واحد‌های نقلی و بدون پارکینگ در بافت‌فرسوده

اقتصاد۲۴- میسیون ماده پنج تهران در یک مصوبه جدید اجازه «خانه‌سازی بدون شرط روی زمین‌های زیر ۱۰۰ مترمربع» را صادر کرد. محتوای این تصویب‌نامه که با هدف «تسهیل خانه‌سازی در بافت فرسوده پایتخت» و «جذاب‌سازی جنوب شهر برای سرمایه‌گذاران ساختمانی» تدوین شده، عملا دو خط‌قرمز طرح تفصیلی تهران برای «صدور پروانه ساختمانی روی زمین‌های خیلی کوچک (۵۰ مترمربعی) و کوچک (۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربعی)» را پاک کرده است.

 طبق این خطوط، ساخت روی زمین‌های با مساحت پایین، حداکثر تا ۳ طبقه آن هم تحت شرایط معین (به‌لحاظ پارکینگ و عرض معبر) مجاز است. اما با تصمیم جدید، این زمین‌ها در دو پهنه مسکونی واقع در مناطق پایین‌شهر قابلیت ساخت ۴طبقه با تنها یک پارکینگ را دارد.

ماحصل این مصوبه باعث عرضه آپارتمان‌های با مساحت ۳۰مترمربع تا ۶۰مترمربع، روی در مجموع ۱۰میلیون مترمربع «زمین خیلی‌کوچک» در کل بافت فرسوده پایتخت خواهد شد. شورای عالی شهرسازی البته خواستار بررسی مصوبه شده است تا احتمالا رعایت «سقف جمعیت‌پذیری تهران» را از طریق مناطق بالای شهر تضمین کند. اثر مجوز تولید خانه‌های ریزمتراژ در بازار مسکن بررسی شد.

بر اساس محتوای مصوبه کمیسیون ماده پنج، ۴۷ درصد از پلاک‌های فرسوده شهر تهران شامل زمین‌های ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربعی هستند و این در حالی است که سهم این زمین‌ها از کل نوسازی بافت فرسوده در دهه‌های گذشته فقط ۱۵ درصد بوده است. علت این سهم پایین نیز روشن است، چراکه به‌دلیل محدودیت تراکم و سختگیری درباره پارکینگ، عملا امکان ساخت‌و‌ساز در قواره‌های خیلی کوچک وجود نداشته یا فاقد صرفه بوده است.

اما ازآنجاکه این پلاک‌ها در مجموع مساحتی حدود ۱۰ میلیون مترمربع دارند، درصورتی‌که بدون تجمیع و به صورت تک پلاک ساخت‌و‌ساز در آن‌ها انجام شود، با در نظر گرفتن حداقل ۵۰ و حداکثر ۱۰۰ مترمربع مساحت و نیز زیربنای ۶۰ درصدی در چهار طبقه در این زمین ها، در بافت‌های فرسوده تهران ظرفیت ساخت ۲۴۰ تا ۴۸۰ هزار واحد مسکونی ۳۰ تا ۳۵ مترمربعی وجود دارد.

 نوسازی بافت‌های فرسوده به رعایت الزاماتی نیاز دارد

احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن  با اشاره به اینکه نوسازی بافت‌های فرسوده نیازمند یک برنامه ریزی عملیاتی است، اظهار داشت: اینکه کمیسیون ماده ۵، قوانین نوسازی بافت‌های فرسوده را به نوعی تسهیل کرده، این مسئله به تنهایی نمی‌تواند باعث شود که این نوسازی انجام شود، از سویی اگر هدف این است که خانه‌های کوچک متراژ در بافت‌های فرسوده احداث شود، این موضوع نیازمند الزاماتی است، در این رابطه با توجه به اینکه بافت‌های فرسوده در جنوب تهران قرار دارند، مالکان این ساختمان‌ها از استطاعت مالی لازم برای نوسازی این واحد‌ها برخوردار نیستند.

وی افرود: از سوی دیگر با توجه به تراکم ساختمان در این مناطق تنها راهی که برای نوسازی این بافت‌های فرسوده وجود دارد این است که شرکت‌هایی از طرف دولت، بخش خصوصی و شهرداری، با توجه به تسهیلاتی که دولت برای نوسازی بافت‌ها در نظر گرفته، این واحد‌ها را تملک کنند. در چنین صورتی می‌توان امیدوار بود که واحد‌های کوچکی بین ۳۰ تا ۵۰ متر در جنوب تهران ساخته شود.

سرحدی گفت: تجمیع پلاک در چنین وضعیتی جوابگو نیست، بلکه باید تجمیع بلوک انجام شود، زیرا با توجه به کوچه و خیابان‌های تنگ و باریکِ بافت‌های فرسوده اگر قرار باشد، به صورت انفرادی نوسازی شوند، این موضوع امکانپذیر نیست و باید تجمیع بلوک انجام شود که این موضوع نیز نیاز به یک سرمایه هنگفت و همچنین برنامه‌ریزی یکپارچه دارد، بنابراین این موضوع از عهده مالکین بافت‌های فرسوده خارج است، در این زمینه دو راه وجود دارد، یا اینکه آن‌ها در همین ابتدا واحد خود را بفروشند و با پول آن در جای دیگر خانه خریداری کنند، یا به اندازه سهم خود در سهام شرکت سهیم شده و بعد از اتمام کار واحد‌های نوسازی شده به آن‌ها تحویل داده شود؛ بنابراین اینکه آن‌ها خود درگیر ساخت‌و‌ساز شوند، به هیچ عنوان نمی‌توان بافت‌های فرسوده را با مصوبه شورای عالی شهرسازی نوسازی کرد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه باید از تجربه کشور‌های گوناگون در نوسازی بافت‌های فرسوده استفاده کرد، بیان داشت: این کار از عهده دولت و یا شهرداری‌ها برمی‌آید که چنین عملی را انجام دهند، از سویی این کار باید بر اساس منطق درست جلو برود، اگر با چنین وضعیتی این پروژه انجام شود، بعد از دوسال می‌توان حدود ۴۰۰ هزار واحد نوساز و نقلی در تهران و در جنوب شهر ساخت که این موضوع به نوعی یک انقلاب در ساخت‌و ساز شهری در پایتخت به حساب می‌آید.

وی اضافه کرد: این اقدام باعث می‌شود که از یک طرف بافت‌های فرسوده که امروز با خطرات بسیار زیادی روبرو است نوسازی شده و از سوی دیگر تعداد زیادی واحد نقلی آماده عرضه به بازار است که این موضوع دارای اثرات قابل توجهی است خواهد بود، در این رابطه از یک سو با افزایش عرضه در بازار میزان عرضه و تقاضا متعادل شده و بسیاری از متقاضیان واقعی مسکن در بازار مسکن پایتخت که از اقشار متوسط و ضعیف هستند، می‌توانند با توجه به متراژ پایین این واحد‌های نوسازی شده، اقدام به خرید کنند.

سرحدی ادامه داد: از سوی دیگر نیز با افزایش عرضه واحد‌ها در بازار، قیمت‌ها به نوعی شکسته خواهد شد که این موضوع می‌تواند انقلابی در بخش مسکن قلمداد شود، تحقق این موضوعی به شرطی که دولت و شهرداری در این زمینه با یک برنامه‌ریزی منسجم اقدام به ساخت و ساز کنند. همچنین شرکت‌های بخش خصوصی که از سرمایه لازم نیز برخوردارند می‌توانند در اینباره پیشقدم شوند.

دولت نباید دوباره اقدام به ساخت مسکن کند

وحید شقاقی‌شهری کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به اینکه برای سروسامان دادن به بازار مسکن دولت باید سه اقدام را انجام دهد، اظهار داشت: در این رابطه در وهله اول دولت باید تسهیلات ارزان قیمت در اختیار بخش خصوصی قرار دهد تا آن‌ها بتوانند در پروژه‌های انبوه سازی اقدام به ساخت‌و‌ساز کنند، در وهله دوم نیز قراردادن زمین ارزان قیمت از اهمیت بسزایی برخوردار است، دست آخر نیز دولت باید سایر زیرساخت‌ها که برای پروژه‌های انبوه‌سازی نیاز است را فراهم کند تا بخش خصوصی بتواند در این زمینه ورود کند.

وی افزود: به نوعی دولت در این رابطه باید مشوق‌های سرمایه‌گذاری در نظر بگیرد، تا افراد و شرکت‌های بزرگ در این زمینه ترغیب شوند که اقدام به ساخت‌و ساز کنند، این که خود دولت بخواهد در این زمینه ورود کند، تجربه‌هایی نظیر مسکن مهر نشان دهنده آن است که دولت مسکن ساز خوبی نیست، از سوی دیگر بر اساس آمار‌های موجود بیش از ۹۰ درصد از واحد‌های ساخته شده در چند دهه اخیر در کشور توسط بخش خصوصی ساخته شده است.

شقاقی گفت: بنابراین می‌توان گفت دولت تنها باید زیرساخت‌های مناسب برای ساخت مسکن را فراهم کند و به سیاست گذاری‌های کلان در بخش مسکن اهتمام ورزد، در مورد بافت‌های فرسوده اگر دولت بتواند برنامه ریزی مناسب داشته باشد تا بخش خصوصی بتواند این بافت‌های فرسوده را نوسازی کند قدر مسلم با ساخت واحد‌های کوچک مقیاس بخش مهمی از نیاز در پایتخت و شهر‌های بزرگ می‌تواند با اجرای چنین طرح‌هایی پاسخ داده شود.

این استاد دانشگاه اضافه کرد: در حال حاضر بخش اعظمی از واحد‌هایی که در شهر‌های بزرگ مخصوصا تهران ساخته می‌شود، در مناطق شمالی با متراژ‌های بسیار بالا است، این در صورتی است که نیاز به واقعی در بخش مسکن، چنین واحد‌های نیست، در همین زمینه در مورد خانه‌های خالی نیز بیشتر این واحد‌ها بسیار بزرگ هستند که اکثر آن در مناطق شمالی تهران قرار دارد، در صورتی که نیاز اصلی بازار مسکن مربوط به مناطق مرکزی و جنوبی شهر است و بیشتر مشتریان به دنبال واحد‌های نقلی هستند.

شقاقی ادامه داد: بنابراین اگر بتوانند در قالب نوسازی بافت‌های فرسوده، دولت تسهیلاتی را که در شورای عالی شهرسازی تصویب شده، به بخش خصوصی ارائه دهد، قدر مسلم با ساخت ۴۰۰ هزار واحد در متراژ کوچک در تهران آن هم بر اساس اصول شهرسازی و معماری، بخش مهمی از نیاز بخش مسکن تامین خواهد شد، به خصوص در رابطه با واحد‌های کوچک، از سوی دیگر با نوسازی بافت‌های فرسوده خطراتی که چنین واحد‌هایی برای شهر و همچنین ساکنانشان دارند، از بین خواهد شد، بنابراین این موضوع یک بازی دو سر برد است که اگر به درستی انجام شود، نتایج آن بسیار مناسب خواهد بود.

این کارشناس مسائل اقتصادی تاکید کرد: طبیعتاً با چنین ساخت‌وسازی که به صورت گسترده انجام می‌شود، بازار مسکن نیز طبیعتا از این موضوع تاثیر می‌پذیرد و عرضه چنین واحد‌های در بازار از یک سو به بخش تقاضا پاسخ داده خواهد شد و از سوی دیگر قیمت‌ها هم متعادل می‌شود، اما همانطور که عرض کردم اجرای چنین پروژه‌های بزرگ نیاز به برنامه‌ریزی دارد و این کار باید توسط بخش خصوصی انجام شود، اما دولت اگر در ساخت و ساز و اجرا دخالت کند، به هیچ عنوان نمی‌توان به اهدافی که به آن اشاره شد دست پیدا کرد.