تخت گاز اجاره بها در منطقه ۵ تهران!

اقتصاد۲۴- مرکز آمار ایران اخیراً نموداری از افزایش ۱۲ساله قیمت‌های اجاره‌بها در تهران را منتشر کرده است که طی آن اجاره‌بهای منزل مسکونی در منطقه ۵ در بازه زمانی ۱۳۸۸ تا ۱۴۰۰ بیش از ۱۳ برابر رشد کرده است که نسبت به بهای ملک، بیشترین افزایش در تهران است. با این حال، درخواست اجاره‌نشینی در این منطقه رو به افزایش است، آن هم به دلیل تنوع جغرافیایی و بافت جمعیتی این منطقه.

رضا شعبانی، کارشناس مسکن، در این خصوص می‌گوید: «منطقه ۵ از حیث ساخت‌وساز و جمعیت، تنوع مطلوبی دارد. از یک طرف، کن به عنوان قدیمی‌ترین محل سکونت در این منطقه بافتی سنتی دارد و از طرف، دیگر اکباتان با بافتی مدرن سردمدار برج‌نشینی در تهران است.»

او ادامه می‌دهد: «۲۹ محله منطقه ۵ هر کدام بافت مسکونی و جمعیتی متفاوتی نسبت به دیگری دارند. قطعا سکونت بیش از ۸۵۰ هزار نفر در این منطقه نشان از ظرفیت‌های ناگفته‌ای دارد که باید آن را در دل محله‌هایی، چون باغ فیض، جنت‌آباد، شهران، کوی بیمه، سازمان برنامه، فردوس، شهرزیبا، کن و ... جست. سرانه مناسب فضای سبز، مراکز فرهنگی و ورزشی متعدد و البته دسترسی مناسب به اتوبان‌ها، حمل‌ونقل عمومی و مراکز درمانی، از جمله ۸ بیمارستان بزرگ، از دیگر دلایل محبوبیت این منطقه برای سکونت است.»

وقتی افاغنه معادلات اجاره‌بها را تغییر می‌دهند

محله کن با بافت سنتی و قدیمی یکی از محله‌های محبوب برای اجاره‌نشینان در منطقه ۵ است؛ اما مهاجران معادلات اجاره‌بها را در این محله قدیمی بر هم زده‌اند. این منطقه با بافت سنتی و البته وجود باغات بسیار، مهاجران زیادی را به خود جذب کرده است که هر چند موجب رونق اجاره‌نشینی در آن شده است، اما معضل‌هایی را با خود به همراه آورده است. یکی از این معضل‌ها به‌هم‌ریختگی نسبت اجاره‌بها با قیمت ملک است.

بیشتر بخوانید: قیمت مسکن در تهرانپارس

جلیل حاج‌آقامحمد، یکی از بنگاه‌داران با سابقه محله کن، در خصوص افزایش اجاره‌بها در سال‌های اخیر در این محله می‌گوید: «قیمت اجاره‌بها، تابعی از قیمت مسکن است. البته شرایط اقتصادی در این زمینه تأثیر دارد. یک زمان بانک‌ها سود مطلوبی پرداخت می‌کردند. به همین دلیل، صاحبان خانه تمایل بیشتری برای دریافت پول پیش داشتند؛ اما امروز که سود‌های بانکی کاهش پیدا کرده و البته نرخ تورم کشور چند سالی است بسیار بالاست، صاحبخانه‌ها تمایل به دریافت اجاره پیدا کرده‌اند. این مربوط به همه تهران است.»

او ادامه می‌دهد: «در محله کن یک اتفاق دیگر هم افتاده است که هزینه‌های اجاره‌بها را نسبت به قیمت مسکن بالا برده است و آن حضور اتباع و مهاجران غیرقانونی است؛ آن‌ها حاضرند تا ۳ برابر رهن پرداخت کنند تا خانه‌ای برای سکونت داشته باشند. علت عمده رفتار آن‌ها هم فقدان امکان نگهداری پول نقد در بانک‌هاست. معمولاً اتباع به دلیل سبک زندگی‌شان سرمایه اندوخته فراوانی دارند که در قالب طلا یا به‌صورت نقد نگهداری می‌کنند. این موضوع حضورشان را در این محله تثبیت کرده و هم قیمت اجاره‌بها را بالا برده است.»

بازار مسکن بازار گوشت و مرغ نیست

با توجه به جهش ناگهانی قیمت اجاره‌بها در سال جاری، دولت طی قانونی، افزایش بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها را ممنوع کرده است؛ اما افزایش قیمت‌ها رشد حدود ۵۰ درصدی را نسبت به سال گذشته نشان می‌دهد.

یکی از بنگاه‌داران محله اکباتان که نخواست نامش را درج کنیم، در خصوص افزایش بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها می‌گوید: «در بازار مسکن برای دور زدن قانون همیشه راهی وجود دارد. چون تنها بازاری که هیچ‌گاه دولت دخالتی در آن نداشته است، همین بازار مسکن است. بازار مسکن بازار گوشت و مرغ نیست که بشود برایش قیمت تعیین کرد. ضمن اینکه مسکن قرارداد بین دو نفر است. دو نفر با هم برپایه مبلغی مشخص توافق می‌کنند. اگر هم توافق نباشد تخلیه، دریافت پول خارج از مبلغ تعیین‌شده در قولنامه یا گرفتن چک ضمانت برای تخلیه و... اعمال می‌شود و در نهایت هم گزینه شکایت مطرح است که در این شرایط کسی حوصله شکایت ندارد.»

ضرابیان، بنگاه‌دار در محله شاهین، در خصوص افزایش اجاره‌بهای خارج از قوانین مصوب می‌گوید: «متأسفانه همیشه بنگاه‌داران مقصر افزایش تلقی می‌شوند. در حالی که بنگاه‌دار مجاز، وظایفی بر عهده دارد که نمی‌تواند از آن تخطی کند.»

او ادامه می‌دهد: «تخلیه به بهانه‌های مختلف، از راه‌های آخر افزایش اجاره‌بهاست تا خانه با قیمت جدید به اجاره گذاشته شود. این را همه مستأجران می‌دانند، برای همین سعی می‌کنند با گفتگو به قیمت توافقی برسند. به‌نوعی، صاحب خانه‌ها هم حق دارند. قیمت ملک افزایش نجومی پیدا کرده است و معمولاً معادل سود بانکی آن از اجاره‌بها خیلی بیشتر است.»

مستاجران شکایت کنند

ورود دولت در بحث قیمت‌گذاری اجاره‌بها موجب شده است تا سوالاتی در خصوص ضمانت اجرایی این قوانین به وجود بیاید. در این خصوص محمدعلی اسفنانی، معاون سازمان تعزیرات حکومتی، در پاسخ به این سؤال که ضمانت اجرای مصوبات در خصوص اجاره‌بها چیست، می‌گوید: «ستاد تنظیم بازار به سازمان تعزیرات حکومتی مأموریت داده تا با کسانی که نرخ اجاره‌بهای مسکن را فراتر از آنچه در قانون آمده افزایش دهند، برخورد تعزیراتی کند. در این خصوص دادگاه‌ها از صادر کردن حکم تخلیه برای صاحب‌خانه‌ها خودداری می‌کنند. همچنین اگر شکایتی در این زمینه وجود داشته باشد، مبنی بر اینکه صاحبخانه‌ای میزان اجاره بها را امسال، نسبت به پارسال، بیش از مبلغ تعیین‌شده افزایش داده باشد، تخلف است و برخورد تعزیراتی با صاحبخانه انجام خواهد شد.»

رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در مورد ۲۵ درصد مجاز افزایش اجاره‌بها معتقد است: «چنین سیاست‌هایی تاثیری در کنترل قیمت‌ها ندارد. دخالت دولت‌ها در بازاری که کاملا در اختیار بخش خصوصی است، اشتباه است و منجر به ایجاد اختلاف بین مالکان و مستاجران می‌شود.»

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در خصوص رعایت قوانین مصوب توسط مشاوران املاک و صاحب‌خانه‌ها می‌گوید: «این قانون از سال ۹۹ ابلاغ شد، اما همان سال اجاره بیش از ۴۶ درصد رشد کرد. بر اساس آمارها، ۴۰ درصد مالکان به مصوبه دولت تمکین نمی‌کنند و با پیشنهاد قیمت‌های خود قرارداد اجاره را تنظیم می‌کنند. با این حال، طبق آمارها، ۶۰ درصد اجاره‌نامه‌ها در محدوده سقف تعیین‌شده منعقد می‌شود.»

قلی‌خسروی ضمانت اجرایی مصوبات دولت را منوط به قوانین مالیات بر اجاره و مالیات از خانه‌های خالی می‌داند و می‌گوید: «اگر این قانون اجرا شود، بازار اجاره خودبه‌خود تنظیم خواهد شد.»

نقش مشاوران املاک در افزایش اجاره‌بها

هر کسی که گذارش برای اجاره یا خرید به مشاوران املاک افتاده باشد می‌داند که مشاور املاک می‌تواند در افزایش یا کاهش قیمت نقش‌آفرینی کند. در سال‌های گذشته نیز هرگاه بازار دچار التهاب شده، انگشت اتهام به سمت مشاوران املاک نشانه رفته است. اما مسئله مهم اینجا است که سهم بنگاه‌داران املاک در التهابات بازار چقدر است. جلیل حاج‌آقا محمد، بنگاه‌دار با سابقه محله کن، در این خصوص می‌گوید: «افزایش قیمت ملک یا اجاره تابع یک منطق مشخص است. بنگاه‌دار می‌تواند برای ملک قیمت تعیین کند، اما اگر منطقی نداشته باشد مطمئنا مشتری نخواهد داشت. چون مشتری برای اجاره یا خرید به همه بنگاه‌های منطقه سر می‌زند و زمانی پای قرارداد می‌نشیند که مطمئن شود که از آن ارزان‌تر نمی‌تواند پیدا کند.»

بیشتر بخوانید: روش‌های محدود عرضه، درد بازار مسکن ایران

او ادامه می‌دهد: «بازار مسکن بازار رقابتی است و تابع منطق مشخصی است. به فرض که مشاور املاک محله کن بتواند قیمتی روی یک ملک بگذارد، اما نمی‌تواند آنقدر قیمت را افزایش دهد که قیمت به محله شهران یا شهرزیبا نزدیک شود. چون بافت کن ویژگی خاص خودش را دارد؛ همانطور که شهران و شهرزیبا و جنت‌آباد. اگر قیمت در محله کن گران می‌شود، مطمئنا به همان میزان محله‌های همجوار هم افزایش پیدا کرده‌اند.»

اکبر اصفهانی، کارشناس مسکن و صاحب مشاور املاک در محله شهران، در پاسخ به نقش بنگاه‌داران در افزایش قیمت‌ها می‌گوید: «بنگاه‌داری که مجوز صنف دارد نمی‌تواند تخلف گسترده‌ای انجام دهد، چون خرید و فروش‌هایش ثبت می‌شود. من سال‌هاست در بازار مسکن هستم و می‌گویم بنگاه‌داران در افزایش یا کاهش مسکن نقش دارند، اما آنقدر نیست که مشتری بعد از معامله بفهمد سرش کلاه رفته است. بازار مسکن وضعیتش مشخص است. مثل بازار طلا است. ممکن است حبابی در قیمت‌ها وجود داشته باشد، اما این حباب سراسری است و خریدار یا مستاجر می‌داند قیمت همین است. چون مسلما به چندین بنگاه سر زده است و قیمت را درآورده است.»

اصفهانی ادامه می‌دهد: «یک نکته مهم هم وجود دارد و آن رقابت در بازار مسکن است. اگر بروید و ببینید در محدوده فلکه اول و دوم شهران بیشتر از ۱۰ بنگاه مشاور املاک مجوزدار و بی‌مجوز وجود دارد. هیچ کدام هم با هم فامیل یا رفیق نیستند. هر کدام هم دوست دارند مشتری بیشتری داشته باشند تا حق مشاوره بیشتری برای قراردادهایشان دریافت کنند؛ بنابراین بین مشاوران املاک در این زمینه رقابت وجود دارد و نمی‌توانند قیمت خارج از عرف تعیین کنند. حقیقت این است که ما دوست داریم قیمت معامله هر چه بیشتر باشد، اما خریدار و فروشنده توافق‌کننده بر سر قیمت‌ها هستند و ما نمی‌توانیم خارج از توافق آن‌ها و البته قیمت منطقه کاری انجام دهیم. قیمت ملک در خیابان یکم شهران مشخص است، همانطور که مثلا قیمت خیابان هرمزان در شهرک غرب مشخص است. من هم نمی‌توانم قیمت شهرک غرب را به مشتری شهرانی بدهم.»

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با رد نظر کسانی که مشاوران املاک را تنها متهم افزایش قیمت ملک و اجاره‌بها می‌دانند، می‌گوید: «ما هیچ‌گاه خواهان افزایش قیمت‌ها نیستیم چراکه موجب کسادی بازار می‌شود. حق کمیسیون مشاوران نیز مشخص است و شکایت از تخطی‌کنندگان از قوانین صنفی، باعث پیگیرد می‌شود. ضمن اینکه بار‌ها گفته‌ام؛ مردم هیچ ملکی را، چه اجاره و چه خرید، بدون دریافت کدرهگیری انجام ندهند. مشاور املاک مجوزدار موظف است برای هر معامله کدرهگیری دریافت کند در غیر این صورت تخلف است و فرار مالیاتی محسوب می‌شود.»

ارزان‌ترین و گران‌ترین اجاره‌بها در منطقه ۵

با توجه به گران شدن اجاره‌بها در سال‌های اخیر و رشد عجیب و غریب قیمت‌ها، علاقه مستاجران به خانه‌های کوچک بیشتر شده است. این علاقه، خود موجب افزایش تقاضای اجاره خانه‌های ۵۰ تا ۷۰ متری شده است.

در جدول زیر، طی تماس با مشاوران املاک محله‌های مختلف منطقه ۵، بهای رهن کامل یک واحد آپارتمان با امکانات متوسط در متراژ حدود ۶۰-۶۵ مترمربع تهیه شده است. البته توافق طرفین در تقسیم بهای رهن و اجاره موثر است و طبق عرف بازار، به ازای هر یک میلیون تومان رهن، ۳۰ هزار تومان اجاره‌بها تعیین می‌شود.