اوضاع اینروز‌های بازار مسکن/پنجاه متری‌های بالای بیست سال خوش‌فروشند

واحد‌های ۴۰ تا ۵۰ متر که به دنبال رشد سنگین قیمت مسکن در سال‌های اخیر مورد توجه قرار گرفته‌اند شهریور امسال ۱۰ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند و جایگاه چهارم را درخصوص متراژ از آن خود کردند. ۳.۲ درصد معاملات هم به آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متر تعلق گرفت و جالب اینکه سهم معاملات واحد‌های کمتر از ۴۰ متر بیش از گروه‌های متراژی بالای ۱۳۰ متر بود.

بیشتر بخوانید:ریزش قیمت مسکن در این مناطق تهران

با اینکه طرف عرضه طی سال‌های اخیر ترجیح داده بیشتر در بخش واحد‌های بزرگ متراژ سرمایه‌گذاری کند، کمبود فایل‌های کوچک متراژ متناسب با توان خرید خانوار‌ها کاملا حس می‌شود. بنا به گفته واسطه‌های ملکی در شرایط رکودی فعلی شانس فروش واحد‌های کوچک به مراتب بیش از آپارتمان‌های بزرگ متراژ است.

خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر در سکوی نخست معاملات

شهریور سال جاری خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر با سهم ۱۴.۸ درصدی از کل معاملات مسکن شهر تهران رتبه اول از نظر مساحت را به خود اختصاص دادند. جایگاه دوم به واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متر با سهم ۱۳.۹ درصد تعلق داشت و رتبه سوم از آن آپارتمان‌های ۷۰ تا ۸۰ متر شد که ۱۲.۲ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند.

آمار و ارقام بانک مرکزی گویای آن است که شهریور سال جاری ۵۴.۴ درصد از قرارداد‌های خرید و فروش مسکن در تهران به واحد‌های کمتر از ۸۰ متر مربع تعلق داشته است. در حالی که سهم واحد‌های بالای ۱۵۰ متر ۶.۴ درصد و آپارتمان‌های با متراژ بیش از ۲۰۰ متر فقط ۲.۱ درصد از کل معاملات بود.

اگرچه آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ متر و همچنین ۶۰ تا ۷۰ متر طی سال‌های اخیر معمولا رتبه‌های اول را درخصوص معاملات مسکن شهر تهران در بر گرفته‌اند، اما نمی‌توان از تقاضا برای آپارتمان‌های کمتر از ۵۰ متر غفلت کرد. این گروه متراژی در سال‌های اخیر مورد توجه قرار گرفته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد اوایل دهه ۹۰ گروه متراژی ۸۰ تا ۹۰ متر سهم بیشتری از معاملات را نسبت به گروه متراژی ۴۰ تا ۵۰ متر داشتند، اما به تدریج تقاضا برای واحد‌های کمتر از ۵۰ متر افزایش یافته تا جایی که رتبه این گروه در معاملات از آپارتمان‌های ۸۰ تا ۹۰ متر بیشتر شده است.

شهریور امسال ۳.۲ درصد از معاملات به آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متر تعلق گرفت در حالی که سهم خانه‌های بالای ۲۰۰ متر از معاملات فقط ۲.۱ درصد بود. توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی بر اساس سطح زیربنا گویای آن است که هرچه مساحت واحد‌ها افزایش پیدا می‌کند سهم آن‌ها از معاملات کاهش می‌یابد.

کوچک متراژ‌ها بیشتر در جنوب تهران هستند

نگاهی به خانه‌های عرضه شده برای فروش در شهر تهران نشان می‌دهد عمده بزرگ متراژ‌ها در نیمه شمالی پایتخت و عمده کوچک متراژ‌ها در جنوب تهران قرار دارند. مناطق ۱۰، ۱۴ و ۱۵ از محدوده‌هایی هستند که آپارتمان‌های کوچک متراژ زیادی در آنجا یافت می‌شود و معمولا جزو ۱۰ منطقه پرتقاضا در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شوند.

یکی از مشکلاتی که خریداران واحد‌های کوچک متراژ در جنوب تهران با آن مواجهند کمبود فایل‌های مرغوب و دارای امکانات کامل است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در جنوب تهران بعضا حتی واحد‌های نوساز فاقد دست کم یکی از امکانات شامل آسانسور، پارکینگ و انباری هستند. در حالی که عمده واحد‌های قدیمی در شمال تهران هر سه ویژگی مذکور را دارند.

خرید و فروش خانه‌های قدیمی دو برابر شد

از سوی دیگر طی هفت سال گذشته سهم واحد‌های بالای ۱۶ سال از ۱۲ درصد به ۲۹.۶ درصد کل معاملات مسکن شهر تهران افزایش پیدا کرده است. هم‌اکنون ۶۶.۸ درصد از کل قرارداد‌های خرید و فروش مسکن در پایتخت را واحد‌های بالای پنج سال و ۴۴.۴ درصد را واحد‌های بالای ۱۰ سال به خود اختصاص می‌دهند. این در حالی است که سال ۱۳۹۳ واحد‌های کمتر از پنج سال ۵۸.۱ درصد و واحد‌های با سن بنای بیش از پنج سال ۴۱.۹ درصد از معاملات را شامل می‌شد.

طی یک سال گذشته نیز سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات شهر تهران ۱۳ درصد کاهش پیدا کرده است. مردادماه ۱۴۰۰ واحد‌های تا پنج سال ساخت ۳۳.۲ درصد از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران را به خود اختصاص داده و این در حالی است که این گروه از آپارتمان‌ها در سال گذشته ۳۸.۵ درصد از معاملات را شامل می‌شدند.

حدود هفت سال قبل در آذرماه سال ۱۳۹۳ واحد‌های مسکونی با عمر بنای کمتر از پنج سال حدود ۵۸ درصد از کل معاملات شهر تهران را در بر می‌گرفت که به دلیل افت توان طرف تقاضا این سهم در یک روند نزولی قرار گرفته به طوری که آذرماه ۱۳۹۴ این عدد به ۵۴ درصد، سال ۱۳۹۸ به حدود ۴۰ درصد و مردادماه ۱۴۰۰ به ۳۳.۲ درصد رسیده است.

در واقع بازار روند معکوس به خود گرفته و سهم غالب واحد‌های نوساز جای خود را به واحد‌های میانسال و قدیمی‌ساز داده است. البته عمده معاملات در واحد‌های ۶ تا ۱۵ سال انجام می‌شود؛ بنابراین گزارش، متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲ میلیون تومان رسید که افزایش ۱.۱ درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تا کنون بود. درخصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خرید و فروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. طبق اعلام بانک مرکزی، شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد..