چرخش دولت در بازار ملک

اقتصاد۲۴-اظهارات تازه رئیس جمهوری درباره برنامه‌های بخش مسکن در طول یک سال گذشته حکایت از چرخش سیاست‌های دولت در بازار املاک دارد. درحالی‌که سال گذشته رئیس جمهوری در اولین نشست خبری رسمی خود برنامه‌های بخش مسکن را با محوریت استفاده از ابزار‌های مالیاتی برای مهار سفته بازی در این بازار تشریح کرده بود، روز دوشنبه کلیدواژه متفاوتی جای «مالیات» را گرفت و سیدابراهیم رئیسی با تمرکز بر برنامه دولتی «ساخت مسکن» سخن گفت؛ موضوعی که نشان می‌دهد دولت با وجود تشخیص صحیح اولیه درباره «مساله اصلی بازار مسکن»، مسیری را در پیش گرفته است که با آنچه پیش‌تر تشریح شده بود، تفاوت آشکار دارد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» حدود ۱۴ماه از اولین نشست خبری رسمی رئیس جمهوری و ۱۳ماه از زمان استقرار دولت سیزدهم می‌گذرد و اکنون زمان مناسبی برای ارزیابی جهت حرکت دولت به سمت وعده‌های مطرح‌شده و برنامه‌های اعلامی آیت‌الله سیدابراهیم رئیسی در اولین روز‌های پس از تصدی کرسی ریاست قوه مجریه است. ۳۱خرداد سال گذشته، ابراهیم رئیسی در اولین نشست مطبوعاتی خود به تشریح عناوین کلی برنامه‌های دولت خود در حوزه‌های گوناگون پرداخت.

در جریان تشریح جهت گیری دولت سیزدهم در حوزه اقتصادی، رئیسی به صراحت از ضرورت هدایت نقدینگی به سمت تولید سخن گفت و تاکید کرد: «حتما سازوکار‌هایی که بتواند نقدینگی را به سمت تولید ببرد و تولید را رونق ببخشد، جزو دستور کار دولت جدید خواهد بود.»

وی با اشاره به اینکه در دولت جدید، تولید پرجاذبه خواهد شد، خاطرنشان کرد: اقدامات اقتصادی غیرمولد را بی جاذبه خواهیم کرد؛ به‌نحوی‌که نقدینگی به سمت تولید برود. البته این موضوع به سازوکار‌هایی نیاز دارد و با یک بخشنامه و حرف و سخن محقق نمی‌شود. افزون بر «هدایت نقدینگی به سمت تولید» که یکی از کلیدواژه‌های اصلی رئیس دولت در تشریح برنامه‌های اقتصادی خود بود، ابراهیم رئیسی از «مالیات» نیز به‌عنوان دومین کلیدواژه توصیف کننده حرکت اقتصادی دولت استفاده کرد و گفت: همچنان که من در برنامه انتخاباتی خود اعلام کردم، ایجاد جذابیت برای تولید آن است که ما مالیات را برای تولید از ۲۵ به ۱۰درصد و با شیب ملایم کاهش دهیم و از طرفی برای اقدامات غیر مولد مالیات وضع کنیم.

او در نخستین روز‌های پس از انتخاب از سوی مردم برای اداره کشور به صراحت از مسکن و زمین در کنار ارز و طلا به‌عنوان بازار‌های مقصد سوداگران یاد کرد و بر ضرورت استفاده از ابزار مالیاتی برای جلوگیری از فعالیت‌های سوداگرانه تاکید کرد. رئیسی در این رابطه گفته بود: «به جای خرید ارز، طلا، زمین و مسکن و به جای آنکه کار‌های سوداگرانه انجام شود، باید یک عدالت مالیاتی ایجاد کرد.» به این ترتیب رئیس جمهوری در اولین نشست مطبوعاتی رسمی خود سامان‌دهی بازار مسکن از مسیر مسدودسازی مسیر‌های سرمایه گذاری غیرمولد ملکی را با هدف از بین بردن سفته بازی در این بازار و نیز هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های مولد، از برنامه‌های اصلی اقتصادی خود عنوان کرد.

با این حال مسیری که دولت در یک سال گذشته در حوزه اقتصادی پیموده است، بر خلاف هدف‌گذاری اولیه ارتباط روشنی با مهار سوداگری دست کم در بخش مسکن نداشت؛ به‌نحوی‌که نه ابزار‌های مالیاتی موثری برای جلوگیری از سفته بازی در بازار ملک به کار گرفته شد و نه برنامه موفقی برای هدایت نقدینگی به سمت تولید به شکل موثر به اجرا درآمد.

جدا از فاصله آنچه در طول یک سال در حوزه اجرایی اتفاق افتاد با آنچه در برنامه‌های بخش مسکن پیش بینی شده بود و «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی که با عنوان «ردیابی ۱۵وعده در بازار ملک» در ۱۵مردادماه امسال منتشر شد، به آن پرداخت، اظهارات رئیس جمهوری در دومین نشست خبری رسمی که دو روز پیش برگزار شد، نشانه‌های روشنی از چرخش سیاستی دولت در بازار مسکن ناشی از خطای دید درباره مساله اصلی بازار مسکن دارد.

سیدابراهیم رئیسی در مصاحبه مطبوعاتی روز دوشنبه به جای پرداختن به سیاست‌های مالیاتی برای ایفای نقش تنظیم گری دولت در بازار مسکن و میزان تحقق اهدافی که در این زمینه از روز اول فعالیت دولت دنبال می‌شد، با تمرکز بر برنامه‌هایی در حوزه «ساخت مسکن» به بیان برنامه‌های خود پرداخت و البته به عقب ماندگی دولت در اجرای این برنامه نیز اذعان کرد. رئیسی ساخت سالانه یک میلیون مسکن را یکی دیگر از نیاز‌های مهم و ضروری کشور دانست و تاکید کرد: «در سال‌های گذشته به‌طور مثال مجموعا ۲۵۰، ۳۰۰ یا احیانا ۴۰۰هزار مسکن در سال ساخته شده است؛ یعنی به نوعی در همان زمان نیز سالانه ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد عقب ماندگی در حوزه مسکن داشته ایم. وضعیت امروز مسکن که مردم نسبت به آن نگران هستند به‌دلیل عقب ماندگی‌ها در گذشته است.»

رئیس جمهوری سپس به تشریح جزئیات اقدامات اجرایی دولت در بخش مسکن پرداخت و گفت: «ساخت ۲۰۰هزار مسکن روستایی و ۸۰۰هزار مسکن شهری در سال نیاز قطعی کشور و قانون مجلس شورای اسلامی است. ساخت مسکن نیازمند تامین زمین است که در حاشیه شهر‌ها زمین‌های دولتی و رهاشده داریم که می‌تواند از آن‌ها برای ساخت مسکن استفاده شود.»

وی افزود: «پرداخت تسهیلات و تامین مصالح دو موضوع مهم دیگر برای ساخت مسکن است. در زمینه تامین مصالح نیاز به واردات نداریم و تمام مصالح مورد نیاز مسکن در داخل کشور تولید می‌شود.» وی سپس اشاره‌ای به کارنامه عملکرد دولت در بخش ساخت چهار میلیون مسکن در طول دوره چهار سال دولت سیزدهم داشت و بر اساس اعلام وی، این برنامه شروع شده و برای ساخت یک‌میلیون و ۲۵۰هزار واحد مسکونی، زمین شناسایی شده است؛ این پروژه‌ها در نقاط مختلف کشور پیشرفت فیزیکی متفاوتی دارند؛ به‌نحوی‌که برخی در مرحله فوندانسیون هستند و برخی تا زیر سقف رفته اند؛ اما به گفته وی، این روند باید تسریع شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آمار‌های موجود از وضعیت پیشرفت مسکن ملی گویای عقب ماندگی این طرح از هدف گذاری صورت گرفته است. بر اساس تازه‌ترین اطلاعات آماری، حدود ۶۰۰هزار نفر نسبت به قطعی کردن ثبت نام خود در طرح نهضت ملی مسکن از طریق افتتاح حساب در بانک عامل بخش مسکن اقدام کرده اند و از این تعداد نیز بسیاری از ثبت‌نام‌کنندگان به جای تکمیل پرداختی ۱۰۰میلیون تومانی در سال اول، تاکنون تنها حداقل آورده اولیه را که معادل ۴۰میلیون تومان است، واریز کرده اند.

از سوی دیگر آمار مربوط به تسهیلات پرداختی شبکه بانکی به واحد‌های مسکونی در حال ساخت در قالب نهضت ملی مسکن حکایت از آن دارد که شمار وام‌های پرداخت‌شده توسط شبکه بانکی به پروژه‌های مسکن سازی میلیونی توسط دولت، حتی از میزان ثبت نام‌های قطعی نیز به مراتب کمتر است. تاکنون کمتر از ۲۰۰هزار فقره وام به واحد‌های در حال ساخت مسکن ملی پرداخت شده است.

این آمار نه تنها به روشنی گویای عقب ماندگی قابل توجه در حوزه اجرای طرح انبوه سازی مسکن توسط دولت است و نشان می‌دهد فاصله زیادی با هدف یک میلیون واحدی سال اول این برنامه وجود دارد، بلکه گویای ناکارآمدی برنامه‌ای است که دولت برای تنظیم بازار مسکن بر آن متمرکز شده است.

رئیس دولت سال گذشته به صراحت ضرورت کنترل سفته بازی و سوداگری در بازار مسکن سخن گفت و حتی به «مالیات» به‌عنوان ابزاری که برای تحقق این هدف باید استفاده شود، اشاره کرد. اما وقتی برنامه‌های مربوطه برای جلوگیری از روانه شدن تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن اجرا نشده و هنوز عمده تقاضای مسکن حاضر در بازار با توجه به سودآور بودن سرمایه گذاری در بازار املاک از جنس غیرمصرفی است، چگونه می‌توان از تولید و رونق بخشی به ساخت مسکن سخن گفت؟

بیشتر بخوانید:  معادله عجیب بازار مسکن رشد قیمت مسکن با وجود رکود بازار

به عبارت دیگر، در شرایطی که هنوز سفته بازی در بازار مسکن سودآور است و برنامه‌های مهارکننده نظیر وضع مالیات سالانه املاک و مالیات بر معاملات مکرر اجرا نشده است، می‌توان برنامه‌ای برای رونق تولید ارائه کرد؟ نه تنها پاسخ کارشناسان به این پرسش منفی است، بلکه آمار‌های مربوط به یک سال اول اجرای نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد نه سازنده‌ها آن‌گونه که دولت انتظار داشت، پا پیش گذاشته اند و نه خانه اولی‌ها بضاعت مالی کافی برای مشارکت در این طرح را داشته اند. طبعا مادامی که فعالیت غیرمولد، توجیه اقتصادی و سودآوری قابل توجه داشته باشد، آن هم بدون اینکه مشمول هیچ نوع هزینه‌ای از قبیل مالیات شود، نقدینگی به سمت ساخت مسکن یا در نگاه کلی‌تر به سمت تولید در هر بخش اقتصادی دیگری روانه نخواهد شد.

دستور کار دائمی دولت در بخش مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌های اخیر جلسات متعددی میان بخش خصوصی و دولتی بر سر هزینه اجرای مسکن ملی برگزار شد تا اختلاف‌ها در این زمینه برطرف شود. با این حال با توجه به شرایط تورمی حاکم بر کشور، هنوز نتیجه روند طی‌شده رسیدن به یک عدد واحد و مشخص نبوده و میان آنچه برخی فعالان حوزه ساخت‌و‌ساز و مدیران دولتی درباره برآورد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح نهضت ملی عنوان می‌کنند، اختلاف‌هایی وجود داشته باشد.

سیدابراهیم رئیسی نیز دو روز پیش در دومین نشست خبری خود که پس از گذشت یک‌سال از سکان داری قوه مجریه برگزار شد، به نقش بخش خصوصی در تسریع برنامه مسکن سازی یک میلیونی اشاره کرد و گفت: وقتی سخن از مسکن می‌شود، نه اینکه تنها دولت مجری باشد، بلکه بخش خصوصی و متقاضیان شخصی نیز می‌تواند پای کار بیایند و خودشان با گرفتن تسهیلات، اقدام به ساخت واحد‌های مسکونی کنند.

وی از تشکیل تعاونی‌های مسکن به‌عنوان راهکار دیگری برای تسریع در روند ساخت مسکن در کشور اشاره و خاطرنشان کرد: ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال قابل انجام است و با توجه به نیاز کشور و حکم قانون، باید محقق شود؛ ضمن اینکه امکانات ساخت این تعداد مسکن نیز در کشور وجود دارد.

رئیس جمهوری در این نشست به صراحت عنوان کرد که «مساله ساخت مسکن، آن‌قدر برای من مهم بود که اولین بازدید از وزارتخانه‌ها را به وزارت راه و شهرسازی اختصاص دادم» و افزود: «موضوع ساخت مسکن، همواره در دستور کار دولت است.»

به این ترتیب رئیس دولت سیزدهم در دومین نشست خبری خود با چرخشی آشکار نسبت به سیاست‌هایی که با هدف تنظیم بازار مسکن و کوتاه کردن دست سوداگران از این بازار در اولین نشست مطبوعاتی خود به آن پرداخته بود، این بار برنامه‌های بخش مسکن را صرفا معطوف به پیشبرد اهداف حوزه «ساخت» تشریح کرد. شکاف میان آنچه ۱۴ماه پیش توسط رئیسی برای تنظیم بازار مسکن تشریح شده و متمرکز بر استفاده از ابزار‌های مالیاتی برای جلوگیری از سفته بازی در بازار‌های غیرمولد از جمله مسکن بود با آنچه امسال پیرامون برنامه‌های بخش مسکن به آن پرداخته و کلید واژه اصلی آن «ساخت مسکن» است، گویای چرخش بازار مسکن در حوزه ملک است؛ غافل از اینکه بسیار بعید است فعالیت مولد نظیر ساخت‌و‌ساز در شرایطی که ریشه فعالیت‌های غیرمولد و سوداگرانه خشکانده نشده، با مشارکت جدی بخش خصوصی پا بگیرد. 

مساله بازار مسکن چیست؟

چرا سرمایه‌های مولد روانه بازار ساخت مسکن نمی‌شود و جریان معاملات به‌صورت طبیعی پا نمی‌گیرد؟ مساله بازار مسکن چیست و چرا نه ابزار‌های مالیاتی نظیر مالیات بر املاک خالی و لوکس و نه برنامه‌های انبوه‌سازی دولتی مسکن نتوانسته رونق پایدار را به معاملات ملکی بازگرداند؟ آیا می‌توان امیدوار بود در بازاری که هنوز ملاکی و سوداگری فاقد هیچ هزینه‌ای به صاحبان سرمایه تحمیل نمی‌کند و از این بابت امن‌ترین بازار برای حفظ ارزش نقدینگی تلقی می‌شود، برنامه‌هایی مثل ساخت مسکن در تیراژ میلیونی توسط دولت، به برقراری ثبات قیمت در این بازار بینجامد؟ یا پیش‌نیاز دیگری لازم است تا رونق به بازار مسکن بازگردد؟

غلامرضا سلامی، اقتصاددان در گفتگو با «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش‌ها پیش از هر چیز این واقعیت را گوشزد می‌کند که «سوداگری» تنها به بازار مسکن ایران اختصاص ندارد و در همه کشور‌ها و همین‌طور اغلب بازار‌ها به نوعی جزئی از بازار شده است. از نگاه او حتی همین فعالیت‌های سوداگرانه الزاما به ضرر جریان سالم معاملات نیستند و حضور آن‌ها حتی تا حدی می‌تواند انگیزه‌ای برای ساخت‌و‌ساز توسط گروهی از سازندگان به شمار بیاید. اما آنچه تبدیل به مساله شده این است که سوداگری در بازار مسکن کشور ما هیچ حد و مرزی ندارد. وی معتقد است صاحبان سرمایه به‌طور طبیعی جذب بازاری می‌شوند که بتواند از ارزش سرمایه آن‌ها صیانت کند و در شرایطی که بهره بانکی در وضعیت فعلی اقتصاد ایران نصف یا حتی یک‌سوم نرخ تورم عمومی است و از طرفی بازار‌هایی نظیر ارز و طلا به‌دلیل تاثیرپذیری از مذاکرات سیاسی نسبتا پرنوسان به شمار می‌آیند، بازار مسکن می‌تواند به نیاز سرمایه‌گذاران در زمینه امنیت سرمایه پاسخ دهد. سلامی یادآوری می‌کند که حفظ ارزش دارایی نقدی در صورت سپرده‌گذاری بانکی با نرخ‌های مصوب سود بانکی در حال حاضر غیرممکن است و سالانه دست‌کم یک‌چهارم از ارزش نقدینگی در بازار پول کاهش پیدا می‌کند؛ بنابراین نمی‌توان انتظار داشت بازار پول از سوی صاحبان سرمایه با استقبال روبه‌رو شود؛ ضمن اینکه بازار سهام نیز به‌دلیل مداخلات دولتی، فاقد امنیتی است که سرمایه‌گذاران انتظار دارند.

این اقتصاددان با تاکید بر اینکه با وجود تورم عمومی بیش از ۴۰ درصدی از یکسو و نبود بازار‌های امن برای جذب سرمایه از سوی دیگر، نمی‌توان انتظار داشت صاحبان سرمایه به تولید چه در بخش مسکن و چه در سایر بخش‌های اقتصادی رغبت نشان دهند، تاکید می‌کند: در وضعیت فعلی متغیر‌های اصلی اقتصادی نظیر تورم، کمتر کسی در کشور برای سرمایه‌گذاری بلندمدت انگیزه دارد.

سلامی به نبود ثبات سیاسی و اقتصادی به عنوان دیگر عوامل فرار از سرمایه‌گذاری اشاره و خاطرنشان می‌کند: بی‌ثباتی سبب می‌شود صاحبان سرمایه به جای کار‌هایی که به تولید و اشتغال منجر می‌شود نظیر ساخت مسکن، صرفا به اقداماتی که در کوتاه‌مدت می‌تواند برای آن‌ها عایدی داشته باشد یا دست‌کم ارزش سرمایه آن‌ها را حفظ کند، روی بیاورند.

وی معتقد است تقریبا در تمام سال‌های گذشته سیاست‌هایی که در بخش مسکن وضع شده، ضد سرمایه‌گذاری بوده است و در این رابطه می‌گوید: وقتی بازار‌های مولد گزینه ایده‌آلی برای سرمایه‌گذاران نیستند، طبعا سرمایه‌ها روانه بازار ارز، سکه و مسکن می‌شود؛ بنابراین مساله بازار مسکن فرابخشی بوده و برای حل آن باید برای وضعیت نامطلوب متغیر‌هایی مثل انتظارات تورمی و نااطمینانی به آینده چاره‌جویی شود.

سلامی با اشاره به نبود برنامه درست برای بازار مسکن تاکید می‌کند: دولت باید به جای تمرکز بر برنامه‌هایی نظیر ساخت مسکن در تیراژ بالا، موانع سرمایه‌گذاری را از پیش روی بخش خصوصی بردارد؛ کمااینکه تاریخ نشان داده بخش خصوصی در حوزه مسکن بسیار فعال بوده و بهره‌وری بالایی داشته است. نشانه آن نیز ساخت ده‌ها برج و مجتمع ساختمانی شاخص در کشور توسط بخش خصوصی طی چند دهه گذشته است.

این اقتصاددان معتقد است دولت باید به جای مداخله مستقیم در بازار مسکن، سیاست‌های این بخش را به نحوی بازتنظیم کند که شرایط برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تسهیل شود و از وضع قوانینی که ضد رونق است، پرهیز کند. وی با اشاره به افت آمار صدور پروانه ساختمانی در کشور، آن را نشانه‌ای از اینکه حتی سوداگران نیز دیگر اقبال چندانی به حضور در بازار ملک نشان نمی‌دهند، می‌داند و می‌گوید: بازار مسکن ماهیتی زنده دارد و باید از آن مراقبت کرد؛ اما این مراقبت باید از جنس سیاستگذاری تسهیل‌گر برای رونق ساخت‌و‌ساز در بازار مسکن باشد، نه از جنس مداخله.