هجوم سرمایه‌های بورسی به بازار مسکن شمال

اقتصاد۲۴- متوسط قیمت مسکن در ماه گذشته (خرداد ۱۴۰۱) نسبت به خرداد سال قبل که هر مترمربع ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان بود، افزایش ۳۲.۸ درصدی داشته است. همچنین رشد اجاره‌بهای مسکن در تهران در خرداد ماه امسال نسبت به خرداد ماه سال گذشته افزایش۴۶.۵ درصدی داشت و اجاره‌بها در کل مناطق شهری در خرداد ماه امسال نسبت به خرداد سال قبل ۵۱.۲ افزایش داشته است. بانک مرکزی رشد ماهانه اجاره‌بها در تهران در خرداد امسال نسبت به اردیبهشت سال جاری را ۲.۷ درصد و در کل مناطق شهری۳ درصد اعلام کرده است.
در این خصوص سوالاتی را از خشایار نادی، دبیرکل حزب ایران قوی و کارشناس بازار مسکن پرسیدیم که در ادامه می‌خوانید.

_آن‌گونه که بانک مرکزی اعلام کرده قیمت مسکن در تهران با افزایش ۸ درصدی همراه بوده و متوسط قیمت هر مترمربع مسکن به مرز ۴۰ میلیون تومان رسیده است، با توجه به تورم کنونی آیا راهکاری برای کاهش قیمت‌ها وجود دارد یا خیر؟

بله، مسلما راهکار وجود دارد در صورتی که اجرایی شوند قیمت‌ها در بازار به تعادل خواهند رسید. اولین و بهترین اقدام برای اینکه قیمت‌ها معقول‌تر و عادلانه‌تر شود، این است که ما از زمین‌های صفر یا بایر اطراف تهران استفاده کنیم و با بهره‌گیری از خانه‌های پیش‌ساخته که تکنولوژی آن در ایران نیز وجود دارد به صورت فوری اقدام به ساخت کنیم، چراکه با این اقدام بسیاری از افرادی که مستاجر هستند و با قیمت‌های کنونی نمی‌توانند خانه‌دار شوند یا خانه دلخواه خود را اجاره کنند، می‌توانند با قیمت‌های پایین یا مستاجر باشند یا این خانه‌های پیش‌ساخته را خریداری کنند. البته دولت و حتی خیرین هم می‌توانند این خانه‌ها را در اختیار افراد بی‌بضاعت و کم بضاعت قرار دهند. دومین مورد در خصوص زمین‌های دولتی و سازمانی است که بلااستفاده مانده‌اند و دولت می‌تواند با ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت آن‌ها را در اختیار مردم قرار دهد و از بخش خصوصی هم بهره گیرد. سومین راهکار این است که در برخی محله‌های تهران که به بافت‌های فرسوده معروف هستند، نوسازی صورت گیرد و ضرورت دارد تا دولت با ارایه تسهیلات فوری همراه با مصوبه مجلس خانه‌های جدیدی به صورت مجتمع آپارتمانی بسازد که این طرح می‌تواند به دو صورت محله‌محور با (امکانات رفاهی مدرسه، فضای سبز، مرکز خرید، درمانگاه، مسجد و...) یا مالک‌محور باشد.

بیشتر بخوانید: ساخت خانه‌های استیجاری برای اجاره‌نشین‌ها

ما در حال حاضر حدود ۶ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکن در بافت فرسوده کل کشور داریم که ۲۱ میلیون نفر در این خانه‌ها زندگی می‌کنند که یک‌چهارم جمعیت کشور را شامل می‌شود. این میزان در تهران حدود ۵ درصد است که ۲۶۰ هزار پلاک فرسوده را شامل می‌شود و اگر هر ساختمانی به صورت متوسط دارای سه واحد باشد، ۷۸۰ هزار مسکن در بافت فرسوده تهران وجود دارد.

_چرا اقدامات دولت در خصوص سیاستگذاری در بازار مسکن (اخذ مالیات از خانه‌های خالی، تعیین سقف ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها و برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال) تاثیری بر میزان عرضه مسکن در بازار نداشت؟

در دولت نهم و دهم استارت ساخت مسکن ارزان‌قیمت (مسکن مهر) زده شد هر چند این نوع از مسکن با ایراداتی همراه بود، اما در مجموع طرح مفیدی هم بود که برخی افراد بی‌بضاعت (کارمند و کارگر) را خانه‌دار کرد و امروز همین خانه‌ها در شهر‌هایی مانند پرند و پردیس میلیاردی معامله می‌شوند، اما دولت یازدهم و دوازدهم طرح مسکن مهر را پیگیری نکرد و وزیر راه و شهرسازی وقت (آقای آخوندی) با ادامه آن مخالفت کرد. این در حالی است که می‌توانستند این طرح را با عنوان دیگری ادامه دهند و این واحد‌هایی که در حال ساخت بودند را آماده کنند و به مالکان آن تحویل دهند، البته خانه‌های ۲۵ متری هم در دولت قبل مطرح شد که اغلب در کشور‌های اروپایی و هنگ‌کنگ پیاده شده‌اند که این طرح هم در نهایت اجرایی نشد. ضمن آنکه طرح مربوط به سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها در دولت آقای روحانی و زمان شیوع کرونا به تصویب رسید که به دلیل عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در آشفته بازار کنونی اجرای آن با مشکل مواجه شده است البته این قانون را باید موجران و بنگاه‌های مشاور املاک رعایت کنند، در کنار آن ضرورت دارد تا دولت بسته‌های تشویقی برای افرادی که خانه‌های خود را با قیمت پایین به مستاجران می‌دهند یا سقف ۲۵ درصدی را رعایت می‌کنند، بدهد تا میزان همکاری‌ها را افزایش دهد.

همچنین بیش از ۶۰۰ -۵۰۰ هزار خانه خالی در تهران و سراسر کشور وجود دارد که ضرورت دارد دولت با قاطعیت با افرادی که دارای خانه‌های خالی و به خصوص لوکس هستند که خالی مانده است، برخورد کند و از آن‌ها مالیات بگیرد. ساخت یک میلیون مسکن در سال هم هنوز آغاز نشده، اما در صورتی که این طرح به اجرا برسد، می‌تواند اقدام مهمی در بازار مسکن باشد.

_آمار بانک مرکزی از بازار مسکن، از افزایش خرید‌های سرمایه‌ای در بازار ملک حکایت دارد که گفته می‌شود بخش زیادی از سرمایه‌های وارد شده به بازار مسکن نتیجه مهاجرت سهامداران بورسی است، ارزیابی شما از این اتفاق چیست؟

بله، همین‌طور است و با توجه به اتفاقی که در دولت دوازدهم در بازار سرمایه افتاد که باعث دلسردی سهامداران شد، این تغییر در نگاه سرمایه‌گذاران را رقم زد و سرمایه‌های سرگردان و اصطلاحا پول‌های داغ از بورس خارج شد و به سمت بازار طلا، ارز، خودرو و ملک ورود کرد. یک بخش زیادی از ملک‌های شمال کشور به خصوص (استان گیلان) در دو، سه سال گذشته از سوی سرمایه‌گذاران سایر شهر‌ها خریداری شده و قیمت‌ها را دو تا سه برابر بالا برده است.

_چه شباهت‌ها و تفاوت‌هایی میان مسکن مهر و نهضت ملی مسکن وجود دارد؟

طرح مسکن مهر طرحی ضربتی در دولت‌های نهم و دهم بود و فوری هم اجرا شد و وزیر راه و شهرسازی و رییس دولت وقت پیگیر این طرح بودند و با قیمتی بسیار نازل این خانه‌ها را به مردم واگذار کردند و برای اولین بود که در ایران این طرح اجرایی شد و سابقه‌ای در این زمینه نداشتیم و با وجود مشکلاتی که در زمینه امکانات رفاهی بود این خانه‌ها به افراد نیازمند داده شد، اما طرح نهضت ملی مسکن که در دوره آقای روحانی آغاز شد و قرار بر این بود که با همان شیوه مسکن مهر و با تغییراتی به‌روزتر اجرایی شود در مقطعی متوقف شد، چراکه با تغییر و تحولات دولتی همراه شد و در دولت جدید این طرح مجددا پیگیری می‌شود، اما مهم‌ترین ضعف این طرح این است که این خانه‌ها به همه افراد تعلق نمی‌گیرد. این در حالی است که باید فکری هم به حال مجرد‌ها شود، چراکه یکی از پیش‌نیاز‌های ازدواج داشتن مسکن است و اینکه سود بهره وام مسکن باید اندک باشد تا همه مردم توان پرداخت آن را داشته باشند به خصوص قشر فقیر و نیازمند که جزو گروه هدف برای ساخت این نوع از خانه‌ها محسوب می‌شوند.

_چشم‌انداز بازار مسکن را چگونه می‌بینید؟

در صورتی که راهکار‌هایی که مطرح شد از ساخت خانه‌های پیش‌ساخته تا نوسازی بافت‌های فرسوده و بهره‌گیری از زمین‌های صفر بایر اجرا و با حمایت بخش خصوصی همراه شود می‌توان چشم‌انداز مسکن را روشن دید البته ضرورت دارد تا این طرح‌ها با جدیت و سرعت بیشتری اجرایی شوند تا بازار عرضه و تقاضا به تعادل برسد.

منبع: روزنامه اعتماد