۳ دلیل رشد نجومی اجاره‌بها

اقتصاد۲۴- گزارش اخیر بانک مرکزی نشان می‌دهد در اردیبهشت ماه امسال تورم اجاره تهران برابر با ۴۶ درصد و برای نقاط شهری معادل با ۵۰ درصد ثبت شده است. به‌طور کلی عامل مهمی که موجب بالا رفتن اجاره مسکن در پایتخت شده، افزایش قیمت مسکن است. صاحبخانه و البته بنگاه‌های معاملات ملکی فرمولی را برای تعیین و کشف قیمت اجاره یک ملک در نظر می‌گیرند. مثلا گفته می‌شود که یک‌ششم قیمت یک واحد، عددی است که برای رهن این خانه باید پرداخت شود.

با افزایش قیمت مسکن، میزان پول مورد نیاز برای رهن یک خانه نیز رشد عجیبی پیدا کرده است. بیشتر اجاره‌نشین‌ها که قدرت پرداخت ودیعه کمتری را دارند در فرآیندی موسوم به «تبدیل ودیعه به اجاره» به اجبار تن به عدد‌های نجومی اجاره مسکن می‌دهند. البته باید توجه داشت که بخش دیگر عوامل بالا رفتن اجاره‌ها، تشدید انتظارات تورمی در بازار‌های مختلف و اثرگذاری آن روی بازار مسکن است. در واقع زمانی که چشم‌انداز قیمت‌ها و تورم صعودی باشد؛ مالکان خانه هم برای کاهش قیمت اجاره واحد خود مقاومت بیشتری نشان می‌دهند. ضمن اینکه در حال حاضر تقاضا در بخش اجاره نیز بالاتر از گذشته شده است. با افزایش قیمت مسکن، توان خرید از عهده خانوار‌ها خارج شده و بخش بزرگی از تقاضا به سمت اجاره واحد‌های مسکونی رفته است.

سیاست‌های دستوری به زیان مستاجران است

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بخش مسکن در خصوص وضعیت اجاره‌بها در تهران گفت: همان‌گونه که شاهد آن هستیم، سقف ۲۵ درصدی که از سوی دولت برای اجاره مسکن مطرح شده بود از سوی مالکین رعایت نشد. تجربه نشان داده با این روش‌ها هم نمی‌توان این بخش را ساماندهی کرد و این‌گونه دخالت‌ها نه تنها کمکی به بازار مسکن نمی‌کند، بلکه بازار را خراب هم خواهد کرد و عرضه مسکن هم کم خواهد شد و در بلندمدت به زیان مستاجران است، چراکه توافقات میان مستاجر و مالک را غیررسمی خواهد کرد و مالکان نیز خارج از قرارداد مبالغی را مطالبه خواهند کرد.

سلطان‌محمدی در ادامه تصریح کرد: با نیاز روزافزونی که در بخش تقاضای مسکن وجود دارد، سیاست‌ها باید به گونه‌ای باشد که میزان عرضه واحد‌ها افزایش یابند نه اینکه کاهش پیدا کنند، اما مهم‌ترین مساله این است که قیمت‌ها با تورم افزایش پیدا می‌کند و در طول سالیان گذشته نیز عموما همین‌گونه بوده است.

بیشتر بخوانید: واکنش وزیر راه به افزایش اجاره مسکن

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: افزایش اجاره‌بها همواره با افزایش تورم همراه بوده البته این قضیه یک رابطه‌ای هم با قیمت ملک دارد و زمانی که قیمت ملک بالا می‌رود طبیعتا درصدی هم که از سوی مالک مطالبه می‌شود بیشتر خواهد بود.

او با بیان اینکه اجاره معمولا بین ۴ تا ۵ درصد قیمت واحد مسکونی است، گفت: یک درصد از این میزان به استهلاک برمی‌گردد و یک درصد هم برای نگهداری ملک است و عملا ۲ تا ۳ درصد برای مالک باقی می‌ماند که اگر کمتر از این میزان باشد دیگر مالکان انگیزه‌ای برای اجاره مسکن خود ندارند.

سلطان‌محمدی تصریح کرد: البته معضل اصلی در این بخش از آنجا پیدا شد که قیمت مسکن در طول سالیان گذشته رشد کرد، اما درآمد‌ها همسو با قیمت مسکن رشد چندانی نداشتند و درآمد‌ها ثابت ماند که باعث این شکاف شده است.

او با اشاره به راه‌حل‌ها در این بخش افزود: افزایش درآمدها، کنترل تورم و ساخت واحد‌های اجاره‌ای بیشتر و عرضه آن می‌تواند راهگشا باشد که با دادن زمین و تراکم و کمک به به ساخت واحد‌های اجاری می‌توان تا حدودی به این بازار کمک کرد. این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: این افزایش قیمت‌ها تنها در بخش مسکن نیست و در حوزه خودرو نیز که عمده تولیدکنندگان آن دولتی هستند هم این مساله را می‌بینیم و این نرخ‌گذاری‌ها در عمل هیچ کمکی نکرده است.

او در پاسخ به این پرسش که آیا پرداخت وام ودیعه از سوی بانک‌ها موجب افزایش اجاره‌بها شده است، خاطرنشان کرد: خیر، به اعتقاد من این تصویر درستی از این بازار نیست، زیرا بازار بر اساس عرضه و تقاضا عمل می‌کند و زمانی که تقاضا بالا می‌رود و عرضه محدود می‌شود قیمت‌ها خواه و ناخواه بالا می‌روند. مسکن هم یک کالای سرمایه‌ای است و فردی که مسکن خود را اجاره می‌دهد با افزایش تورم اجاره را بالا می‌برد. اگر دولت درصدد کنترل نرخ اجاره‌بها است، ضرورت دارد تا تورم ۴۰ درصدی را کنترل کند.

رشد نقدینگی و افزایش تورم قیمت همه کالا‌ها را افزایش داده است

سلطان‌محمدی ادامه داد: با رشد نقدینگی و تورم هزینه‌های ساخت و مصالح ساختمانی نیز افزایش پیدا می‌کند و عوارض شهرداری و قیمت ملک و اجاره‌بها هم رشد پیدا می‌کند و این زنجیره از کالا‌ها و خدمات را تحت تاثیر قرار می‌دهد و آنچه مسلم است ریشه اصلی این مسائل در کسری بودجه دولت و رشد نقدینگی است.

او افزود: البته عوامل تشدیدکننده‌ای در دنیا و در ایران برای رشد قیمت بخش اجاره‌بها بوده که حتی در شهر‌های بزرگ امریکا تا شهر‌هایی مانند ونکوور، پاریس، لندن و شانگهای، استانبول و ... این افزایش قیمت‌ها را داشته‌اند و در تهران هم این اتفاق افتاده است. متاسفانه در یک دهه گذشته با وجود ثابت ماندن درآمد‌ها قیمت مسکن شدیدا افزیش یافته و دسترسی خانوار‌ها به مسکن دشوار شده است.

سلطان‌محمدی در پاسخ به این پرسش که چرا با وجود آنکه تمامی منابع و مشاغل در تهران مستقر شده و میزان تقاضا برای اجاره ملک در تهران زیاد است، عرضه مسکن در پایتخت بسیار محدود است، افزود: با وجود آنکه در طول ۴ سال گذشته قیمت مسکن در تهران بین ۷ تا ۸ برابر افزایش پیدا کرده است، اما همچنان سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری در این بخش بی‌علاقه هستند و میزان تولید مسکن در تهران به کمترین حد خود در طول یکی، دو دهه گذشته رسیده است.

بیشتر بخوانید: ثبت نام ۱۷۰ هزار نفر برای وام اجاره تاکنون

این کارشناس بازار مسکن افزود: ریسک‌های سرمایه‌گذاری، افزایش شدید قیمت تمام شده، محدودیت‌های زمین در تهران و ... باعث محدود شدن عرضه ملک در تهران شده است.

سلطان‌محمدی گفت: طی ۴ سال گذشته افزایش قیمت زمین بسیار بیشتر از قیمت ملک بوده و همین امر باعث شده که قیمت تمام شده ساخت و ریسک سرمایه‌گذاری افراد نیز بالا رفته و فرآیند‌ها دشوارتر از گذشته شده و طرح جامع تهران تراکم‌ها را محدود کرده است و تهران دیگر بسته شده و توسعه‌ای پیدا نکرده است و جایی هم برای توسعه ندارد و باید بخشی از جمعیت تهران را به شهر‌های اقماری منتقل کنند تا تقاضا در آنجا جذب شود البته شهر‌های اقماری هم با مشکل روبه‌رو هستند و در بخش زیرساخت‌ها و امکانات ضعیف هستند و حتی خطوط ریلی برای مترو و جاده مناسبی ندارند و فاصله آن‌ها هم به لحاظ زمانی با تهران زیاد است.

او با بیان اینکه تهران گنجایش جمعیت بیشتر را ندارد، افزود: هر چند قیمت ملک در شهر‌های اقماری تهران چندان بالا نیست، اما عدم توسعه زیرساختی و سرمایه‌گذاری در این شهر‌ها باعث شده تا مردم رغبتی برای اجاره این ملک‌ها نداشته باشند، اما ایده‌آل آن است که این متقاضیان جذب شهر‌هایی شوند که در طرح آمایش ملی پیش‌بینی شده است مانند نواحی جنوبی تهران، زاگرس و ... که در این طرح آمده است.

منبع: روزنامه اعتماد