آپارتمان‌های ریسکی در بازار نوسازها

اقتصاد۲۴- وسوسه خرید خانه‌‌های پرریسک با قیمت مناسب‌‌تر در بازار معاملات آپارتمان‌‌های نوساز، با یک هشدار کارشناسی در خصوص مخاطرات احتمالی این نوع معاملات، مواجه است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، واحدهای مسکونی نوساز فاقد پایان کار و سند رسمی، در حالی هم‌‌اکنون بخش قابل‌توجهی از بازار معاملات آپارتمان‌‌های تازه‌‌ساز و کلیدنخورده را به خود اختصاص داده‌‌اند که کارشناسان درباره ریسک‌های غیرقابل انکار و بعضا دردسرساز این نوع معاملات در بازار خرید وفروش مسکن، هشدار می‌دهند.

هم‌‌اکنون بخش زیادی از آپارتمان‌‌های نوساز و کلید نخورده که برای فروش به بازار عرضه می‌‌شوند فاقد پایان‌‌کار و سند رسمی هستند و از آنجا که این گروه از واحدها به سه آپشن خریدارپسند مجهز هستند، معمولا با استقبال گروهی از متقاضیان خرید مسکن از بازار آپارتمان‌‌های تازه‌‌ساز روبه‌رو می‌‌شوند. با این حال، ‌‌عدم‌برخورداری از سند و پایان‌‌کار در بخش قابل‌توجهی از این واحدها در نهایت خریداران را با مشکلات قابل‌توجه ودردسرهای بزرگی مواجه می‌کند که همین مشکلات و دردسرها ورود به بازار این نوع واحدها برای متقاضیان را مخاطره‌‌آمیز و همراه با تهدید کرده است.

به لحاظ وجود سه آپشن جذاب برای متقاضیان، بازار واحدهای مسکونی آپارتمان‌‌های نوساز فاقد پایان کار و سند رسمی، یکی از وسوسه‌‌انگیزترین بخش‌‌های بازار ملک برای خریدار است. اما این بازار در ظاهر جذاب، اغلب پس از انجام معامله و در مراحل بعدی، خریدار را با مشکلات قابل‌توجهی همراه می‌کند که وزن همه یا حتی یکی از مشکلات، نسبت به وزن آپشن‌‌های جذاب این گروه از معاملات، بسیار بالاتر است.

بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، در حالی که «مخاطرات فنی و سازه‌‌ای ساختمان‌های مسکونی فاقد پایان کار» در پی حادثه ریزش متروپل، برای بسیاری از افراد متقاضی خرید مسکن تا حدودی روشن و مشخص شده است، اما «وسوسه خرید این نوع آپارتمان‌‌ها ناشی از سه آپشن اقتصادی آنها» در مقایسه با سایر آپارتمان‌‌های نوساز، باعث شده همواره خریداران مسکن، نوسازهای فاقد پایان کار را به آپارتمان‌‌های نوساز دارای سند ترجیح دهند.

اولین ویژگی یا آپشن جذاب این واحدها نسبت به سایر واحدهای نوساز، به «قیمت پایین‌تر این واحدها نسبت به نوسازهای دارای سند و پایان کار» مربوط می‌شود. «شرایط سهل پرداخت بهای خرید» و «قول تکمیل واحدمسکونی با سلیقه مشتری»، دو ویژگی یا آپشن جذاب دیگری است که قبل از معاملات این واحدها و در زمان بازدید متقاضی از ملک مورد نظر از سوی مالک خطاب به خریدار اعلام شده و باعث شده است بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، این واحدها را برای معامله انتخاب کنند.

این در حالی است که در کنار این آپشن‌‌ها و مشخصات جذاب، خرید آپارتمان از بازار این گروه از واحدهای مسکونی (نوسازهای فاقد پایان کار وسند رسمی) دست‌‌کم پنج ریسک مهم و تهدید‌آمیز هم برای خریداران دارد. این دو گروه مزیت و ریسک باید به صورت همزمان از سوی متقاضی مورد توجه قرار بگیرد؛ در واقع دیدگاه‌‌های کارشناسی و توصیه فعالان بازار معاملات مسکن حاکی از آن است که در خرید از بازار آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز فاقد پایان‌‌کار وسند رسمی، باید این دو دسته مزیت و ریسک، با هم دیده شده و از سوی خریدار یا متقاضی مورد ارزیابی قرار بگیرد. وزن بالاتر ریسک‌های این خرید نسبت به مزیت‌‌های آن در عمده موارد، مشهود است.

این ریسک‌ها شامل مطالبه شهرداری بابت هزینه‌های صدور پایان کار و صدور عدم‌خلاف، فرجام مالکیت رسمی و محضری (مشخص نبودن زمان صدور پایان کار و سند رسمی»، ناقص ماندن ساختمان به‌‌خاطر بی‌مسوولیتی سازنده‌ای که واحدها را بدون پایان کار فروخته است، موضوع تامین پارکینگ و تعیین فضای اختصاصی برای پارک خودروی هر واحد، متراژ دقیق واحد و... عمده‌‌ترین ریسک‌های خرید از بازار مسکن‌‌های نوساز فاقد پایان کار و سند رسمی است. هر کدام از این ریسک‌ها و زیرمجم وعه‌‌های آن می‌تواند خریداران را با مشکلات بسیار زیادی همراه کند که در صورت وقوع این خطرات، آپشن‌‌هایی که خریدار با نگاه به آن و بدون تحقیق وعلم کافی اقدام به خرید این دسته از واحدها کرده است، در برابر آنها ناچیز است.

کارشناسان به متقاضیان بازار مسکن به‌خصوص افرادی که به دنبال وجود سه ویژگی، مزیت یا آپشن‌‌های گفته شده اقدام به ورود به بازار خرید این واحدها می‌کنند هشدار می‌دهند، بهتر است که خریداران نوساز در مواجهه با نوسازهای فاقد پایان کار و سند، سبد ریسک و فرصت را با هم مشاهده و ارزیابی کرده و با چشم باز دست به انتخاب برای خرید یا نخریدن این واحدها بزنند.

ضمن آنکه توصیه دیگری نیز مطرح است مبنی بر آنکه در خرید واحدهای مسکونی که بیش از یکسال از اتمام عملیات ساختمانی آنها سپری شده، واحد آماده سکونت شده است و عملیات ساختمانی دیگری برای تکمیل آن باقی نمانده، حتما خریداران نسبت به برخورداری واحد از سند رسمی و پایان کار اطمینان حاصل کنند. در غیر‌این صورت مطلع باشند که خرید چنین واحدی در دسته خریدهای با درجه بالای ریسک‌‌پذیری از جانب متقاضی همراه است و ممکن است به دلیل وجود مشکل، تخلف یا هر ناهنجاری دیگری، فرآیند صدور پایان کار و سند رسمی واحدها به مشکل برخورد کرده باشد.

بنابراین خریداران در زمان انجام چنین معامله‌‌ای نیاز به تحقیق و کسب اطمینان چندبرابری نسبت به سایر واحدهای مسکونی برخوردار از پایان‌‌کار و سند رسمی دارند.

سه جاذبه نوسازهای بی‌‌سند

در حالی که از سال‌های گذشته تاکنون، بیشترین وزن و سهم از کل معاملات خرید مسکن مربوط به واحدهای مسکونی نوساز بوده است، وزن خرید نوسازها همچنان نسبت به سایر گروه‌‌های سنی آپارتمان بیشتر است. این وزن و سهم اگرچه در سال‌های اخیر در نتیجه جهش قیمت مسکن، افزایش فاصله قیمت واحدهای مسکونی نوساز با واحدهای با عمربنای بیشتر و همچنین افزایش عمق رکود ساختمانی وکاهش عرضه جدید در قالب واحدهای تازه‌ساز به بازار ملک کاهش یافته است اما همچنان بیشترین سهم خرید از بازار مسکن است.

در سال‌های معمولی بازار مسکن که بازار در شرایط رونق نسبی از جانب خریداران مصرفی قرار داشته، وزن خریدهای مصرفی بالا و عرضه مناسب واحدهای تازه‌‌ساز به بازار مسکن وجود دارد، معمولا حدود ۵۰‌درصد از کل معاملات بازار مسکن در هر ماه از بازار واحدهای مسکونی نوساز و تازه‌‌ساز (با عمربنای کمتر از ۵ سال) انجام می‌شود؛ این در حالی است که همین حالا که سهم واحدهای مسکونی نوساز به کمترین میزان از کل معاملات رسیده است، حول وحوش ۳۰‌درصد از کل معاملات خرید مسکن از بازار نوسازها انجام می‌شود. از این رو، در اهمیت توجه به ضرورت‌‌ها و ملاحظات مربوط به بازار معاملات این گروه از واحدها، ‌‌ وجود جمعیت ۳۰ تا ۵۰‌درصدی کل خریداران بازار مسکن در این بخش از بازار ملک، قابل ذکر است.

در واقع ریسک‌های خرید از بازار واحدهای مسکونی نوساز، متوجه طیف گسترده و تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان خرید مسکن است. از این رو توجه به ریسک‌های مربوط به این گروه معاملات در کنار مزیت‌‌های آنها وسنجش وزن هر یک از آنها در برابر دیگری از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

بیشتر بخوانید: بررسی آپارتمان‌های ۳ میلیاردی تهران

به رغم وجود دیدگاه‌‌های کارشناسی و فنی در خصوص مخاطره‌‌آمیز بودن شروع سکونت در ساختمان‌‌های فاقد پایان کار هم‌‌اکنون اکثر قریب به اتفاق واحدهای مسکونی نوساز که به تازگی عملیات ساخت آنها به اتمام رسیده است، بدون پایان کار و سند رسمی به بازار فروش عرضه شده و از سوی متقاضیان خریداری و مورد سکونت قرار می‌گیرد.

این در حالی است که در واقع پایان‌‌کار ساختمان‌‌ها به نوعی سندی رسمی از بابت رعایت تمامی الزامات، قوانین و ضرورت‌‌های فنی وسازه‌‌ای و تاییدی بر صحت و سلامت ساخت‌وساز صورت گرفته است. با این حال، فروش واحدهای مسکونی نوساز فاقد پایان‌‌کار وسند رسمی به یک رویه رایج بازار معاملات مسکن تبدیل شده است. به‌رغم تمام مخاطرات انجام چنین معامله و سکونت در چنین واحدی، وجود سه جاذبه یا آپشن در این گروه از واحدهای مسکونی باعث شده است تا خرید از بازار این واحدها به معامله مورد علاقه گروه قابل‌توجهی از متقاضیان بازار مسکن تبدیل شود.

اولین و مهم‌ترین جاذبه یا آپشن واحدهای مسکونی نوساز فاقد پایان‌‌کار و سند رسمی، ‌‌ به قیمت پایین‌‌تر واحدهای مسکونی نوساز فاقد سند رسمی وپایان‌‌کار نسبت به نوسازهای سنددار همراه با پایان‌‌کار برمی‌‌گردد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن نوساز در شهر تهران نشان می‌دهد هم‌‌اکنون واحدهای مسکونی نوساز فاقد سند رسمی و پایان‌‌کار به طور میانگین ۱۰ تا ۱۵‌درصد ارزان‌‌تر از واحدهای مسکونی نوساز برخوردار از پایان‌‌کار وسند رسمی هستند. با توجه به جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید و بهای واحدهای مسکونی به‌خصوص در بازار واحدهای نوساز، این اختلاف قیمتی، مهم‌ترین جاذبه و پرکشش‌‌ترین عاملی است که خریداران مسکن را به سمت خرید این گروه از واحدهای پرریسک ترغیب می‌کند.

جاذبه دوم مربوط به شرایط سهل‌‌تر پرداخت بهای آپارتمان در این دسته از واحدهاست. در واحدهای برخوردار از سند رسمی معمولا قسط آخر پرداخت که حداقل ۱۰ تا ۱۵‌درصد از کل بهای خرید است در یک بازه زمانی یک هفته‌‌ای تا یکماهه و در زمان انتقال سند به نام خریدار جدید باید پرداخت شود؛ در حالی که در واحدهای نوساز بدون پایان کار و سند، پرداخت این بخش از بهای خرید به زمان انتقال سند موکول می‌شود که در کمترین حالت ۶ ماه تا یکسال به طول می‌‌انجامد.

جاذبه سوم که منجر به وسوسه خرید آپارتمان‌‌های نوساز فاقد پایان‌‌کار وسند برای خریداران می‌شود به قول تکمیل واحد مسکونی با سلیقه مشتری برمی‌‌گردد. معمولا فروشنده این واحدها به خریدار قول می‌دهد که تجهیزات داخلی واحد مانند کابینت، رنگ، کفپوش و... را با سلیقه مشتری انتخاب کرده و واحد را مطابق با خواست وی تحویل دهد. این جاذبه نیز در کنار دو آپشن دیگر، خریداران بازار نوسازها را به سمت خرید این گونه واحدها سوق می‌دهد.

خطرات خرید پرریسک

در کنار این آپشن‌‌ها اما خرید واحد از بازار این گروه از آپارتمان‌‌ها مخاطرات قابل‌توجهی دارد که باید از سوی متقاضی مورد توجه قرار بگیرد.

جدا از مباحث فنی و سازه‌‌ای که به دلیل نداشتن پایان‌‌کار کیفیت و سطح آن در این دسته از ساخت‌وسازها ناشناخته و پنهان است، خرید از بازار نوسازهای بدون پایان‌‌کار، خطرات دیگری نیز دارد. یکی از این مخاطرات به مطالبات شهرداری از بابت هزینه‌‌های تخلفات احتمالی صورت گرفته در فرآیند ساخت‌وساز و سایر هزینه‌‌های پایان‌‌کار برمی‌‌گردد. از آنجا که ساختمان فاقد پایان‌‌کار است تخلفات احتمالی صورت گرفته در جریان ساخت نیز هنوز مشخص نیست و در صورتی که سازنده تخلف کرده باشد بعد از فروش، هزینه‌‌های ناشی از این تخلفات که بعضا بهای گزافی نیز است، به خریدار تحمیل می‌شود. مشخص نبودن زمان صدور پایان کار و سند رسمی نیز تهدید دیگری است که این نوع معاملات و خریداران این واحدها را تهدید می‌کند. از سوی دیگر خطر ناقص ماندن ساختمان و عدم‌تکمیل آن بعد از پروسه فروش از سوی فروشنده نیز وجود دارد. همچنین در برخی موارد سازنده بعد از فروش و دریافت بهای معامله تعهدی از بابت تکمیل ساختمان و رفع نواقص نپذیرفته و در جهت برطرف کردن آن اقدامی انجام نمی‌‌دهد. این در حالی است که ریسک دیگر مربوط به اختلافاتی است که ممکن است در خصوص نحوه تعیین پارکینگ و موارد مربوط به آن به دلیل نداشتن سند رسمی، بین سایر همسایگان و مالکان ایجاد شود.

مساحت دقیق واحدها همواره بعد از انجام کارشناسی برای صدور سند رسمی مشخص می‌شود بنابراین واحدهای فاقد سند رسمی به صورت تقریبی فروخته می‌‌شوند؛ در بسیاری از موارد فروشنده اقدام به کم‌‌فروشی کرده یا مساحت واحد را بیشتر یا کمتر از آنچه در واقع است اعلام می‌کند که در هر دو حالت خریدار در زمان مشخص شدن متراژ دقیق واحد که زمان صدور سند است با مشکل مواجه خواهد شد.

لازم است خریداران در صورت تصمیم به خرید چنین واحدهایی تمام ملاحظات و مخاطرات آن را نیز درنظر گرفته و با چشم‌‌باز اقدام به خرید کنند.