسوده و نوسازی آن‌ها به دست فراموشی سپرده شده است منجر به بروز منفعتی قابل‌توجه به زمین دارانی می‌شود که اراضی آن‌ها به واسطه اجرای طرح‌های جدید به محدوده‌های شهری ملحق می‌شود؛ این ملاکان، بخشی، دولتی، بخشی عمومی و بخشی زمین داران حقیقی هستند. از سوی دیگر به دنبال گسترش محدوده شهر هزینه‌های مدیریت و نگهداری از شهر دو چندان شده و در بلندمدت هزینه‌های اقتصادی و اجتماعی گزافی را به شهرها، مدیریت شهری و دولت تحمیل می‌کند. این در حالی است که گسترش پهنه‌های خطرپذیر شهری به واسطه فراموشی اقدام به نوسازی و عملکرد ضعیف در بافت‌های فرسوده رویدادی قریب الوقوع است که به محض بروز کوچک‌ترین مخاطره‌ای همچون وقوع زلزله می‌تواند پیامد‌ها و اثرات مخرب جبران ناپذیری را در شهر‌ها برجای گذارد.

نوسازی از اولویت خارج شد؟

محمد سعید ایزدی، صاحب‌نظر حوزه مسکن و شهرسازی درباره سقوط سهم بافت فرسوده از ساخت‌وساز‌های مسکونی -مطابق آمار‌های بانکی- به «دنیای‌اقتصاد» گفت: موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و اهمیت آن را باید از دو زاویه مورد بررسی و توجه قرار داد. یکی از زاویه مسکن سازی و موضوع تامین مسکن و دیگری از زاویه مخاطبان طرح نوسازی و اهمیت بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده واقع در قلب شهرها. شواهد و عملکرد نشان می‌دهد در سال‌های اخیر بافت‌های فرسوده شهری و تامین مسکن در این بافت‌ها از اولویت سیاستگذار مسکن خارج شده است و علاوه بر آن سهم معینی نیز برای بافت‌های فرسوده از برنامه‌های تامین مسکن تعیین نشده است. اگر چه صحبت‌هایی به صورت جسته وگریخته درباره نوسازی بافت‌های فرسوده و اختصاص بخشی از برنامه‌های تامین مسکن به این موضوع اعلام شده و اعلام می‌شود، اما در سازمان مربوطه نیز به دلیل اینکه از بالادست عملا سهمیه‌ای مشخص برای این موضوع درنظر گرفته نشده است، شاهد سردرگمی و بلاتکلیفی هستیم.
ایزدی تاکید کرد، علاوه بر موضوع تامین مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده یک موضوع چند وجهی است چرا که اقدام به نوسازی می‌تواند نه تنها حوزه مسکن، بلکه موضوع مقاوم‌سازی شهری در برابر مخاطرات طبیعی و غیرطبیعی، افزایش ایمنی و تاب آوری شهری، ارتقای زیرساخت‌ها و سطح کیفیت زندگی شهروندان و همچنین کاهش جرم و جنایت در شهر را به همراه داشته باشد. این صاحب‌نظر شهری افزود: برخی از سیاست‌های محدود که در حوزه تامین مسکن و نوسازی بافت‌های فرسوده اعلام شده ودر نظر گرفته شده نیز با توان پرداخت گروه هدف نوسازی و مخاطبان نوسازی فاصله دارد. وام‌هایی برای نوسازی تعریف شده است که بازپرداخت آن در استطاعت ساکنان بافت نیست. این موضوع خود نشان‌دهنده عدم‌توجه سیاستگذار به مخاطبان و توانایی‌ها و مشکلات آن‌ها از جمله توان پرداخت آنهاست. این در حالی است که عملا تخفیف‌ها و مشوق‌های نوسازی نیز از برنامه‌های مدیریت‌های شهری حذف شده است که خود این موضوع نشان‌دهنده آن است که نه تنها نوسازی بافت‌های فرسوده از اولویت خارج شده بلکه کم توجهی به مخاطبان نوسازی نیز به اوج خود رسیده است. پیامد این وضعیت می‌تواند به معنای گسترش پهنه‌های فرسوده شهری و افزایش آسیب‌های ناشی از آن از ابعاد مختلف باشد.