بلندمرتبه‌سازی؛ به سود متقاضیان مسکن یا دلالان؟

اقتصاد۲۴- ریزش ساختمان متروپل در آبادان، بار دیگر توجهات را به ساختمان‌های بلندمرتبه و ضوابط ساخت و استاندارد‌های ایمنی آن‌ها معطوف کرد. ساختمان‌هایی که برخی از آن‌ها عمری چند ده ساله دارند، برخی تازه ساز محسوب می‌شوند و برخی از آن‌ها در حال ساخت هستند.

شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسه ۲۴ خرداد ۱۴۰۰ این شورا ضوابط بلندمرتبه سازی شهر تهران را تصویب و در آذر ماه پارسال آن را استاندار، شهردار و رئیس شورای اسلامی شهر تهران ابلاغ کرد.

بر اساس این مصوبه، امکان مکان‌یابی و ضوابط و مقررات ساخت بنا‌های بلند مرتبه در محدوده شهر تهران را با هدف کنترل ساخت و سازها، کنترل گسترش افقی شهر، بهره‌وری بهینه از زمین، ایجاد ارزش افزوده در بافت‌های ناکارآمد، امکان حفظ باغات و فضای سبز شهری، جلوگیری از پراکنده‌سازی بلند مرتبه در سطح شهر و هدایت آن به محور‌ها و پهنه‌های مناسب بلندمرتبه و با رویکرد برنامه‌ریزی در شهر تهران فراهم شده بود.

با این حال در آذر ماه ۱۳۹۹، کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری، «ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند در شهر‌های ایران» را به تصویب رسانده بود و همین مصوبه، اساسی برای صدور مجوز بلندمرتبه سازی در پایتخت قرار گرفته بود.

متروپل‌های دیگری در انتظار است؟

سانحه ریزش ساختمان بلندمرتبه متروپل در ۲ خرداد امسال در شهر آبادان، می‌تواند این سوال را مطرح کند که آیا تصویب ضوابط بلندمرتبه سازی در شورای عالی شهرسازی، کفاف نظارت بر ساخت و ساز این بلندمرتبه‌ها را می‌دهد یا خیر؟

بیشتر بخوانید: با ۹۰۰ میلیون می‌توان در تهران خانه خرید؟

به خصوص که آیت الله رئیسی رئیس جمهور، محمد مخبر معاون اول رئیس جمهور، وزیر کشور و برخی دیگر از مقامات ارشد کشور در پایان بازدید از حادثه سقوط ساختمان متروپل آبادان، از وجود فساد گسترده در زمینه احداث این ساختمان خبر داده بودند که می‌تواند به معنای عدم نظارت کافی از سوی برخی شهرداری‌ها در اجرای ضوابط نظارت بر بلندمرتبه سازی باشد.

به گفته کارشناسان پروژه‌های ساختمانی، اگرچه ضعف نظارت بر اجرای ساخت و ساز‌ها به دستگاه‌های متعددی از جمله سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان، ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، شهرداری‌ها و… هم برمی گردد، اما تا زمانی که ضوابط بلندمرتبه سازی دارای ضمانت اجرایی نشود، نمی‌توان از دستگاه‌های ناظر بر فعالیت‌های ساختمانی، انتظاری خارج از توانشان داشت.

پژوهشگر اندیشکده شهر ایرانی-اسلامی: تصویب صدور مجوز بلندمرتبه سازی در تهران اقدام مثبتی نبود

رامین خورسند پژوهشگر اندیشکده شهر اسلامی- ایرانی دانشگاه امام حسین (ع) انگیزه اصلی و ابتدایی از بلندمرتبه سازی در کشور ایران حرکت به سمت مدرنیزاسیون و بعد به عنوان راهکاری برای توسعه کیفی ساختمان، بهبود فضا‌های شهری در کلان‌شهرها، از بین بردن ساختمان‌های فرسوده، استفاده بهینه از زمین و … بود که متأسفانه به مرور زمان به انگیزه‌های صرفاً اقتصادی تقلیل یافت و با توجه به سابقه فرهنگی، تمدنی، سنت کالبدی شهری و… آسیب‌های اجتماعی، فرهنگی، کالبدی و زیست‌محیطی را بر شهر‌ها تحمیل کرد.

وی افزود: بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری، ساختمان‌هایی که با ارتفاع ٢٧ متر و بیشتر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، ۸ طبقه و بیشتر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره برداری آن بیش از ٢٣ متر از تراز متوسط زمین باشد، بلندمرتبه نامیده می‌شود.

بلندمرتبه‌های سال‌های اخیر در شمال شهر تهران ساخته شده

این مدرس دانشگاه با اشاره به اینکه در سال ۱۳۴۱ ساختمان پلاسکو اولین سازه بلندمرتبه در ایران است که با اسکلت فلزی ساخته و سپس دو سال بعد در سال ۱۳۴۳ ساختمان تجاری ۱۳ طبقه آلومینیوم احداث شد، گفت: در سال‌های اخیر حرکت شتابان به سمت بلندمرتبه‌سازی و ایجاد مجتمع‌های بزرگ آپارتمانی با تعداد طبقات زیاد در کشور و به خصوص تهران رشد چشمگیری داشته است. برای مثال در فاصله سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۲ در مجموع مجوز ساخت ۱۵۰ برج در تهران داده شده است که عمده آن‌ها در شمال شهر تهران بوده است.

موافقان بلندمرتبه سازی چه می‌گویند؟

وی در خصوص نظر موافقان بلندمرتبه سازی یادآور شد: موافقان این نوع ساخت و ساز مسائلی، چون «امکان استفاده بیشتر از زمین خصوصاً در مراکز شهر‌ها و مناطق پر تراکم»، «راه حلی به منظور اسکان مردم در شهر‌های بزرگ»، «متمرکز کردن مراکز اداری و تجاری و فضا‌های مسکونی در نقاط مناسب»، «امکان بیشتر برای کسب نور بهتر در برخی نقاط» و «ایجاد نقاط تاکید در شهرها» را به عنوان موافقت با بلندمرتبه سازی مطرح می‌کنند.

نظر مخالفان بلندمرتبه سازی چیست؟

خورسند ادامه داد:، اما در مقابل، مخالفان بلندمرتبه سازی می‌گویند نتیجه اجرای این طرح‌ها، اتفاقاتی، چون «جداسازی انسان‌ها از یکدیگر»، «انزوای اجتماعی و آسیب‌های هویتی»، «افزایش فشار‌های روانی»، «تنزل کیفیت زندگی شهری»، «ایجاد اخلال در عملکرد کامل واحد‌های اجتماعی مهمی، چون خانواده و محله»، «تنزل مفهوم مسکن از محل آرامش خانواده به فضایی بی‌روح و خوابگاهی»، «تحمیل هزینه‌های سنگین سازه‌ای و تأسیساتی»، «افزایش بار ترافیکی و جابه جایی درون شهری»، «برهم زدن جریان طبیعی هوا و تخریب محیط زیست» و مواردی از این دست خواهد بود.

اختلالات اجتماعی، سفته بازی زمین و حذف تونل باد شهرها، از آسیب‌های بلندمرتبه سازی

به گفته این کارشناس شهرسازی، آسیب‌های بلندمرتبه سازی را می‌توان در ۶ دسته کلی تقسیم کرد که شامل «آسیب‌های فیزیولوزیکی، اقتصادی، حمل و نقلی و ترافیکی، اجتماعی، زیست محیطی و کالبدی- بصری» می‌شود؛ اما اگر بخواهیم بخشی از مهم‌ترین آسیب‌های بلندمرتبه سازی را ذکر کنیم، مواردی، چون «افزایش بیماری‌های تنفسی و افزایش احتمال انتقال بیماری‌های واگیر، افزایش تصادفات و مرگ و میر ناشی از آن، افزایش چشم‌گیر قیمت زمین و مسکن در مجاورت بلندمرتبه‌ها، احتکار زمین و ملک و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه داران، تأثیر منفی ساختمان‌های بلند بر تراکم ساختمانی و مصرف زمین و کاربری زمین‌های اطراف، افزایش تراکم ترافیک در معابر، عدم تجانس فرهنگی ساکنان در بلندمرتبه‌ها و افزایش تنش‌های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی، کاهش نشاط کودکان، تخریب مقیاس انسانی و از بین رفتن تناسبات کالبدی، محدود کردن دید افقی، کاهش وزش باد، تغییر غیر طبیعی دمای شهر» و برخی دیگر موارد را شامل می‌شود.

عدم سازگاری بلندمرتبه‌ها با فرهنگ اسلامی- ایرانی

این کارشناس شهرسازی تصریح نمود، بلندمرتبه‌ها با معیار‌های فرهنگ اسلامی- ایرانی و نیز برخی آموزه‌های اسلامی نیز سازگاری ندارند؛ برای مثال سبب عدم رعایت تعادل، تنزل وحدت و ارتباط اجتماعی، تضییع حقوق و مصالح عمومی، تنزل کرامت انسانی، تضعیف هویت، عدم تجانس محلات و ادغام اجتماعی، کاهش استقلال، تنزل انسجام و آرامش خانوادگی، تخریب محیط زیست و … می‌گردند که این موارد با برخی تأکیدات اسلامی و فرهنگ اصیل ایرانی هم‌خوانی ندارند.

آزادسازی بلندمرتبه سازی در تهران و مشکلات و آسیب‌های احتمالی آن

وی با اشاره به مصوبه جلسه ۲۴ خرداد ۱۴۰۰ شورای عالی شهرسازی و معماری در خصوص تصویب مقررات بلندمرتبه سازی اظهار کرد: شورای عالی شهرسازی و معماری زمستان ۱۳۹۴، دستور توقف ساخت‌وساز‌های بالای ۱۲ طبقه و بیشتر را صادر و بنا شد تا زمان تهیه طرح ویژه، صدور مجوز برج‌سازی در پایتخت ممنوع شود. سال ۱۳۹۸ شورای عالی شهرسازی ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی را ابلاغ و پس از آن بنا شد ضوابط خاص برای ساخت‌وساز‌های بلندمرتبه در هر شهر تهیه شود و به تصویب نهایی این شورا برسد.

بیشتر بخوانید: افتتاح بخشی از واحد‌های نهضت ملی تا پیش از تابستان

پژوهشگر اندیشکده شهر ایرانی-اسلامی تصریح کرد: در مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در خصوص صدور مجوز بلندمرتبه سازی در پایتخت نکات قابل تأملی وجود دارد که می‌تواند چالش‌های بعدی را در پی داشته باشد، از جمله این نکات: ۱. عدم توجه به هویت، فرهنگ و ظرفیت‌های معماری و شهرسازی اسلامی- ایرانی و الگو‌های توسعه برآمده از آن‌ها در جهت رفع نیاز‌های کنونی جوامع شهری ۲. عدم توجه کافی به مطالعات کارشناسی در زمینه تطبیق آسیب‌های بلندمرتبه سازی با مسائل اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و فقهی ۳. عدم وجود ضمانت حسن اجرا و رعایت ضوابط لحاظ شده به خصوص در زمینه تهیه طرح‌های مکان‌یابی اجرای پروژه‌های بلندمرتبه سازی در پایتخت، ۴. اتکا به برخی رویکرد‌ها و مدل‌های خاص برنامه‌ریزی مانند TOD و TDR که هنوز درک درست از آن‌ها در کشور وجود ندارد و ساز و کار مناسب اجرایی‌سازی آن‌ها اندیشیده نشده است.

سفته بازان بازار مسکن؛ چشم انتظار سوءاستفاده از ضوابط بلندمرتبه سازی

وی با بیان اینکه اقدام شورای عالی شهرسازی و معماری در تصویب مجوز بلندمرتبه سازی در تهران چندان مثبت ارزیابی نمی‌شود خاطرنشان کرد: عمده اهدافی که در توجیه این مصوبه آمده ناشی از پذیرش روند معیوب کنونی حاکم بر روابط اقتصادی در شهرها، به خصوص در حوزه زمین و مسکن است که مبتنی بر سوداگری سرمایه داران و منفعت طلبی شخصی و انحصار و احتکار حاکم بر بازار زمین و مسکن است.

این پژوهشگر حوزه شهرسازی با بیان اینکه بر اساس تجربه‌های پیشین در ارتباط با طرح‌های شهری و نیز عدم تبیین شفاف ساز و کار نظارت و نهاد ناظر و ساز و کار تنبیهی و بازدارنده در مقابل تخلفات، بعید به نظر می‌رسد که ضوابط لحاظ شده برای بلندمرتبه سازی به طور کامل رعایت شود گفت: اگر بر اساس مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی و معماری، بلندمرتبه‌سازی شهر تهران بدون توجه به ملاحظات مذکور صورت پذیرد خطایی استراتژیک بوده و از آنجا که افزایش تراکم و بلندمرتبه‌سازی برای شهرداری و برخی صاحبان سرمایه منافع مالی فزاینده‌ای به همراه دارد، با بهره‌گیری یا سو استفاده از ضوابط موجود، بلند مرتبه‌سازی بی‌قاعده گسترش می‌یابد و نتیجه آن آسیب‌های فرهنگی، اجتماعی و تخریب و فرسایش سرمایه‌های هویتی، طبیعی و تمدنی شهر و شکل‌گیری نوعی الگوی ناپایدار توسعه شهری و دیگر آسیب‌هایی خواهد بود که در دراز مدت خود را نشان خواهد داد.

نهضت ملی مسکن در افق نه عمود

تلاش برای عادی سازی بلندمرتبه سازی در کشور آن هم در حالی که ضعف نهاد‌های نظارتی بر حوزه ساخت و ساز، سبب می‌شود تا بخش مهمی از ضوابط بلندمرتبه سازی رعایت نشود، نهایتاً به سود برخی سفته بازان بازار مسکن است.

به خصوص که در کشور ما به دلیل گسترده بودن استان‌ها و نیز سابقه فرهنگی، مردم خواهان زندگی در خانه‌های ویلایی بزرگ متراژ هستند و علاقه‌ای به زندگی در برج‌ها یا آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ متری ندارند.

پیش از این نیز رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود: قرار است یکی از اشتباهات مسکن مهر که ساخت آپارتمان‌های چند طبقه بود را در اجرای نهضت ملی مسکن حذف کرده و تا جای ممکن متقاضیان نهضت ملی مسکن را در خانه‌های ویلایی یا آپارتمان‌های کمتر از ۳ طبقه سکنی دهیم.