۱۰۰ درصد حقوق صرف اجاره خانه در تهران

اقتصاد۲۴- درجه سختی اجاره‌نشینی در پایتخت براساس «میزان اختصاص حقوق ماهانه مستاجرها به اجاره‌خانه» سنجش شد.

بررسی‌های  با استناد به «حداقل دستمزد ۱۴۰۰» و همچنین «میانگین اجاره‌بهای مسکن در پاییز ۱۴۰۰» نشان می‌دهد، هزینه‌ای که مستاجرهای ساکن مناطق پایین شهر تهران در سال گذشته برای تامین مسکن پرداخت کرده‌اند، معادل «یک حقوق» بوده است.

این نسبت البته برای کل خانوارهای پایتخت‌نشین با احتساب «زوجین شاغل» رقمی معادل ۸۶ درصد «حداقل دستمزد» برآورد می‌شود.

معنای این نسبت کاملا نامتعارف بین هزینه تامین مسکن اجاره‌ای و دستمزد مستاجرها آن است که جامعه کم‌درآمد برای دوپینگ مالی و تعادل‌بخشی بین هزینه‌های ضروری و درآمد حداقلی، از یکسری هزینه‌های ماهانه از جمله «تامین کالری» مجبور است فاکتور بگیرد تا بتواند در پایان ماه، از پس اجاره‌بها بربیاید.

سال گذشته در عین حال، «تورم عمومی بالا» و «تورم بسیار سنگین خوراکی‌ها» برای دهک‌های کم‌‌درآمد، قدرت مالی اجاره‌نشینی را بیشتر کاهش داد.

سیاستگذار مسکن برای حل این معضل، «سقف اجاره‌بها» تعیین کرده؛ اقدامی که اخیرا در برخی کشورها نیز مساله‌ساز شده است.

تجربه موفق در این زمینه مشخص می‌کند، تورم اجاره فقط از مسیر کاهش تورم عمومی و مهار تورم مسکن کاهش می‌یابد.

تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها در خصوص وضعیت بازار اجاره نشان‌دهنده خارج شدن این بازار از دایره توان مالی مستاجرهاست. بررسی‌‌‌ها و محاسبات انجام شده از سوی در خصوص متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران و سهم اجاره‌‌‌بها از حداقل حقوق و دستمزد در سال ۱۴۰۰، نشان می‌دهد، در پاییز سال گذشته، به طور متوسط، مستاجران ساکن در نیمه جنوبی تهران، ناچار به پرداخت یک حقوق ماهانه برای تامین اجاره‌‌‌بهای ماهانه مسکن شدند.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، در سال گذشته، متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه مسکن به علاوه ۳‌ درصد مبلغ ودیعه، در مناطق جنوبی تهران به طور متوسط با یک ماه حقوق یک سرپرست خانوار سه نفره (بر اساس حداقل حقوق و دستمزد مصوب وزارت کار برای سال ۱۴۰۰)، برابر شد.

آمار جدید از اجاره‌‌‌بهای تهران

بر اساس تازه‌‌‌ترین اعلام مرکز آمار ایران از وضعیت بازار اجاره مسکن در شهر تهران، میانگین اجاره‌‌‌بها به علاوه ۳ درصد ودیعه مسکن در پاییز سال گذشته در شهر تهران به مترمربعی ۸۷‌ هزار تومان رسید. پاییز ۱۴۰۰، متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن یعنی پاییز ۱۳۹۹ معادل ۴۰‌ درصد رشد کرد.

البته تورم ۴۰‌درصدی اجاره مربوط به تازه‌‌‌ترین گزارشی است که مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن شهر تهران در پاییز ۱۴۰۰ منتشر کرده است.

اما آمارها و اطلاعات منتشر شده در گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن و اجاره شهر تهران که تا خرداد ماه سال‌جاری نیز به‌روزرسانی شده است نشان‌دهنده رشد حول و حوش ۵۰‌درصدی نرخ اجاره‌‌‌بها در سال گذشته است.

اگر چه تورم ۴۰‌ درصدی در بازار اجاره مسکن به خودی خود نشان‌دهنده سرعت بالای رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی در پایتخت است اما فشار مضاعف ایجاد شده بر مستاجرها ناشی از این میزان تورم زمانی بیشتر مشخص خواهد شد که متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن با میزان حقوق و دستمزد خانوارهای مستاجر مورد مقایسه و بررسی قرار می‌گیرد.

مقایسه وضعیت اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران بر مبنای متوسط اجاره‌‌‌بها در مناطق ۲۲ گانه با میزان حقوق و دستمزد ماهانه خانوارهای مستاجر برمبنای حداقل حقوق و دستمزد مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰، نشان‌دهنده شرایط بحرانی خانوارهای مستاجر در حوزه تامین اجاره‌‌‌بهای مسکن است.

بحران شدیدتر در جنوب شهر

بحران تامین اجاره‌‌‌بهای مسکن به‌خصوص در مناطق نیمه جنوبی پایتخت که سطح درآمد خانوارها به مراتب کمتر است خود را بیشتر از نواحی شمالی تهران نشان می‌دهد.

میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) که عمده مستاجران کم‌‌‌درآمد پایتخت در این مناطق سکونت دارند، در این بازه زمانی، معادل ۴‌ میلیون و ۳۰۰‌ هزار تومان به طور متوسط اعلام شده است.

سال گذشته، بر اساس حداقل دستمزد مصوب وزارت کار، حقوق ماهانه یک سرپرست خانوار سه نفره، حول وحوش ۴‌ میلیون تومان بود. این آمارها نشان می‌دهد، پارسال، یک فرد سرپرست خانوار سه نفره، برای تامین هزینه اجاره‌‌‌نشینی در نیمه جنوبی تهران به طور متوسط ۱۰۰‌ درصد حقوق خود را صرف تامین اجاره‌‌‌بها کرده است.

بررسی‌‌‌های کامل‌تر در خصوص وضعیت اجاره‌‌‌نشین‌‌‌های تهرانی بر اساس حداقل حقوق سرپرست خانوار سه نفره در سال گذشته (حقوق مصوب وزارت کار) و همچنین آمار مربوط به نبض اجاره‌‌‌بهای مسکن در پاییز ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، در صورتی که در این خانوار سه نفره، دو نفر یعنی زن وشوهر هر دو شاغل و حقوق‌‌‌بگیر باشند، در این بازه زمانی به طور متوسط ۸۶‌درصد از مجموع حقوق دریافتی خود را صرف تامین بهای اجاره مسکن کرده‌‌‌اند.

از آنجا که هم‌‌‌اکنون در بخش زیادی از خانوارهای مستاجر، زن وشوهر هر دو شاغل و حقوق‌بگیر هستند مجموع حقوق ماهانه آنها در سال گذشته بر مبنای حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰ رقمی حول و حوش ۷‌ میلیون و۷۰۰‌ هزار تومان بوده است.

این خانوارها، یعنی زن ومرد شاغل با حداقل حقوق و دستمزد مصوب سال ۱۴۰۰ با یک فرزند، در سال گذشته در نیمه جنوبی تهران (مناطق ۹ تا ۲۰) به طور متوسط ۵۲‌ درصد از مجموع حقوق ماهانه خود را صرف اجاره‌‌‌بها کرده‌‌‌اند.

اما در صورتی که تنها در این خانوار سه نفره یک نفر شاغل بوده است، باید ۱۰۰‌ درصد حقوق خود را به طور متوسط صرف اجاره‌‌‌بها می‌کرده‌‌‌ است.

محاسبات همچنین نشان می‌دهد در کل شهر تهران، متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن، بر اساس آمارهای پاییز ۱۴۰۰، در خانوارهایی که زن ومرد هر دو شاغل بوده و یک فرزند داشته‌‌‌اند، معادل ۸۶‌ درصد مجموع دستمزد یک ماه زوجین بوده است.

این نسبت، سهم بسیار زیادی از دستمزد و حقوق ماهانه خانوارها را به خود اختصاص داده است و عملا به معنای خارج شدن بازار اجاره از استطاعت خانوارهای کم‌درآمد است.

وضعیت حاد در مناطق ۴ و ۵

اما متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه مسکن در مناطق ۴ و ۵ که در مجموع حدود ۲۰‌درصد از کل قراردادهای اجاره در پاییز ۱۴۰۰ در این دو منطقه منعقد شد، معادل ۱۰۰ درصد مجموع حقوق و دستمزد زوجین شاغل (بر اساس حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰) است.

به عبارت دیگر در صورتی که زن و مرد هر دو شاغل بوده، یک فرزند داشته و بر اساس حداقل حقوق مصوب وزارت کار در سال ۱۴۰۰، درآمد داشته‌‌‌اند، به طور متوسط همه حقوق یک ماه خود را باید برای اجاره مسکن در مناطق چهار وپنج تهران هزینه می‌کردند. ۲۰‌ درصد از مستاجران تهرانی در پاییز سال گذشته اقدام به اجاره مسکن در این دو منطقه پرتقاضای پایتخت کردند.

این آمارها بر اساس محاسبه کل اجاره‌بهای مسکن به صورت اجاره بهای ماهانه به دست آمده است. طبیعی است در صورتی که بخشی از اجاره‌بها به صورت مبلغ ودیعه در اختیار موجر قرار گرفته باشد، مبلغ اجاره ماهانه کمتر خواهد شد.

این وضعیت نشان‌دهنده فشار بسیار زیاد هزینه‌‌‌ اجاره‌‌‌نشینی در شهر تهران به‌خصوص برای اقشار کم‌‌‌درآمد است که عمدتا در نیمه جنوبی شهر تهران ساکن هستند. میانگین هزینه اجاره‌‌‌نشینی در مناطق شمال شهر هم‌‌‌اکنون و بر اساس آخرین آمارها دو تا سه برابر حداقل حقوق کارمندان و کارگران است، اما از آنجا که درآمد خانوارها در این مناطق عمدتا بالاست، فشار اجاره‌‌‌نشینی روی آنها کمتر از فشار اجاره‌‌‌نشینی موجود روی خانوارهای مستاجر کم‌‌‌درآمد در نیمه جنوبی شهر است.

متغیر فزاینده فشار اجاره‌‌‌نشینی

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، یک متغیر و واقعیت اقتصادی موجود، نماینگر آن است که فشار اجاره‌‌‌بها بسیار بالاتر از توان و استطاعت مستاجران و بیش از آن چیزی است که با مقایسه سطح حقوق ماهانه خانوارها و همچنین میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن، مشاهده می‌شود.

بیشتر بخوانید: شرخر‌ها دردسر جدید برای مستاجر‌ها

این فشار مضاعف به‌خصوص در مناطق جنوبی بیشتر است. این متغیر و واقعیت اقتصادی، به سطح شدید تورم عمومی از جمله تورم اقلام و کالاهای خوراکی مربوط می‌شود.

اگرچه اجاره‌‌‌بهای مسکن در همه سال‌ها ودهه‌‌‌های گذشته نیز بخش زیادی از حقوق و درآمدهای خانوارهای مستاجر را به خود اختصاص می‌‌‌داده است اما هم‌‌‌اکنون فشار اجاره‌‌‌نشینی نه تنها از ناحیه تورم اجاره بلکه از ناحیه تورم عمومی بالا نیز بیشتر شده است.

این فشار هزینه‌‌‌ای به دلیل کمتر بودن سطح حقوق و دستمزد در مناطق جنوب شهر، در این مناطق بیش از مناطق شمال پایتخت است. در واقع اینکه هم‌‌‌اکنون، فشار هزینه‌‌‌ای اجاره مسکن بیش از هر زمان دیگری خود را نشان می‌دهد به تورم عمومی بالا برمی‌‌‌گردد.

در سال‌های گذشته همواره سطح تورم عمومی کمتر از تورم عمومی فعلی بود. تورم عمومی در دهه ۸۰ به طور متوسط ۱۵‌ درصد بود. این میزان در سال ۹۰ به ۲۱‌ درصد رسید اما در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۴‌ درصد شد.

این شرایط باعث سخت‌‌‌تر شدن شرایط پس‌‌‌انداز برای خانوارها و از بین رفتن امکان آن برای عمده خانوارهای مستاجر به‌خصوص در نیمه جنوبی شهر شده است و فشار اجاره‌‌‌نشینی را افزایش داده است.

در واقع هم‌‌‌اکنون فشار موجود بر خانوارهای مستاجر تنها از ناحیه تورم بالای اجاره نیست بلکه تورم عمومی بالا نیزاین فشار دو چندان کرده است.

در سال ۱۴۰۰ در حالی تورم عمومی به ۳۴‌ درصد رسید که تورم کل برای دهک پایین اقتصادی بیش از ۴۰‌ درصد بود و همچنین تورم اقلام خوراکی برای این دهک به بیش از ۹۰‌ درصد رسید.

در واقع در سال گذشته یک معادله اقتصادی در سبد هزینه‌‌‌ای خانوارهای مستاجر شکل گرفت که نتیجه آن باعث شد فشار بالاتر از سقف توان مالی مستاجرها از محل رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی، به آنها وارد شود.